Κρίσης και πολιτικής αστάθειας χωρίζεται επενδυτές σε δύο στρατόπεδα :
εκείνους που ψάχνουν για ένα αντικείμενο καταθλιπτική , και στρατηγική , η οποία προέβλεπε
κρίση .

Και οι δύο περιμένουν χαμηλότερες τιμές για τη γη και τις εγκαταστάσεις εν γένει,
ότι μπορεί να συμβεί την άνοιξη του επόμενου έτους. Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον
παράγουν προϊόντα που είναι στα τελικά στάδια της κατασκευής. Εντούτοις,
Σύμφωνα με τους ειδικούς, είναι τώρα δυνατόν να φτηνά και γρήγορα »να εισέλθουν στην αγορά,"
επειδή ο αγοραστής ήταν μια win-win κατάσταση: υπάρχει μια επιλογή και μπορεί να
να υπαγορεύει όρους. Η αγορά αλλάζει προτεραιότητες από τον πωλητή στον αγοραστή
Σύμφωνα με τους ειδικούς, το μέγιστο ποσό των επενδύσεων στην ουκρανική ακίνητα
καταγράφηκε το 2007, με επιτόκιο κεφαλαιοποίησης του έργου
αντιπροσώπευαν περίπου το 10%. Φέτος η κατάσταση έχει αλλάξει δραματικά. «Σήμερα
Πολλοί πωλητές έχουν αναγκαστεί να πωλήσει, και οι αγοραστές είναι σε καμία βιασύνη να αγοράσει,
περιμένετε έως ότου η οι πωλητές θα ρίξουν περισσότερο αίμα. Οι περισσότεροι αναμένουν ότι η μαγεία
Μαρτίου ... Σήμερα η κατάσταση είναι σαφώς υπέρ του αγοραστή, ο επενδυτής:
υπάρχει μια επιλογή, ο αγοραστής δεν είναι αναγκασμένοι να κάνουν το πρώτο εταίρο ότι είναι κάτι
προτείνει, ερχόμαστε σε μια φυσιολογική κατάσταση », - δήλωσε ο Διευθύνων Εταίρος
της CB Richard Ellis Σεργκέι Sergienko. Η έλλειψη ρευστότητας από προγραμματιστές
αναγκάζοντάς τους να πουλήσουν όλα όσα μπορούν να πουλήσουν για να συνεχίσει
κοντά στην ολοκλήρωση των έργων που απαιτούν χρηματοδότηση. "Πολλά από τα έργα
αρχίσουν να σταματήσει λόγω της αδυναμίας της συνέχισης της κατασκευής,
η οποία οδηγεί σε μια κατάσταση των υποτιμημένων στοιχείων ενεργητικού, τα οποία είναι
το πιο καυτό επενδυτικές ευκαιρίες για τις διεθνείς εταιρείες, "
- Λέει ο εμπειρογνώμονας. Την ίδια ώρα, ο συνεργάτης του Δράκου Asset Management
Vladimir Timochko πιστεύει ότι τα κατασκευαστικά έργα σήμερα έχουν χάσει τους
έφεση, επειδή η κρίση δεν επηρεάζει μόνο τη μείωση του ενοικίου
ποσοστά, αλλά και να μειώσει την απόδοση. «Αυτό ήταν πάντα που ονομάζεται από την αγορά
αγορά πωλητής έχει γίνει ο ενοικιαστής, "- είπε ο συνεργάτης. Αν και οι διεθνείς
επενδυτές, σε αντίθεση με τις τοπικές σπάνια επιτυχία κατά τη γνώμη του,
σήμερα μια καλή στιγμή για την διεθνή προγράμματα: το κόστος κατασκευής
μειώσεις αναμένεται να αποφέρει περίπου 20%. Αλλά προτεραιότητες
επένδυσης έχουν αλλάξει. Αν το προγενέστερο δημοφιλή έργα πρασίνου
(Σχέδια από το μηδέν), αλλά τώρα είναι καλύτερα να επενδύσει σε εγκαταστάσεις παραγωγής
εταιρεία. Κάποιοι παράγοντες της αγοράς είναι σε κρίση και θετικές πλευρές.
Για παράδειγμα, ο επικεφαλής του τμήματος ανάλυσης της εταιρείας ESTA Holding
Maxim Gromadtsov πιστεύει ότι η κρίση έχει περάσει από την αγορά αντιεπαγγελματική
παίκτες και την ποιότητα των έργων θα είναι καλύτερα. Η κρίση ήταν η αφορμή για πολλές
να κάνουν τις επιχειρήσεις τους πιο διαφανής: οι προγραμματιστές είναι αναδιάρθρωσης
επιχειρήσεις να προσελκύσουν χρηματοδότηση, τα έργα ανάπτυξης και το μέλλον τους
πώληση. Χρηματοδότηση: το αδύνατο είναι δυνατό, παρά το γεγονός ότι στην παρούσα
προϋποθέσεων για την προσέλκυση χρηματοδότησης σκληρά, ευκαιρίες εξακολουθούν να είναι
υπάρχουν. Ανώτερος Συνεργάτης της εταιρείας «DLA Piper Ουκρανία LLC» Αναστασία Bolkhovitinov
συνιστά τον διαχωρισμό του έργου με τη σειρά: πρώτα να συμπληρώσει μια πλήρη σειρά
και το πωλούν προς τα έσοδα να δαπανώνται για την κατασκευή του δεύτερου
ουρά. Αυτός είναι ένας τρόπος για την αύξηση της χρηματοδότησης, επειδή
οι τράπεζες δεν είναι πρόθυμες να δανείσουν σε έργα στα αρχικά στάδια της κατασκευής. Σε
Οι τράπεζες μπορούν να δοκιμάσουν την τύχη τους να πάρουν τα βραχυπρόθεσμα δάνεια
1 έως 5 έτη (μέσος όρος 3 χρόνια) στο εθνικό νόμισμα (σε δολάρια οι τράπεζες
δεν δίνεται). Η απαιτούμενη αναλογία του χρέους προς την αξία του αντικειμένου είναι
25-30%. Έτσι, το κόστος των αντικειμένων είναι πολύ μειωμένη: αξιολόγηση, η οποία
πραγματοποιείται πριν από δύο μήνες, τώρα οι τράπεζες δεν είναι ικανοποιημένοι, τόσο ο όγκος
χρηματοδότηση είναι σχετικά μικρή. Επιπλέον, οι τράπεζες στην Ουκρανία
τώρα απαιτούν τη μεγαλύτερη δυνατή ασφάλεια για την πίστωση - είναι, πρώτα απ 'όλα,
κατασκευαστεί και τεθεί σε λειτουργία, ή κοντά στην ολοκλήρωση
κατασκευή, ιδιοκτησία της γης και εταιρικό δίκαιο
και τους λογαριασμούς εσόδων. Την ίδια στιγμή, οι τράπεζες της Ουκρανίας δεν θέλουν να βλέπουν σαν
υποθήκη τα δικαιώματα μίσθωσης στη γη και τα κτίρια που βρίσκονται στην
το αρχικό στάδιο κατασκευής. Για παράδειγμα, ένας δικηγόρος έχει πρόσφατα
έλαβε δάνειο σε δολάρια ΗΠΑ για την κατασκευή οικιστικών και εμπορικών ακινήτων
για μια περίοδο 3 ετών σε 14% ετησίως από το λόγο του χρέους προς αξία
Αντικείμενο - 25%. Τι είναι οι επενδύσεις; Η πιο ενδιαφέρουσα για τους επενδυτές οι οποίοι
εξακολουθούν να είναι πρόθυμοι να επενδύσουν σε σχέδια αξιοποίησης ακινήτων που βρίσκονται στο Κίεβο
και περιφερειακά κέντρα (Ντόνετσκ, Dnipropetrovsk, Lviv), του οποίου η προθυμία
είναι 80-100%, με χαμηλού κινδύνου, να διασφαλιστεί η εκτέλεση δεν
λιγότερο από 15% (κατά κανόνα, έχουν σύμβαση της μίσθωσης και να είναι πλήρεις.)
Οι επενδυτές είναι πρόθυμοι να εξετάσουν πολυ-λειτουργικό συγκροτήματα, το λιανικό εμπόριο, ξενοδοχεία,
πριμοδότηση στέγαση. Την ίδια στιγμή, λένε οι ειδικοί, αν είναι λιανικής
αναπτύσσεται κυρίως στις μεγάλες πόλεις και τα περιφερειακά κέντρα, αφού
2.011 έμποροι λιανικής θα μπορούν να επεκταθούν σε μικρές πόλεις. Μ. Gromadtsov
πιστεύει ότι η ζήτηση θα είναι μεγαλύτερη κατηγορία επιχειρηματικών κέντρων
"Α" στο κέντρο των μεγάλων πόλεων, μεγάλης κλίμακας εμπορικά κέντρα (συνολική έκταση
100 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. ιγ) με καλή δομή των μεταφορών, η λέσχη μιας τάξης
πολυτελές, πέντε αστέρων ξενοδοχείο, χωριά εξοχικό σπίτι στην αριστοκρατική περιοχές.
Την ίδια στιγμή, ο αναπληρωτής διευθυντής της DTX στην Ουκρανία Ναταλία Stelmach
πιστεύει ότι στο εγγύς μέλλον αναμένουμε μια απότομη πτώση της ζήτησης για ακριβά
γραφεία της κατηγορίας "Α", ειδικά στο κέντρο της πόλης, και στροφή προς φθηνότερα
γραφείο κατηγορία "Β", διότι η εταιρεία θα προσπαθήσει να την ελαχιστοποίηση των αποβλήτων
στις εγκαταστάσεις του. Σύμφωνα με τον Σ. Sergienko, σε σύντομο χρονικό διάστημα
το μεγαλύτερο όφελος θα είναι οι κατασκευαστές που εφαρμόζουν τα έργα πιο
Φτηνές κέντρα γραφείο, όσο και μακροπρόθεσμα - ανώτερης κατηγορίας.
Τώρα που συνιστά ο ίδιος να αναλάβει την κατασκευή ενός κέντρου γραφείου, αν το έργο
Θα πληρώσει μακριά σε τιμές ενοικίασης για 3 χρόνια. Οι ιδιοκτήτες έχουν οι νέοι ανταγωνιστές
Ρεάλ συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων χαρακτηρίζει σχεδόν παντελής έλλειψη του
την άφιξη των νέων ενοικιαστών. Οι ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν τώρα μείωση των εσόδων
μίσθωση και την αβεβαιότητα που οφείλεται στις συνεχείς αλλαγές στο νόμισμα
επιτοκίου (σταθερό στις συνθήκες δεσμευτική για το μάθημα). Υπάρχει επίσης κίνδυνος nezapolnyaemosti
μίσθωση χώρου. Σύμφωνα με τους ειδικούς, οι περισσότερες από τις προκαταρκτικές συμβάσεις
Ενοικίαση κλείνει. Οι μισθωτές είναι πρόθυμοι να πληρώσουν πρόστιμο από συμβάσεις,
αλλά μην πάρετε τις νέες κτιριακές εγκαταστάσεις και επέκταση των υφισταμένων εγκαταστάσεων. Συγχρόνως
πολλοί ενοικιαστές άρχισαν να ζητούν την επαναδιαπραγμάτευση των συμβάσεων μίσθωσης
τα οποία είναι κατασκευασμένα έως και τριών ετών. Στο πλαίσιο της κρίσης εμφανίστηκαν στην αγορά
νέα τάση - την πρώτη θέση υπομίσθωσης. Οι εταιρείες που ενοικιάζονται
Οι μεγάλες περιοχές προσαρμόζονται τώρα τη στρατηγική τους και είναι πρόθυμοι να αναλάβουν
υπενοικίαση των χώρων εξοπλισμένα για να μειώσουν το κόστος. Έτσι,
έγιναν οι ανταγωνιστές στους ιδιοκτήτες, για την οποία το μίσθωμα ήταν η κύρια δραστηριότητα
στην αγορά. Σύμφωνα με τους ειδικούς, ιδιοκτητών, που δεν είναι πρόθυμοι να μειώσουν τα επιτόκια,
διατρέχουν κίνδυνο μείωσης της πληρότητας στα επιχειρηματικά κέντρα. Όσοι
έτοιμο να το πράξει θα είναι σε θέση να διατηρήσει ένα υπάρχον, ή κοντά σε υφιστάμενες
πληρότητας. Σύμφωνα με τον Μ. Stelmach, αν έχετε 2-3 μήνες πριν για το γραφείο
Αίθουσα τιμές ενοικίασης ήταν υψηλά (στο Κίεβο Ενοικίαση 1 τετραγωνικό. γραφείο m ήταν
έναν μέσο όρο $ 80), αλλά τώρα λόγω της έλλειψης ζήτησης για ιδιοκτήτες πρόθυμοι να
να προβούν σε σημαντικές παραχωρήσεις και, "εάν δεν υπάρξει κατάρρευση» στην προσφορά κεφαλαίων
μειωθεί σε $ 60 ανά "πλατεία". Σύμφωνα με την κοινή διευθυντής του
"Capital Markets", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, παρά
η επιβράδυνση και η μείωση τιμές ενοικίασης για το γραφείο real estate
στην πρωτεύουσα μεσοπρόθεσμα αναμένεται να αρχίσει πάλι να αυξάνεται. Σε
Ωστόσο, πιστεύει ότι, μακροπρόθεσμα, θα αυξήσει τις ποιοτικές απαιτήσεις
τοποθεσία και επιχειρηματικά κέντρα. Γ. Panikar πιστεύει ότι, κατά πρώτο λόγο,
κορεσμού της αγοράς ακινήτων αποθήκη. Την ίδια στιγμή, οι περισσότεροι
εμπορικά σχέδια αξιοποίησης ακινήτων θα αναθέσει στο 1-2, 5
χρόνια αργότερα από το προγραμματισμένο, μειώνοντας έτσι την εισροή αυτών των αντικειμένων
σε μεσοπρόθεσμη βάση. Αν το προγενέστερο κορεσμού της αγοράς των κτιριακών εγκαταστάσεων
στην πρόβλεψη του κεφαλαίου για το διάστημα 2012-2013, τώρα μια τέτοια προοπτική
αναβληθεί για έναν ακόμη χρόνο. "Πορτραίτο" Η αγορά έχει αλλάξει σημείωση επενδυτή
ότι τα τελευταία χρόνια στην Ουκρανία έχει αλλάξει το είδος των επενδυτών που επενδύουν τα χρήματα
εμπορικά ακίνητα. Ειδικότερα, οι επενδυτές που ψάχνουν για καταθλιπτική
αντικείμενα με μια φθηνή τιμή (επιτόκιο κεφαλαιοποίησης - 15-16%), καθώς και την ανάπτυξη
και οι επενδυτές οι οποίοι αναμένεται η κρίση και πτώση στις τιμές της γης.
Σύμφωνα με τον κ. Panikar, οι επενδυτές εγκατέλειψαν την αγορά με υψηλής μόχλευσης,
αλλά επίσης άρχισαν να εμφανίζονται οι ιδιωτικές εταιρείες επενδύσεων που είναι πρόθυμοι να
Ως συνεργάτης τεθεί σε κοινές επιχειρήσεις με το γεγονός ότι όταν η κατάσταση
βελτιωθεί με την αντικατάσταση των ιδίων κεφαλαίων για το χρέος. Σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες,
στο εγγύς μέλλον στην εμπορική ακίνητη περιουσία στην Ουκρανία είναι η αναμενόμενη άφιξη των Γερμανών
συνταξιοδοτικών και επενδυτικών ταμείων. Επιπλέον, η αγορά είναι πλέον εμπορικά
Ουκρανικά ανάπτυξης ακινήτων εταιρειών μεγάλη μελέτη από τις Ηνωμένες Πολιτείες, τον Καναδά,
Ηνωμένο Βασίλειο, Πολωνία, Ουγγαρία, Βουλγαρία, Βέλγιο, Ολλανδία, Πορτογαλία,
Αυστρία. "Αυτό που είναι πάνω στο τραπέζι μπροστά από έναν πιθανό επενδυτή; Εμείς
δείτε, σε μακροπρόθεσμη βάση, η αγορά παραμένει σημαντικά nedozapolnennym
και η τρέχουσα κρίση προσφέρει μια μοναδική ευκαιρία για να εισέλθουν στην αγορά
πολύ γρήγορα και πολύ μειωμένη τιμή », - λέει ο Σεργκέι Sergienko.
Και αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, δεδομένων των αρνητικών προοπτικών για τα επόμενα
χρόνο στις μακροοικονομικές επιδόσεις, η οποία δεν αποτελεί καλό οιωνό
εκπροσώπους των επιχειρήσεων. Οι ειδικοί προβλέπουν ότι το 2009 πολλές από τις
έργα δεν θα κατασκευαστεί λόγω έλλειψης χρηματοδότησης. Στο
Το 2010 αναμένεται να μειωθεί από τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης για εμπορικούς έργα
ακίνητη περιουσία. Οι παράγοντες της αγοράς αναμένουν ότι η «φως στην άκρη του τούνελ» εμφανίζεται
μόνο το 2011, όταν καθίσταται δυνατό για την ανοικοδόμηση της οικονομίας, και με
αυτό, και η πραγματική κατασκευή ακινήτων. Εκπρόσωποι των διαβουλεύσεων
εταιρείες σε μια φωνή να πούμε ότι αυτή τη στιγμή για τους επενδυτές είναι η
χρόνο για να εισέλθουν στην αγορά της Ουκρανίας, καθώς αυτό μπορεί να γίνει αρκετά
φτηνά. Σύμφωνα με τον Α. Bolkhovitinov, σήμερα εξακολουθούν να υπάρχουν επενδυτές
που είναι έτοιμοι να εισέλθουν στην αγορά, γιατί τώρα το κόστος εισόδου έχει πέσει
Μπορείτε να πάρετε τα καλύτερα σχέδια για λιγότερα χρήματα, να βρουν καλούς ανθρώπους,
την αύξηση του ανταγωνισμού μεταξύ των συμβούλων. Την ίδια στιγμή οι σύμβουλοι αναμένουν
συναλλαγών μετά τις διακοπές και πιο κοντά στην πηγή, όπως
η πλειοψηφία των επενδυτών καταλάβουν ότι αυτή τη στιγμή θα πρέπει να κορυφωθούν προσφοράς
και την πτώση των τιμών για τη γη. Αναφέρουν ότι οι ποινές
μείωση των συναλλαγών, η απόφαση πρέπει να ληφθεί πολύ γρήγορα, ενώ
όπως πριν από τη σύναψη των συναλλαγών πήρε 3-6 μήνες. Managing Partner στην
Deol Συνεργάτες Oleksenko πιστεύει ότι μετά την κρίση
υψηλής αξίας ακινήτων μπορούν να μειωθούν κατά 40-60%.
«Η αγορά θα πετάξει ένα κύμα έκπτωση αντικείμενα, ακόμη και κερδοφόρα ακίνητη περιουσία,
η οποία δημιουργεί εισόδημα. Μετά την κρίση, αν περιμένουμε ένα ποσοστό κεφαλαιοποίησης
στο επίπεδο του 15-16%, αν περιμένουμε να μειώσουν τα μισθώματα, μπορούμε με ασφάλεια να
λένε ότι τα αντικείμενα χάνουν προσοδοφόρα 40-60% της αξίας τους στην αγορά, η οποία
που είχαμε πριν από την κρίση », - είπε. Ωστόσο, οι ειδικοί συμφωνούν σε ένα πράγμα:
Η ακίνητη περιουσία είναι πάντα ακίνητη περιουσία. Και, παρά το γεγονός ότι αυτό το χαμηλό-υγρού
περιουσιακό στοιχείο, μπορεί να είναι μακροχρόνια σωτηρίας για πολλούς
επενδυτές.

Share This Post: