Krise og politisk ustabilitet inddelt investorer i to lejre :
dem, der leder efter en depressiv objekt, og strategisk , som forudså
krise.

Og de begge venter på lavere priser på jord og faciliteter i almindelighed,
, der kan opstå i foråret næste år. Den største interesse
producerer projekter, der er i de sidste faser af byggeriet. Men
Ifølge eksperter er det nu muligt at billigt og hurtigt "for at komme ind på markedet,"
fordi køberen var en win-win-situation: Der er et valg, og det kan
at diktere vilkår. Markedet ændrede prioriteringer fra sælger til køber
Ifølge eksperter, den maksimale mængde af investeringer i ukrainsk fast ejendom
blev indspillet i 2007, med en kapitalisering på projektets
tegnede sig for omkring 10%. I år har situationen ændret sig dramatisk. "I dag
Mange sælgere er blevet tvunget til at sælge, og købere er ikke travlt med at købe,
vent til de sælgere vil udgyde mere blod. De fleste forventer, at den magiske
Marts ... I dag er situationen helt klart til fordel for køberen, investoren:
der er et valg, er køber ikke tvunget til at tage den første partner, at han er noget
antyder, kommer vi til en normal situation ", - siger Managing Partner
af CB Richard Ellis Sergey Sergienko. Mangel på likviditet fra udviklere
tvinger dem til at sælge alt, hvad de kan sælge for at fortsætte
tæt på afslutning af projekter, der kræver finansiering. "Mange af de projekter,
begynde at stoppe fordi det var umuligt at fortsætte byggeriet,
hvilket fører til en situation med undervurderet aktiver, som er
de hotteste investeringsmuligheder for internationale virksomheder, "
- Siger eksperten. På samme tid, partner af Dragon Asset Management
Vladimir Timochko mener, at byggeprojekter i dag har mistet deres
appel, fordi krisen påvirker ikke kun nedsættelse af lejen
satser, men også at reducere udbyttet. "Det har altid været kaldt af markedet
sælgers marked er blevet den lejer, "- sagde partner. Selv om de internationale
investorer, i modsætning til de lokale sjældent opnå succes i sin udtalelse,
dag en god tid for internationale projekter: byggeomkostninger
fald kan forventes at give omkring 20%. Men prioriteter
investeringer har ændret sig. Hvis den tidligere populære greenfield-projekter
(Design fra bunden), men nu er bedre at investere i produktionsanlæg
virksomhed. Nogle aktører på markedet er i krise og positive sider.
For eksempel lederen af ​​analytiske afdeling af virksomheden ESTA Holding
Maxim Gromadtsov mener, at krisen er gået ud af markedet uprofessionel
spillere og kvaliteten af ​​de projekter vil blive bedre. Krisen var afsæt for mange
gøre deres virksomheder mere gennemsigtige: udviklerne er omstrukturering
virksomheder til at tiltrække finansiering, udviklingsprojekter og deres fremtid
salg. Finansiering: det umulige er muligt trods det faktum, at i den nuværende
betingelser for at tiltrække midler hårdt, muligheder er stadig
eksisterer. Senior Associate af virksomheden «DLA Piper Ukraine LLC» Anastasia Bolkhovitinov
anbefaler at opdele projektet i tur: først til at fuldføre en tur
og sælger det til provenuet skal bruges til opførelsen af ​​den anden
kø. Dette er en måde at skaffe finansiering, fordi
banker er ikke villige til at yde lån til projekter i de indledende faser af byggeriet. I
Bankerne kan prøve lykken med at få kortfristede lån
1 til 5 år (gennemsnitligt 3 år) i den nationale valuta (i dollar banker
ikke givet). Den nødvendige andel af gæld til værdien af ​​genstanden er
25-30%. Således er udgifterne til objekter er stærkt reduceret: vurdering, som
gennemførte to måneder siden, nu banker er ikke opfyldt, så lydstyrken
finansiering er relativt lille. Hertil kommer, banker i Ukraine
Nu kræver den størst mulige sikkerhed for kredit - er først og fremmest
bygget og taget i brug, eller tæt på færdiggørelse
byggeri, ejerskab af jord-og selskabsret
og indtægtskonti. På samme tid, må du ukrainske bankerne ikke ønsker at se som
pant lejemålet rettigheder til jord og bygninger, som er på
den indledende byggefasen. Som et eksempel, har en advokat for nylig
modtaget et lån i amerikanske dollars til opførelse af bolig-og erhvervsejendomme
for en periode på 3 år på 14% pa fra gæld i forhold til værdien
Objekt - 25%. Hvad er investering? Det mest interessante for investorer, der
er stadig villige til at investere i fast ejendom projekter, der er placeret i Kiev
og regionale centre (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), hvis viljen
er 80-100%, med lav risiko, sikre performance ikke
mindre end 15% (som regel har en kontrakt på leje og godt fyldt op.)
Investorer er villige til at overveje multi-funktionelle komplekser, detailhandel, hoteller,
boliger præmie. På samme tid, siger eksperter, hvis det er detail-
udvikler sig primært i de store byer og regionale centre, efter
2011 forhandlere vil være i stand til at udvide i små byer. M. Gromadtsov
mener, at efterspørgslen vil være størst forretningscentre class
"A" i centrum af store byer, store indkøbscentre (samlede areal
100 tusind kvadratmeter. m) med gode trafikale struktur, klubhus af en klasse
deluxe, fem-stjernede hotel, sommerhus landsbyer i den prestigefyldte områder.
På samme tid, vicedirektør for DTX i Ukraine Natalia Stelmach
mener, at der i den nærmeste fremtid forventer vi et markant fald i efterspørgslen efter dyre
kontorer af klasse "A", især i byens centrum, og skift til billigere
Office klasse "B", fordi virksomheden vil forsøge at minimere mængden af ​​affald
på stedet. Ifølge S. Sergienko, på kort sigt
i den største fordel vil være dem, udviklere, der gennemfører projekter mere
billige kontorcentre, og lang sigt - en højere klasse.
Nu er han anbefaler at tage imod opførelsen af ​​et kontor center, hvis projektet
vil betale sig i udlejning satser for 3 år. Udlejere har nye konkurrenter
Real Estate Market Deltagerne kendetegner hans næsten fuldstændig mangel på
ankomsten af ​​nye lejere. Udlejere oplever nu tilbagegang i omsætningen
udlejning og usikkerhed på grund af de konstante ændringer i valuta
sats (fastsat i traktaterne bindende for kurset). Der er også en risiko nezapolnyaemosti
lejekontrakt område. Ifølge eksperter, de fleste af de foreløbige kontrakter
Rent afsluttes. Lejere er villige til at betale en bøde ud af kontrakter,
men ikke tage de nye lokaler og udvide eksisterende faciliteter. På samme tid
mange lejere begyndte at kræve genforhandling af lejekontrakter
som er lavet op til tre år. På baggrund af krisen dukket op på markedet
nye trend - på den første plads fremleje. Virksomheder, som er lejet
store områder er nu justeret deres strategi og er villige til at tage
fremleje lokalerne i stand til at reducere omkostningerne. Således
de blev konkurrenter til udlejere, hvor lejen var den vigtigste aktivitet
på markedet. Ifølge eksperter, udlejere, der ikke er villige til at nedsætte renten,
risiko for fald i belægningsprocent i business centre. De, der
klar til at gøre dette vil være i stand til at opretholde et eksisterende, eller tæt på eksisterende
belægning. Ifølge M. Stelmach, hvis du har 2-3 måneder siden til Office
lokaleleje var høje (i Kiev leje 1 pladsen. m kontor var
et gennemsnit på $ 80), men nu på grund af manglende efterspørgsel efter udlejere villige til at
kom med betydelige indrømmelser, og "hvis der ikke er nogen sammenbrud" i hovedstaden bud
falder til $ 60 pr "square". Ifølge den fælles direktør for
"Capital Markets", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, på trods af
Den afmatning og et fald i priser for udlejning til kontor fast ejendom
i hovedstaden på mellemlang sigt ventes at genoptage vækst. I
Dog mener han, at på lang sigt vil øge kvalitetskrav
placering og business centre. G. Panikar mener, at i første omgang,
en mætning af lageret ejendomsmarkedet. På samme tid, de fleste
kommercielle ejendomsprojekter vil blive bestilt på 1-2, 5
år senere end planlagt, hvilket reducerer tilførslen af ​​disse objekter
på mellemlang sigt. Hvis den tidligere mætning af markedet for kontorlokaler
i hovedstaden prognose for 2012-2013, som nu er sådan en udsigt
udsat for endnu et år. "Portræt" Markedet har ændret sig investor note
at der i de seneste år i Ukraine har ændret den type investorer, der investerer penge
erhvervsejendomme. I særdeleshed, som investorerne er på udkig efter depressive
objekter med en billig pris (kapitalisering sats - 15-16%), såvel som udviklere
og investorer, der forventer, at krisen og fald i jordpriserne.
Ifølge Mr. Panikar, forlod investorer markedet med højt gearede,
men begyndte også at dukke private investeringsfonde, der er villige til at
Som partner indgår joint ventures med det faktum, at når situationen
forbedres ved at erstatte egenkapital til gæld. Ifølge eksperter,
i den nærmeste fremtid i erhvervsejendomme i Ukraine forventes ankomst af tyske
pensions-og investeringsfonde. Hertil kommer, at markedet nu er kommercielt
Ukrainsk fast ejendom udvikling virksomheder stor undersøgelse fra USA, Canada,
Storbritannien, Polen, Ungarn, Bulgarien, Belgien, Holland, Portugal,
Østrig. "Hvad er der på bordet foran en potentiel investor? Vi
se, på længere sigt, er markedet stadig betydeligt nedozapolnennym
og den nuværende krise er en enestående mulighed for at komme ind på markedet
meget hurtigt og meget nedsatte pris ", - siger Sergey Sergienko.
Og det er især vigtigt i betragtning af de negative udsigter for de næste
år på makroøkonomiske resultater, hvilket ikke lover godt
repræsentanter for erhvervslivet. Eksperter forudser, at i 2009 mange af de rapporterede
projekter vil ikke blive bygget på grund af manglende finansiering. I den
2010 forventes at falde af aktiveringer satser for kommercielle projekter
fast ejendom. Markedsaktørerne forventer, at "lys for enden af ​​tunnelen" vises
kun i 2011, når det bliver muligt at rekonstruere økonomien, og med
det, og fast ejendom konstruktion. Repræsentanter for rådgivning
selskaber i én stemme sige, at lige nu for investorer er
tid til at komme ind det ukrainske marked, da det kan gøres ganske
billigt. Ifølge A. Bolkhovitinov, der i dag stadig investorer
der er klar til at komme ind på markedet, for nu prisen for indrejse er faldet
Du kan få den bedste projekter for færre penge, finde gode folk,
øget konkurrence mellem rådgivere. Samtidig er de konsulenter, forventer
transaktioner efter ferien og tættere på foråret, som
de fleste investorer forstår, at på dette tidspunkt bliver nødt til at toppe levere
og faldende priser på jord. De foreslår, at sætningerne
transaktioner falde, skal beslutningen tages meget hurtigt, mens
som før indgåelsen af ​​transaktioner fandt 3-6 måneder. Managing Partner i
DEOL Partners Company Oleksenko mener, at der efter krisen
høj værdi fast ejendom kan falde med 40-60%.
"Markedet vil smide en bølge af diskonterede objekter, selv rentable fast ejendom,
der genererer indtægter. Efter krisen, hvis vi forventer en kapitalisering sats
på niveau med 15-16%, hvis vi forventer at reducere leje, kan vi sikkert
sige, at objekter miste deres lukrative 40-60% af markedsværdien, hvilket
vi havde før krisen, "- sagde han. Men eksperter er enige om én ting:
Fast ejendom er altid fast ejendom. Og til trods for, at denne lave-væske
aktiv, kan det være langsigtet frelse for mange
investorer.

Share This Post: