Застройщики рассказали UBR.ua как в нашей стране строят "честные" дома, а как – "пирамиды".
Что Вы об этом думаете ?
Сказать
UBR.ua распросил у строителей какие дома сейчас пользуются наибольшим спросом, что будет с ценами на квартиры и что нужно знать инвестору перед покупкой жилья. Ценная кладка Как оказалось, особого технологического прорыва в отрасли пока так и не произошло: строят в основном из тех же материалов, что и несколько лет назад. Причем какого-то одного "золотого" правила не существует – одни компании используют пеноблок, другие - газоблок, третьи – керамический камень. Но если раньше порядка 80% домов в Киеве возводились по монолитно-каркасной технологии, то сейчас застройщики активно переходят на силикатный белый и красный кирпич, а также панельное строительство. "На сегодняшний день монолитно-каркасных домов на рынке примерно 50-60%, около 20% из кирпича и остальные – панельные. Связано это с тем, что многие застройщики выбирают более экономное и быстрое строительство. Конечно, добросовестные строители стараются делать это без вреда качеству", — отметил руководитель отдела продаж промышленно-строительной группы "Ковальская" Дмитрий Плосконос.Искать менее затратные пути для возведения домов застройщиков вынуждает упавшая покупательная способность нашего населения и подорожавшие строительные материалы. Так, за последние годы импортные материалы выросли в цене примерно на 100-150%, в то время как отечественные – только на 30-40%. Как следствие, сейчас строители все чаще отдают предпочтение украинским стройматериалам, а некоторые и сами производят многие компоненты для строительства и являются вертикально интегрированными компаниями, кто-то сотрудничает с заводами по всей стране, выискивая самые выгодные предложения. Но подорожавшие строительные материалы далеко не единственная причина роста цен на жилье. "Только за прошлый год стройматериалы подорожали на 20-25%. Но стоит понимать, что это крайне усредненные данные, которые не могут полностью отражать ситуацию на рынке. Во многом себестоимость строительства зависит от доли иностранных стройматериалов, от того, насколько компания привязана к доллару, привлекала ли кредиты в иностранной валюте, от тех же цен на энергоносители. Так что, для кого-то строительство подорожало ощутимее, для кого-то меньше", — рассказал специалист по связям с общественностью и СМИ УГСК "Укрбуд" Глеб Шемовнев.Поэтому застройщики без кредитов и большей долей отечественных материалов могут сейчас удерживать стоимость квадратного метра на относительно стабильном уровне. Квартирная смета Но, несмотря на старания застройщиков, жилье в ближайшее время все-таки может подорожать. Ведь взять, к примеру, подорожавшую электроэнергию: ее используют не только сами строители, но еще и заводы по производству стройматериалов. К слову, подорожавший бензин также выливается к увеличению расходов на транспортировку того же кирпича. "Квартиры в новостройках осенью могут подорожать на 5-10%. Незначительный рост средних цен возможен как за счет повышения стадии готовности продаваемых объектов, так и за счет увеличения себестоимости строительства - растут цены на электроэнергию, а также практически на все строительные материалы. Это приводит к увеличению затрат. Застройщики частично компенсируют рост цен за счет собственной маржи, но в условиях ужесточения конкуренции это не всегда удается", — заметила руководитель аналитического отдела компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская.На данный момент предложение на рынке первичной недвижимости существенно превышает объем платежеспособного спроса. Также появилось достаточно большое количество мелких компаний, выставляющих квартиры по демпинговым ценам. Поэтому регулярно пересматривать прайсы в сторону повышения могут только наиболее раскрученные застройщики, объекты которых пользуются стабильно высоким спросом. Однако в случае девальвации национальной валюты рост цен на недвижимость может быть более существенным. Девальвация более чем на 15% приводит к резкому увеличению затрат, поскольку часть комплектующих и строительных материалов все же закупается за границей в валюте. "Некоторые комплектующие застройщики вынуждены приобретать у иностранного производителя, ведь есть статьи, на которых очень нежелательно экономить. К примеру, алюминиевые и металлопластиковые конструкции для заполнения оконных проемов, слаботочные системы в виде оборудования контроля доступа и видеонаблюдения, те же лифты производятся в Германии, Китае, России, а не у нас", — заметил Дмитрий Плосконос.Таким образом, большинство застройщиков выходит на себестоимость квадратного метра жилья на уровне 8-11 тыс. грн. Понятно, что эта сумма очень примерная и в каждом конкретном случае зависит от множества факторов: начиная от используемых материалов, ценовой политики, месторасположения объекта и заканчивая уровнем (эконом, бизнес, элит) жилья. "Например, себестоимость комплекса "Зеленый Остров 2" обошелся в 480 млн грн. – и это только коробка без окон, коммуникаций, подземного паркинга, земли и пр. Если оценить конечный вариант, то полная сумма уже будет приближаться к миллиарду гривен. Себестоимость квадратного метра в "Зеленом Острове 2" находилась в период строительства в 2013-2014 на уровне 8 тыс. грн. А в "Парковой веже", к примеру, уже в 2014-2015 составила 10-11 тыс. грн.", — добавил Дмитрий Плосконос.В зависимости от сложности и конфигурации объекта строители могут возводить до трех-четырех этажей в месяц. Но картина везде разная. А зависит она от множества переменных: места расположения, применяемых в строительстве технологий, своевременных поставок стройматериалов и т.д. Кроме того, такой упрощенный показатель не отражает этапа подготовительных работ, который в разных случаях может занимать разное время. Не включен в эти подсчеты и этап подведения и подключения коммуникаций, а также дальнейшего ввода в эксплуатацию, длительность которого зависит уже от властей и коммунальных служб. С себестоимостью квартир ситуация та же: высчитать какую-то "среднюю температуру по больнице" практически невозможно. "Даже "опосредованная стоимость строительства жилья", регулярно составляемая Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, которая для Киева в июле 2016 года составила 10081 грн./кв. м, не учитывает многих важнейших факторов. Это и подготовка строительной площадки, и стоимость земли, и зарплаты сотрудников строительных предприятий, и отчисления на развитие инфраструктуры города, и многое другое", — отметил Глеб Шемовнев.Жилищные ловушки Поэтому, у многих застройщиков, наиболее приближенной к себестоимости строительства можно считать цену квадратного метра на старте продаж. Но как не попасть на недобросовестного застройщика и быть максимально уверенным, что дом, в который вы вложили сбережения, не превратится в очередной долгострой? Принципиально важным остается наличие у застройщика полного пакета разрешительной документации – договора аренды либо акта на право собственности на земельный участок (с соответствующим целевым назначением), экспертизы проекта, разрешения на строительство, технических условий на подключение к коммуникациям. Добросовестный застройщик не имеет права заходить на площадку без наличия у него на руках всей разрешительной документации. Также важна репутация компании, количество уже сданных объектов в эксплуатацию с соблюдением заявленных сроков строительства, по которым без проблем оформлено право собственности. "Самое первое, что можно посоветовать, это на сайте КГГА ознакомиться с интерактивной картой незаконных застроек, следующий шаг проверка разрешительной документации на строительство на сайте ГАСИ. Плюс, существует множество специализированных форумов, где инвесторы делятся своим опытом и полезной информацией не только об объекте, но и о застройщике, ген. подрядчике, обслуживающей организации. Там тоже можно много чего почерпнуть и понять стоит ли вообще рассматривать выбранный объект", — рекомендует Дмитрий Плосконос.Зачастую, основными причинами переносов сроков ввода в эксплуатацию являются проблемы с разрешительной документацией либо недостаточное финансирование проекта. Первый фактор часто возникает в связи с особенностями бюрократической системы либо изменениями в законодательстве. "Проблема финансирования является более серьезной. Своевременная сдача объектов в эксплуатацию возможна только в том случае, если компания имеет нужные средства для завершения строительства, и финансирование идет без перебоев. Поэтому наиболее надежными являются компании, которые строят за счет собственных финансовых ресурсов, а не поступлений от продажи", — подчеркнула Анна Лаевская.Даже если дом с проблемными документами достроят, то инвесторы не смогут получить права собственности на свое жилье – у них на руках будут лишь так называемые имущественные права, но ни прописаться в квартире, ни продать, ни полноценно ею распоряжаться человек не сможет. А коммуникации в такой многоэтажке будут временные, не рассчитанные на продолжительную эксплуатацию и сильные нагрузки. Известны случаи, когда инвесторы по 5-10 лет не могли получить документы на свои оплаченные квадратные метры. А многие не могут получить их и по сей день. Застройщики настоятельно рекомендуют проверять все разрешения на возведение дома и документацию, связанную с подключением его к коммуникациям – она должна быть еще до начала самого строительства. Если инвестор все-таки решил рискнуть и попал в ситуацию, когда права собственности он получить от застройщика не может, то здесь можно дать лишь один совет – создавать ОСББ из жильцов проблемного дома и через суды добиваться всего самим: и подключения новостройки к полноценным коммуникациям, и получения документов на свои квартиры. При этом, помимо того, что судебные тяжбы требуют в нашей стране много времени, средств и нервов, так еще и не факт, что в итоге получится добиться желаемого. "Случаи, когда людям все же получалось добиться у недобросовестного застройщика выполнения всех необходимых работ для ввода объекта в эксплуатацию и в итоге получить право собственности на купленные инвестором квартиры – единичны", — предостерегает будущих инвесторов Дмитрий Плосконос.
Новости, по теме:
Предыдущая и следующая новость:
|
|
|
Объект
Партнер
Пользователь
Новость
|
