الأزمة و عدم الاستقرار السياسي تقسيم المستثمرين إلى معسكرين :
أولئك الذين يبحثون عن وجوه الاكتئاب ، والاستراتيجية ، والتي تنبأ
الأزمة.

وكلاهما في انتظار انخفاض أسعار الأراضي والمرافق بصفة عامة ،
التي قد تحدث في فصل الربيع من العام القادم. بأكبر قدر من الاهتمام
انتاج المشاريع التي هي في المراحل النهائية من البناء. ومع ذلك ،
وفقا للخبراء ، فمن الممكن الآن بأسعار زهيدة وبسرعة "لدخول السوق"
لأن المشتري وضع مربح للجانبين : هناك اختيار ويمكن أن
لإملاء الشروط. تغيرت أولويات السوق من البائع الى المشتري
وفقا للخبراء ، فإن الحد الأقصى للاستثمار في العقارات الأوكرانية
تم تسجيلها في عام 2007 ، مع معدل الرسملة من المشروع
تمثل نحو 10 ٪. هذا العام فقد تغير الوضع بشكل كبير. واضاف "اليوم
وقد اضطر العديد من البائعين للبيع ، والمشترين ليسوا في عجلة من امرنا لشراء ،
انتظر حتى البائعين ستلقي المزيد من الدم. يتوقع معظم السحر
مسيرة... اليوم الوضع بشكل واضح لصالح المشتري والمستثمر :
هناك خيار ، لا يضطر المشتري إلى اتخاذ الشريك الأول انه شيء
يوحي ، نأتي إلى الوضع الطبيعي "، -- قال المدير الشريك
سي بي ريتشارد إليس Sergienko سيرجي. نقص السيولة من مطوري
إجبارهم على بيع كل ما يمكنهم بيعه من أجل مواصلة
على مقربة من الانتهاء من المشاريع التي تتطلب التمويل. "العديد من المشاريع
تبدأ في التوقف بسبب استحالة الاستمرار في البناء ،
الأمر الذي يؤدي إلى حالة من أصول مقومة بأقل من قيمتها ، والتي هي
الفرص الاستثمارية للشركات سخونة الدولية "
-- يقول الخبراء. في نفس الوقت ، شريك التنين لإدارة الأصول
فلاديمير Timochko يعتقد أن مشاريع البناء اليوم قد خسر
النداء ، لأن الأزمة لا يؤثر فقط على تخفيض الإيجار
أسعار ، ولكن أيضا للحد من الغلة. "لطالما دعا اليها هذا السوق
سوق البائع أصبح المستأجر "-- قال الشريك. رغم الدولية
المستثمرين ، بدلا من تحقيق نجاح المحلية نادرا في رأيه ،
اليوم هو الوقت المناسب للمشاريع الدولية : تكاليف البناء
ومن المتوقع أن تنخفض إلى نحو 20 ٪ العائد. إلا أن الأولويات
تغيرت الاستثمار. إذا كانت مشاريع جديدة في وقت سابق شعبية
(تصاميم من الصفر) ، ولكن الآن أفضل للاستثمار في مرافق توليد
الشركة. بعض اللاعبين في السوق في أزمة والجوانب الإيجابية.
على سبيل المثال ، رئيس قسم التحليلية للشركة القابضة ESTA
مكسيم Gromadtsov تعتقد أن الأزمة انتقلت من السوق المهنية
لاعبا ولاعبة ونوعية المشاريع أن تكون أفضل. كانت الأزمة دافعا للكثير من
جعل شركاتهم أكثر شفافية : التطوير وإعادة الهيكلة
الشركات على اجتذاب التمويل ، ومشاريع التنمية ومستقبلها
بيع. التمويل : من المستحيل ممكنا على الرغم من حقيقة أنه في الوقت الحاضر
الظروف لجذب التمويل الثابت والفرص لا تزال
الوجود. معاون بارز في شركة «دي ال ايه بايبر أوكرانيا LLC» اناستازيا Bolkhovitinov
توصي بتقسيم المشروع بدوره : أولا لاستكمال واحد بدوره
وسيتم انفاق بيعه إلى الحصيلة على البناء من الثانية
قائمة الانتظار. هذه هي طريقة واحدة لجمع الأموال ، وذلك لأن
البنوك ليسوا على استعداد لإقراض المشاريع في المراحل الأولى من البناء. في
ويمكن للمصارف تجريب حظهم في الحصول على قروض قصيرة الأجل
1-5 سنوات (متوسط ​​3 سنوات) في العملة الوطنية (بالدولار البنوك
لم يعط). النسبة المطلوبة من الدين إلى قيمة الكائن
25-30 ٪. وهكذا يتم خفض كبير في التكلفة من الكائنات : التقييم ، والتي
نفذت قبل شهرين ، والآن ليست راضية البنوك ، وبالتالي فإن حجم
تمويل صغير نسبيا. بالإضافة إلى ذلك ، البنوك في أوكرانيا
تحتاج الآن على أقصى درجات الأمان الممكنة للحصول على الائتمان -- هو ، أولا وقبل كل شيء ،
شيدت ووضعها في الخدمة ، أو على وشك الاكتمال
البناء ، وملكية الأراضي وقانون الشركات
وحسابات الدخل. في الوقت نفسه ، والمصارف الأوكرانية لا نريد أن نراه
حقوق الإيجار الرهن على الأراضي والمباني التي هي على
مرحلة البناء الأولية. كمثال ، وهو محام في الآونة الأخيرة
حصل على قرض بالدولار الأمريكي لبناء العقارات السكنية والتجارية
لمدة 3 سنوات بنسبة 14 ٪ سنويا من نسبة الدين إلى قيمة
وجوه -- 25 ٪. ما هي الاستثمار؟ الأكثر إثارة للاهتمام بالنسبة للمستثمرين الذين
لا تزال مستعدة للاستثمار في المشاريع العقارية التي تقع في كييف
والمراكز الإقليمية (دونيتسك ، دنيبروبتروفسك ولفيف) ، الذي استعداد
هو 8-10 ٪ ، مع مخاطر منخفضة ، وضمان الأداء لا
أقل من 15 ٪ (كقاعدة عامة ، يكون عقد الإيجار وشغل أيضا.)
المستثمرين على استعداد للنظر في مجمعات متعددة الوظائف ، والتجزئة ، والفنادق ،
الإسكان متميزة. في نفس الوقت ، كما يقول الخبراء ، ما اذا كان البيع بالتجزئة
يتطور بشكل رئيسي في المدن الكبيرة والمراكز الإقليمية ، وبعد
2011 سوف تكون قادرة على تجار التجزئة التوسع في المدن الصغيرة. M. Gromadtsov
ويعتقد أن الطلب سوف يكون أكبر المراكز التجارية فئة
"A" في وسط المدن الكبيرة ومراكز التسوق واسعة النطاق (المساحة الإجمالية
100 ألف متر مربع. م) مع هيكل نقل جيدة ، وناد لفئة
فاخرة ، فندق خمسة نجوم ، والقرى المنزلية في المناطق الراقية.
في الوقت نفسه ، ونائب مدير DTX في أوكرانيا ناتاليا Stelmach
ويعتقد أنه في المستقبل القريب نتوقع انخفاضا حادا في الطلب على مكلفة
مكاتب فئة "أ" ، وخاصة في وسط المدينة ، والتحول نحو أرخص
مكتب فئة "ب" ، لأن الشركة سوف تحاول التقليل من النفايات
في المبنى. وفقا لS. Sergienko ، في المدى القصير
سيكون في أعظم فائدة هي تلك مطورين الذين تنفيذ المزيد من المشاريع
مراكز للمكاتب رخيصة ، وعلى المدى الطويل -- درجة أعلى.
الآن انه يوصي بتناول بناء مركز منصبه ، إذا كان المشروع
سيؤتي ثماره في أسعار الإيجار لمدة 3 سنوات. الملاك ومنافسين جدد
السوق العقارية الحقيقية المشاركون يميز افتقاره شبه الكامل
وصول المستأجرين الجدد. الملاك تشهد حاليا انخفاضا في الايرادات
استئجار وعدم اليقين بسبب التغييرات المستمرة في العملة
معدل (الثابتة في المعاهدات الملزمة للدورة). هناك أيضا خطر nezapolnyaemosti
تأجير المنطقة. وفقا للخبراء ، فإن معظم العقود الأولية
الإيجار الختامية. المستأجرين هم على استعداد لدفع غرامة من العقود ،
ولكن لا تأخذ في المباني الجديدة وتوسيع المرافق القائمة. في نفس الوقت
وبدأ العديد من المستأجرين للمطالبة بإعادة التفاوض على عقود الإيجار
التي تتكون من ثلاث سنوات. على خلفية الأزمة ظهرت في السوق
الاتجاه الجديد -- على تأجير من الباطن المقام الأول. الشركات التي استأجرت
الآن يتم ضبط مساحات واسعة استراتيجيتهم ، ونحن مستعدون لاتخاذ
الباطن مباني مجهزة لخفض التكاليف. وهكذا ،
أصبحوا منافسين لأصحاب العقارات ، والتي كان الإيجار النشاط الرئيسي
في السوق. وفقا للخبراء ، الملاك الذين ليسوا على استعداد لخفض أسعار الفائدة ،
المعرضين لخطر انخفاض معدل الإشغال في المراكز التجارية. أولئك الذين
سيكون على استعداد للقيام بذلك يكون قادرا على الحفاظ على واحدة موجودة ، أو موجودة على مقربة من
الإشغال. وفقا لM. Stelmach ، إذا كان لديك 2-3 أشهر للمنصب
وكانت معدلات تأجير غرفة عالية (في كييف ايجار مكتب 1 متر مربع. وكان
بمتوسط ​​قدره 80 دولارا) ، ولكن نظرا لعدم وجود الآن الطلب على الملاك على استعداد ل
لتقديم تنازلات جوهرية ، و "اذا لم يكن هناك انهيار" في محاولة رأس المال
ينخفض ​​الى 60 دولارا في "مربع". وفقا لمدير مشتركة
"كابيتال ماركتس" جونز لانغ لاسال Panikar هيرمان ، على الرغم من
التباطؤ والتراجع في أسعار الإيجار للمكاتب العقارية الحقيقية
في رأس المال على المدى المتوسط ​​من المتوقع أن يستأنف النمو. في
ومع ذلك ، يعتقد أنه في المدى الطويل سوف تزيد متطلبات الجودة
موقع والمراكز التجارية. G. Panikar تعتقد أنه ، في المقام الأول ،
التشبع من مستودع سوق العقارات. في الوقت نفسه ، فإن معظم
وسيتم تكليف المشاريع العقارية التجارية في 02/01 ، 5
بعد سنوات من الموعد المقرر ، مما يقلل من مدخلات هذه الكائنات
في المدى المتوسط. إذا تشبع السوق في وقت سابق من مباني المكاتب
الطقس في العاصمة للفترة 2012-2013 ، والآن هذا الاحتمال
أرجأ لمدة عام آخر. "بورتريه" لقد تغيرت السوق علما المستثمر
أنه في السنوات الأخيرة في أوكرانيا قد غيرت نوع من المستثمرين الذين يستثمرون المال
العقارات التجارية. على وجه الخصوص ، للمستثمرين الذين يبحثون عن الاكتئاب
الكائنات مع رخيصة الثمن (معدل الرسملة -- 15-16 ٪) ، فضلا عن مطوري
والمستثمرين الذين توقعوا الأزمة والانخفاض في أسعار الأراضي.
وفقا للسيد Panikar ، ترك المستثمرين في السوق من خلال الاستدانة العالية ،
ولكن بدأ يظهر أيضا أن صناديق الاستثمار الخاص التي ترغب في
يدخل كشريك في مشاريع مشتركة مع حقيقة أنه عندما الوضع
تحسن الأسهم بالاستعاضة عن الدين. وفقا للخبراء ،
في المستقبل القريب في العقارات التجارية في اوكرانيا ومن المتوقع وصوله من ألمانيا
المعاشات التقاعدية وصناديق الاستثمار. بالإضافة إلى ذلك ، فإن السوق الآن تجاريا
الأوكرانية شركات التطوير العقاري دراسة كبيرة من الولايات المتحدة وكندا ،
المملكة المتحدة وبولندا والمجر وبلغاريا وبلجيكا ، هولندا ، البرتغال ،
النمسا. "ما على الطاولة أمام المستثمرين المحتملين؟ نحن
ترى ، في المدى الطويل ، فإن السوق لا يزال كبيرا nedozapolnennym
والأزمة الحالية توفر فرصة فريدة لدخول السوق
بسرعة كبيرة وبأسعار مخفضة للغاية "، -- يقول سيرغي Sergienko.
وهذا أمر مهم لا سيما في ضوء التوقعات السلبية لالمقبل
عام على أداء الاقتصاد الكلي ، والذي لا يبشر بالخير
الأعمال الممثلين. يتوقع الخبراء أنه في عام 2009 وذكرت العديد من
ولن يتم بناء المشاريع بسبب نقص التمويل. في
ومن المتوقع عام 2010 إلى انخفاض معدلات الرسملة للمشاريع التجارية
العقارات. نتوقع من اللاعبين في السوق "ضوء في نهاية النفق" يبدو
فقط في عام 2011 ، عندما يصبح من الممكن لإعادة بناء الاقتصاد ، ومع
عليه ، والبناء الحقيقي الحوزة. ممثلي الاستشارات
الشركات في صوت واحد يقول ذلك الآن للمستثمرين هو
الوقت لدخول السوق الأوكرانية ، كما يمكن أن يتم ذلك تماما
الرخيصة. وفقا لألف Bolkhovitinov اليوم لا تزال هناك مستثمرين
الذين هم على استعداد لدخول السوق ، لأنه الآن في تكلفة الدخول وتراجع
يمكنك الحصول على أفضل المشاريع لأقل من المال ، والعثور على أهل الخير ،
زيادة المنافسة بين المستشارين. في الوقت نفسه يتوقع الخبراء الاستشاريين
المعاملات بعد عطلة الاعياد ، وأقرب إلى الربيع ،
غالبية المستثمرين فهم أنه في هذه المرة لن يكون لقمة العرض
وهبوط أسعار الأراضي. فهي تشير إلى أن الأحكام
انخفاض المعاملات ، لا بد من اتخاذ قرار بسرعة كبيرة ، في حين
كما كان من قبل أخذ إبرام الصفقات 3-6 أشهر. المدير الشريك في
ديول شركاء الشركة تعتقد أن Oleksenko بعد الأزمة
قد عالية القيمة العقارية بنسبة 40-60 ٪.
واضاف "ان السوق موجة طرد الأجسام مخفضة ، حتى الحوزة حقيقية مربحة ،
الذي يولد الدخل. بعد الأزمة ، وإذا كنا نتوقع معدل الرسملة
على مستوى 15-16 ٪ ، واذا كنا نتوقع خفض الايجارات ، يمكننا بأمان
يقولون أن الأشياء تفقد مربحة 40-60 ٪ من قيمة السوق ، والتي
كنا قبل الأزمة "، -- قال. لكن الخبراء يتفقون على شيء واحد :
العقارات هو دائما العقارات. وعلى الرغم من حقيقة أن هذا السائل منخفضة
الأصول ، قد يكون على المدى الطويل بالنسبة للعديد من الخلاص
المستثمرين.

Share This Post: