Объект
Партнер
Пользователь
Новость
Отдел продаж
10:00-19:00, пн-пт
- сейчас нерабочее время -
093 255 000 9
+380932550009
+380932550009
Контактный e-mail
Реквизиты Оплата
Тарифы - рассылка
Тарифы - баннеры
Подробнее Подробнее Подробнее
Главная / Недвижимость - Новости  / Самые интересные

Ризики при створеннi ОСББ

13.06.12  
Об’єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку – порiвняно нова форма взаємовiдносин мiж замовником та виконавцем житлово-комунальних послуг, взята на озброєння новою владою. Щоправда досi ОСББ воюють то з податковою, то з водоканалом, то з обленерго, вiдстоюючи в судах свої права.
Что Вы об этом думаете ? Сказать
Новим викликом для них стало пiдвищення тарифiв на електроенергiю, проблеми iз вiдшкодуванням пiльг та субсидiй, необхiднiсть сплачувати земельний податок. Проте експерти запевняють, що кращої альтернативи ОСББ свiт ще не придумав.

Про це в пресс-центрi «Главкому» говорили заступник голови ГО «Спiлка власникiв житла України» Михайло Березовчук та експерт з питань житлово-комунального господарства Тетяна Бойко.

Михаил Березовчук: «ОСББ – это, в первую очередь, элемент защиты жилищных прав людей»

Отношения между потребителями жилищно-коммунальных услуг и их поставщиками далеки от честных, справедливых и равноправных, где бы отсутствовали элементы дискриминации.

Единственный способ отстоять свои жилищные права в сложное время рыночной экономики, когда возникают управляющие компании (прибыльные в отличие от коммунальных ЖЭКов), когда отдельно взятый жилец-собственник квартиры фактически не имеет шансов кого-то переубедить ни в коммунальном ЖЭКе, ни в горадминистрации, – объединиться. Можно в домовой комитет, который работает в рамках закона об органах самоорганизации населения, но лучше – в ОСББ (об’єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку). Это, в первую очередь, элемент защиты жилищных прав людей. Если этого не будет, то тогда будут экономически необоснованные цены на эти услуги, будут суды и за долги людей могут выселять. Сейчас идет борьба, чтобы из Жилищного кодекса была изъята норма о выселении за долги, но как-то забывают, что эта норма уже есть в законе о исполнительном производстве и это можно делать.

С одной стороны, все знают, что ОСББ – это очень перспективная форма жизни, но тем ни менее, их у нас в стране где-то около 10%. Говорю приблизительно, потому что среди этой массы где-то 30% формально созданы, но не работают, и эти дома по-прежнему обслуживаются коммунальными ЖЭКами. Чтобы создать нормальные условия для работы ОСББ и показать их эффективность тем людям, которые не приняли еще такое решение, мы за три года подготовили обновленный закон об ОСББ. В первом чтении этот законопроект был принят 6 июля 2010 года. Он предполагает, что если при первой попытке создать ОСББ, это решение не было принято по каким-то причинам, то на втором собрании даже при явке трех человек ОСББ может быть учреждено.

Если ОСББ уже зарегистрировано, то все собственники квартир автоматически являются членами этого объединения. Критики говорят, мол, как вы можете насильно загонять граждан свободной страны в какое-то объединение, у них должна быть своя воля. Тем ни менее, автоматическое членство в ОСББ – это нормальная форма жизни во всем цивилизованном мире. Мы ездили в Польшу, Словакию, в Германию, там именно такая постановка вопроса.

Однако в нашем городе (и не только) часто земля под домом стоит дороже, чем сам дом. Сейчас только несколько процентов действующих ОСББ могут решить проблему выделения придомовой территории в собственность. В нашем законопроекте четко сказано, что после создания ОСББ земля бесплатно передается в собственность. И от момента создания ОСББ и до получения акта на землю любые действия с этой землей не допускать. Причем оплата работ по землеустроительным делам идет за счет власти. Мы четко записали в нашем законопроекте, что ОСББ не является плательщиком налогов на добавленную стоимость. Казалось бы, это ясно, потому что объединение не вырабатывает услуг на сторону, а только для самих себя. Но тем ни менее последние десять лет нам не удается сделать так, чтобы повсеместно налоговые инспекции через суды не требовали внесения ОСББ в реестр плательщиков НДС.

Самая большая проблема ОСББ – это то, что им навязываются несвойственные им функции. В частности, обязанности исполнителей жилищно-коммунальных услуг. По эксплуатации дома ОСББ не возражают, но если им приходится отвечать за качество коммунальных услуг (тепло, вода, электричество, канализация), то у них таких возможностей нет. Можно привести просто кричащие факты по городу Киеву, когда из-за того, что возникают споры в судах и наши ОСББ выигрывают эти суды, а «Киевводоканал» вместо того, чтобы выполнять эти решения просто отключает от канализации. Поэтому в нашем законе мы прописали прямую норму, что ОСББ само определяет, кто им будет оказывать эти услуги, и определять статус исполнителя услуг. Причем в этом случае должны быть заключены прямые договора каждым собственником квартиры с водоканалом и облэнерго. Кстати, такая форма есть в целом ряде городов, но в Киеве такого нет.

Тетяна Бойко: «ОСББ не є альтернативою ЖЕКу»

Основним ризиком є неправильна iнформацiя, яка поширюється про ОСББ. Дуже часто шириться думка про те, що у нас є будинки, якi є власнiстю ОСББ – 15-20%, а всi iншi так званої комунальної власностi. Насправдi, це брехня. Вже 13 рокiв всi будинки, в яких приватизованi квартири, є спiввласнiстю власникiв цих квартир, а також нежитлових примiщень, якi знаходяться в будинку. В правовому полi не iснує будинкiв комунальної власностi. Будинок вже є власнiстю, а ОСББ є лише механiзмом прийняття рiшень спiввласниками щодо того, як їм розпоряджатися цiєю власнiстю. Тут наше законодавство пропонує два шляхи. Перше: всi спiввласники мають домовитися i не створювати ОСББ. Наприклад, коли в будинку чотири чи п’ять квартир. Але в бiльшостi будинкiв власникам важко дiйти якогось єдиномислiя по багатьох питаннях i для цього потрiбне об’єднання.
Вiдповiдно, ОСББ не є альтернативою ЖЕКу. Воно не є таким по сутi, тому що ОСББ – це замовник послуг, а ЖЕК – це виконавець. ОСББ саме повинне вирiшувати, як йому здiйснювати управлiння цим будинком: чи самому йти шляхом самозабезпечення, наймаючи двiрникiв, сантехнiкiв i т. д., чи обрати на конкурсних засадах якусь компанiю, яка це буде робити. Це може бути як приватна структура, так i старий комунальний ЖЕК. В цьому полягає суть та роль ОСББ. Якщо йдеться про альтернативу ЖЕКiв, то тодi нам треба говорити про управляючi компанiї, а це тема iншої розмови.
Часто поширюється теза про те, що ОСББ є альтернативою органам самоорганiзацiї населення. Проте це об’єднання має пiд собою майнову основу. Тут ми нiяк не можемо говорити про добровiльнiсть членства, як це є в громадських органiзацiях. Якщо ви купили квартиру у будинку, то автоматично стали спiввласником i членом ОСББ.

Також поширюється неправильна iнформацiя про те, що ОСББ є виконавцем послуг. Ще раз повторюю, що це об’єднання може виступати лише замовником, i аж нiяк не пiдмiняти собою монополiстiв чи управляючi компанiї. Просто потрiбно зробити все для того, щоб ОСББ нормально розвивалося та жило, виконувало притаманну йому функцiю, бо кращого механiзму, як ОСББ, свiт ще не придумав.
Водночас iнiцiативна група зi створення ОСББ не має повноважень для того, щоб хоча б частково отримати iнформацiю про спiввласникiв. По цьому питанню основним вiдповiдальним є Мiнiстерство юстицiї України. Є доручення вiце-прем’єра Тихонова вiд 19 жовтня 2010 року рiзним органам центральної влади пiдготувати якiсь роз’яснювальнi листи або нормативно-правовi документи, щоб розв’язати питання ОСББ. Мiн’юст досi нiчого не зробив, зокрема щодо того, щоб сприяти наданню iнформацiї з реєстру власникiв на нерухоме майно спiввласникiв багатоквартирного будинку. Мається на увазi не вся iнформацiя, зокрема, як ця квартира купувалася, а просто хто є власником певної квартири.

Є також питання оподаткування ОСББ, бо дуже часто об’єднанням нав’язуються невластивi податки. Тут наш ворог Податкова адмiнiстрацiя. Деким ОСББ вдається вигравати цю вiйну, декому – нi. Наразi створена спiльна робоча група Податкової та МiнЖКГ, можна сказати, що питання якось рухається. Як воно вирiшиться, поки сказати важко. Єдине, що Податкова спромоглася на те, що якщо статут типового об’єднання вiдповiдає типовому статуту, то автоматично такi ОСББ будуть вноситися до реєстру неприбуткових органiзацiй. Важлива проблема – це наявнiсть в законодавствi такого термiну як балансоутримування. Ми надiємося, що найближчим часом буде змiнене законодавство таким чином, що такий термiн просто зникне i не буде такого, що вiд волi мiсцевої влади залежатиме передавати щось на баланс чи нi.

Окремо iснують проблеми iз вiдшкодуванням пiльг та субсидiй. Це теж одна iз невластивих функцiй для ОСББ, яка нав’язується зараз, але iншого механiзму поки немає. Наразi голови ОСББ змушенi займатися тим, щоб здiйснювати цей розрахунок i органiзовувати вiдшкодування пiльг та субсидiй малозабезпеченим мешканцям. Стратегiчно ця проблема може бути вирiшена тiльки тодi, коли буде система монетизацiї пiльг та субсидiй, люди отримуватимуть їх в грошовому еквiвалентi, самi будуть розраховуватися за комунальнi послуги i це питання буде виведено iз житлово-комунального господарства. Якщо брати короткотермiновий перiод, то повинен бути роз’яснювальний лист про те, що пiльги i субсидiї поширюються на внески ОСББ так само, як поширюються на тарифи, встановленi обслуговуючими органiзацiями.

Зовсiм недавно для ОСББ виникли новi проблеми, якi нам встановила влада, зокрема, необхiднiсть сплачувати земельний податок. Об’єднання будуть його сплачувати з березня, по Києву це буде в середньому 3 гривнi з квартири за мiсяць. Але дуже мало об’єднань мають документально оформлену земельну дiлянку. Тобто, вони будуть платити за цю землю, не маючи документального пiдтвердження, в той час, коли iншi платити не будуть. Маємо ситуацiю, коли спiввласники, якi живуть в ОСББ, поставленi в дискримiнацiйнi умови порiвняно з тими, хто не живе в таких будинках. Можна цей земельний податок вводити або для тих, хто вже має оформлену документально земельну дiлянку, або вводити для всiх, оскiльки всi є спiввласниками i вiдповiдно можуть претендувати на землю. Але для цього потрiбно внести змiни в Цивiльний, Земельний кодекси.
Друга проблема, яка зовсiм недавно постала для ОСББ, – це те, що тарифи на електроенергiю для об’єднання спiввласникiв пiдвищенi з сiчня цього року, а для населення – з лютого або березня, залежно вiд мiст. Залишається вiдкритим питання: або об’єднанням спiввласникiв потрiбно пiднiмати розмiр своїх внескiв, або чекати, хто буде компенсовувати рiзницю приблизно за пiвтора мiсяця. Виходить, що спiввласники, якi живуть в об’єднаннях, знову ж таки поставленi в дискримiнацiйнi умови, бо будуть платити за пiдвищеними тарифами на мiсяць-два швидше.
Якщо ми говоримо про полiтику сприяння розвитку ОСББ, то воно має бути комплексним. Воно полягає перш за все в тому, щоб вирiшити i зняти питання, якi заважають нормальному розвитку дiючих ОСББ, i не створювати додатковi проблеми для їх дiяльностi.

Чим управляюча компанiя вiдрiзняється вiд ЖЕКу? За що найбiльше переживають ОСББ?
Михаил Березовчук: Проблем, из-за которых переживают члены ОСББ, очень много. Есть проблема, о которой еще мало кто подозревает, но она уже в полный рост стоит, например, в России. Там очень быстро почти административным путем коммунальные ЖЭКи были заменены на частные управляющие компании, которые массово нарушают жилищные права граждан.

В чем разница? Коммунальный ЖЭК не заинтересован в получении прибыли, потому что вся прибыль идет в районный бюджет, и ЖЭК очень мягко относится к тем жильцам, которых он обслуживает. Управляющая компания – это прибыльное предприятие, и ее доходы – это наши расходы. Поэтому есть очень большая опасность, что если в доме не будет создано ОСББ, то отдельно взятый жилец не сможет доказать свои права этой управляющей компании, потому что у него просто не хватает компетенции.

Например, крупная фирма-застройщик построила дом, сдала его в эксплуатацию и передала на баланс управляющей компании, которая является дочерней структурой этой большой строительной фирмы. И вот эта управляющая компания поднимает стоимость обслуживания до 5-7 гривен, в то время как средняя по Киеву 2,5 гривны.

Тетяна Бойко: Згiдно сьогоднiшнього законодавства, рiшення щодо управлiння будинком приймаються або стовiдсотковою кiлькiстю спiввласникiв, або ОСББ. Якщо в будинку не створено ОСББ, то рiшення щодо управлiння цим будинком приймає орган мiсцевого самоврядування. Проект нового Житлового кодексу чiтко передбачає, якщо протягом року не створено ОСББ, то тодi орган мiсцевого самоврядування цьому будинку призначає управляючу компанiю. Призначає так, що умови можуть бути опублiкованi навiть в пресi.

Виходить так, що лише ОСББ є тим механiзмом, за допомогою якого спiввласники можуть обрати управителя або здiйснювати самим управлiння своїм будинком через ОСББ шляхом самозабезпечення, iнакше їм призначає цього управителя орган мiсцевого самоврядування. Призначають нiби на конкурснiй основi, але ми знаємо, як у нас вiдбувається конкурс, хто у ньому зазвичай бере участь i хто виграє. В умовах вiдсутностi ринку управляючих компанiй i законодавчого регулювання їх дiяльностi, немає нiякої впевненостi, що це не будуть управляючi компанiї, що належать рiзним олiгархiчним групам, якi будуть просто займатися викачуванням грошей.

Михаил Березовчук: Есть масса примеров, когда фирма-застройщик без участия органов местного самоуправления без какого-либо тендера передает этот дом на баланс своей дочерней компании, которая является управляющей фирмой, и никакие обращения жителей этого дома ни к чему не приводят. Более того, жители этого дома обращаются к ней: дайте нам список жильцов, чтобы мы могли создать ОСББ и обслуживать себе сами. Им отвечают: а мы не дадим.

Тетяна Бойко: Якщо спiввласникiв не влаштовує, потрiбно створити об’єднання i обрати iншу управляючу компанiю.
Тобто, для ОСББ управляюча компанiя не страшна, бiльше проблем, де ОСББ немає?
Михаил Березовчук: Да. Дело в том, что если есть ОСББ, то не каждый человек, который не компетентен, должен иметь отношения с управляющей компанией, эти отношения имеет руководство ОСББ. ОСББ заключает договор, который предусматривает ежемесячное или ежеквартальное подписание актов, и таким образом контроль над качеством работы с экономически обоснованными ценами, которые предоставляет управляющая компания, осуществляет ОСББ.

ОСББ i боржники – це поняття сумiснi?

Михаил Березовчук: Долги – это больная тема. Пару месяцев тому назад были внесены изменения в закон о судоустройстве, и вопросы по возмещению долгов по квартплате переведены из искового производства в приказное. Таким образом, можно надеяться на то, что наши коммунальные ЖЭКи (а они обслуживают где-то 85% нашего жилого фонда) воспользуются этими новациями и будут более четко возмещать долги.

Но все равно, в условиях ОСББ эта работа проводится лучше, потому что коммунальные ЖЭКи работу по взысканию этой задолженности проводят в лучшей степени формально, максимум, что они могут сделать – это вывесить список должников на стене дома. А вот если избран нормальный председатель и ответственное правление, оно постоянно ведет работу с должниками, не пропускает трехлетний срок исковой давности, и, в конце концов, выигрывают все суды, правда, потом возникают проблемы с исполнительной службой. Но и здесь есть преимущества ОСББ, потому что его председатель будет ходить к государственному исполнителю до тех пор, пока он не придет к должнику и не опишет его имущество за погашение долга, а коммунальный ЖЭК этим заниматься не будет.

Чи вiзьметься якась управляюча компанiя за будинок, у якому проживає 90% пенсiонерiв, якi мають право отримувати субсидiю?

Тетяна Бойко: Теоретично це не є проблемою, тому що органи соцiального захисту мають компенсовувати пiльги i субсидiї, переводячи цi кошти на рахунок обслуговуючих органiзацiй. Але з практичної точки зору, в цьому ОСББ чи управляючiй компанiї буде досить багато проблем, тому що попри те, що органи соцiального захисту нас запевняють, що кошти приходять вчасно, зазвичай так не є, i як мiнiмум на мiсяць йде затримка. Крiм того, пiльги i субсидiї не поширюються на внески на капiтальний ремонт. Шляхом вирiшення є прийняття окремої мiсцевої програми, яка буде видiляти кошти на компенсацiю за ремонт чи модернiзацiю будинку.

Михаил Березовчук: Это проблема не принципиальная, а техническая, эти деньги идут не из средств ОСББ, а из государственных. Поэтому эти технические вопросы легче будет решать, когда количество жилого фонда, которое обсуживается объединениями, достигнет какой-то критической массы. Во многих странах, эта критическая черта составляет 35%, и тогда уже не только журналисты, а и политики, и законодатели будут обращать внимание на ОСББ, которое им просто необходимо.
Чи знаєте ви випадки, коли ОСББ створювалися, а потiм розформовувалися?

Михаил Березовчук: Мы таких случаев подробно не знаем, но можно предположить, что те проблемы, о которых мы сейчас говорили, приводят к тому, что управлению ОСББ не хватает сил, оптимизма и компетенции вести борьбу. То есть, вместо нормальной работы каждый день, как на войне. Вот по этим причинам возможно ОСББ не то, что расформировываются, а они обращаются в органы местной власти, чтобы обратно прийти в ЖЭК.

Тетяна Бойко: В 99% випадках таке стається тодi, коли ОСББ починає займатися самозабезпеченням, вони бачать, що це не вигiдно, внески до тарифу високi, немає голови ОСББ, який би цим займався. I вони кажуть: ми хочемо лiквiдувати наше ОСББ i перейти в ЖЕК. Але це не є приводом для лiквiдацiї об’єднання, адже вони створилися не для того, щоб обов’язково управляти своїм будинком. Якщо ви бачите, що ЖЕК вас обслуговував краще, просто укладiть угоду з тим ЖЕКом. Я знаю об’єднання, якi просто збираються на загальнi збори i вирiшують якiсь питання, а обслуговуванням займається ЖЕК.

Михаил Березовчук: У ОСББ есть две возможности, первая – передать обслуживание своего дома управляющей компании, частному предпринимателю или оставить в коммунальном ЖЭКе. И вторая возможность – обслуживать его самостоятельно. Так вот, даже если ОСББ оставит свой дом в старом коммунальном ЖЭКе, это все равно лучше, чем было раньше. Потому что хоть у всех нас и есть договор между каждым жильцом и коммунальным ЖЭКом, мы даже не знаем, где он, потому что он никакого значения и влияния не имеет, ведь не предполагает, как в любом договоре, подписание акта выполненных работ. В случае же наличия ОСББ, оно заключает договор и каждый квартал или месяц к нему приходит кто-то из ЖЭКа и просит подписать акт. А председатель ОСББ говорит: ты мне это и это сделай, и только после этого я тебе подпишу акт и перечислю деньги.

 

osbbua.org
Новости, по теме:

 

comments powered by Disqus


  1. Клуб Multi Gaminator подарит геймерам много приятных развлечений
  2. Репутационно хорошо известная и надежная букмекерская контора с высокими коэффициентами
  3. Как осовременить свое жилье: несколько практических советов
  4. Лучшие бронированные двери Украины: где заказать?
  5. Напольное покрытие из мрамора: разновидности, последовательность выполнения работ
  6. Клуб Multi Gaminator подарит геймерам много приятных развлечений
  7. Создание сайтов под ключ на выгодных условиях
  8. Репутационно хорошо известная и надежная букмекерская контора с высокими коэффициентами
  9. Как осовременить свое жилье: несколько практических советов
  10. Лучшие бронированные двери Украины: где заказать?
  11. Напольное покрытие из мрамора: разновидности, последовательность выполнения работ
  12. Межкомнатные двери и стиль
  13. Интернет-казино Золотой Кубок: регистрация, вход в личный кабинет
  14. Строительство заборов
  15. Эксклюзивные блюда китайской кухни в киевском ресторане Bruce Lee
  16. Игровой аппарат «Пробки»: веселый отдых в пивном баре
  17. Модно или скромно?
  18. Как играть с мобильного устройства в виртуальном казино Космолот (Cosmolot casino)
  19. Золотой кубок – национальная лотерея с большой вероятностью выигрыша в игровые автоматы онлайн
  20. Комплекс «Манхэттен» отличается современной многофункциональностью и комфортом
  21. Монтаж інженерних мереж систем вентиляції
  22. Качественные деревообрабатывающие станки известных производителей - адекватная стоимость
  23. Пошив штор на заказ в Украине
  24. Казино на реальные деньги – что общего и в чем отличия
  25. Купить стабилизатор напряжения выгодно в «Хоум Энерджи»



Разместите объекты — Бесплатно!

Панель управление своими объектами с фото. Неограниченный период размещения!

1
Рассылка по недвижимости

Прорекламируйте свои объекты, заявки и бизнес! Более 16000 подписчиков. Самые низкие в Украине тарифы!

Рассылка по недвижимости

Прорекламируйте свои объекты, заявки и бизнес! Более 16000 подписчиков. Самые низкие в Украине тарифы!




©2004-2012 «Недвижимость 5000» — Рекламно-Информационный Портал
О компании | Карта сайта