Объект
Партнер
Пользователь
Новость
Отдел продаж
10:00-19:00, пн-пт
- сейчас нерабочее время -
093 255 000 9
+380932550009
+380932550009
Контактный e-mail
Реквизиты Оплата
Тарифы - рассылка
Тарифы - баннеры
Подробнее Подробнее Подробнее
Главная / Недвижимость - Новости  / Самые интересные

Обзор рынка недвижимости Киева: итоги июля 2009 года

4.08.09  
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева - при подсчете в долларах 1817$/кв.м. (-0,7% );- при подсчете в гривнах 14286 грн/кв.м (+ 1,9% ). Индекс ценового ожидания (в долларах): -0,7% в месяц (изменение -2,4%). Индекс доходности: -4,4 банк/деп. ( +1,3 банк/деп.)
Что Вы об этом думаете ? Сказать
В июле деловая активность снизилась: количество сделок, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь», сократилось на 42%.
 
Летнее снижение деловой активности – явление достаточно обычное. Но вряд ли столь значительное снижение числа сделок можно объяснить лишь отпусками и массовым переездом горожан поближе к природе. Основные причины, на наш взгляд, лежат в иной плоскости. Это резкие колебания курсов валют, а также усиление негативных ожиданий участников рынка.
 
В условиях, когда курсы валют существенно меняются, стороны обычно стараются повременить с принятием решений. В результате разрываются наметившиеся цепочки сделок, меньше подписывается договоров задатка, падают обороты рынка. Что, в свою очередь, негативно влияет на прогнозы. Возникает своего рода замкнутый круг: сокращение количества сделок приводит к дальнейшему их сокращению.
Большинство участников рынка избрали тактику выжидания.
 
Потенциальные покупатели ждут резкого снижения цен. В своих заявках на покупку недвижимости они нередко указывают цены, которые вдвое ниже цен реальных продаж.
 
Продавцы, в основной своей массе, цены не снижают; при торгах уступают крайне неохотно (обычно в пределах нескольких процентов). И дело не только в том, что они не очень верят в стабильность валют и возможности эффективного вложения средств в бизнес. Многие участники рынка продают квартиры, чтобы за вырученные деньги (плюс многолетние накопления) улучшить жилищные условия. Общее снижение цен – в их интересах. Но в условиях, когда цены достаточно стабильны, каждый отдельно взятый «продавец-обменщик» не может резко снизить стоимость своей квартиры, иначе не хватит денег для покупки нужного жилья.
 
Банки также не спешат выбрасывать на рынок залоговые квартиры по ценам, существенно ниже рыночных. С одной стороны, они не хотят обрушивать цены (поскольку залоги при этом подешевеют и у банков возникнут серьезные проблемы). С другой стороны, законодатели существенно ограничили права кредиторов в части реализации залоговых квартир. Потому стороны предпочитают решать подобные конфликтные ситуации совместно и без особой спешки.
 
Говоря о снижении деловой активности, необходимо отметить, что количество заявок на покупку квартир осталось почти на том же уровне (в июне в «Планету Оболонь» поступило 510 заявок, в июле 501 заявка). Динамика изменения числа заявок на покупку одно-, двух- и трехкомнатных квартир показана на диаграмме (учтены лишь полные недели того или иного месяца).
 
 
Анализируя приведенные на диаграмме данные, нужно понимать, что они отражают не столько количество актуальных заявок, сколько темп их поступления. Заявки накапливаются. Какие-то из них актуальны достаточно долго; и определить сколько заявок актуально в тот или иной период времени очень не просто. В частности, как свидетельствует статистика, в июле поступило две заявки на приобретение четырехкомнатных квартир в Киеве стоимостью до 30000 долларов. Вряд ли риэлторы восприняли их как актуальные на сегодняшний день (другое дело, что указанные в них контактные телефоны в базу данных занесены, и вполне возможно, что со временем риэлторы ими воспользуются).
 
Количество предложений увеличилось на 7% (01.07.09 в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3707 объектов на продажу, а 01.08.09 - 3985 объектов). Просмотров было достаточно много; но нередко они напоминали экскурсии: люди ходили на просмотры не с целью приобрести квартиру, а чтобы понять процессы, происходящие на рынке недвижимости.
 
Надеемся, что приведенные ниже статистические данные, характеризующие участников рынка, помогут читателям лучше разобраться в происходящем. Но при этом сразу же предупреждаем, что не стоит переоценивать значение этих данных - они не более, чем информация к размышлению. С одной стороны, анализируемые выборки слишком малы. С другой стороны, в исходных данных присутствуют субъективные составляющие. В частности, хотя большинство квартир продают и покупают семьи, но основные переговоры обычно ведет лишь один член семьи. Вот информацию о нем риэлторы нередко и дают в своих отчетах о сделках, лежащих в основе приведенной статистики. Если же поступать сугубо формально (то есть, учитывать всех лиц, внесенных в договор купли-продажи, включая малолетних детей, и немощных стариков), то это, на наш взгляд, исказит статистику участников рынка намного больше.
 
Статистические данные, характеризующие участников рынка (по сделкам «Планеты Оболонь»)
 
Февр.
2009
Март
2009
Апр.
2009
Май
2009
Июнь
2009
Июль
2009
Средний возраст продавцов (лет)
48
43
45
47
42
42
Средний возраст покупателей (лет)
39
38
40
38
36
45
Соотношение киевлян и приезжих среди покупателей (в %)
50/50
78/22
56/44
59/41
56/44
82/18
Соотношение женщин и мужчин среди покупателей (в %)
50/50
69/31
68/32
75/25
70/30
46/54
 
Как следует из таблицы, продавцы, как правило, старше покупателей, женщин среди покупателей обычно больше чем мужчин, удельный вес приезжих покупателей, как правило, весьма значителен, но меняется из месяца в месяц. Правда, в июле 2009 года средний возраст покупателей заметно вырос, удельный вес приезжих и женщин-покупателей существенно снизился. Вполне возможно, что это просто «игра случая» на малых выборках.
 
На графиках, представленных ниже, приведены статистические данные изменения цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева.
 
 
 
 
Статистика цен продаж
 
Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
 
Статистические данные цен реальных продаж
Сделки «Планеты Оболонь»
Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация
Март
2009
Апр.
2009
Май
2009
Июнь
2009
Июль
2009
Март
2009
Апр.
2009
Май
2009
Июнь
2009
Июль
2009
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр)
1596
1657
1514
1786
1816
1549
1589
1531
1735
1828
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр)
2095
2148
1867
2084
2190
2003
2071
1912
2042
2219
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр)
13314
13395
11683
13673
14279
12921
12846
11814
13283
14373
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр)
17476
17365
14407
15955
17219
16708
16742
14754
15633
17447
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир
-23,8%
-22,9
-18,9%
-14,3%
-17,1%
-22,7%
-23,3%
-19,9%
-15,0%
-17,6%
 
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 3,9 раза.
 
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
 
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
 
- 1816$ (14279грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1828 (14373грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
 
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
 
- 1764$ (13870грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1745$ (13720грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
 
Разница между среднестатистическими ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье увеличилась примерно на 3% и составила порядка 17,5%.
 
Индекс стоимости жилья Киева
 
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В июле индекс стоимости жилья Киева:
 
- при подсчете в долларах снизился на 0,7%;
- при подсчете в гривнах вырос на 1,9%.
 
Статистика цен предложений в долларах США
 
За период с 01.07.2009 по 01.08.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) снизились на 0,9%.
 
В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:
 
- в однокомнатных квартирах снизились на 5,7%;
- в двухкомнатных квартирах снизились на 1,2%;
- в трехкомнатных квартирах выросли на 1,4%;
- в многокомнатных квартирах снизились на 4,4%.
 
Изменения усредненных цен предложений по районам приведены в таблице
 
Район
 
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
Цена в $ за м2
Изменение в %
Цена в $ за м2
Изменение в %
Цена в $ за м2
Изменение в %
Голосеевский
01.07.2009
2395
- 2.42
2361
- 5.38
2229
- 1.21
01.08.2009
2337
2234
2202
Дарницкий
01.07.2009
1881
- 6.22
1835
+ 0.93
1591
+ 1.19
01.08.2009
1764
1852
1610
Деснянский
01.07.2009
1687
- 2.37
1679
+ 3.10
1553
+ 1.09
01.08.2009
1647
1731
1570
Днепровский
01.07.2009
2065
- 4.70
2050
- 3.95
1902
+ 1.16
01.08.2009
1968
1969
1924
Оболонский
01.07.2009
2248
- 3.16
2221
+ 2.30
2269
+ 1.98
01.08.2009
2177
2272
2314
Печерский
01.07.2009
3373
+ 0.89
4300
- 0.33
4156
+ 2.62
01.08.2009
3403
4286
4265
Подольский
01.07.2009
2078
- 0.19
2192
+ 2.33
1997
- 0.95
01.08.2009
2074
2243
1978
Святошинский
01.07.2009
1814
- 3.64
1801
+ 0.11
1706
+ 2.05
01.08.2009
1748
1803
1741
Соломенский
01.07.2009
2056
- 5.06
2148
- 2.19
2115
- 0.66
01.08.2009
1952
2101
2101
Шевченковский
01.07.2009
2607
- 5.91
2988
+ 0.27
2980
+ 1.58
01.08.2009
2453
2996
3027
 
Соотношение цен спроса и предложения
 
Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. При определении этих индексов мы ориентировались на те заявки, которые наиболее плотно сгруппированы на ценовой шкале, предполагая, что именно они являются наиболее характерными.
 
К сожалению, информативность индекса спроса покупателей пока не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок.
 
С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.
 
Как следует из приведенных графиков, кривые спроса и предложения отстоят друг от друга достаточно далеко, что и предопределяет нынешний кризис рынка недвижимости.
 
Первичный рынок жилья
 
Основное событие июля – проведение конкурса объектов и застройщиков, которым будет оказана государственная поддержка. В Киеве в список победителей конкурса попали 11 объектов с ценой квадратного метра 7920 гривен, которые должны быть закончены в этом году.
 
Правда, Президент Украины, ссылаясь на правовые расхождения в законодательной базе, приостановил действие соответствующего постановления Кабмина и направил представление в Конституционный суд. Судя из комментариев экспертов, основная правовая коллизия состоит в том, что государство избрало форму выкупа части квартир, но при этом не определило, кто конкретно будет ими владеть и распоряжаться. Выкупать квартиры должно Государственное ипотечное учреждение, но не понятно кто будет решать вопросы их дальнейшего использования?
 
Время покажет, является ли этот нюанс чисто техническим, или он отражает принципиальные расхождения разных веток власти относительно проблем государственной помощи строительной отрасли.
 
Результаты работы этой отрасли пока, мягко говоря, не радуют. Да, есть стройки, где работы ведутся весьма интенсивно. Но куда больше строек находятся в замороженном (или почти замороженном) состоянии. Об этом свидетельствуют и данные Госкомстата, согласно которым в первом полугодии в Киеве введено в эксплуатацию 256792 квадратных метров жилья (это 43,1% от уровня соответствующего периода 2008 года). При этом во втором квартале 2009 года введено всего 67812 квадратных метров жилья (во втором квартале 2008 года введено 384572 квадратных метров жилья, или почти 5,7 раза больше). И хотя на официальном сайте Главного управления статистики в городе Киеве говорится, что данные пока предварительные, но вряд ли их уточнение существенно улучшит общую картину.
 
Рынок аренды жилья
 
В июле явно оживился сегмент аренды жилья класса «бизнес» - заявок от зарубежных специалистов, приезжающих в Киев, стало заметно больше. В остальных сегментах особых изменений не произошло. Цены и спрос достаточно стабильны.
Много заявок поступает от людей, пытающихся снять жилье по «кризисным» ценам. Они ссылаются на объявления, которые дают отдельные участники рынка с целью привлечь внимание потенциальных клиентов. В реальности подобных квартир практически нет. При прозвонах обычно отвечают, что эти квартиры уже сданы, но есть другие… Правда, немного дороже.
 
Рынок коммерческой недвижимости
 
Цены аренды коммерческой недвижимости, которые резко просели с начала кризиса, приостановили свое снижение, и были практически стабильными. Очевидно, в большинстве случаев стороны пришли к выводу, что установившийся уровень цен является экономически обоснованным: дает неплохой (по нынешним временам) доход арендодателям, и вполне посилен арендаторам.
 
Цены продаж коммерческой недвижимости все еще находятся на таком высоком уровне, что большинство фирм предпочитают арендовать (а не покупать) нужные им объекты.
 
Рынок ипотечных кредитов
 
Хотя о возобновлении ипотечного кредитования заявляют несколько банков, но сделок с привлечением новых ипотечных кредитов в «Планете Оболонь» пока нет.
 
Слишком высокие банковские проценты, слишком жесткие требования к заемщикам.
 
Учитывая, что банки нередко требуют, чтобы выплаты по кредиту не превышали трети официальных доходов заемщика за этот же период, а годовой процент по кредиту в гривнах на уровне 25%, то при месячной зарплате в 8000грн максимальная сумма кредита будет порядка 100000грн.
 
Этой суммы может хватить на доплату (например, при улучшении жилищных условий). Но на покупку недвижимости в Киеве «с нуля» денег явно недостаточно (даже в том случае, если кредит дадут на 20-30 лет).
 
Именно поэтому, банки, стоящие перед растущей проблемной задолженностью на фоне низкого уровня отечественных зарплат, пытаются внедрить механизмы смены заемщика по проблемным кредитам.
 
Заемщик, который не в силах погашать долги по кредиту, стоит перед выбором: то ли идти на сотрудничество с банком, то ли рано или поздно столкнуться с принудительной реализацией залоговой квартиры. Подавляющее большинство «неудачных ипотечников» выбирают сотрудничество. Некоторые из них соглашаются продать залоговые квартиры по «сегодняшним» ценам новым заемщикам, к которым одновременно переходят и их кредитные обязательства.
 
Конечно же, прежние заемщики при этом немало теряют (прежде всего, квартиру). Но при такой схеме у них есть неплохие шансы не только отдать весь долг банку, но и вернуть часть денег. Банк получает новых платежеспособных заемщиков, а те, в свою очередь, - ипотечный кредит по ставкам (и на условиях) прошлых лет.
 
Пока подобная схема проходит лишь первую апробацию. Приобретет ли она массовый характер – сказать сложно. В том числе, и потому, что у прежних заемщиков останется возможность обратиться в суд с иском о расторжении сделки, мотивируя его тем, что банк и новые покупатели воспользовались их сложным положением и вынудили пойти на явно невыгодные условия.
 
Прогноз на август
 
Полагаем, что до осени особых неожиданностей рынок недвижимости не преподнесет.
 
Наиболее вероятный сценарий развития событий – примерно тот же, что и в июле. А именно, летний спад деловой активности и относительно стабильные цены.
 
Естественно, при серьезных политических и социальных потрясениях не исключены и иные сценарии.
 
Более детальные консультации по телефону (044) 537-77-77

 

www.domik.net
Новости, по теме:

 

comments powered by Disqus


  1. Особенности проверки договора аренды помещения
  2. С помощью Homsters.kz приобретение жилья в Астане станет удачной инвестицией
  3. Как правильно выбрать этаж
  4. Как прописка в Украине поможет иностранцу?
  5. Установка программного обеспечения на ПК
  6. Особенности проверки договора аренды помещения
  7. Как самостоятельно заменить смеситель в ванной?
  8. Причины возрастающего спроса на канадские дома из сип-панелей
  9. С помощью Homsters.kz приобретение жилья в Астане станет удачной инвестицией
  10. Онлайн-казино Оригинал 777 предлагает широчайший ассортимент азартных развлечений
  11. Интернет-казино Pointloto: вход на сайт игорного дома через зеркало
  12. Онлайн казино в Украине — «КОСМОЛОТ»: бонусы
  13. Как правильно выбрать этаж
  14. Как прописка в Украине поможет иностранцу?
  15. Установка программного обеспечения на ПК
  16. Какой полотенцесушитель выбрать — электрический или водяной. Рекомендации компании Трубер
  17. Польза влажности воздуха для детей
  18. Гарантированно оригинальная клинкерная продукция от европейских производителей
  19. Выбор нагревательного кабеля для обогрева трубопроводной сети
  20. Гарантированно качественный демонтаж внутренних стен - оперативно и недорого
  21. Большой выбор видеослотов от лучших разработчиков игрового софта
  22. С помощью качественно выполненного надежной студией doodle video можно значительно продвинуть свой бизнес
  23. PM Casino предлагает своим посетителям большой выбор захватывающих слотов
  24. Клуб Multi Gaminator подарит геймерам много приятных развлечений
  25. Создание сайтов под ключ на выгодных условиях



Рассылка по недвижимости

Прорекламируйте свои объекты, заявки и бизнес! Более 16000 подписчиков. Самые низкие в Украине тарифы!

Рассылка по недвижимости

Прорекламируйте свои объекты, заявки и бизнес! Более 16000 подписчиков. Самые низкие в Украине тарифы!

Рассылка по недвижимости

Прорекламируйте свои объекты, заявки и бизнес! Более 16000 подписчиков. Самые низкие в Украине тарифы!




©2004-2012 «Недвижимость 5000» — Рекламно-Информационный Портал
О компании | Карта сайта