في موجودات البنوك الرهن العقاري " من الناس والشركات حول
150 مليار دولار بالفعل في ربيع هذا العام ، قد يتم تعيين حصة الأسد من هذا النوع
للبيع بأسعار منافسة.

كل شيء -- هو على المحك بسبب الهبوط الحاد في قيمة عملة أوكرانيا (50 ٪ في ثلاثة أشهر)
تخفيض عدد الموظفين والرواتب الضخمة تخفيضات للعديد من المقترضين والمادية
واقترضت مبالغ كبيرة من الكيانات العملة ، وكانت تقريبا
غير قادرين على خدمة ديونهم. يبدو أن في مثل هذه الظروف ، والمصارف
ينبغي أن تبدأ على التقاعد بشكل جماعي وبيع الضمانات -- في هذه الحالة ،
في الواقع ، هو الغرض من الضمان. ومع ذلك ، فإن المصرفيين ، وكما اتضح ،
غير مستعدة تماما لهذا التحول في الأحداث -- الإطار التنظيمي لا يسمح
إجراء الحجز السريع للضمانات. خصوصا في هذا المعنى كان
محمية الأشخاص الطبيعيين. وتقدم القروض من جانب الجمهور الحقيقي أساسا
الملكية (شقق وبيوت البلد والأرض) ، وكذلك السيارات.
وفقا لتقرير صدر عن جمعية الوطنية الأوكرانية الرهن العقاري (UNIA ، كان
كييف ، منذ عام 2004 ، أكثر من 50 عضوا) ، فمن السهل لحساب ذلك الآن في الرهن العقاري
للحصول على قروض للأفراد أكثر من 450 آلاف من البنود من الكل ، والملكية
والقيمة السوقية قبل الأزمة بنحو 45 مليار دولار
(بمتوسط ​​100 ألف دولار للشقة أو قطعة أرض). من هؤلاء ، 210000
الحالات ، والإسكان دعاة ضمانات للحصول على قرض لشراء السكن نفسه ، 220
الآلاف من الشقق وضعت في إطار قروض من دون غرض خاص. معظم هذه
وقد وجهت القروض لمجموعة متنوعة من احتياجات المستهلكين. آخر الشقق 3000
المنصوص عليها من قبل أصحابها للحصول على القروض التي اتخذت لتطوير أنفسهم
الأعمال. تعهد محافظو البنوك بالإضافة إلى ذلك ، الأشخاص الطبيعيين وخلفت أكثر من 4000 الأراضي
المواقع ، وعادة في المناطق القريبة من المدن الكبيرة لغرض
"تحت الانشاء". عدد السيارات المدمجة أيضا مثيرة للإعجاب. فقط
وباعت في السنوات الأربع الماضية (2005-2008 ز ز). أوكرانيا ما يقرب من 1 ، 6
مليون سيارة جديدة. تشير التقديرات إلى المتعاملين ، في المتوسط ​​، على بعد حوالى
50 ٪ من مجموع المبيعات على الائتمان. بالنظر إلى أن المتوسط ​​الفعلي
فترة سداد القرض التلقائي 3-4 سنوات ، يمكننا أن نفترض أن
البنوك التعهد بالالتزام 7-800 "السيارات هي". إذا افترضنا أن
متوسط ​​التكلفة لكل سيارة تباع على الائتمان هو 20 ألف دولار ، وإجمالي
قيمة أسطول الجانبية للدولار على الأقل 14 مليار مثل هذه التقييمات
تؤكده الإحصاءات الرسمية. وهكذا ، وفقا لوزارة العدل ، وإلا
وقد سجلت ذروة في الإقراض في الاوكرانيين تقريبا 500000 2007
والموثقين عقود رهن الممتلكات المنقولة وغير المنقولة ، مع 267
الآلاف منهم -- الرهن العقاري. القروض الأكثر شعبية
الشقق والمنازل ضمان -- تقريبا 216000 مركبة المضمون
أصدر أكثر من 201،000 القروض. استنادا إلى حجم محفظة القروض ،
التي تصدرها الشركات (200 مليار دولار أمريكي. + 30 مليار دولار) ، وتبلغ التكلفة الاجمالية للالمرهون
ويمكن تقدير موجودات الشركات في ما يقرب من 80 مليار دولار
وأشار إلى أن مجموعة من korporativschikov ضمانات أوسع من ذلك بكثير.
لذا ، جنبا إلى جنب مع العقارات التجارية والمركبات التي قد تكون
المعدات والخطوط التكنولوجية والمجمعات الممتلكات ، فضلا عن أسهم
الشركات والسلع في الدوران ، الخ Antibomzh وعلى الرغم من هذا الوضع ،
على سبيل المثال ، طرد قسرا من المستأجرين ودائع الشقة ليست سهلة.
خاصة إذا كانت هذه الشقة الائتمان تسجيل الأطفال. معظم الرهن العقاري
تحظر المعاهدة على تسجيل الأحداث الإسكان تعهد
الأطفال ، ولكن هذا الحكم غير قانوني ، لذلك الكثير من المقترضين
فمن المعقول أن يتم تنفيذ ذلك. وفقا للقانون المحلي في هذا
ويمكن لحالة طرد المستأجرين من الشقق إلا أن منحهم مماثلة
السكن (وليس أسوأ الجودة). فرصة لعدد من الصعوبات الأخرى
خلال الانسحاب القسري من ضمانات. نتيجة لذلك ، وفقا للمحامين
UNIA ، يمكن التقاضي تطول لمدة تصل الى عامين. متى تبدأ
أصبح واضحا أن الأزمة دون بيع الضمانات لا تستطيع أن تفعل ، وبدأت البنوك
بنشاط "بطاطا" وزارة العدل ، مشيرا إلى الطلب إلى تبسيط الإجراءات للانسحاب
الممتلكات. كل هذا كان من المفترض في الكفاح من أجل حقوق المقرض.
وزير العدل ميكولا Onischuk يؤكد أن المصرفيين معه
التفاوض مصلحة في الاعتراف الفرص في وزارة العدل
خارج المحكمة لمصادرة أصول المقترضين. ومع ذلك ، تعتقد وزارة
التي يمكن الاستيلاء القسري من الرهن العقاري يحدث إلا بأمر من المحكمة.
وعلاوة على ذلك ، كما الستارة سقطت في عام 2008 ، 26 ديسمبر ، والبرلمان في قراءة أولى ، 231
تمرير التصويت على مشروع قانون № 3459-1 ، التي أدخلت على وقف القسري
مجموعة من العقارات السكنية ، وتقع في البنك العقاري. ومن المقرر أن
وسوف يتم تطبيق هذا التدبير حتى نهاية الأزمة المالية (أي ، جدا
طويلة). مصرفيون بقوة ضد هذه الابتكارات ، بما في ذلك الشعوبية والخمسين.
الحقيقة هي أنه في هذه الحالة ، وحتى في المقترضين محترمة تختفي
حوافز لسداد القرض ، ناهيك عن المتعثرين الخبيثة. البنوك
أي نفوذ في هذه الوحدات. لذا ، على الأرجح ،
سوف اللوبي المصرفية في البرلمان لا يسمح باعتماد مشروع القانون ككل.
توقع مثل هذا السيناريو ، لإنقاذ المقترضين تأتي من مجلس الوزراء.
29 ديسمبر العام الماضي ، وإدارة العلاقات وسائل الإعلام التابعة للأمانة العامة للحكومة
نشر رسالة مفادها أن مجلس الوزراء قد يدعى (مع نقطة قانونية غريبة
شراؤها من عرض) القرار الذي نهى البنوك لمصادرة الشقق للمواطنين ،
قرض إذا كان المقترض لخدمة الدين ، أي دفع فائدة على الأقل
القرض. القرار نفسه ، ويحظر على البنوك من رفع أسعار الفائدة على صدر سابقا
القروض. نذكر بأن قاعدة مماثلة للقانون "على إدخال تعديلات على بعض
التشريعات المتعلقة البنوك حظر تغيير شروط العقد
الودائع المصرفية واتفاق القرض من جانب واحد "، 12 ديسمبر
وافق عليه البرلمان والذي وقعه الرئيس يمتد بالفعل
إلا أن القروض التي صدرت حديثا. ولكن من الواضح أن وقف الانسحاب
لا يمكن أن تفرض لوائح الامتيازات الحكومية. لذا ، وحتى
تم تسجيل رقم الفاتورة 10 يناير 3585 مع أحكام مماثلة
في Poluneevym يوري البرلمان (BYuT). حالة الحياة في عام 2005 ، وهو شاب
انتقلت العائلة من المحافظات إلى العاصمة. كما من الخبراء على المدى الطويل
حصل الزوجان 5000 غريفنا. (أي حوالي 1000 دولار) شهريا. في مطلع
2006-2007. (كان فقط لهذه الفترة ذروة أسعار المساكن ، و
كما ذروة الطفرة العقارية) وقررت العائلة لشراء شقة استوديو
على الائتمان. أكثر أو أقل ملاءمة خيار "edinichki" تبلغ قيمتها في الوقت
وفورات 85000 دولار من أبطالنا يكفي لتجهيز القروض والأولي
مساهمة 15 ٪ من قيمة العقار (إذا كان تم مثل هذا التقدم في معظم
المتداولة في السوق) ، أو نحو 13 ألف دولار بهذه الطريقة ، ونحن الأبطال
اقترضت من بنك 72000 دولار إلى 20 عاما بنسبة 12 ٪ سنويا. يسقط الجسم من القرض
أجزاء متساوية (من 300 دولار شهريا) خلال مدة
العقد. وفقا للمخطط ، في الشهر الأول عن دفع أقساط الرهن العقاري هو $ 1020.
ومع ذلك ، تزداد تدريجيا دخل المقترضين لدينا ، وأنهم يعتبرون أن من الضروري بشكل معقول
اطفاء القرض قبل الموعد المحدد ، وبذلك مبلغ إضافي قدره 300 دولار شهريا. استمرار
الحفاظ على قرض بوتيرة أنه سيتم الانتهاء من الزوجين لدينا مع عبء القروض
ضعف سريع -- لمدة 10 عاما. في سنوات ما قبل الأزمة الثانية ، تدفع لهم الفائدة
عاد 6000 والبنك $ 15 ، $ 14 ، 4000 الديون. في بداية الحالي
وقد ظل الأزمة المالية بنك الأسرة $ 57 ، 6000 قبل الأزمة
وزاد راتب الزوجين -- لمدة سنتين ، كانوا يكسبون 17000 غريفنا. (10
يتوقع أن تكون. -- زوج ، 7 THS. -- الزوجة). في أواخر عام 2008 ، خفضت زوجته
راتب الرجل "قطع" إلى 8 THS. ولكنها ليست كلها تشير الى
تقدير الموارد ، ورفع البنك سعر الفائدة على القرض إلى 15 ٪.
لذلك ، لمواصلة وضع على قرض بوتيرة متسارعة على بالفعل
وقال هذا المخطط ، وكان الزوجان إلى دفع ما يزيد عن 1320 $ (10 ، 6000 غريفنا.
هنا ، وكذلك حسابات تستند على معدل 8 UAH / USD). لكن دخلهم
ليس كافيا. ومع ذلك ، نظرا لتسارع سداد القرض
لا يمكن للأسرة تقديم مدفوعات على القرض للجسم و3 4
سنوات ، أي ترك الائتمان اجازة لمدة عامين. خلال هذه الفترة ، ودفع
ضرورة الاهتمام فقط -- في هذه الحالة ، 720 $ شهريا (حوالي 5 ، 7 ال
UAH).. لأبطالنا ، وحتى هذه المهمة هي مرهقة بما فيه الكفاية. لكن
حتى الآن ، وبالطبع إذا توقف (استقرت) في مستوى أعلى لا يتجاوز 8 UAH / USD ،
وستكون الأزمة الأخيرة لا تزيد على سنتين ، ثم كل شيء سيعود الى
الخاصة ، ثم يمكننا تحمل إلى حد ما. ومع ذلك ، يمكن أن تسير الأمور على أكثر تشاؤما
السيناريو ، ومن ثم فإن القرض يصبح عبئا دائم. في مثل هذه الحالة يستحق
النظر في خيار إغلاق القرض عن طريق بيع الشقق الجانبية ، وتحديد
الحد الأدنى من الخسائر. وكالات عقارية لا تضمن أن الشقة
من هذا المثال ، يمكنك بيع للدولار حتى 50K لكن هذا المبلغ لا يكفي
لتسديد البنك. إذا ، ومع ذلك ، سيتم بيع المساكن
في تلك الأسعار ، وفقدان للمقترض صاف لمدة سنتين على الأقل
38000 دولار منها 13000 دولار -- وهو الرسم الأولي ، 3-5 ألف دولار -- تكلفة
من الصفقة ، 15 دولارا ، 6000 -- الفائدة على القرض ، فضلا عن ما يقرب من 5 $
ألف -- لمدة عامين الفرق بين رسوم القرض المعجل على الجسم (600 دولار)
وبناء على تكلفة استئجار شقة مماثلة (400 دولار). وعلاوة على ذلك ، فإن الزوجين لا يزال لدينا
للبنك تقريبا 8000 دولار على عجلات مشاكل خطيرة تنشأ من المصرفيين
والقوة في محاولة للاستيلاء على السيارات التي تعهدت بها. بواسطة
تعليمات GAI ، لا يسمح للمصارف أن تأخذ سيارة من التسجيل من دون موافقة MREO
على المقترض ، أي مالك العقار. في كثير من الأحيان إلى حل النزاعات
الضرورية من خلال المحاكم. تتأخر في بعض الأحيان مثل هذه العمليات لمدة تصل إلى 6
أشهر. وحاولت البنوك مع جمعية البنوك الأوكرانية (AUB) إلى
تغيير القواعد في صالحهم ، ومع ذلك ، وردت من الديوان بدوره من البوابة.
وبالتالي ، فمن الواضح أنه في ظل هذه الظروف ، والانسحاب الإجباري
وتنفيذ الضمانات للنشاط المصرفي غير جذابة.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب عليك أن تنظر عامل مهم آخر. أسعار العقارات
وتراجعت في المتوسط ​​بنسبة 30-40 ٪ ، ويكاد لا يوجد مشترين للغاية أيضا
من الصعب بيع السيارات. المصرفيين يدركون أن بيع ضخمة للضمانات
وسوف يؤدي المضبوطات حدوث انخفاض آخر في الأسعار ، وليس حقيقة أن الممتلكات التي استولى عليها
عموما قادرة حتى على بيع بسعر رمزي. ناهيك عن حقيقة
أن الإيرادات لا تكفي لتغطية الديون القرض. هذا هو السبب
المقرضين من المرجح أن أقول إن لا مصلحة لها في مصادرة القسري
وبيع من الضمان لتغطية القروض المعدومة. كثيرا ما تعرض المقترضين
إعادة هيكلة الديون يسمى ، وهو التقليدية
مجموعة من الأدوات لتقليل الحمل الائتمان لميزانية الأسرة : تغيير
الجدول الزمني لسداد الأقساط القياسية ، وتوفير الائتمان
كسر وتمديد القرض أو كلها معا. في نهاية
وأمر البرلمان الأوكراني المرسوم لها № 208 من 25 ديسمبر ، والبنك الوطني
تنظيم إجراءات لتأجيل سداد القروض ل
العاطلين عن العمل المسجلين في العمل بعد 1 أكتوبر 2008
(ز) والمصرفيين يفضلون الصمت ، ان هذه "التنازلات" الرصاص
إلى الزيادة الهائلة في تكلفة بالنسبة للمقترضين ، وبالتالي زيادة ،
الدخل للبنوك نفسها. والنتيجة هي أن شقة أو سيارة ، اشترت
منذ عامين على الائتمان ، وأصبح ما يقرب من الذهب بالنسبة للمقترض ، ثم
سعر السوق لهذه الكائنات يتناقص بسرعة. علاوة على ذلك ، من أجل أداء
المعايير المتعلقة تغطية كافية للديون بنك الائتمان الوطني
ضمانات والمصرفيين تتطلب الآن المقترضين ضمانات.
من الجدير بالذكر أنه في نهاية عام 2008 ، العديد من المقترضين أنفسهم أو بناء على توصية
قرر البنك على التطوع لبيع العقار المرهون.
غالبا ما تظهر الإعلانات على مواقع مثل المؤسسات المالية في الفروع
"الضمانات القابلة للتحقيق" ، أو في مواقع أخرى خاصة أخرى.
قدر مصرفيون انه في الاشهر القادمة سوف يتم طرحها للبيع ما يصل الى 30-40 ٪
ضمانات ، أي 130-180000 الشقق وحوالي 130000
المركبات. في الوقت نفسه ، وخلص المشاركون في السوق أن معارضها
لن يتم بيع الممتلكات تقريبا ، وكذلك المشترين المحتملين الانتظار
عندما تكون الأسعار في العقارات ، ولا سيما الحقيقي ، وصلت له "من أسفل". وفقا لتوقعات
بعض وكلاء العقارات في نهاية النصف الأول من عام 2009 ، عندما اقتراح
فإن سوق العقارات ينمو عدة مرات (بما في ذلك بسبب
ومن شأن تطبيق الودائع المصرفية) ، والطلب على أن تكون أقل مما كانت عليه قبل الأزمة
(ونظرا لعدم وجود الرهن العقاري) ، فإن السعر ينخفض ​​إلى مستوى عام 2003 ، عندما الاستوديو
شقة في كييف ، وكانت قيمتها 15-20000 محام -- عن تعقيدات الاكبر جوليا Kirpa
محام للمحاماة "فاسيل Kisil وشركاه" (كييف ، في عام 1992 ، أكثر من 100 شخص).
-- قانون اوكرانيا "على الرهن العقاري" يوفر ثلاث طرق لالرهن
نقل الملكية من قبل بنك الرهن العقاري : قرار محكمة ،
كاتب العدل أو اتفاق تنفيذي على الارتياح
المرتهن (وهو ما يعادل التحفظ
في اتفاق الرهن العقاري). في عملية الرهن والبيع القسري
للبنوك ، فإن عددا من المشاكل. وهكذا ، في حالة المستأجرين من الإخلاء
يجب طوعا إلى البنك التقدم بطلب إلى المحكمة. الإضافية
قد تنشأ صعوبات إذا كانت الشقة التي ليفي ،
حياة الطفل ، حيث أن المعاملات المتعلقة بالملكية ، والحق في استخدام
الذي ينتمي إلى الأطفال ، ويمكن تنفيذها إلا بموافقة
الوصاية. بالإضافة إلى ذلك ، قانون "الرهن العقاري" من أجل حماية مصالح
المقترض حدود تكلفة الحد الأدنى لبيع الرهن العقاري. في
ربما إذا لم يكن هناك الطلب على العقارات المرهونة ضمانات يمكن شراؤها من قبل المصرف
بسعر لا يقل عن 65 ٪ من القيمة المقدرة للرهن الموضوع.
إذا كان البنك لا شراء العقارات بسعر محدد ، قد الرهن العقاري
يمكن إنهاء بأمر من المحكمة. في المقابل ، شراء ضمانات حقيقية الحوزة ،
ينبغي أن ترصد إنهاء الموضوع في الوقت المناسب لجميع الاعباء
العقارات (الرهن العقاري ، وحظر على التغريب وغيرها من الاعباء)
وتأكد من أنه في وقت لشراء شقة تسويتها مع كل القضايا
. الطرد من المستأجرين لها "مصرفي -- لمقاضاة رئيس ديمتري Zinkov
مجلس إدارة "مكتب المدعي العام لبنك" (كييف ، في عام 1998 ، نحو خمسة آلاف شخص.) : -- معظم
المقترضين الموافقة على اعادة الهيكلة. نحن مستعدون لمواصلة العمل
معهم ، بغض النظر عن وضعهم المالي. يوافق البنك على الأقل
الدفع في العملة الوطنية إلى حد أن المقترض يدفع للحصول على قروض بالعملة الأجنبية
قبل الأزمة. حتى لو كان المقترض هو على استعداد لدفع ما لا يقل عن بعض رمزي
مبلغ القرض -- البنك سوف تذهب لمقابلته. خلاف ذلك ، هو إرغام البنك على
ستبيع ضمانات. التجربة تبين أن مرة واحدة في مؤسسة مالية
يبدأ الإجراء من الرهن العقاري ، والمقترض وتظهر فجأة من مكان ما
المال ، والبدء في المدفوعات. هناك حالات حيث يساعد البنك المقترض
وهو غير قادر على سداد قرض لشراء شقة 3 غرفة
بيعه وشراء غرفة نوم 1. حالات بيع للضمانات من السكان
في الآونة الأخيرة. مزيد من المقترضين لتتحول إلى بنك
إعادة هيكلة الديون. المقترضين في حاجة إلى فهم انه اذا البنك
الرهن العقاري تبيع نيابة عنه ، وقال انه مهتم للقيام بذلك في أقرب وقت ممكن
أسرع -- والثمن هو ذو أهمية ثانوية. والمقترض على الوفاء بجميع
الموجودات والإيرادات المستقبلية لمقدار الدين الذي لن يكون
قريبة من بيع الضمانات. ولذلك ، فإن المقترض الذي ستذهب
للبنك ويقول : "بيع!" يجب أن يفهم أنه لن يكون لا يزال
البحث عن مصادر لسداد الديون بالكامل. البنك لا تزال غير
يغفر الدين.

Share This Post: