Kriisi ja poliitilise ebastabiilsuse jagatud investorid kahte leeri:
Neile, kes otsivaddepressiivsed objekt ja strateegiline , mis nägi ette
kriis.

Ja nad mõlemad ootavad madalamaid hindu maa ja rajatised üldiselt
mis võivad tekkida järgmise aasta kevadel. Suurimat huvi
toota projektid, mis on lõppjärgus ehitus. Kuid
Ekspertide sõnul on nüüd võimalik odavalt ja kiiresti "turule siseneda,"
sest ostja oli win-win olukord: tal on võimalik valida ja see võib
dikteerida tingimusi. Turul muutunud prioriteetidele müüjalt ostjale
Ekspertide sõnul maksimaalne summa investeeringuid Ukraina kinnisvara
oli registreeritud 2007, mille kapitaliseerimise määr projekti
moodustas umbes 10%. Käesoleval aastal on olukord oluliselt muutunud. "Täna
Paljud müüjad on sunnitud müüma ja ostjad ei kiirusta osta,
oodake, kuni müüjad heita rohkem verd. Enamik oodata maagia
Märtsil ... Täna on olukord selgelt kasuks ostja investor:
on võimalik valida, kui ostja ei ole sunnitud tegema esimese partner, et ta on midagi
ütleb, me tuleme normaalne olukord ", - ütles juhtiv partner
CB Richard Ellis Sergei Sergienko. Vähene likviidsus arendajad
on sunnitud müüma kõik, et nad võivad müüa, et jätkata
lähedal projektide lõpetamist vajavad rahastamist. "Paljud projektid
start lõpetada võimatuse tõttu jätkata ehitamist,
mis toob kaasa olukorra alahinnatud varasid, mis on
kuumim investeerimisvõimalusi rahvusvahelisi ettevõtteid, "
- Ütleb ekspert. Samal ajal, partner Dragon Asset Management
Vladimir Timochko usub, et ehitusprojektid täna on kaotanud oma
kaebuse, kuna kriis ei puuduta mitte ainult vähendada rent
hindu, vaid ka vähendada saagikust. "See on alati olnud kutsutud turg
müüja turg on muutunud üürnik, "- ütles partner. Kuigi rahvusvahelised
investoritele, mitte kohaliku harva saavutada edu tema arvates
täna hea aeg rahvusvahelises projektis: ehituskulud
vähendab saab loodetavasti umbes 20%. Aga prioriteedid
investeering on muutunud. Kui varasem populaarne greenfield projektid
(Designs nullist), aga nüüd on parem investeerida elektrijaamad
ettevõte. Mõned turuosalised on kriis ja positiivseid külgi.
Näiteks juht analüütiline osakonna firma ESTA Holding
Maxim Gromadtsov usub, et kriis on läinud turult ebaprofessionaalne
mängijad ja projektide kvaliteeti on parem. Kriis oli hoog palju
teha oma firmad läbipaistvamaks: arendajad ümberkorraldamine
ettevõtteid meelitada rahastamine, arendusprojektide ja nende tulevik
müügiks. Rahastamine: võimatu on võimalik vaatamata asjaolule, et käesoleval
atraktiivseid tingimusi rahastamise raske, võimalusi on veel
olemas. Senior Associate ettevõtte «DLA Piper Ukraine LLC» Anastasia Bolkhovitinov
soovitab jagamine projekti omakorda: esiteks peab olema üks omakorda
ja müüa seda tulu kulutatakse ehituse teine
järjekorda. See on üks viis suurendada rahanduse, sest
pangad ei ole valmis laenama projektide algfaasis ehitus. Sisse
Pangad saavad proovida oma õnne saada lühiajalisi laene
1-5 aastat (keskmiselt 3 aastat) omavääringus (USA pangad
ei antud). Nõutud võla suhe väärtus objekti
25-30%. Seega kulu objekte on oluliselt vähenenud: hindamine, kus
läbi kaks kuud tagasi, nüüd on pangad ei täidetud nii, maht
rahastamine on suhteliselt väike. Lisaks Ukraina pankades
nüüd vaja võimalikult suurt tagatist krediidi - on, esiteks,
konstrueeritud ja paigutatud teenuse või peaaegu lõpule
ehitus-, maa ja äriõiguse
ja tulude kontod. Samal ajal, Ukraina pangad ei taha näha kui
hüpoteek üürilepingu õigusi maa ja hooned, mis asuvad
esialgne teostamine. Näiteks advokaat hiljuti
sai laenu USA dollarites ehitamiseks elamu-ja kommertskinnisvara
jaoks 3 aasta jooksul 14% aastas võla suhe väärtus
Object - 25%. Mis on investeerimine? Kõige huvitavam investoritele, kes
on veel valmis investeerima kinnisvarasse projektid, mis asuvad Kiievis
ja regionaalsete keskuste (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), kelle valmisolek
on 80-100%, madala riskiga, täitmise tagamiseks ei
vähem kui 15% (reeglina on sõlmitud rendi-ja hästi täitunud.)
Investorid on valmis kaaluma multifunktsionaalse kompleksi, jaemüük, hotellid,
eluaseme lisatasu. Samal ajal, eksperdid ütlevad, kui see jaemüük
arendab peamiselt suurtes linnades ja piirkondlikud keskused, pärast
2011 jaemüüjad on võimalik laieneda väikelinnades. M. Gromadtsov
usub, et nõudlus on suurem ärikeskuste klassi
"A" keskel suurte linnade, suurte kaubanduskeskuste (üldpinnaga
100 tuhat ruutmeetrit. m) hea transpordi struktuur, klubi maja klassi
deluxe, viie tärni hotellis, suvila külades prestii valdkondades.
Samal ajal, asedirektor DTX Ukraina Natalia Stelmach
usub, et lähitulevikus on oodata nõudluse järsk langus kallis
kontorid klassi "A", eriti kesklinna ja nihe odavam
kontori klass "B", sest ettevõte püüab vähendada jäätmeid
kohapeal. Vastavalt S. Sergienko, lühiajaliselt
kõige kasulikum on need arendajad, kes ellu projekte rohkem
odav kontoris keskused ja pikemas perspektiivis - kõrgem klass.
Nüüd ta soovitab alustada ehitamist kontor kesklinnas, kui projekti
tasuvad end ära rendihindadega 3 aastat. Majaomanikud on uute konkurentide
Kinnisvara turuosaliste iseloomustab tema peaaegu täielik puudumine
Uute üürnikud. Üürileandjad praegu kogevad vähenenud tulude
rent ja ebakindluse tõttu pidevast muutumisest valuuta
määr (fikseeritud lepingud siduvad muidugi). Samuti on risk nezapolnyaemosti
üürilepingu ala. Ekspertide sõnul enamik eellepingute
Rent on vähenemas. Üürnikud on nõus maksma trahvi välja lepingud,
kuid ärge võtke uusi ruume ja laiendada olemasolevaid rajatisi. Samal ajal
paljud üürnikud hakkas nõudlus uuendamise Rendilepingute
mis on tehtud kuni kolm aastat. Taustal kriis ilmus turule
uus trend - on esimene koht allrendimaksete. Ettevõtteid, mis on renditud
suured alad on nüüd kohandanud oma strateegiat ja on valmis võtma
allrendimaksete sisustatud ruumides, et vähendada kulusid. Seega
nad said konkurendid üürileandjad, mille rent oli peamine tegevus
turul. Ekspertide sõnul maaomanikele, kes ei ole valmis lõigatud määr,
oht väheneb hõivatus äri keskustes. Need, kes
selleks valmis on võimalik säilitada olemasolevat või sulgeda olemasolevate
hõivatus. Vastavalt M. Stelmach, kui teil on 2-3 kuud tagasi kontoris
ruumide rent määrad olid suured (Kiievis rent 1 ruut. m büroo
keskmiselt $ 80), kuid nüüd tänu nõudluse puudumine üürileandjad valmis
teha olulisi järeleandmisi ja "kui ei ole kokkuvarisemine" pealinnas pakkumine
langeb 60 $ "kandiline". Vastavalt ühise direktor
"Capital Markets", Jones Lang LaSalle Herman Panikar hoolimata
aeglustumise ja languse rent määrad kontoris kinnisvara
pealinnas keskpikas perspektiivis on oodata taas kasvu. Sisse
Kuid ta usub, et pikemas perspektiivis tõuseb kvaliteedinõuded
asukoht ja ärikeskused. G. Panikar usub, et esimene koht,
küllastumine ladu kinnisvaraturul. Samal ajal on enamik
kommertskinnisvara projekte tellitud 1-2, 5
aastat hiljem kui planeeritud, vähendades seeläbi panuse nende objektide
keskpikas perspektiivis. Kui varem küllastumine turul bürooruumid
pealinnas prognoos aastateks 2012-2013, nüüd selline väljavaade
edasi veel üheks aastaks. "Portrait" turg on muutunud investor meeles
et viimastel aastatel Ukrainas on muutunud tüüpi investoritele, kes investeerivad raha
kommertskinnisvaraga. Eelkõige investoritele, kes otsivad depressiivsed
objektide odav hind (kapitalisatsiooni määr - 15-16%), samuti arendajad
ja investorid, kes ootasid kriisi ja langust maa hinnad.
Sõnul Panikar, investorite vasakule turul kõrgelt võimendatud,
vaid ka hakkas ilmuma erainvesteeringuid vahendeid, mis on valmis
Partnerina sõlmib ühisettevõtteid, et kui olukord
parandada, asendades omakapitali laenu. Ekspertide sõnul
lähitulevikus äripinnad Ukrainas on oodata saabumist saksa
pensioni-ja investeerimisfondid. Lisaks turg on nüüd müügil
Ukraina kinnisvaraarendus ettevõtteid ulatuslik uuring Ameerika Ühendriigid, Kanada,
Suurbritannia, Poola, Ungari, Bulgaaria, Belgia, Holland, Portugal,
Austria. "Mis laual ees potentsiaalne investor? Meie
vaata, et pikemas perspektiivis turg jääb oluliselt nedozapolnennym
ja praegune kriis pakuvad ainulaadse võimaluse turule siseneda
väga kiiresti ja väga soodushinnaga ", - ütleb Sergei Sergienko.
Ja see on eriti oluline, kuna negatiivne väljavaade järgmiseks
aasta makromajanduslike tulemuste, mis ei tõota
ettevõtete esindajad. Eksperdid ennustavad, et 2009 paljud aru
projektid ei ehitata, kuna puudusid vahendid. Aastal
2010 on oodata langus kapitalisatsiooni määra äriprojektidele
kinnisvara. Turuosalised ootavad "valgust tunneli lõppu" ilmub
alles 2011, kui ta saab võimalik rekonstrueerida majanduse ja
seda ja kinnisvara ehitus. Esindajatega konsulteerimist
Ettevõtted ühel häälel öelda, et just praegu investorite jaoks
aeg siseneda Ukraina turul, nagu seda saab teha üsna
odav. Vastavalt A. Bolkhovitinov, täna on ikka veel investoreid
kes on valmis turule siseneda, sest nüüd turuletuleku kulu, on langenud
Saad parimad projektid vähem raha, leida häid inimesi,
suurenenud konkurentsi vahel nõunikud. Samal ajal konsultandid ootavad
tehingute pärast pühi ja lähemale kevadel, kui
Enamik investoreid mõistma, et sel ajal jõuavad pakkumise
ja hinnad langevad maa. Nad soovitavad, et laused
tehingute vähenemine, otsus tuleb vastu võtta väga kiiresti, samas
nagu enne tehingute võttis 3-6 kuud. Managing Partner
Deol Partners Company Oleksenko usub, et pärast kriisi
kõrge väärtusega kinnisvara võib langeda 40-60%.
"Turg visata laine diskonteeritud esemeid, isegi kasumlik kinnisvara
mis genereerib tulu. Pärast kriisi, kui me eeldame, kapitalisatsiooni määr
tasemel 15-16%, kui me eeldame, et vähendada üüri, saame ohutult
öelda, et esemed kaotavad oma tulus 40-60% turuväärtusest, mis
meil oli enne kriisi, "- ütles ta. Kuid eksperdid nõustuvad ühes asjas:
Kinnisvara on alati kinnisvara. Ja hoolimata asjaolust, et selle madala vedeliku
vara, võib olla pikaajaline päästet paljudele
investoritele.

Share This Post: