Krise und politische Instabilität eingeteilt Investoren in zwei Lager:
die Suche nach einem depressiven Objekt sowie strategische , die vorausgesehen
Krise.

Und beide sind für niedrigere Preise für Grundstücke und Anlagen im allgemeinen erwartet,
Das kann im Frühjahr des nächsten Jahres erfolgen. Das größte Interesse
produzieren Projekte, die in der Endphase der Konstruktion sind. Allerdings
Experten zufolge ist es nun möglich, kostengünstig und schnell "auf den Markt kommen",
weil der Käufer war ein Win-Win-Situation: Es ist eine Wahl, und es kann
um die Bedingungen diktieren. Der Markt verändert Prioritäten vom Verkäufer auf den Käufer
Nach Ansicht von Experten, die maximale Höhe der Investitionen in ukrainische Immobilien
wurde im Jahr 2007 aufgenommen, mit einem Zinssatz von Projekt
entfielen etwa 10%. In diesem Jahr hat sich die Situation dramatisch verändert. "Heute
Viele Verkäufer sind gezwungen, zu verkaufen, und Käufer sind nicht in Eile zu kaufen,
warten, bis die den Verkäufern mehr Blut vergossen wird. Die meisten erwarten, dass die Magie
März ... Heute ist die Situation klar zu Gunsten des Käufers, den Investor:
gibt es eine Auswahl, ist der Käufer nicht gezwungen werden, der erste Partner nehmen, dass er etwas
vermuten lässt, kommen wir zu einer normalen Situation ", - sagte Managing Partner
von CB Richard Ellis Sergey Sergienko. Mangelnde Liquidität von den Entwicklern
sie zwingt, alles, was sie verkaufen, um weiterhin verkaufen können
kurz vor dem Abschluss von Projekten, die Finanzierung. "Viele der Projekte
Start wegen der Unmöglichkeit der Fortsetzung der Bau zu stoppen,
was zu einer Situation von unterbewerteten Aktiva, die
die heißesten Investitionsmöglichkeiten für internationale Unternehmen, "
- Sagt der Experte. Zur gleichen Zeit, dem Partner von Dragon Asset Management
Vladimir Timochko glaubt, dass Bauprojekte haben heute ihre verlorene
Attraktivität, weil die Krise betrifft nicht nur die Minderung der Miete
Preise, sondern auch die Ausbeute mindern. "Das war schon immer vom Markt genannt worden
Verkäufermarkt geworden Mieter, "- sagte Partner. Obwohl die internationalen
Investoren, wie die lokalen selten Erfolg haben seiner Meinung nach im Gegensatz
heute eine gute Zeit für internationale Projekte: Baukosten
Rückgänge zu erwarten, dass Ertrag um rund 20% betragen. Aber Prioritäten
Investitionen haben sich geändert. Ist der frühere populäre Greenfield-Projekte
(Designs von Grund auf), aber jetzt ist es besser, in Generation zu investieren
Unternehmen. Einige Marktteilnehmer sind in der Krise und positive Seiten.
Zum Beispiel, der Leiter der analytischen Abteilung der Firma ESTA Halten
Maxim Gromadtsov glaubt, dass die Krise vom Markt verschwunden unprofessionell
Spieler und die Qualität der Projekte besser sein wird. Die Krise war der Anstoß für viele
machen ihr Unternehmen transparenter: Die Entwickler sind Umstrukturierungen
Unternehmen zu gewinnen Finanzierung von Entwicklungsprojekten und ihre Zukunft
Verkauf. Finanzierung: Das Unmögliche ist trotz der Tatsache möglich, dass in der vorliegenden
Bedingungen für die Finanzierung schwierig zu gewinnen, sind Chancen immer noch
vorhanden sind. Senior Associate der Gesellschaft «DLA Piper Ukraine LLC» Anastasia Bolkhovitinov
empfiehlt Aufteilung des Projekts in Reihe: zuerst eine Runde komplett
und verkaufen sie an den Erlösen auf dem Bau des zweiten ausgegeben werden
Warteschlange. Dies ist eine Möglichkeit der Geldbeschaffung, weil
Banken sind nicht bereit, um Projekte in der Anfangsphase der Konstruktion verleihen. In
Die Banken können ihr Glück in immer kurzfristiger Kredite versuchen
1 bis 5 Jahren (Durchschnitt 3 Jahre) in der nationalen Währung (in US-Banken sind
nicht gegeben). Die erforderliche Verhältnis von Schulden zum Wert des Objekts wird
25-30%. Somit stellen die Kosten von Objekten stark reduziert: Bewertung, die
out vor zwei Monaten durchgeführt, jetzt die Banken nicht zufrieden sind, so das Volumen
Finanzierung ist relativ klein. Darüber hinaus Banken in der Ukraine
benötigen nun die größtmögliche Sicherheit für Kredit - ist in erster Linie,
gebaut und in Betrieb genommen wurden oder kurz vor dem Abschluss
Konstruktion, dem Besitz von Land-und Gesellschaftsrecht
und Vermögenseinkommen. Zur gleichen Zeit, zu tun ukrainischen Banken nicht wollen, wie sehen
Hypotheken Leasing Rechte an Grundstücken und Gebäuden, die auf sich
den ersten Bauabschnitt. Als ein Beispiel, hat einen Anwalt vor kurzem
erhielt einen Kredit in Dollar für den Bau von Wohn-und Gewerbeimmobilien
für einen Zeitraum von 3 Jahren bei 14% pro Jahr aus dem Verhältnis der Verschuldung zum Wert
Object - 25%. Was investieren? Das interessanteste für Anleger, die
sind immer noch bereit, in Immobilien-Projekte, die in Kiew befinden investieren
und regionalen Zentren (Donezk, Dnipropetrowsk, Lviv), deren Bereitschaft
ist 80-100%, mit geringem Risiko, Gewährleistung der Leistung nicht
weniger als 15% (in der Regel einen Mietvertrag und gut gefüllt.)
Die Anleger sind bereit, multifunktionale Komplexe, Einzelhandel, Hotels zu betrachten,
Gehäuse Prämie. Zur gleichen Zeit, sagen Experten, wenn es Einzelhandel
entwickelt sich hauptsächlich in Großstädten und regionalen Zentren nach
2011 Einzelhändler in der Lage, in kleinen Städten zu erweitern. M. Gromadtsov
glaubt, dass die Nachfrage größten Geschäftszentren Klasse
"A" im Zentrum von großen Städten, großen Einkaufszentren (Gesamtfläche
100 Tausend Quadratmeter. m) mit guter Verkehrsanbindung Struktur, das Clubhaus einer Klasse
Deluxe, Fünf-Sterne-Hotel, Ferienhaus Dörfer in den prestigeträchtigen Bereichen.
Zur gleichen Zeit, der stellvertretende Direktor des DTX in der Ukraine Natalia Stelmach
glaubt, dass in naher Zukunft werden wir einen starken Rückgang der Nachfrage nach teuren erwarten
Büros der Klasse "A", vor allem in der Innenstadt, und Verschiebung hin zu billigeren
Büro-Klasse "B", weil das Unternehmen versucht, Abfälle zu minimieren
auf dem Gelände. Nach S. Sergienko, die kurzfristig
in den größten Nutzen werden die Entwickler, die Projekte umzusetzen
billig Bürozentren und langfristig - in eine höhere Klasse.
Jetzt empfiehlt er, sich der Bau eines Büro-Center, wenn das Projekt
auszahlen wird in Mietpreise für 3 Jahre. Vermieter haben neue Wettbewerber
Real Estate Market Participants kennzeichnet seine fast vollständige Fehlen von
der Ankunft der neuen Mieter. Vermieter jetzt erleben Umsatzrückgang
Miet-und Unsicherheit wegen der ständigen Veränderungen in der Währung
(feste in den Verträgen verbindlich für den Kurs). Es besteht auch die Gefahr nezapolnyaemosti
Leasing-Bereich. Nach Ansicht von Experten, die meisten der Vorverträge
Rent geschlossen wird. Mieter sind bereit, eine Strafe zahlen, von Verträgen,
nehmen aber nicht die neuen Räumlichkeiten und die Erweiterung bestehender Anlagen. Gleichzeitig
viele Mieter begann Neuverhandlung von Mietverträgen Nachfrage
die bis zu drei Jahren. Vor dem Hintergrund der Krise auf dem Markt erschienen
neuer Trend - auf dem ersten Platz Untermietvertrag. Unternehmen, die vermietet werden
große Flächen sind nun ihre Strategie angepasst und sind bereit, nehmen
Untervermietung der Räumlichkeiten ausgestattet, um Kosten zu senken. So
sie wurden Konkurrenten Vermieter, für die die Miete war die Haupttätigkeit
auf dem Markt. Nach Ansicht von Experten, Vermietern, die nicht bereit sind, die Zinsen senken,
Gefahr des Niedergangs der Auslastung in Business Centern. Diejenigen, die
bereit, dies zu tun in der Lage, eine vorhandene, oder in der Nähe bestehender halten
Belegung. Nach M. Stelmach, wenn Sie vor 2-3 Monaten für Büro haben
Raummiete waren hoch (in Kiew mieten 1 Quadrat. m Büro
einen Durchschnitt von $ 80), aber jetzt wegen mangelnder Nachfrage für Vermieter bereit,
zu erheblichen Konzessionen und machen ", wenn es keinen Zusammenbruch" in der Hauptstadt Gebot
fallen auf 60 $ pro "Quadrat". Gemäß dem gemeinsamen Leiter des
"Capital Markets", Jones Lang LaSalle Herman Panikar trotz
die Verlangsamung und einem Rückgang der Mietpreise für Büroimmobilien
in der Hauptstadt auf mittlere Sicht wird erwartet, dass das Wachstum wieder aufnehmen. In
Allerdings glaubt er, dass auf lange Sicht wird die Qualität steigen die Anforderungen
Standort-und Geschäftszentren. G. Panikar der Auffassung, dass in erster Linie
eine Sättigung des Lagers Immobilienmarkt. Zur gleichen Zeit, am meisten
Gewerbeimmobilien-Projekten wird bei 1-2 in Betrieb genommen werden, 5
Jahre später als geplant, wodurch die Preisgabe dieser Objekte
mittelfristig. Ist die frühere Sättigung des Marktes von Büroräumen
in der Hauptstadt Prognose für den Zeitraum 2012-2013, jetzt eine solche Perspektive
verschoben um ein weiteres Jahr. "Portrait" Der Markt hat sich Anleger beachten verändert
dass in den letzten Jahren in der Ukraine hat die Art der Investoren, die Geld investieren verändert
Gewerbeimmobilien. Insbesondere Anleger, die für depressive suchen
Objekte mit einem günstigen Preis (Kapitalisierungszinssatz - 15-16%), sowie Entwickler
und Investoren, die die Krise und den Niedergang der Bodenpreise zu erwarten.
Laut Herrn Panikar, links Investoren den Markt mit hohem Fremdkapitalanteil,
sondern begann auch private Investmentfonds, die bereit sind, erscheinen
Als Partner tritt in Joint Ventures mit der Tatsache, dass, wenn die Situation
verbesserte sich um Ersatz-Equity für den Schuldenabbau. Nach Einschätzung von Experten
in naher Zukunft in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in der Ukraine wird voraussichtlich Ankunft der deutschen
Pensions-und Investmentfonds. Darüber hinaus ist der Markt ab sofort im Handel
Ukrainischen Immobilien-Development-Unternehmen große Studie aus den Vereinigten Staaten, Kanada,
Großbritannien, Polen, Ungarn, Bulgarien, Belgien, Holland, Portugal,
Österreich. "Was steht auf dem Tisch vor einem potenziellen Investor? Wir
sehen, auf lange Sicht bleibt der Markt deutlich nedozapolnennym
und die aktuelle Krise bietet eine einmalige Gelegenheit, in den Markt eintreten
sehr schnell und sehr günstigen Preis ", - sagt Sergey Sergienko.
Und dies ist besonders wichtig angesichts der negativen Aussichten für die nächsten
Jahr auf die gesamtwirtschaftliche Leistung, die nichts Gutes
Vertreter der Wirtschaft. Experten prognostizieren, dass im Jahr 2009 viele der gemeldeten
Projekte werden nicht gebaut, wegen des Mangels an Finanzmitteln. Im
2010 wird voraussichtlich der Kapitalisierung Preise für kommerzielle Projekte Rückgang
Immobilien. Die Marktteilnehmer erwarten, dass die "Licht am Ende des Tunnels" erscheint
nur in 2011, wenn es gelingt, die Wirtschaft zu rekonstruieren, und mit
es, und Immobilien Bau. Die Vertreter der Beratungs-
Unternehmen in einer Stimme sagen, dass gerade jetzt für Investoren ist die
Zeit, um den ukrainischen Markt, da es recht getan werden kann,
billig. Nach A. Bolkhovitinov, heute sind es noch Investoren
die bereit sind, in den Markt eintreten, weil jetzt die Kosten für die Einreise ist gefallen
Sie können die besten Projekte für weniger Geld zu bekommen, finden gute Leute,
stärkeren Wettbewerb zwischen den Beratern. Zur gleichen Zeit den Beratern erwarten
Transaktionen nach den Ferien und näher an Frühling, als
die Mehrheit der Anleger verstehen, dass zu diesem Zeitpunkt müssen Supply Spitze
und sinkende Preise für Grundstücke. Sie schlagen vor, dass die Sätze
Transaktionen zu verringern, muss die Entscheidung sehr schnell getroffen werden, während
wie vor dem Abschluss von Geschäften nahm 3-6 Monate. Managing Partner bei
DEOL Partner Unternehmen Oleksenko glaubt, dass nach der Krise
hochwertigen Immobilien können um 40-60% sinken.
"Der Markt wird rauswerfen eine Welle der Discounted-Objekten, auch profitable Immobilien-,
welche Erträge erwirtschaftet. Nach der Krise, wenn wir erwarten ein Kapitalisierungszinssatz
auf der Ebene von 15-16%, wenn wir die Mieten reduzieren erwarten, können wir sicher
sagen, dass Objekte ihre lukrativen 40-60% des Marktwertes, der verliert
Wir hatten vor der Krise ", - sagte er. Doch die Experten einig, auf eine Sache:
Immobilien sind immer Immobilien. Und trotz der Tatsache, dass diese Low-Flüssigkeit
Vermögenswertes kann es langfristige Rettung für viele werden
Investoren.

Share This Post: