Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева - при подсчете в долларах 1790$/кв.м. (-1,5% );- при подсчете в гривнах 14821 грн/кв.м (+ 3,7% ). Индекс ценового ожидания (в долларах): -1,7% в месяц (изменение -1,0%). Индекс доходности: -2,6 банк/деп. ( +1,8 банк/деп.)
Что Вы об этом думаете ?
Сказать
Август для киевского вторичного рынка жилой недвижимости был периодом стагнации. В отдельных сегментах рынка происходила коррекция долларовых цен, деловая активность, которая и до того была невысокой, существенно снизилась. Сделок в «Планете Оболонь» было заключено на 21% меньше чем в июле. Сократилось количество звонков, просмотров и заявок на покупку квартир. Если в июне в «Планету Оболонь» поступило 510 заявок на покупку квартир, то в июле 501, а в августе 360. Количество предложений снизилось на 6% (01.08.09 в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3985 объектов на продажу, а 01.09.09 - 3741). Динамика изменения числа заявок на покупку одно-, двух- и трехкомнатных квартир показана на диаграмме (учтены лишь полные недели того или иного месяца). ![]() Есть несколько объяснений того, почему столь резко снизилось количество продаж. Наиболее простые и распространенные: «без доступной ипотеки при нынешних ценах отсутствует платежеспособный спрос» и «у потенциальных покупателей закончились деньги». То, что при нынешних ценах и без доступной ипотеки платежеспособный спрос невысок, спорить не приходится. А вот относительно того, что «закончились деньги у потенциальных покупателей», то это не совсем так. В большинстве случаев речь идет о многолетних накоплениях, которые с самого начала предназначались для улучшения жилищных условий. А также о деньгах, которые люди получили, продав свою недвижимость в прошлые годы. Полагаем, что очень значительная часть этих средств все еще на руках потенциальных покупателей киевской недвижимости. Многие из них были готовы купить недвижимость еще в прошлом году. После существенного снижения цен их покупательная способность возросла. А то, что упали доходы большинства активных участников рынка (банкиров, чиновников, топ-менеджеров, строителей, производителей и продавцов стройматериалов и оборудования), вовсе не говорит о том, что их прежние накопления исчезли в одночасье. Другое дело, что без кредитов и снижения цен этих накоплений у большинства потенциальных покупателей не хватает. Но так было и пару месяцев назад, а деловая активность резко упала именно сейчас. Основная причина нынешнего летнего спада деловой активности – высокий уровень неопределенности в экономике и политике, а также заметное ослабление гривны (валюты, в которой подавляющая часть граждан Украины сейчас получают доходы). В частности, резкий спад количества заявок на покупку квартир в конце июля и во второй половине августа во многом вызван ослаблением гривны и повышенным спросом на иностранную валюту (такая корреляция явно просматривается на соответствующих графиках). Любые резкие прыжки курсов валют крайне негативно сказываются на готовности участников рынка принимать ответственные решения, тормозят процесс. И продавцы, и покупатели каждый раз пересчитывают насколько изменилась цена квартиры (одни в гривнах, другие в долларах). Например, пошел доллар вверх, и многие покупатели (на руках которых доллары, но зарплата в гривнах) начинают осознавать, что в гривнах квартиры подорожали. Так стоит ли в таких условиях покупать по прежней цене? В результате почти созревшее решение – откладывается. Продавец, выставивший квартиру в долларах, вроде бы в плюсе при таком проседании гривны. И даже вроде бы готов снизить цену в долларах. Но тоже откладывает решение… А вдруг доллар упадет? Ведь об этом говорят и высшие должностные лица, и многие эксперты, утверждающие, что положение доллара в мире далеко не так уж и прочно… В настоящее время подавляющая часть продавцов и покупателей просто выжидают. В условиях неопределенности продавцы не идут на существенное снижение цен, а те цены, по которым выставлены их квартиры, очень высоки. Покупатели тоже не торопятся, называют множество причин, по которым цены упадут. В том числе, «перегретость рынка», обнищание людей, огромные проблемы в экономике и управлении страной, будущий массовый выброс на рынок квартир задолжавший ипотечников, снижение курса национальной валюты. Выжидательную позицию занимают и банки. Стагнация рынка на фоне резкого расхождения цен спроса и предложения резко усложняет цепочки продаж-обменов, при которых люди, продав одну квартиру, за вырученные деньги приобретают другую. Снизить цену ниже определенного уровня они не могут, поскольку не хватит средств для покупки. Многие же «продавцы-обменщики» просто опасаются снижать, не зная какой тренд установится осенью. Все это и привело к тому, что возник своего рода замкнутый круг: сокращение количества сделок вызывает дальнейшее их сокращение. Далеко не все участники рынка в состоянии долго занимать выжидательную позицию. Жесткое противостояние продавцов и покупателей не может продолжаться постоянно. Кто-то должен будет уступить. И кто уступит в этом противостоянии, общество, похоже, уже решило. Судя по материалам СМИ, социологическим опросам, обсуждениям на форумах, звонкам в агентство, превалирует мнение, что цены к концу года ощутимо снизятся. Распределение прогнозов участников рынка показывают конкурсы прогнозов, которые проводятся на киевском портале недвижимости www.domik.net. В том числе два конкурса прогнозов значения индекса стоимости в конце декабря 2009 года. Первый конкурс проходил в течение всего первого квартала. И тогда средневзвешенный (обобщенный) прогноз 206 участников предрекал снижение индекса стоимости с декабря 2008 года по декабрь 2009 года на 52,63% (с 2409$/кв.м. до 1141$/кв.м.). Второй конкурс еще не закончился, и об его окончательных итогах говорить рано. Промежуточные же итоги, которые подводятся по мере поступления новых голосов, достаточно стабильны и дают средневзвешенные прогнозы декабрьского индекса стоимости в районе 1350$/кв.м. http://www.domik.net/mod/forum/index.php?showtopic=20148. Насколько объективны эти цифры (да и само голосование в целом) – сложно сказать. Судя по выступлениям на интернет-форумах, немало респондентов в той или иной мере отталкивались от своего понимания того, какие должны быть цены на жилье в Киеве. Хотя вопросы сводились не к тому, какими должны быть цены, а какими будут. Интересен анализ тенденций изменения прогнозов респондентов, принявших участие в обоих голосованиях. Таковых на момент написания статьи было 70 человек. Диаграмма изменения их прогнозов представлена ниже. ![]() Положительные значения на диаграмме означают, что при повторном голосовании респонденты выбрали более высокие значения декабрьского индекса стоимости; отрицательные - что выбрали более низкое. Первых оказалось заметно больше. Но были и те, кто резко снизил первоначальную оценку. В частности, при первом голосовании указал рост, а при повторном - заметное снижение. Вполне возможно, что на общую картину голосования в какой-то мере повлияла различная формулировка вопросов. При первом голосовании нужно было оценить изменение индекса стоимости в процентах. При повторном – в абсолютных величинах. Это было вызвано тем, что изменение цен в абсолютных величинах для многих респондентов оказались более наглядными. Но как бы там ни было, а тренд, который обозначен этими голосованиями, очевиден и он резко отрицателен. А то, что кто-то ожидает «очень резкое снижение», а кто-то просто «существенное снижение» - то это понятно. Расхождения в прогнозах были всегда. В этой связи, интересно проанализировать насколько оправдывались прогнозы участников предыдущих конкурсов. Конкурс прогнозов изменения индекса стоимости в 2007 году. Участвовало 97 респондентов. Обобщенный прогноз: индекс стоимости вырастет на 1,9%. Вырос на 11,7%. Конкурс прогнозов изменения индекса стоимости в 2008 году. Участвовало 135 респондентов. Обобщенный прогноз: индекс стоимости снизится на 1,8%. Снизился на 6,4%. Конкурс прогнозов изменения недельного индекса стоимости с начала декабря 2008 по конец апреля 2009. Участвовало 142 респондента. Обобщенный прогноз: индекс стоимости снизится на 40,3%. Снизился на 33,5%. Другими словами, в прошлом «коллективное мнение» участников конкурсов позволяло формировать достаточно точные прогнозы. Как будет в этот раз – посмотрим. Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже. ![]() ![]() Статистика цен продаж Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 3,4 раза. Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых. Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила: - 1746$ (14456грн) по сделкам «Планеты Оболонь»; - 1819 (15930грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация. После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила: - 1741$ (14415грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»; - 1797$ (14879грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация. Разница между среднестатистическими ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье снизилась до 9,3%-10,8%. Индекс стоимости жилья Киева Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В августе индекс стоимости жилья Киева: - при подсчете в долларах - снизился на 1,5%; - при подсчете в гривнах - вырос на 3,7%. Статистика цен предложений в долларах США За период с 01.08.2009 по 01.09.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) снизились на 1,5%. В зависимости от количества комнат усредненная цена предложений за этот период изменились следующим образом: - в однокомнатных квартирах выросла на 1,5%; - в двухкомнатных квартирах снизилась на 5,2%; - в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,4%; - в многокомнатных квартирах выросла на 2,5%. Изменения усредненных цен предложений по районам приведены в таблице
Соотношение цен спроса и предложения Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. При определении этих индексов мы ориентировались на те заявки, которые наиболее плотно сгруппированы на ценовой шкале, предполагая, что именно они являются наиболее характерными. К сожалению, информативность индекса спроса покупателей не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок. С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон. ![]() ![]() ![]() Как следует из приведенных графиков, кривые цен спроса и предложения по-прежнему далеко отстоят друг от друга, что и предопределяет нынешний кризис рынка недвижимости. Первичный рынок жилья Первичный рынок фактически расслоился на три отдельных рынка. Во-первых, это рынок замороженных объектов. Но замороженные объекты – это не квартиры, а (во многих случаях) груда бетона, которая может представлять интерес лишь по соответствующим ценам. И эта цена зависит еще и от того, насколько качественно законсервировали строители эти объекты. Ведь если они ушли, бросив все на произвол судьбы и стихий, то возобновление строительства придется начинать с демонтажа проржавевших конструкций. Насколько мы можем судить, сделок с такими объектами сейчас нет. Во-вторых, это рынок объектов, которые, пусть и медленно, но строятся. Даже номинальное присутствие строителей в какой-то степени гарантирует, что возведенные конструкции устоят перед стихиями. И эти дома рано или поздно достроят (вполне возможно, что совсем другие застройщики). Вот только не понятно, что делать инвесторам, вложившим деньги в эти объекты? Может, действительно, стоит им прислушаться к словам Владимира Яцубы (народного депутата, президента ассоциации «Всеукраинский союз производителей строительных материалов и изделий»), советующего «ждать и надеяться, что в ближайшие год-два ситуация стабилизируется и строители вернутся на стройки»? В-третьих, это рынок объектов, которые сейчас реально строятся. Таких объектов не так уж и много, и каждый из них в чем-то уникален (естественно, не в архитектурном плане, а в плане финансирования, ценовой политики, организации работ, сотрудничества с инвесторами и государственными структурами). И именно то, что таких объектов немного, концентрирует на них внимание потенциальных инвесторов, создает дополнительные возможности финансирования. Судя по материалам интернет-форумов, потенциальные инвесторы, походив по многочисленным стройкам, несут деньги туда, где работы интенсивно идут, строительство приближается к завершению. На проседание гривны этот сегмент первичного рынка отреагировал ростом деловой активности. В этот период немало потенциальных инвесторов, увидев насколько снизились их накопления в гривнах (или выросли в долларах), все-таки решились доверить их наиболее успешным застройщикам. Поскольку цены у них в гривнах, и достаточно стабильны. Рынок аренды жилья В августе на рынке аренды жилья наблюдалось традиционное оживление. Дополнительный спрос создавали студенты, а также арендаторы, пытающиеся сменить квартиры и хозяев. При этом явно ощущался растущий дисбаланс между ценами спроса и предложения. Наибольший дисбаланс был в сегментах эконом-класса. Многие хозяева пытались поднять цены; арендаторы же, у которых существенно упали доходы, стремились найти жилье такого же качества, но дешевле. Или за ту же цену, но лучшего качества. Если хозяева не могли объективно оценить перспективы и не соглашались уступать, то оставались без арендаторов. К сожалению, далеко не все владельцы квартир психологически готовы к подобному. Некоторые хотят сдать тесную гостинку с сидячей ванной и ремонтом восьмидесятых-девяностых годов в спальном районе за 2500грн; сдвинуть их с этой цены практически невозможно. Но и предлагать их клиентам стыдно. Поскольку за эту же цену можно найти квартиры и получше. В квартирах эконом-класса, сданных в аренду при участии «Планеты Оболонь», средний размер уступок (по сравнению с ценами в объявлениях) был порядка 500грн. Скорее всего, подобная тенденция будет наблюдаться и в ближайшем будущем. Но это вовсе не означает, что квартиры сдаются по «смешным ценам». На Оболони нормальная однокомнатная квартира - 3500 гривен в месяц. В престижных микрорайонах Оболони цены еще выше. Например, аренда однокомнатной в новых домах 4500грн, в «Оазисе» от 5000грн. Рынок коммерческой недвижимости В августе спрос на аренду офисной недвижимости вырос. Правда, спрос этот весьма дифференцирован, зависит от размеров помещений и их расположения. Наибольшим спросом пользуются небольшие офисы (были даже заявки на двухкомнатные офисы общей площадью 20 кв.м). Спрос же на просторные офисы пока не высок. Во многом схожая ситуация и с арендой торговой недвижимости. Только там дифференциация спроса определяется еще и потоками потенциальных покупателей в непосредственной близости от магазина. Цены аренды коммерческой недвижимости в августе практически не изменились. После длительного спада они достигли определенного «дна». При этом вполне возможно, что по прошествии нескольких месяцев это «дно» окажется лишь так называемым «первым дном». И цены опустятся ниже его. Что же касается продажи объектов коммерческой недвижимости, то в большинстве случаев все заканчивается на этапе намерений и переговоров. Цены предложений коммерческой недвижимости все еще находятся на таком высоком уровне, что большинство фирм предпочитают арендовать (а не покупать) нужные им объекты. Рынок ипотечных кредитов В августе каких-либо заметных изменений на рынке ипотечного кредитования не произошло. Сделок с привлечением ипотечных кредитов в «Планете Оболонь» давно уже нет. Ипотека доступней не стала, банковские проценты и требования к потенциальным заемщикам очень высоки. Да и осуществляют ипотечное кредитования лишь очень немногие банки. Судя по данным, размещенным на интернет-сайтах, эффективная ставка по кредитам в национальной валюте от 22,38% до 28,2%. Есть и программы ипотечного кредитования под 16,5% годовых. Но они предусматривают еще и ежемесячные комиссии, которые оплачиваются в случае предусмотренных в кредитном договоре изменений курса гривны по отношению к доллару. Так что подобное кредитование в гривнах очень похоже на кредитование в долларах. Прогноз на сентябрь Полагаем, что в сентябре продолжится снижение долларовых цен. Темпы этого снижения прогнозировать сложно. Ибо рынок сейчас выжидает, находится в некой точке бифуркации. А это означает, что он сейчас весьма чувствителен к внешним воздействиям (прежде всего, к развитию процессов в экономике и политике, изменениям курсов валют). Вполне возможен небольшой рост деловой активности (осень – традиционный период оживления рынка). Но резкий рост деловой активности в этих условиях маловероятен. Очень уж зависит деловая активность от курса доллара; любые его колебания тормозят рынок. А накануне выборов политики наверняка попытаются сыграть на курсах. Более детальные консультации по телефону (044) 537-77-77
Новости, по теме:
Предыдущая и следующая новость:
|