Krize a politické nestability dělí investory na dva tábory :
ty, kteří hledají depresivní objekt , a strategické , který předpokládal
krize.

A tak se čeká na nižší ceny pozemků a zařízení obecně,
které se mohou objevit na jaře příštího roku. Největší zájem
produkují projekty, které jsou v závěrečné fázi výstavby. Nicméně,
Podle odborníků je nyní možné levně a rychle ", na trh,"
proto, že kupující byla win-win situace: je zde na výběr a může
diktovat podmínky. Trhu změnila priority z prodávajícího na kupujícího
Podle odborníků je maximální výše investic do ukrajinské nemovitostí
byl zaznamenán v roce 2007, se míra aktivace projektu
představovaly zhruba 10%. V letošním roce se situace dramaticky změnila. "Dnes
Mnozí prodejci byli nuceni prodat, a kupující v žádném spěchu nakoupit,
počkejte, až se prodávající se vrhnout více krve. Většina očekává kouzlo
Března ... Dnes je situace jednoznačně ve prospěch kupujícího, investor:
je možnost volby, je kupující není nucen, aby se první partner, že je něco
napovídá, dostáváme se k normální situaci, "- říká Managing Partner
z CB Richard Ellis Sergey Sergienko. Nedostatek likvidity od vývojářů
nutí je k prodeji vše, co mohou prodat, aby mohl pokračovat
blízko k dokončení projektů, které vyžadují financování. "Řada projektů
začátek zastavit z důvodu nemožnosti dalšího pokračování výstavby,
což vede k situaci, podhodnocených aktiv, která jsou
Nejžhavější investičních příležitostí pro zahraniční firmy, "
- Říká expert. Ve stejné době, partner draka Asset Management
Vladimir Timochko se domnívá, že projekty výstavby dnes ztratily
odvolání, protože krize má vliv nejen na snížení nájemného
sazby, ale také ke snížení výnosů. "To byl vždy povolán na trhu
prodejce na trhu se stal nájemcem, "- řekl partner. I když mezinárodní
investory, na rozdíl od místních zřídka dosáhnout úspěchu ve svém stanovisku,
dnes dobrý čas pro mezinárodní projekty: náklady na výstavbu
snížení lze očekávat, že výnos kolem 20%. Ale priority
investice se změnily. Pokud se dříve populární greenfield projektů
(Vzory od nuly), ale nyní je lepší investovat do výrobní zařízení
společnost. Někteří hráči na trhu jsou v krizi a kladné stránky.
Například, vedoucí analytického oddělení společnosti ESTA holdingu
Maxim Gromadtsov věří, že krize je pryč z trhu neprofesionální
hráčů a kvalita projektů bude lepší. Krize byla podnětem pro mnoho
, aby jejich podniky transparentnější: vývojáři jsou restrukturalizace
podnikům získat financování developerských projektů a jejich budoucnost
prodej. Financování: nemožné je možné i přes skutečnost, že v současné
podmínek získat finanční prostředky těžké, možnosti jsou stále
existují. Senior Associate společnosti "DLA Piper Ukrajina LLC» Anastasia Bolkhovitinov
doporučuje rozdělení projektu v pořadí: nejprve dokončit jednu otáčku
a prodávat jej na výnosy použít na stavbu druhé
fronty. To je jeden způsob, jak zvýšit finance, protože
banky nejsou ochotny půjčovat na projekty v počátečních fázích výstavby. V
Banky mohou zkusit své štěstí při získávání krátkodobých úvěrů
1 až 5 roků (průměr 3 roky) v národní měně (v amerických bankách jsou
není uveden). Požadovaný poměr dluhu k hodnotě objektu
25-30%. Tak cena předmětů je výrazně omezená: hodnocení, které
provedeny před dvěma měsíci, nyní banky nejsou splněny, takže objem
prostředků je relativně malý. Kromě toho banky na Ukrajině
Nyní požadují co největší bezpečnost pro úvěr - je v první řadě,
konstruovány a uvedení do provozu, nebo těsně před dokončením
výstavby, vlastnictví půdy a práva obchodních společností
a výnosů. Ve stejné době, ukrajinské banky nechtějí vidět, jak
hypoteční nájemní právo k pozemkům a stavbám, které jsou na
počáteční fáze výstavby. Jako příklad, právník nedávno
obdržel půjčku v amerických dolarech pro výstavbu bytových a komerčních nemovitostí
po dobu 3 let na 14% ročně z poměru dluhu k hodnotě
Object - 25%. Co jsou investice? Nejzajímavější pro investory, kteří
jsou stále ochotni investovat do realitních projektů, které jsou umístěny v Kyjevě
a regionálních center (Doněck, Dněpropetrovsk, Lvov), jehož vůli
je 80-100%, s nízkým rizikem, aby výkonnost není
méně než 15% (zpravidla mají smlouvu o nájmu a dobře vyplněné.)
Investoři jsou ochotni uvažovat multifunkční komplexy, maloobchod, hotely,
bydlení prémie. Ve stejné době, odborníci říkají, jestli je to maloobchodní
rozvíjí především ve velkých městech a regionálních centrech, po
2011 maloobchodníci budou moci expandovat do menších měst. M. Gromadtsov
věří, že poptávka bude největší obchodní centra třídy
"A" v centru velkých měst, velkých nákupních center (celková plocha
100 tisíc m2. m) s dobrou dopravní strukturou, klubovně třídy
Deluxe, pěti-hvězdičkový hotel, chata vesnice v prestižní oblasti.
Ve stejné době, zástupce ředitele DTX na Ukrajině Natalia Stelmach
věří, že v blízké budoucnosti očekáváme prudký pokles poptávky po drahých
kanceláře třídy "A", a to zejména v centru města, a posun směrem k levnějším
Kancelář třídy "B", protože společnost se bude snažit minimalizovat odpad
v areálu. Podle § Sergienko, v krátkodobém horizontu
V největším přínosem bude ty vývojáře, kteří realizaci projektů více
levné funkci centra, a dlouhodobé - a vyšší třídy.
Nyní se doporučuje, aby se na výstavbu kancelářského centra, v případě, že projekt
se vyplatí do nájemného po dobu 3 let. Majitelé mají nové konkurenty
Účastníci skutečné Estate Market charakterizuje jeho téměř úplný nedostatek
příchod nových nájemníků. Pronajímatelé jsou nyní zažívá pokles tržeb
pronájem a nejistota vzhledem k neustálým změnám v měně
sazby (stanovena smluv, jimiž je kurz). Je zde také riziko, nezapolnyaemosti
pronájem prostor. Podle odborníků, většina z předběžné smlouvy
Nájem se uzavírá. Nájemci jsou ochotni zaplatit penále ze smluv,
ale neberte nových prostor a rozšíření stávajících zařízení. Ve stejnou dobu
mnozí nájemníci začali požadovat sjednání nájemních smluv
které jsou až na tři roky. Na pozadí krize se na trhu objevily
nový trend - na prvním místě podnájmu. Společnosti, které jsou pronajímány
velké plochy jsou nyní nastaveny tak jejich strategii a jsou ochotni přijmout
podnájmu prostory vybaveny tak, aby snížily náklady. Tak,
se staly konkurenty hospodáři, u kterých nájemné bylo stanoveno na hlavní činnost
na trhu. Podle odborníků, majitelé, kteří nejsou ochotni snižovat ceny,
hrozí pokles obsazenosti v obchodních centrech. Ti, kteří
připraven tak budou moci zachovat stávající, nebo v blízkosti stávající
obsazení. Podle M. Stelmach, máte-li 2-3 měsíce před sady Office
Ceny pronájmu sazby byly vysoké (v Kyjevě pronájmu 1 náměstí. kanceláře m byla
průměr $ 80), ale nyní kvůli nedostatku poptávky pro majitele ochotni
vynakládat značné ústupky a ", není-li kolaps", v hlavním městě nabídky
klesnout na 60 USD za "náměstí". Podle společné ředitel
"Kapitálové trhy", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, a to navzdory
zpomalení a pokles nájemného za kanceláře realitní
v hlavním městě ve střednědobém horizontu se očekává, že obnovení růstu. V
Nicméně, on věří, že v dlouhodobém horizontu zvýší požadavky na kvalitu
umístění a obchodních center. G. Panikar se domnívá, že na prvním místě,
nasycení trhu skladových nemovitostí. Současně, většina
komerční realitní projekty budou uvedena do 1-2, 5
let později, než bylo plánováno, čímž se snižuje vstupní těchto objektů
ve střednědobém horizontu. Pokud předchozí nasycení trhu kancelářských prostor
v hlavním městě prognózy 2012-2013, nyní tuto perspektivu
odložena o další rok. "Portrét" Trh se změnil investor poznámku
že v posledních letech na Ukrajině změnil typ investorů, kteří investují peníze
komerčních nemovitostí. Zejména investory, kteří hledají depresivní
objekty s levnou cenu (míra aktivace - 15-16%), stejně jako vývojáři
a investory, kteří očekávali krizi a poklesu cen pozemků.
Podle pana Panikar, investoři opustili trh vysoce spekulativní,
ale také začaly objevovat soukromé investiční fondy, které jsou ochotny
Jako partner vstupuje do společných podniků s tím, že pokud se situace
zdokonalit nahrazením kapitálu pro dluh. Podle odborníků
v blízké budoucnosti v oblasti komerčních nemovitostí na Ukrajině se očekává příjezd německých
penzijních a investičních fondů. Navíc, na trhu je nyní komerčně
Ukrajinské společnosti Real Estate Development velké studie ze Spojených států, Kanady,
Velké Británii, Polsku, Maďarsku, Bulharsku, Belgii, Holandsku, Portugalsku,
Rakousko. "Co je na stole před potenciální investor? My
vidět, v dlouhodobém horizontu, na trhu stále výrazně nedozapolnennym
a současná krize nabízí jedinečnou příležitost vstoupit na trh
velmi rychle a velmi výhodnou cenu ", - říká Sergej Sergienko.
A to je důležité zejména s ohledem na negativní výhled pro další
rok na makroekonomické výkonnosti, což nevěstí nic dobrého
obchodní zástupci. Odborníci předpovídají, že v roce 2009 mnoho hlášených
Projekty se stavět nebude kvůli nedostatku finančních prostředků. V
2010 se očekává pokles sazeb kapitalizace pro komerční projekty
nemovitostí. Subjekty na trhu očekávat, že "světlo na konci tunelu" objeví
až v roce 2011, kdy bude možné rekonstruovat ekonomiky, as
, a výstavba nemovitostí. Zástupci poradenských
společností jedním hlasem říkají, že právě teď je pro investory
čas pro vstup na ukrajinský trh, jak to lze provést velmi
levné. Podle A. Bolkhovitinov, dnes stále existují investoři
, kteří jsou připraveni vstoupit na trh, protože se náklady vstupu klesla
Můžete získat nejlepší projekty za méně peněz, najít dobré lidi,
větší konkurence mezi poradci. Zároveň očekávají, poradců
transakce po prázdninách a blíže k jaru, as
Většina investorů pochopit, že v této době bude mít k vrcholu nabídky
a klesající ceny pozemků. Ty naznačují, že tresty
transakcí snížit, musí být rozhodnutí přijato velmi rychle, zatímco
jako před uzavřením transakce se 3-6 měsíců. Managing Partner v
Deol Partneři společnosti Oleksenko věří, že po krizi
s vysokou přidanou hodnotou nemovitostí může pokles o 40-60%.
"Trh se vyhodit vlnu zlevněné objektů, a to i ziskový nemovitostí,
který generuje příjmy. Po krizi, pokud očekáváme, že míra aktivace
na úrovni 15-16%, pokud očekáváme, že ke snížení nájemného, ​​můžeme v klidu
říkají, že přijdou o lukrativní předměty, 40-60% tržní hodnoty, které
jsme měli před krizí, "- řekl. Nicméně, odborníci se shodují na jedné věci:
Nemovitost je vždy nemovitostí. A to i přes skutečnost, že tato kapalina s nízkým
majetku, může být dlouhodobá spása pro mnoho
investorů.

Share This Post: