La inestabilitat política i crisi dels inversors dividida en dos camps :
aquells que busquen un objecte de depressió , i estratègic , que preveia
crisi .

I tots dos estan a l'espera de preus més baixos de la terra i instal.lacions en general,
que poden ocórrer en la primavera de l'any. El major interès
elaboració de projectes que estan en l'etapa final de construcció. No obstant això,
Segons els experts, ara és possible de forma barata i ràpida "per entrar al mercat"
perquè el comprador era una situació de guanyar-guanyar: no és una elecció i pot
a dictar les condicions. El mercat de canvi en les prioritats del venedor al comprador
Segons els experts, la suma màxim d'inversió en béns arrels ucraïneses
es va registrar el 2007, amb una taxa de capitalització del projecte
representar al voltant del 10%. Aquest any la situació ha canviat dràsticament. "Avui dia
Molts venedors s'han vist obligats a vendre i els compradors no tenen pressa per comprar,
esperar que els venedors de la llançarà més sang. La majoria espera que la màgia
De març de ... Avui la situació està clarament a favor del comprador, l'inversor:
no és una opció, el comprador no està obligat a prendre el primer soci que és una cosa
suggereix, arribem a una situació normal ", - va dir el soci gerent
de CB Richard Ellis Sergey Sergienko. La falta de liquiditat dels desenvolupadors
obligant-los a vendre tot el que poden vendre per tal de continuar
prop de la finalització dels projectes que requereixen finançament. "Molts dels projectes
comença a aturar a causa de la impossibilitat de continuar la construcció,
el que condueix a una situació d'actius infravalorats, que són
més calents de les oportunitats d'inversió per a les empreses internacionals ",
- Diu l'expert. Al mateix temps, la parella de Dragon Asset Management
Vladimir Timochko creu que els projectes de construcció avui en dia han perdut la seva
lació, perquè la crisi no només afecta a la reducció de la renda
les taxes, sinó també per reduir el rendiment. "Això sempre ha estat cridat pel mercat
mercat venedor s'ha convertit en l'inquilí, "- va dir parella. Encara internacionals
els inversors, a diferència d'èxit locals rares vegades aconseguir, en la seva opinió,
avui en dia un bon moment per a projectes internacionals: els costos de construcció
disminueix es pot esperar que el rendiment al voltant del 20%. No obstant això, les prioritats
d'inversió han canviat. Si els nous projectes anteriors populars
(Dissenys des de zero), però ara és millor invertir en instal.lacions de generació
de l'empresa. Alguns agents del mercat estan en crisi i aspectes positius.
Per exemple, el cap del departament d'anàlisi de l'empresa AQUESTA celebració
Maxim Gromadtsov creu que la crisi ha passat de ser el mercat professional
jugadors i la qualitat dels projectes serà millor. La crisi va ser l'impuls per a molts
que les seves empreses siguin més transparents: els desenvolupadors s'estan reestructurant
les empreses per atraure finançament, els projectes de desenvolupament i el seu futur
la venda. Finançament: l'impossible és possible tot i que en el present
condicions per atraure fons durs, les oportunitats continuen sent
existeix. Associat Sènior de la companyia «DLA Piper Ucraïna LLC» Anastasia Bolkhovitinov
recomana dividir el projecte en torn: primer en completar una volta
i el venen als ingressos es destinarà a la construcció de la segona
cua. Aquesta és una manera d'obtenir finançament, ja que
els bancs no estan disposats a prestar als projectes en les etapes inicials de la construcció. En
Els bancs poden provar la seva sort en aconseguir préstecs a curt termini
1 a 5 anys (mitjana 3 anys) en la moneda nacional (en dòlars dels bancs
no es donen). La proporció requerida del deute al valor de l'objecte és
25-30%. Així, el cost dels objectes és molt reduït: l'avaluació, que
va dur a terme fa dos mesos, ara els bancs no estan satisfets, de manera que el volum
finançament és relativament petit. A més, els bancs a Ucraïna
ara requereixen la major seguretat possible per al crèdit - és, en primer lloc,
construït i posat en servei, oa prop de completar
construcció, propietat de la terra i el dret empresarial
i els comptes d'ingressos. Al mateix temps, els bancs d'Ucraïna no vol veure com
hipotecari drets d'arrendament de terrenys i edificis que estan en
l'etapa de construcció inicial. A tall d'exemple, un advocat recentment
va rebre un préstec en dòlars dels EUA per a la construcció de béns arrels residencials i comercials
per un període de 3 anys en un 14% anual a partir de la ràtio de deute sobre el valor
Objecte - un 25%. El que estan invertint? Els més interessants per als inversors que
estan disposats a invertir en projectes immobiliaris que es troben a Kíev
i els centres regionals (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), la disposició
és de 80-100%, amb baix risc i assegurar un rendiment no
menys del 15% (en general, tenen un contracte d'arrendament i plena de bé.)
Els inversors estan disposats a considerar els complexos multi-funcional, minoristes, hotels,
habitatge de primera qualitat. Al mateix temps, diuen els experts, si és menor
es desenvolupa principalment en les grans ciutats i centres regionals, després de
2011 minoristes podran expandir-se a ciutats petites. M. Gromadtsov
creu que la demanda serà major de classe business centres
"A" al centre de les grans ciutats, els grans centres comercials (àrea total
100.000 metres quadrats. m) amb l'estructura d'un bon transport, la casa club d'una classe
de luxe, hotel de cinc estrelles, les aldees casa de camp en les àrees de prestigi.
Al mateix temps, el director adjunt del DTX a Ucraïna Natalia Stelmach
creu que en un futur proper s'espera una forta caiguda en la demanda d'cars
oficines de classe "A", especialment al centre de la ciutat, i canvi cap a més barat
oficina de la classe "B", ja que la companyia tractarà de minimitzar els residus
al local. D'acord amb S. Sergienko, en el curt termini
en els majors beneficis seran els desenvolupadors que porten a terme els projectes més
centres econòmics d'oficina, i de llarg termini - una classe superior.
Ara recomana a assumir la construcció d'un centre d'oficines, si el projecte
donarà els seus fruits en les tarifes de lloguer per 3 anys. Els propietaris tenen nous competidors
Participants del Mercat de Béns arrels caracteritza el seu gairebé total falta de
l'arribada de nous inquilins. Els propietaris estan experimentant disminució dels ingressos
Lloguer i la incertesa a causa dels constants canvis en la moneda
taxa (fixa en l'enllaç dels tractats en el curs). També hi ha un risc nezapolnyaemosti
arrendament àrea. Segons els experts, la majoria dels contractes preliminars
Lloguer s'està tancant. Els inquilins estan disposats a pagar una multa de contractes,
però no tenen les noves instal.lacions i ampliar les instal.lacions existents. Al mateix temps
molts inquilins van començar a exigir la renegociació dels contractes d'arrendament
que es componen de tres anys. En el context de la crisi va aparèixer al mercat
nova tendència - en el subarrendament primer lloc. Les empreses que es lloguen
grans àrees s'ajusten ara la seva estratègia i estan disposats a prendre
sotsarrendar els locals equipats per reduir els costos. Per tant,
es van convertir en competidors dels propietaris, de manera que el lloguer era l'activitat principal
en el mercat. Segons els experts, els propietaris que no estan disposats a retallar les taxes,
en risc de disminució de l'ocupació en els centres de negocis. Els que
disposat a fer-ho serà capaç de mantenir una ja existent, o tancar existents per
ocupació. D'acord amb M. Stelmach, si vostè té 2-3 mesos per a l'oficina
les taxes de lloguer de la sala eren alts (a Kíev llogar una plaça. oficina m va ser
una mitjana de $ 80), però ara causa de la falta de demanda dels propietaris disposats a
a fer concessions substancials i, "si no hi ha un col.lapse" en l'oferta de capital
caiguda de $ 60 per "quadrat". Segons el director adjunt de
"Mercat de Capitals", Jones Lang LaSalle Herman Paniker, tot i
la desacceleració i la disminució de les tarifes de lloguer de mercat d'oficines
a la capital en el mitjà termini s'espera que reprengui el creixement. En
No obstant això, creu que a llarg termini augmentarà els requisits de qualitat
ubicació i centres de negocis. G. Paniker considera que, en primer lloc,
una saturació del mercat immobiliari de magatzem. Al mateix temps, la majoria dels
projectes d'immobles comercials s'encarregarà de 1-2, 5
anys més tard del previst, el que redueix l'entrada d'aquests objectes
en el mitjà termini. Si la saturació del mercat abans de locals per a oficines
en el pronòstic de capital per al període 2012-2013, ja que aquesta perspectiva
posposar per un any més. "Retrat" ​​El mercat ha canviat nota dels inversors
que en els últims anys a Ucraïna, ha canviat el tipus d'inversors que inverteixen diners
béns arrels comercials. En particular, els inversors que busquen depressius
objectes amb un preu barat (taxa de capitalització - 15-16%), així com als desenvolupadors
i els inversors que esperaven que la crisi i la caiguda dels preus de la terra.
Segons el Sr Paniker, els inversors van sortir del mercat amb alt grau de palanquejament,
sinó que també van començar a aparèixer els fons privats d'inversió que estan disposats a
Com a soci de l'entrada en operacions conjuntes amb el fet que quan la situació
millorar l'equitat mitjançant la substitució del deute. Segons els experts,
en un futur pròxim en béns arrels comercials a Ucraïna s'espera l'arribada dels alemanys
de pensions i fons d'inversió. A més, el mercat està ara comercialment
Ucraïna desenvolupament real companyies de béns de gran estudi dels Estats Units, Canadà,
Regne Unit, Polònia, Hongria, Bulgària, Bèlgica, Holanda, Portugal,
Àustria. "El que està sobre la taula davant d'un possible inversor? Nosaltres
veure, en el llarg termini, el mercat segueix sent significativament nedozapolnennym
i l'actual crisi ofereix una oportunitat única per entrar al mercat
molt ràpidament i molt preu de descompte ", - diu Sergey Sergienko.
I això és especialment important, donades les perspectives negatives per als pròxims
any en l'acompliment macroeconòmic, el que no augura res de bo
representants de les empreses. Els experts prediuen que el 2009 molts dels reportats
projectes no es construirà per falta de finançament. Al
2010 es preveu una disminució de les taxes de capitalització per a projectes comercials
béns arrels. Els agents del mercat esperen que la "llum al final del túnel" apareix
Només el 2011, quan es fa possible reconstruir l'economia, i amb
, I la construcció immobiliària. Representants de la consultoria
empreses en una veu que deia que en aquest moment per als inversors és el
temps per entrar al mercat ucraïnès, ja que es pot fer bastant
barat. D'acord amb A. Bolkhovitinov, avui en dia encara hi ha inversors
que estan preparats per entrar al mercat, perquè ara el cost de l'entrada s'ha reduït
Vostè pot aconseguir els millors projectes per menys diners, trobar gent bona,
augment de la competència entre els assessors. Al mateix temps, els consultors esperen
transaccions després de les vacances i més prop de la primavera, com
la majoria dels inversors a entendre que en aquest moment es tenen fins al pic de subministrament
i la caiguda de preus de la terra. Ells suggereixen que les sentències
disminució de les transaccions, la decisió ha de ser presa molt ràpidament, mentre que
com abans de la conclusió de les transaccions es 3-6 mesos. Soci Director de
Socis de l'empresa Deol Oleksenko creu que després de la crisi
d'alt valor immobiliari pot caure en un 40-60%.
"El mercat va a llançar una onada d'objectes amb descompte, encara rendibles inversions immobiliàries,
que genera ingressos. Després de la crisi, si s'espera una taxa de capitalització
en el nivell de 15-16%, si esperem reduir les rendes, que amb seguretat es pot
dir que els objectes perden la seva lucratiu 40-60% del valor de mercat, que
teníem abans de la crisi, "- va dir. No obstant això, els experts coincideixen en una cosa:
Els béns arrels són sempre béns arrels. I, tot i que aquesta baixa en líquids
d'actius, pot ser a llarg termini la salvació per a molts
els inversors.

Share This Post: