Объект
Партнер
Пользователь
Новость
Отдел продаж
10:00-19:00, пн-пт
- сейчас нерабочее время -
093 255 000 9
+380932550009
+380932550009
Контактный e-mail
Реквизиты Оплата
Тарифы - рассылка
Тарифы - баннеры
Подробнее Подробнее Подробнее
Главная / Недвижимость - Новости  / Самые интересные

Обзор рынка недвижимости Киева: итоги мая 2009 года

4.06.09  
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в мае 2009 года: 1803$/кв.м. (-0,9% за месяц).Индекс ценового ожидания: 0,1% в месяц (1,2%). Индекс доходности: -6,1 банк/деп. ( -0,1 банк/деп.)
Что Вы об этом думаете ? Сказать
Как мы и прогнозировали в предыдущем обзоре, расслоение рынка в мае продолжилось. В одних сегментах долларовые цены плавно росли, в других плавно снижались. Не оправдались прогнозы относительно роста деловой активности и смещения спроса в сторону более качественного жилья. Количество сделок в «Планете Оболонь» снизилось на 9%, и основное снижение произошло в сегментах дорогого и качественного жилья. Более 40% покупателей – приезжие.
 
В принципе, о таком сценарии развития событий мы упоминали в прогнозе на май. Предполагали, что он вполне возможен при существенных изменениях курсов валют.
За месяц средневзвешенный курс наличного доллара США в банках Киева снизился примерно на 4,5%. На вторичном рынке, где практически все цены в долларах, это привело к удешевлению квартир в гривнах. К тому же доллар существенно просел по отношению к евро.
 
Усилились и противостояния в обществе, что также негативно сказалось на деловой активности; вынудило значительную часть продавцов и покупателей «дорогих квартир» отложить принятие решений. Одним из проявлений подобных противостояний стало принятие Верховной Радой закона, фактически запрещающего «до окончания экономического кризиса» выселение задолжавших ипотечников из залоговых квартир.
 
Не очень понимая на какую именно валюту целесообразно ориентироваться, многие продавцы повышали долларовые цены (в отдельных случаях на 5-8%). Некоторые вообще снимали квартиры с торгов, ожидая прояснения ситуации.
 
Результаты резких колебаний курсов валют, а также попытки изменить «правила игры» на законодательном уровне, были вполне предсказуемы: срыв достигнутых договоренностей и уже намеченных просмотров, резкое усложнение торгов. Переговоры при подписании договоров задатка нередко растягивались на многие часы, а то и дни.
 
Количество предложений оставалось на стабильно низком уровне (01.05.09 в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3608 объектов на продажу, а 01.06.09 - 3584 объектов). Для Киева это очень мало. Подобрать квартиру с необходимыми параметрами в нужном районе бывает очень непросто. И это одна из основных причин того, почему, не смотря на огромное количество публикаций о грядущем падении цен, продавцы уступают очень неохотно.
 
Не спешат договариваться и потенциальные покупатели. Они уверены, что нынешнее «ценовое дно» - не более чем временная стабилизация цен перед будущим их падением. Аргументы в пользу такого сценария развития событий: огромные сложности в экономике; резкое сокращение доходов граждан; отсутствие кредитования; перегретость рынка, цены на котором на уровне европейских городов, при существенно более низком качестве жилья и мизерных зарплатах большинства граждан.
 
Дисбаланс между тем, что хотят получить за свою квартиру продавцы, и тем, что согласны платить покупатели, хорошо виден на графиках статистики цен предложений и индексов спроса покупателей.
 
 
 
 
 
 
Индексы спроса покупателей определены при анализе тех заявок на покупку, которые наиболее плотно сгруппированы на ценовой шкале; считается, что именно они являются наиболее характерными. К сожалению, информативность данного показателя пока не очень высока. Далеко не всегда ясно какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Количество заявок существенно меняется от недели к неделе. Все это приводит к значительным статистическим ошибкам.
 
Заметим, что эти графики отражают не столько объективную реальность, сколько намерения сторон. В условиях экономической и политической неопределенности вряд ли стоит ожидать, что кривые спроса и предложения пересекутся. Важно, чтобы пересеклись (хотя бы в каких-то своих частях) области спроса и предложения. Просмотры, переговоры, торги позволяют существенно сблизить эти области. В большинстве случаев продавцы и покупатели либо идут навстречу друг другу, либо уходят с рынка (кто на месяц, кто на год, а кто и навсегда).
 
Взаимные компромиссы позволяет сторонам определить цену продажи, которая нередко на 20-30% ниже цен предложений на аналогичные квартиры.
 
На графике, представленном ниже, приведены статистические данные изменения цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева.
 
 
Статистика цен продаж
 
Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
 
Статистические данные цен реальных продаж
 
Сделки «Планеты Оболонь»
Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация
Дек.
2008
Янв.
2009
Фев.
2009
Март
2009
Апр.
2009
Май
2009
Фев.
2009
Март
2009
Апр.
2009
Май
2009
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр)
1835
1464
1536
1596
1657
1514
1524
1549
1589
1531
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр)
2861
2454
2462
2095
2148
1867
2412
2003
2071
1912
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр)
14390
12219
13009
13314
13395
11683
12908
12921
12846
11814
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр)
22436
20482
20852
17476
17365
14407
20429
16708
16742
14754
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир
-35,9%
-40,3%
-37,6%
-23,8%
-22,9
-18,9%
-36,8%
-22,7%
-23,3%
-19,9%
 
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также (отдельно) данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 2,5 раза.
 
Разница между ценами продаж, указанными на графике и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графике – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
 
В мае цены продаж снизились. Произошло это в результате смещения спроса в сторону более дешевого и низкокачественного жилья.
 
Среднестатистическая разница между ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье сократилась с 36-38% в феврале до 19 - 20% в мае.
 
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
 
- 1514$ (11683грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1531$ (11814грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- 1624$ (12532грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1602$ (12362грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
 
Индекс стоимости жилья Киева
 
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В мае индекс стоимости жилья Киева снизился:
 
- при подсчете в долларах на 0,9%;
- при подсчете в гривнах на 5,4%.
 
Столь существенная разница изменения индекса стоимости в долларах и гривнах объясняется колебаниями курса наличного доллара.
 
Статистика цен предложений в долларах США
 
За период с 01.05.2009 по 01.06.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) выросли на 0,6%.
 
В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:
 
- в однокомнатных квартирах выросли на 2,3%;
- в двухкомнатных квартирах выросли на 0,4%;
- в трехкомнатных квартирах снизились на 0,6%;
- в многокомнатных квартирах выросли на 0,3%.
 
Изменения усредненных цен предложений за последние полгода приведены в таблице
 
Типы домов
Даты
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
Цена в $ за м2
Изменение
в %
Цена в $ за м2
Изменение
в %
Цена в $ за м2
Изменение
в %
Дореволюционные
01.12.2008
5699
-37,0
5795
-20,9
6072
-20,9
01.06.2009
3590
4581
4803
Сталинки
01.12.2008
3919
-25,4
4712
-19,5
5032
-32,6
01.06.2009
2922
3791
3393
Старая панель
01.12.2008
3289
-32,5
2941
-37,3
2795
-33,5
01.06.2009
2219
1844
1858
Старый кирпич
01.12.2008
3325
-32,0
3325
-34,6
3246
-40,0
01.06.2009
2262
2176
1946
Типовая панель
01.12.2008
3213
-39,8
2966
-38,9
2789
-34,9
01.06.2009
1934
1811
1817
Украинская панель
01.12.2008
2956
-42,7
2767
-31,9
2634
-37,7
01.06.2009
1695
1884
1642
Украинский кирпич
01.12.2008
2914
-29,4
2972
-22,6
3123
-27,3
01.06.2009
2058
2299
2271
Улучшенная типовая панель
01.12.2008
2940
-34,6
2811
-28,2
2687
-33,6
01.06.2009
1922
2017
1784
Улучшенный кирпич
01.12.2008
3418
-28,4
3780
-37,1
3516
-35,9
01.06.2009
2446
2377
2254
 
Согласно нашим данным, за последние полгода цены предложений снизились на 20-40%. Максимальное снижение (-42,7%) - однокомнатные квартиры в современных панельных домах. Минимальное снижение (-19,5%) – на двухкомнатные «сталинки».
 
Первичный рынок жилья
 
Каких-то изменений к лучшему на первичном рынке не произошло. Если брать в целом строительную отрасль, то положение очень сложное. В мае застройщикам и инвесторам был нанесен очередной удар: правительство и Нацбанк косвенно признали, что программы достройки жилья со степенью готовности свыше 70% провалились, так фактически и не начавшись. Нацбанк не смог реализовать облигации Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) на сумму 1млрд.грн., деньги за которые должны были пойти на завершение строительства. Стесненные в средствах коммерческие банки отказываются покупать эти ценные бумаги. Собственных средств ГИУ хватает лишь для выдачи кредитов инвесторам всего нескольких строек.
 
Собственных средств у большинства застройщиков явно не хватает. В результате на большинстве строек работы полностью или частично заморожены. При этом на значительное снижение цен (с целью привлечения дополнительных инвесторов) застройщики пока не идут.
Но не все так уж плохо на первичном рынке. Есть в Киеве объекты, где работы проводятся до позднего вечера, включая выходные и праздничные дни. Есть и предложения от застройщиков о продаже жилья в уже сданных домах.
 
Рынок аренды жилья
 
В мае тенденции на рынке аренды жилья в Киеве практически не изменились. Предложение значительно превышает спрос. Сдать квартиру с каждым месяцем становится все трудней. Соответственно цены, пусть и медленно, но снижаются.
 
Оживился рынок аренды загородной недвижимости. Есть спрос и на дачи, и на особняки, и на сельские дома. Похоже, что кризис побудил немало киевлян обратить свои взгляды на природу и землю, избрать размеренную загородную жизнь.
 
Рынок коммерческой недвижимости
 
На рынке коммерческой недвижимости тенденции практически не изменились. Цены аренды торговой и офисной недвижимости снижаются достаточно интенсивно. Обобщать данные сейчас достаточно сложно. Для любой фирмы смена помещения – ощутимые затраты и потери. Во многих случаях они превышают ту экономию, которую дает переезд в более дешевое помещение. Арендодателю также во многих случаях не выгодно терять арендатора. Поскольку найти ему замену весьма проблематично. Потому в каждом отдельном случае стороны стараются найти компромисс.

Есть случаи, когда арендодатели предлагают арендаторам продолжать работать в занимаемых помещениях при условии оплаты коммунальных платежей и проведения ремонта.
 
Рынок ипотечных кредитов
 
Рынок ипотечных кредитов потихоньку начинает функционировать. Если еще недавно ипотечный кредит можно было реально получить для приобретения жилья лишь на нескольких (вполне конкретных) строящихся объектах, то в мае начали кредитовать и вторичный рынок.
 
Условия выдачи кредитов для покупки жилья на вторичном рынке очень жесткие. Первоначальный взнос – не менее 50%. Банковские проценты от 24,05% до 29,55% годовых в гривнах, 18,85% годовых в долларах и 17,85% годовых в евро.
 
Прогноз на июнь
 
Полагаем, что существенных изменений на рынке недвижимости в июне не произойдет.
 
Наиболее вероятный сценарий – традиционное летнее снижение деловой активности.
 
Цены в июне, скорее всего, будут достаточно стабильными.
 
Но все это при условии, что не будет значительных изменений курсов валют, а также серьезных политических и социальных потрясений.
 
Более детальные консультации по телефону (044) 537-77-77
 
Информационно-аналитический отдел портала недвижимости www.domik.net

 

www.domik.net
Новости, по теме:

 

comments powered by Disqus


  1. Cooper and Hunter - эталон качества систем кондиционирования
  2. Строительные материалы, которые чаще всего используют в строительстве
  3. Качественная клинкерная плитка высоко востребована строительной отраслью
  4. Оригинальный и функциональный дизайн интерьера любых помещений
  5. Как подобрать качественный хайлайтер для лица?
  6. Где лучше купить недвижимость в Грузии для отдыха или вложений?
  7. Новые, гарантированно оригинальные iPhone 12 по адекватной стоимости
  8. Обзор возможностей букмекерской конторы
  9. Что такое бонусы казино?
  10. Cooper and Hunter - эталон качества систем кондиционирования
  11. Казино PokerMatch – новая интересная игровая площадка в Украине
  12. Cosmolot – честное казино с государственной лицензией
  13. Онлайн решение юридических вопросов о недвижимости
  14. Как сделать дизайн комнаты однушки?
  15. Эффективный релакс в интернет казино Нетгейм
  16. Казино Zoloto Loto известно своей комфортностью игры и значимыми преференциями
  17. Казино GGbet принимает ставки на киберспорт и предоставляет щедрые игровые автоматы
  18. Строительные материалы, которые чаще всего используют в строительстве
  19. 777 Original - закрытые мероприятия для самых активных и как активировать приветственный пакет
  20. Широкий ассортимент сертифицированных слотов, гарантии комфортной игры
  21. Выбираем из чего сделать забор для дачи или частного дома
  22. Качественная клинкерная плитка высоко востребована строительной отраслью
  23. Уверенно держит марку онлайн казино Кинг
  24. 777 Original - основные принципы регистрации и особенности бездепа
  25. Оригинальный и функциональный дизайн интерьера любых помещений
  26. Как подобрать качественный хайлайтер для лица?
  27. Юридические услуги: как выбрать компанию?



Разместите объекты — Бесплатно!

Панель управление своими объектами с фото. Неограниченный период размещения!

1
Разместите объекты — Бесплатно!

Панель управление своими объектами с фото. Неограниченный период размещения!

1
Рассылка по недвижимости

Прорекламируйте свои объекты, заявки и бизнес! Более 16000 подписчиков. Самые низкие в Украине тарифы!




©2004-2012 «Недвижимость 5000» — Рекламно-Информационный Портал
О компании | Карта сайта