Криза и политическата нестабилност разделен инвеститори в два лагера:
тези, които търсят за депресивно обект, и стратегически, което предвиждаше
криза.

И двамата се очакват по-ниски цени за земя и съоръжения, като цяло,
които могат да възникнат през пролетта на следващата година. Най-голям интерес
произвеждат проекти, които са в последните етапи на строителството. Въпреки това,
Според експерти, сега е възможно да се евтино и бързо ", за да навлязат на пазара"
защото купувачът е печеливша ситуация: има избор и може да
да диктува условия. Пазарът променя приоритетите от продавача на купувача
Според експерти, максималният размер на инвестициите в украински недвижими имоти
е записан през 2007 г., с процент на капитализация на проекта
се пада около 10%. Тази година ситуацията се е променила драстично. "Днес
Много от продавачите са принудени да продават, и купувачите не са се забързали да купуват,
изчакайте, докато продавачите ще хвърли повече кръв. Повечето очакват магия
Март ... Днес ситуацията е ясно в полза на купувача, инвеститор:
има възможност за избор, купувачът не е принуден да направи първата партньор, че той е нещо
предполага, стигаме до една нормална ситуация ", - каза Управляващ съдружник
на CB Richard Ellis Сергей Sergienko. Липсата на ликвидност от страна на предприемачите
принуждаването им да продават всичко, което те могат да продават, за да продължи
близо до завършването на проекти, които изискват финансиране. "Много от проектите
започват да се спре поради невъзможността за продължаване на строителството,
което води до ситуация на подценени активи, които са
най-горещите инвестиционни възможности за международни компании, "
- Казва експертът. В същото време, партньорът на Dragon Асет Мениджмънт
Владимир Timochko вярва, че строителните проекти днес са загубили своята
обжалване, тъй като кризата засяга не само намаляване на наема
ставки, но също така за намаляване на добива. "Това винаги е бил наречен от пазара
пазар на продавача се превърна в наемател "- заяви партньор. Въпреки че международните
инвеститори, за разлика от местните рядко се постигне успех по негово мнение,
днес е добър момент за международни проекти: разходи за строителство
намалява може да се очаква добив около 20%. Но приоритети
инвестициите са се променили. Ако по-рано-популярните проекти на зелено
(Дизайни от нулата), но сега е по-добре да се инвестира в съоръжения поколение
компанията. Някои участници на пазара са в криза и положителни страни.
Така например, ръководителят на аналитичния отдел на компанията ESTA Холдинг
Максим Gromadtsov вярва, че кризата е отишло от пазара непрофесионално
играчи и качеството на проектите ще бъде по-добре. Кризата е стимул за много
направят техните компании-прозрачна: разработчиците са преструктуриране
фирмите да привлекат финансиране, проекти за развитие и тяхното бъдеще
продажба. Финансиране: невъзможното е възможно, независимо от факта, че в настоящия
условия за привличане на финансиране трудно, възможностите са все още
съществува. Старши сътрудник на компанията «DLA Piper Украйна LLC» Анастасия Bolkhovitinov
препоръчва разделянето на проекта на свой ред: първо, за да завършите едно завъртане
и да го продават на приходите да бъдат похарчени за изграждането на втори
опашката. Това е един от начините за повишаване на финансиране, защото
банките не са склонни да отпускат заеми за проекти в началните етапи на строителството. В
Банките могат да опитат късмета си за получаване на краткосрочни заеми
1-5 години (средно 3 години) в национална валута (в щатски банки
не се дава). Необходимата съотношение на дълг към стойност на обекта е
25-30%. По този начин цената на обекти е значително намален: оценка, която
извършва преди два месеца, сега банките не са изпълнени, така че обемът
финансиране е относително малък. Освен това, банките в Украйна
сега изискват възможно най-голяма сигурност за кредит - е, на първо място,
изградени и въведени в експлоатация, или близо до завършване
строителство, собствеността на земята и корпоративно право
и сметки за приходите. В същото време, украински банки не искат да видят като
ипотека лизинг права на земя и сгради, които са на
началния етап на строителството. Като например, адвокат, наскоро
получи заем в долари на САЩ за изграждане на жилищни и търговски недвижими имоти
за период от 3 години е 14% годишно от съотношението на дълг към стойност
Object - 25%. Какви са инвестициите? Най-интересен за инвеститори, които
все още са склонни да инвестират в проекти за недвижими имоти, които се намират в Киев
и регионални центрове (Донецк, Днепропетровск, Лвов), чийто желание
е 80-100%, с ниска степен на риск, да гарантират изпълнението не
по-малко от 15% (като правило, имат договор за наем и добре изпълнена.)
Инвеститорите са готови да обмислят многофункционални комплекси, на дребно, хотели,
жилища премия. В същото време, смятат експерти, ако е на дребно
развива главно в големите градове и областни центрове, след като
2011 търговци на дребно ще бъде в състояние да разшири дейността си в малките градове. М. Gromadtsov
вярва, че търсенето ще бъде най-големия бизнес центрове клас
"А" в центъра на големите градове, големи търговски центрове (РЗП
100 000 m2. м) с добра транспортна структура, клубът къщата на един клас
луксозен, пет-звезден хотел, вила села в престижните райони.
В същото време заместник-директор на DTX в Украйна Наталия Stelmach
вярва, че в близко бъдеще се очаква рязък спад в търсенето на скъпи
офиси от клас "А", особено в центъра на града, както и промяна към по-евтини
офис клас "Б", тъй като компанията ще се опита за минимизиране на отпадъците
в помещенията. Според С. Sergienko, в краткосрочен план
в най-голяма полза ще са тези фирми, които изпълняват проекти по
евтини офис центрове, и в дългосрочен план - по-висок клас.
Сега той препоръчва да се заеме с изграждането на офис центъра, ако проектът
ще се отплати в наемните цени за 3 години. Наемодатели са нови конкуренти
Участниците недвижими имоти пазар се характеризира си почти пълната липса на
пристигането на нови наематели. Наемодатели сега изпитват спад в приходите
отдаване под наем и несигурност в резултат на непрекъснатите промени във валута
процент (фиксиран в договорите за задължителни за разбира се). Има и риск nezapolnyaemosti
наем площ. Според експерти, повечето от предварителните договори
Под наем се затваря. Наемателите са готови да платят глоба от договори,
но не приемайте нови помещения и разширяване на съществуващите съоръжения. В същото време
много наематели започва да поиска предоговаряне на договорите за лизинг
, които са направени до три години. На фона на кризата се появиха на пазара
нова тенденция - на първо място пренаеме. Компаниите, които се отдават под наем
големи площи са вече коригира стратегията си и са готови да поемат
договор за пренаемане на помещения, оборудвани за намаляване на разходите. По този начин,
те станаха конкуренти на собственици, за които е под наем на основната дейност
на пазара. Според експерти, наемодатели, които не са склонни да намали лихвите,
изложени на риск от спад в заетостта в бизнес центрове. Тези, които
готови да направят така ще бъде в състояние да поддържа една съществуваща такава, или в близост до съществуващи
заетост. Според М. Stelmach, ако имате 2-3 месеца преди за офис
стая под наем нива са високи (в Киев под наем 1 квадратен. офис m е
средно $ 80), но сега поради липса на търсене на наемодателите, желаещи да
да направят значителни отстъпки и, "ако няма срив" в столицата оферта
падне до $ 60 на "квадрат". Според директора на съвместни
"Капиталови пазари", Jones Lang LaSalle Херман Panikar, въпреки
на забавяне и спад в наемните цени на недвижими имоти офис
в столицата в средносрочен план се очаква да възобнови растежа. В
Въпреки това, той вярва, че в дългосрочен план ще се увеличат изискванията за качество
местоположение и бизнес центрове. Г. Panikar вярва, че на първо място,
насищане на пазара склад собственост. В същото време, най-
търговски проекти за недвижими имоти ще бъде пусната в експлоатация на 1-2, 5
години по-късно от планираното, като по този начин намаляване на приноса на тези обекти
в средносрочен план. Ако по-рано насищане на пазара на офис помещения
в столицата прогноза за 2012-2013, а сега такава перспектива
отложено за още една година. "Портрет" на пазара се е променила инвеститор бележка
че през последните години в Украйна се е променила вида на инвеститорите, които инвестират пари
търговски недвижими имоти. По-специално, инвеститорите, които търсят за депресивни
обекти с евтина цена (процент на капитализация - 15-16%), както и разработчици
и инвеститори, които се очаква криза и спад в цените на земята.
Според г-н Panikar, инвеститорите напуснали пазар с високо ливъридж,
, но също така започнаха да се появяват частни инвестиционни фондове, които са готови да
Като партньор влиза в съвместни предприятия с факта, че когато ситуацията
подобрена чрез замяна на собствения капитал за дълг. Според експерти,
в близко бъдеще в търговски недвижими имоти в Украйна се очаква пристигането на немски
пенсионни и инвестиционни фондове. В допълнение, на пазара вече е в търговската
Украински развитието на недвижими имоти компании голямо проучване от страна на САЩ, Канада,
Обединеното кралство, Полша, Унгария, България, Белгия, Холандия, Португалия,
Австрия. "Какво има на масата пред един потенциален инвеститор? Ние
Вижте, в дългосрочен план, пазарът остава значително nedozapolnennym
и настоящата криза предлага уникална възможност за навлизане на пазара
много бързо и много намалената цена ", - казва Сергей Sergienko.
И това е особено важно, имайки предвид негативните перспективи за следващите
година на макроикономически показатели, което не предвещава нищо добро
представители на бизнеса. Експертите прогнозират, че през 2009 г. много от отчетените
проекти няма да бъде построен поради липса на финансиране. В
2010 г. се очаква да спадне на капитализация цени за търговски обекти
недвижими имоти. Пазарните участници очакват "светлина в края на тунела" се появява
само през 2011 г., когато става възможно да се възстанови икономиката, и с
него, и строителство на недвижими имоти. Представители на консултантската
компании в един глас твърдят, че точно сега за инвеститорите е
време да влезе в украинския пазар, тъй като тя може да се направи доста
евтино. Според А. Bolkhovitinov, днес все още има инвеститори
, които са готови да навлязат на пазара, защото сега цената е паднала на влизане
Можете да получите най-добрите проекти за по-малко пари, намерете добри хора,
засилената конкуренция между съветници. В същото време на консултантите очакват
транзакции след празниците и по-близо до пролетта, тъй като
по-голямата част от инвеститорите да разберат, че в този момент ще трябва да връх доставка
и спад в цените на земята. Те предполагат, че присъдите,
сделки намаляват, решението трябва да се вземат много бързо, докато
, както и преди сключването на сделки се 3-6 месеца. Управляващ съдружник в
DEOL на компанията Партньори Oleksenko вярва, че след кризата
висока стойност на недвижими имоти може да спадне от 40-60%.
"Пазарът ще изхвърли вълна на маркова предмети, дори и печеливши недвижими имоти,
която генерира приходи. След кризата, ако ние очакваме на процент на капитализация
на ниво от 15-16%, ако ние очакваме да се намали наемите, можем спокойно да
казват, че обектите губят доходен 40-60% от пазарната стойност, която
имахме преди кризата, "- каза той. Въпреки това, експерти са съгласни за едно нещо:
Недвижимите имоти са винаги недвижими имоти. И въпреки факта, че това ниско-течност
актив, то може да бъде дългосрочно спасение за много
инвеститори.

Share This Post: