La inestabilidad política y crisis de los inversores dividida en dos campos :
aquellos que buscan un objeto de depresión , y estratégico , que preveía
crisis.

Y ambos están a la espera de precios más bajos de la tierra e instalaciones en general,
que pueden ocurrir en la primavera del próximo año. El mayor interés
elaboración de proyectos que están en la etapa final de construcción. Sin embargo,
Según los expertos, ahora es posible de forma barata y rápida "para entrar en el mercado"
porque el comprador era una situación de ganar-ganar: no es una elección y puede
a dictar las condiciones. El mercado de cambio en las prioridades del vendedor al comprador
Según los expertos, el monto máximo de inversión en bienes raíces ucranianas
se registró en 2007, con una tasa de capitalización del proyecto
representaron alrededor del 10%. Este año la situación ha cambiado drásticamente. "Hoy en día
Muchos vendedores se han visto obligados a vender y los compradores no tienen prisa para comprar,
esperar a que los vendedores de la arrojará más sangre. La mayoría espera que la magia
De marzo de ... Hoy la situación está claramente a favor del comprador, el inversor:
no es una opción, el comprador no está obligado a tomar el primer socio que es algo
sugiere, llegamos a una situación normal ", - dijo el socio gerente
de CB Richard Ellis Sergey Sergienko. La falta de liquidez de los desarrolladores
obligándolos a vender todo lo que pueden vender a fin de continuar
cerca de la finalización de los proyectos que requieren financiación. "Muchos de los proyectos
comienza a detenerse debido a la imposibilidad de continuar la construcción,
lo que conduce a una situación de activos infravalorados, que son
más calientes de las oportunidades de inversión para las empresas internacionales ",
- Dice el experto. Al mismo tiempo, la pareja de Dragon Asset Management
Vladimir Timochko cree que los proyectos de construcción hoy en día han perdido su
apelación, porque la crisis no sólo afecta a la reducción de la renta
las tasas, sino también para reducir el rendimiento. "Eso siempre ha sido llamado por el mercado
mercado vendedor se ha convertido en el inquilino, "- dijo pareja. Aunque internacionales
los inversionistas, a diferencia de éxito locales rara vez lograr, en su opinión,
hoy en día un buen momento para proyectos internacionales: los costos de construcción
disminuye se puede esperar que el rendimiento en torno al 20%. Sin embargo, las prioridades
de inversión han cambiado. Si los nuevos proyectos anteriores populares
(Diseños desde cero), pero ahora es mejor invertir en instalaciones de generación
de la empresa. Algunos agentes del mercado están en crisis y aspectos positivos.
Por ejemplo, el jefe del departamento de análisis de la empresa ESTA celebración
Maxim Gromadtsov cree que la crisis ha pasado de ser el mercado profesional
jugadores y la calidad de los proyectos será mejor. La crisis fue el impulso para muchos
que sus empresas sean más transparentes: los desarrolladores se están reestructurando
las empresas para atraer financiación, los proyectos de desarrollo y su futuro
la venta. Financiación: lo imposible es posible a pesar de que en el presente
condiciones para atraer fondos duros, las oportunidades siguen siendo
existe. Asociado Senior de la compañía «DLA Piper Ucrania LLC» Anastasia Bolkhovitinov
recomienda dividir el proyecto en turno: primero en completar una vuelta
y lo venden a los ingresos se destinará a la construcción de la segunda
cola. Esta es una manera de obtener financiación, ya que
los bancos no están dispuestos a prestar a los proyectos en las etapas iniciales de la construcción. En
Los bancos pueden probar su suerte en conseguir préstamos a corto plazo
1 a 5 años (promedio 3 años) en la moneda nacional (en los bancos de EE.UU. son
no se dan). La proporción requerida de la deuda al valor del objeto es
25-30%. Así, el coste de los objetos es muy reducido: la evaluación, que
llevó a cabo hace dos meses, ahora los bancos no están satisfechos, por lo que el volumen
financiación es relativamente pequeño. Además, los bancos en Ucrania
ahora requieren la mayor seguridad posible para el crédito - es, en primer lugar,
construido y puesto en servicio, o cerca de completarse
construcción, propiedad de la tierra y el derecho empresarial
y las cuentas de ingresos. Al mismo tiempo, los bancos de Ucrania no quiere ver como
hipotecario derechos de arrendamiento de terrenos y edificios que están en
la etapa de construcción inicial. A modo de ejemplo, un abogado recientemente
recibió un préstamo en dólares de EE.UU. para la construcción de bienes raíces residenciales y comerciales
por un período de 3 años en un 14% anual a partir de la ratio de deuda sobre el valor
Objeto - un 25%. Lo que están invirtiendo? Los más interesantes para los inversores que
están dispuestos a invertir en proyectos inmobiliarios que se encuentran en Kiev
y los centros regionales (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), cuya disposición
es de 80-100%, con bajo riesgo y asegurar un rendimiento no
menos del 15% (por lo general, tienen un contrato de arrendamiento y llena de bien.)
Los inversores están dispuestos a considerar los complejos multi-funcional, minoristas, hoteles,
vivienda de primera calidad. Al mismo tiempo, dicen los expertos, si es menor
se desarrolla principalmente en las grandes ciudades y centros regionales, después de
2.011 minoristas podrán expandirse a ciudades pequeñas. M. Gromadtsov
cree que la demanda será mayor de clase business centros
"A" en el centro de las grandes ciudades, los grandes centros comerciales (área total
100 mil metros cuadrados. m) con la estructura de un buen transporte, la casa club de una clase
de lujo, hotel de cinco estrellas, las aldeas casa de campo en las áreas de prestigio.
Al mismo tiempo, el director adjunto del DTX en Ucrania Natalia Stelmach
cree que en un futuro próximo se espera una fuerte caída en la demanda de caros
oficinas de clase "A", especialmente en el centro de la ciudad, y cambio hacia más barato
oficina de la clase "B", ya que la compañía tratará de minimizar los residuos
en el local. De acuerdo con S. Sergienko, en el corto plazo
en los mayores beneficios serán los desarrolladores que llevan a cabo los proyectos más
centros económicos de oficina, y de largo plazo - una clase superior.
Ahora recomienda a asumir la construcción de un centro de oficinas, si el proyecto
dará sus frutos en las tarifas de alquiler por 3 años. Los propietarios tienen nuevos competidores
Participantes del Mercado de Bienes raíces caracteriza a su casi total falta de
la llegada de nuevos inquilinos. Los propietarios están experimentando disminución de los ingresos
Alquiler y la incertidumbre debido a los constantes cambios en la moneda
tasa (fija en el enlace de los tratados en el curso). También hay un riesgo nezapolnyaemosti
arrendamiento área. Según los expertos, la mayoría de los contratos preliminares
Alquiler se está cerrando. Los inquilinos están dispuestos a pagar una multa de contratos,
pero no tienen las nuevas instalaciones y ampliar las instalaciones existentes. Al mismo tiempo
muchos inquilinos comenzaron a exigir la renegociación de los contratos de arrendamiento
que se componen de tres años. En el contexto de la crisis apareció en el mercado
nueva tendencia - en el subarriendo primer lugar. Las empresas que se alquilan
grandes áreas se ajustan ahora su estrategia y están dispuestos a tomar
subarrendar los locales equipados para reducir los costos. Por lo tanto,
se convirtieron en competidores de los propietarios, por lo que el alquiler era la actividad principal
en el mercado. Según los expertos, los propietarios que no están dispuestos a recortar las tasas,
en riesgo de disminución de la ocupación en los centros de negocios. Los que
dispuesto a hacerlo será capaz de mantener una ya existente, o cerrar existentes para
ocupación. De acuerdo con M. Stelmach, si usted tiene 2-3 meses para la oficina
las tasas de alquiler de la sala eran altos (en Kiev alquilar una plaza. oficina m fue
un promedio de $ 80), pero ahora debido a la falta de demanda de los propietarios dispuestos a
a hacer concesiones sustanciales y, "si no hay un colapso" en la oferta de capital
caída de $ 60 por "cuadrado". Según el director adjunto de
"Mercado de Capitales", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, a pesar de
la desaceleración y la disminución de las tarifas de alquiler de mercado de oficinas
en la capital en el mediano plazo se espera que reanude el crecimiento. En
Sin embargo, cree que a largo plazo aumentará los requisitos de calidad
ubicación y centros de negocios. G. Panikar considera que, en primer lugar,
una saturación del mercado inmobiliario de almacén. Al mismo tiempo, la mayoría de los
proyectos de inmuebles comerciales se encargará de 1-2, 5
años más tarde de lo previsto, lo que reduce la entrada de estos objetos
en el mediano plazo. Si la saturación del mercado antes de locales para oficinas
en el pronóstico de capital para el período 2012-2013, ya que esa perspectiva
pospuso por un año más. "Retrato" El mercado ha cambiado nota de los inversores
que en los últimos años en Ucrania, ha cambiado el tipo de inversores que invierten dinero
bienes raíces comerciales. En particular, los inversores que buscan depresivos
objetos con un precio barato (tasa de capitalización - 15-16%), así como a los desarrolladores
y los inversionistas que esperaban que la crisis y la caída de los precios de la tierra.
Según el Sr. Panikar, los inversores salieron del mercado con alto grado de apalancamiento,
sino que también comenzaron a aparecer los fondos privados de inversión que están dispuestos a
Como socio de la entrada en operaciones conjuntas con el hecho de que cuando la situación
mejorar la equidad mediante la sustitución de la deuda. Según los expertos,
en un futuro próximo en bienes raíces comerciales en Ucrania se espera la llegada de los alemanes
de pensiones y fondos de inversión. Además, el mercado está ahora comercialmente
Ucrania desarrollo real compañías de bienes de gran estudio de los Estados Unidos, Canadá,
Gran Bretaña, Polonia, Hungría, Bulgaria, Bélgica, Holanda, Portugal,
Austria. "Lo que está sobre la mesa frente a un posible inversor? Nosotros
ver, en el largo plazo, el mercado sigue siendo significativamente nedozapolnennym
y la actual crisis ofrece una oportunidad única para entrar en el mercado
muy rápidamente y muy precio de descuento ", - dice Sergey Sergienko.
Y esto es especialmente importante, dadas las perspectivas negativas para los próximos
año en el desempeño macroeconómico, lo que no augura nada bueno
representantes de las empresas. Los expertos predicen que en 2009 muchos de los reportados
proyectos no se construirá por falta de financiación. En el
2010 se prevé una disminución de las tasas de capitalización para proyectos comerciales
bienes raíces. Los agentes del mercado esperan que la "luz al final del túnel" aparece
Sólo en 2011, cuando se hace posible reconstruir la economía, y con
, y la construcción inmobiliaria. Representantes de la consultoría
empresas en una voz que decía que en este momento para los inversores es el
tiempo para entrar en el mercado ucraniano, ya que se puede hacer bastante
barato. De acuerdo con A. Bolkhovitinov, hoy en día todavía hay inversores
que están listos para entrar en el mercado, porque ahora el coste de la entrada se ha reducido
Usted puede conseguir los mejores proyectos por menos dinero, encontrar gente buena,
aumento de la competencia entre los asesores. Al mismo tiempo, los consultores esperan
transacciones después de las vacaciones y más cerca de la primavera, como
la mayoría de los inversores a entender que en este momento se tienen hasta el pico de suministro
y la caída de precios de la tierra. Ellos sugieren que las sentencias
disminución de las transacciones, la decisión debe ser tomada muy rápidamente, mientras que
como antes de la conclusión de las transacciones se 3-6 meses. Socio Director de
Socios de la empresa DEOL Oleksenko cree que después de la crisis
de alto valor inmobiliario puede caer en un 40-60%.
"El mercado va a lanzar una ola de objetos con descuento, aunque rentables inversiones inmobiliarias,
que genera ingresos. Después de la crisis, si se espera una tasa de capitalización
en el nivel de 15-16%, si esperamos reducir las rentas, que con seguridad se puede
decir que los objetos pierden su lucrativo 40-60% del valor de mercado, que
teníamos antes de la crisis, "- dijo. Sin embargo, los expertos coinciden en una cosa:
Los bienes raíces son siempre bienes raíces. Y, a pesar de que esta baja en líquidos
de activos, puede ser a largo plazo la salvación para muchos
los inversionistas.

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