Крызіс і палітычная нестабільнасць падзялілі інвестараў на два лагеры :
тых , якія шукаюць дэпрэсіўныя аб'екты, і стратэгічных, якія прадбачылі
крызіс.

І тыя, і іншыя чакаюць зніжэння коштаў на зямельныя ўчасткі і аб'екты ў цэлым,
што можа наступіць вясной наступнага года. Пры гэтым найбольшую цікавасць
выклікаюць праекты, якія знаходзяцца на завяршальнай стадыі будаўніцтва. Аднак,
на думку экспертаў, менавіта цяпер можна хутка і танна «ўвайсці ў рынак»,
паколькі пакупнік апынуўся ў выйгрышнай сітуацыі: ёсць выбар і ён можа
дыктаваць свае ўмовы. Рынак змяніў прыярытэты з прадаўца на пакупніка
Па дадзеных экспертаў, максімальны аб'ём інвестыцый ва ўкраінскую нерухомасць
быў зафіксаваны ў 2007 годзе, пры гэтым стаўкі капіталізацыі па праектах
складалі каля 10%. У гэтым годзе сітуацыя кардынальна змянілася. «Сёння
многія прадаўцы ўжо змушаныя прадаваць, а пакупнікі не спяшаюцца купляць,
чакаюць, пакуль прадаўцы пральюць яшчэ больш крыві. Большасць чакаюць магічнага
сакавіка ... Сёння адназначна сітуацыя становіцца ў карысць пакупніка, інвестара:
ёсць выбар, пакупнік не вымушаны браць першага, партнёра, які яму што-то
прапануе, мы прыходзім да нармальнай сітуацыі », - адзначае кіруючы партнёр
кампаніі CB Richard Ellis Cергей Сергіенка. Недахоп ліквіднасці ў дэвелапераў
змушае іх прадаваць усё, што яны могуць прадаць для таго, каб працягнуць
блізкія да завяршэння праекты, якія патрабуюць фінансавання. "Многія праекты
пачынаюць спыняцца з-за немагчымасці працягу будаўніцтва,
што прыводзіць да сітуацыі недаацэнены актываў, якія ўяўляюць сабой
самую гарачую магчымасць для інвеставання для міжнародных кампаній »,
- Тлумачыць эксперт. У той жа час, партнёр кампаніі Dragon Asset Management
Уладзімір Тимочко лічыць, што сёння будаўнічыя праекты страцілі сваю
прывабнасць, паколькі крызіс уплывае не толькі на зніжэнне арэндных
ставак, але і на змяншэнне прыбытковасці. «Тое, што заўсёды называлася рынкам
прадаўца, стала рынкам арандатара », - лічыць партнёр кампаніі. І хоць міжнародныя
інвестары ў процівагу лакальным рэдка дасягалі поспеху, на яго думку,
сёння ўдалы час для міжнародных праектаў: ​​кошт будаўніцтва
зніжаецца, можна разлічваць на даходнасць у межах 20%. Але прыярытэты
для інвесціравання змяніліся. Калі раней папулярнасцю карысталіся Грынфілд-праекты
(Праекты з нуля), то цяпер лепш інвеставаць у генеравальныя сродкі
кампаніі. Некаторыя гульцы рынка знаходзяць у крызісе і станоўчыя бакі.
Да прыкладу, кіраўнік аналітычнага дэпартамента кампаніі ESTA Holding
Максім Громадцов мяркуе, што дзякуючы крызісу з рынка сыдуць непрафесійныя
гульцы, а якасць праектаў стане лепш. Крызіс для многіх стаў стымулам
рабіць свае кампаніі больш празрыстымі: дэвелаперы праводзяць рэструктурызацыю
бізнесу для прыцягнення фінансавання, развіцця праектаў і іх далейшай
продажу. Фінансаванне: немагчымае магчыма Нягледзячы на ​​тое, што ў цяперашніх
ўмовах прыцягнуць фінансаванне цяжка, магчымасці для гэтага ўсё-ткі
існуюць. Старэйшы юрыст кампаніі «DLA Piper Ukraine LLC» Наста Болховитинова
рэкамендуе падзяліць праект на чарзе: спачатку завяршыць адну чаргу
і прадаць яе, каб атрыманыя сродкі пусціць на будаўніцтва другой
чэргі. Гэта з'яўляецца адным з спосабаў прыцягнення фінансавання, паколькі
банкі не гатовы крэдытаваць праекты на пачатковай стадыі будаўніцтва. У
банках можна паспрабаваць шчасця на атрыманне кароткатэрміновых крэдытаў тэрмінам
ад 1 да 5 гадоў (у сярэднім 3 гады) у грыўні (у далярах банкі практычна
не выдаюць). Патрабаванае стаўленне пазыковага капіталу да кошту аб'екта складае
25-30%. Пры гэтым кошт аб'ектаў значна зніжана: ацэнка, якая
праводзілася яшчэ два месяцы таму, цяпер банкі не задавальняе, таму аб'ём
фінансавання становіцца досыць невялікім. Акрамя таго, банкі Украіны
цяпер патрабуюць як мага большага забеспячэння крэдыту - гэта, у першую чаргу,
пабудаваныя і ўведзеныя ў эксплуатацыю аб'екты або блізкія да завяршэння
будаўніцтва, права ўласнасці на зямельныя ўчасткі, карпаратыўныя правы
і паступлення на рахунках. Пры гэтым ўкраінскія банкі не хочуць бачыць у якасці
закладу права арэнды на зямельныя ўчасткі і будынкі, якія знаходзяцца на
пачатковай стадыі будаўніцтва. У якасці прыкладу юрыст прывяла нядаўна
атрыманы крэдыт у далярах ЗША на будаўніцтва жылой і камерцыйнай нерухомасці
тэрмінам на 3 гады, пад 14% гадавых з стаўленнем пазыковага капіталу да кошту
аб'екта - 25%. У што ўкладваюць? Найбольш цікавыя для інвестараў, якія
ўсё яшчэ гатовыя інвестыцыі ў нерухомасць, праекты, размешчаныя ў Кіеве
і абласных цэнтрах (Данецк, Днепрапятроўск, Львоў), гатоўнасць якіх
складае 80-100%, з нізкім узроўнем рызыкі, якія забяспечваюць даходнасць не
менш за 15% (як правіла, з ужо заключанымі дагаворамі арэнды і добрай запаўненні).
Інвестары гатовыя разглядаць шматфункцыянальныя комплексы, рытэйл, гасцініцы,
жыллё прэміум-класа. Пры гэтым, па меркаванні экспертаў, калі цяпер рытэйл
развіваецца, у асноўным, у буйных гарадах і абласных цэнтрах, то пасля
2011 рытэйлеры змогуць пашырацца ў маленькіх гарадах. М. Громадцов
лічыць, што найбольшым попытам будуць карыстацца офісныя цэнтры класа
"А" ў цэнтральнай частцы буйных гарадоў, маштабныя гандлёвыя цэнтры (плошчай
ад 100 тыс. кв. м) з добрай транспартнай структурай, клубныя дома класа
дэ-люкс, пяцізоркавыя гасцініцы, катэджныя мястэчкі ў прэстыжных напрамках.
У той жа час, намеснік дырэктара кампаніі DTX ва Украіне Наталля Стэльмах
мяркуе, што ў найбліжэйшай будучыні нас чакае рэзкае падзенне попыту на дарагія
офісы класа «А», асабліва ў цэнтры горада, і зрушэнне ў бок больш танных
офісаў класа «У», т. к. кампаніі будуць імкнуцца звесці да мінімуму марнаванні
на арэнду памяшканняў. На думку С. Сергіенка, у кароткатэрміновай перспектыве
ў найбольшым выйгрышы будуць тыя дэвелаперы, якія рэалізуюць праекты больш
танных офісных цэнтраў, а доўгатэрміновай перспектыве - больш высокага класа.
Цяпер ён рэкамендуе брацца за будаўніцтва офіснага цэнтра, калі праект
зможа акупіцца на арэндных стаўках за 3 гады. У арэндадаўцаў новыя канкурэнты
Удзельнікі рынка нерухомасці характарызуе яго практычна поўнай адсутнасцю
прыходу новых арандатараў. Арэндадаўцы цяпер адчуваюць скарачэнне паступленняў
ад арэнды і нявызначанасць, выкліканую пастаянным змяненнем валютнага
курса (у дамовах замацаваная прывязка да курсе). Таксама існуе рызыка незаполняемости
арэндных плошчаў. Па дадзеных экспертаў, вялікая частка папярэдніх дагавораў
арэнды зачыняецца. Арандатары гатовыя плаціць няўстойку, выходзіць з дагавораў,
але не браць новыя памяшканні і не пашыраць існуючыя аб'екты. Пры гэтым
многія арандатары пачалі патрабаваць перагляду ўмоў дагавораў арэнды,
якія заключаны тэрмінам да трох гадоў. На фоне крызісу на рынку з'явілася
новая тэндэнцыя - на першае месца выходзіць субарэнды. Кампаніі, якія арандавалі
вялікія плошчы, цяпер адкарэктавалі свае стратэгіі і гатовыя здаваць
у субарэнду абсталяваныя памяшканні, каб знізіць выдаткі. Такім чынам,
яны сталі канкурэнтамі арэндадаўцам, для якіх арэнда была асноўнай дзейнасцю
на рынку. На думку экспертаў, арэндадаўцы, якія не гатовыя зніжаць стаўкі,
рызыкуюць атрымаць скарачэнне запаўняльнасці ў бізнэс-цэнтрах. Тыя ж, якія
гатовыя гэта зрабіць, змогуць падтрымліваць існуючую, або блізкую да існуючай
запаўняльнасць. Па словах М. Стэльмах, калі яшчэ 2-3 месяцы таму на офісныя
памяшканні былі высокія стаўкі арэнды (у Кіева арэнда 1 кв. м офіса складала
у сярэднім 80 даляраў), то цяпер з прычыны адсутнасці попыту арэндадаўцы гатовыя
ісці на істотныя саступкі і, «калі не будзе калапсу», у сталіцы стаўкі
ўпадуць да 60 даляраў за «квадрат». На думку аб'яднанага дырэктара напрамкі
"Рынкі капіталу" кампаніі Jones Lang LaSalle Германа Паникара, нягледзячы
на запаволенне і некаторы падзенне арэндных ставак на офісную нерухомасць
у сталіцы, у сярэднетэрміновай перспектыве чакаецца аднаўленне росту. У
той жа час ён лічыць, што ў перспектыве вырастуць патрабаванні да якасці
і месцазнаходжання бізнес-цэнтраў. Г. Паникар лічыць, што, у першую чаргу,
адбудзецца насычэнне рынку складской нерухомасці. У той жа час большасць
праектаў у камерцыйнай нерухомасці будуць уводзіцца ў эксплуатацыю на 1-2, 5
гады пазней запланаванага тэрміну, што прывядзе да зніжэння ўводу гэтых аб'ектаў
ў сярэднетэрміновай перспектыве. Калі раней насычэнне рынку офісных памяшканняў
ў сталіцы прагназавалася на 2012-2013 гады, то цяпер такая перспектыва
адтэрмінавала яшчэ на год. «Партрэт» інвестара змяніўся Удзельнікі рынку адзначаюць,
што ў апошні час ва Украіне змяніўся тып інвестараў, якія ўкладваюць грошы
у камерцыйную нерухомасць. У прыватнасці, гэта інвестары, якія шукаюць дэпрэсіўныя
аб'екты з таннай коштам (стаўкі капіталізацыі - 15-16%), а таксама дэвелаперы
і інвестары, якія чакалі надыходу крызісу і зніжэння коштаў на зямлю.
Па дадзеных Г. Паникара, з рынку сышлі інвестары з высокай доляй пазыковага капіталу,
а таксама сталі з'яўляцца прыватныя інвестыцыйныя фонды, якія гатовыя ў
якасці партнёра ўваходзіць у сумесныя прадпрыемствы з тым, каб, калі сітуацыя
палепшыцца, замяніць уласны капітал на пазыковых. Па прагнозах экспертаў,
ў бліжэйшы час у камерцыйную нерухомасць Украіны чакаецца прыход нямецкіх
пенсійных і інвестыцыйных фондаў. Акрамя таго, цяпер рынак камерцыйнай
нерухомасці Украіны вывучаюць буйныя дэвелаперскія кампаніі з ЗША, Канады,
Вялікабрытаніі, Польшчы, Венгрыі, Балгарыі, Бельгіі, Галандыі, Партугаліі,
Аўстрыі. «Што сёння ляжыць на стале перад патэнцыйным інвестарам? Мы
бачым, у доўгатэрміновай перспектыве рынак застаецца істотна недозаполненным
і сённяшні крызіс дае унікальную магчымасць зайсці ў рынак
вельмі хутка і па вельмі моцна дыскантаваных цане », - лічыць С. Сергіенка.
І гэта асабліва актуальна, прымаючы пад увагу негатыўныя прагнозы на наступны
год па макраэканамічных паказчыках, якія не абяцаюць нічога добрага
прадстаўнікам бізнесу. Па прагнозах экспертаў, у 2009 годзе многія з заяўленых
праектаў не будуць пабудаваны з-за адсутнасці фінансавання. Пры гэтым у
2010 годзе чакаецца зніжэнне ставак капіталізацыі па праектах камерцыйнай
нерухомасці. Гульцы рынка чакаюць, што «свет у канцы тунэлю» з'явіцца
толькі ў 2011 годзе, калі стане магчымым аднаўленне эканомікі, а з
ёй і будаўніцтва аб'ектаў нерухомасці. Прадстаўнікі кансалтынгавых
кампаній у адзін голас сцвярджаюць, што менавіта цяпер для інвестара самае
час ўваходзіць на ўкраінскі рынак, паколькі гэта можна зрабіць дастаткова
танна. Паводле слоў А. Болховитиновой, на сёння да гэтага часу ёсць інвестары,
якія гатовыя выходзіць на рынак, паколькі цяпер кошт ўваходжання ўпала,
можна набыць лепшыя праекты за меншыя грошы, знайсці добрых спецыялістаў,
ўзмацнілася канкурэнцыя паміж кансультантамі. Пры гэтым кансультанты чакаюць
заключэння здзелак пасля навагодніх святаў, бліжэй да вясны, паколькі
асноўная маса інвестараў разумеюць, што на гэты час прыйдзецца пік прапановы
і падзення коштаў на зямельныя ўчасткі. Яны мяркуюць, што тэрміны зняволення
здзелак паменшацца, рашэнне трэба будзе прымаць вельмі хутка, у той час
як раней заключэнне здзелак займала 3-6 месяцаў. Кіраўнік партнёр у
кампаніі DEOL Partners Руслан Олексенко лічыць, што пасля завяршэння крызісу
кошт высокадаходных аб'ектаў нерухомасці можа знізіцца на 40-60%.
«На рынак выкіне хваля дыскантаваных аб'ектаў нават даходнай нерухомасці,
якая генеруе прыбытак. Пасля крызісу, калі мы чакаем стаўкі капіталізацыі
на ўзроўні 15-16%, калі мы чакаем зніжэння арэндных ставак, мы смела можам
казаць, што прыбытковыя аб'екты страцяць 40-60% рынкавага кошту, якія
мы мелі да крызісу », - сказаў ён. Тым не менш, эксперты сыходзяцца ў адным:
нерухомасць застаецца заўсёды нерухомасцю. І, нягледзячы на ​​тое, што гэта низколиквидный
актыў, ён можа апынуцца ў доўгатэрміновай перспектыве выратаваннем для шматлікіх
інвестараў.

Share This Post: