Kriisitilanteessa ja poliittisen epävakauden jaettu sijoittajien kahteen leiriin :
jotka etsivätmasennuksen objekti ja strateginen , jossa ennakoitiin
kriisi .

Ja he molemmat odottavat hintojen alenemiseen maa ja laitteet yleisesti
että voi esiintyä ensi vuoden keväällä. Suurin kiinnostus
tuottavat hankkeet, jotka ovat loppuvaiheessa rakentamiseen. Kuitenkin
Asiantuntijoiden mukaan se on nyt mahdollista edullisesti ja nopeasti "päästä markkinoille,"
koska ostaja oli win-win-tilanne: on valinnanvaraa ja se voi
sanella ehdot. Markkinoilla muuttui painopisteet myyjältä ostajalle
Asiantuntijoiden mukaan suurin määrä investointeja Ukrainan kiinteistöjen
kirjattiin vuonna 2007, Korkoprosenttina projektin
osuus oli noin 10%. Tänä vuonna tilanne on muuttunut dramaattisesti. "Tänään
Monet myyjät ovat joutuneet myymään, ja ostajat eivät ole kiire ostaa,
odota kunnes myyjät vuodattaneet verta. Useimmat odottavat taikaa
Maaliskuu ... Tänään tilanne on selvästi ostajan hyväksi, sijoittaja:
on mahdollista valita, ostaja ei ole pakko ottaa ensimmäinen kumppani, että hän on jotain
ehdottaa, tulemme normaali tilanne ", - sanoi Managing Partner
CB Richard Ellis Sergey Sergienko. Likviditeetin puutteesta kehittäjiltä
pakottaa heidät myymään kaikki, että he voivat myydä voidakseen jatkaa
lähes loppuun hankkeisiin, jotka edellyttävät rahoitusta. "Monet projektit
Aloita lopettaa, koska on mahdotonta jatkaa rakentaminen,
joka johtaa tilanteeseen aliarvostettu omaisuus, joka on
kuumin investointimahdollisuuksia kansainvälisille yrityksille "
- Sanoo asiantuntija. Samaan aikaan, kumppani Dragon Asset Management
Vladimir Timochko uskoo, että rakennushankkeet tänään ovat menettäneet
valittaa, koska kriisi ei vaikuta pelkästään vähentäminen vuokra
hinnat, mutta myös vähentää satoa. "Se on aina ollut kutsuttiin markkinoilla
myyjän markkinat ovat vuokralainen, "- sanoi kumppani. Vaikka kansainväliset
sijoittajia, kun taas paikalliset harvoin menestyä hänen mielestään
tänään ajoissa kansainvälisiin hankkeisiin: rakennuskustannukset
voivat vähentää odotetaan tuottavan noin 20%. Mutta painopisteet
investoinnit ovat muuttaneet. Jos aikaisempi suositun uusiin hankkeisiin
(Mallit tyhjästä), mutta nyt on parempi investoida tuotantolaitoksiin
yhtiö. Jotkut markkinatoimijat ovat kriisissä ja myönteisiä puolia.
Esimerkiksi johtaja analyyttinen osaston yhtiö ESTA Holding
Maxim Gromadtsov uskoo, että kriisi on mennyt pois markkinoilta epäammattimaista
pelaajat ja hankkeiden laatua paranee. Kriisi oli sysäyksen monille
tekevät yritykset avoimemmaksi: kehittäjät rakenneuudistus
yrityksiä houkuttelemaan rahoitusta kehittämishankkeisiin ja niiden tulevaisuus
myynti. Rahoitus: mahdoton on mahdollista huolimatta siitä, että tässä
houkuttelevat olot rahoituksen kova, mahdollisuudet ovat vielä
olemassa. Senior Associate yhtiön «DLA Piper Ukraina LLC» Anastasia Bolkhovitinov
suosittelee halkaisu projekti puolestaan: ensin loppuun yksi kierros
ja myydä se etenee käytettäisiin rakentamiseen toisen
jono. Tämä on yksi tapa saada rahoitusta, koska
pankit eivät halua lainata hankkeiden alkuvaiheessa rakentamiseen. Vuonna
Pankit voivat kokeilla onneaan saada lyhytaikaisia ​​lainoja
1-5 vuotta (keskimäärin 3 vuotta) kansallisen valuutan (dollareissa pankit
ei annettu). Tarvitaan velan suhde kohteen arvo on
25-30%. Näin kustannukset esineitä on paljon pienempi: arviointi, joka
toteutetaan kaksi kuukautta sitten, nyt pankit eivät täyty, niin tilavuus
rahoitus on suhteellisen pieni. Lisäksi pankkien Ukrainassa
nyt tarvitaan mahdollisimman turvallisuus luotto - on ensinnäkin,
rakennettu ja otettu käyttöön, tai lähes päätökseen
rakentaminen, maaomaisuutta ja yhtiöoikeus
ja tuottotilit. Samaan aikaan, Ukrainan pankit eivät halua nähdä kuin
kiinnitys vuokrasopimus oikeudet maata ja rakennuksia, jotka ovat
ensimmäinen rakennusvaihe. Esimerkiksi asianajaja on äskettäin
sai lainaa Yhdysvaltain dollareissa rakentamiseen asuin-ja liikekiinteistö
ajaksi 3 vuotta 14% vuodessa vuodesta velan suhde arvo
Object - 25%. Mitä investoivat? Mielenkiintoisin sijoittajille, jotka
ovat edelleen valmiita sijoittamaan kiinteistöjen hankkeita, jotka sijaitsevat Kiovassa
ja alueellisten keskusten (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), jonka halukkuus
on 80-100%, joilla on alhainen riski, varmistaa suorituskyky ei
alle 15% (pääsääntöisesti ole työsopimusta vuokrasopimus ja täyteläiset.)
Sijoittajat ovat valmiita harkitsemaan monikäyttöisiä komplekseja, vähittäiskaupan, hotellit,
asunto Premium. Samaan aikaan, asiantuntijat sanovat, jos se on vähittäiskaupan
kehittää lähinnä suurissa kaupungeissa ja aluekeskusten jälkeen
2011 jälleenmyyjät voivat laajentua pikkukaupunkeihin. M. Gromadtsov
uskoo, että kysyntä on suurin liikekeskukset luokka
"" Keskellä suurten kaupunkien, suuria ostoskeskuksia (kokonaispinta-ala
100000 neliömetriä. m) on hyvät liikenneyhteydet rakenne, kerhotalo luokan
deluxe, viiden tähden hotelli, mökki kylien arvostetuimmista alueista.
Samaan aikaan, varajohtaja DTX Ukrainan Natalia Stelmach
uskoo, että lähitulevaisuudessa odotamme kysynnän jyrkkä lasku kalliiden
toimistot luokan "", erityisesti kaupungin keskustassa, ja siirtyminen halvemman
Office luokan "B", koska yhtiö yrittää vähentää jätettä
tiloissa. Mukaan S. Sergienko lyhyellä aikavälillä
vuonna suurin hyöty tulee niille kehittäjille, jotka toteutetaan hankkeita enemmän
halpa toimipisteiden, ja pitkällä aikavälillä - ylempään luokkaan.
Nyt hän suosittelee ottamaan rakentamiseen toimisto keskustassa, jos hanke
maksaa pois vuokra hinnat 3 vuotta. Vuokranantajat ovat uusia kilpailijoita
Real Estate markkinaosapuolten luonnehtii hänen lähes täydellinen puuttuminen
Uusien vuokralaisten. Vuokranantajat ovat nyt kokemassa Liikevaihdon lasku
vuokra ja epävarmuus johtuu muuttuu jatkuvasti valuutassa
korko (kiinteä perussopimuksissa sitova kurssi). On myös riski nezapolnyaemosti
vuokra-alue. Asiantuntijoiden mukaan suurin osa alustavan sopimuksen
Vuokra sulkeutuu. Vuokralaiset ovat valmiita maksamaan sakkoa tehdyistä sopimuksista,
mutta eivät ota uusia tiloja ja laajentaa olemassa olevia tiloja. Samaan aikaan
monet vuokralaiset alkoivat vaatia uusia neuvotteluja vuokrasopimusten
joka tehdään jopa kolme vuotta. Sitä taustaa vasten kriisi ilmestyi markkinoille
uusi suuntaus - ensimmäisessä paikka alivuokrasopimuksen. Yritykset, jotka vuokrataan
suuret alueet ovat nyt sopeuttaneet strategiaa ja ovat valmiita ottamaan
Jälleenvuokrasopimuksista varustetuissa tiloissa vähentää kustannuksia. Näin ollen
heistä tuli kilpailijoita maanomistajille, joiden vuokra tärkeimpänä tehtävänä oli
markkinoilla. Asiantuntijoiden mukaan vuokranantajille, jotka eivät halua leikata hintoja,
vaarassa lasku käyttöaste vuonna liikekeskuksiin. Ne, jotka
valmiit siihen pystyy säilyttämään olemassa olevaa tai lähellä nykyistä
käyttöaste. Mukaan M. Stelmach, jos sinulla on 2-3 kuukautta sitten toimisto
huoneen vuokra oli korkea (Kiovassa vuokrataan 1 neliö. m toimisto oli
keskimäärin 80 dollaria), mutta nyt määrä ei riitä kysyntää vuokranantajat haluavat
huomattaviin myönnytyksiin ja "jos ei ole romahtaa" pääkaupungissa tarjouksen
putoavan 60 dollaria per "square". Mukaan yhteinen johtaja
"Capital Markets", Jones Lang LaSalle Herman Panikar huolimatta
hidastuminen ja lasku vuokra hinnat toimistokiinteistöt
pääkaupungissa keskipitkällä aikavälillä odotetaan jälleen kasvuun. Vuonna
Hän kuitenkin uskoo, että pitkällä aikavälillä kasvaa laatuvaatimukset
sijainti ja liikekeskukset. G. Panikar uskoo, että ensinnäkin
värikylläisyyttä varastokiinteistö markkinoilla. Samaan aikaan useimmat
liikekiinteistö hankkeita tilannut 1-2, 5
vuotta suunniteltua myöhemmin, mikä vähentää input näistä esineistä
keskipitkällä aikavälillä. Jos aikaisempi kylläisyyttä markkinoiden toimistotilojen
pääkaupungissa ennuste 2012-2013, nyt tällaista mahdollisuutta
lykätty vuodella. "Portrait" markkinat ovat muuttuneet sijoittaja huomata
että viime vuosina Ukraina on muuttanut tyyppi sijoittajia, jotka sijoittavat rahaa
liikekiinteistö. Erityisesti sijoittajat etsivät masennuksen
objekteja halpa hinta (Korkoprosenttina - 15-16%), sekä kehittäjille
ja sijoittajille, jotka odotetaan kriisi ja lasku maan hinnan.
Mukaan Mr. Panikar, sijoittajat vasen markkinoille omapääoma,
mutta myös alkoi näkyä yksityisten sijoitusrahastojen jotka ovat halukkaita
Kuten kumppani tulee yhteisyritysten kanssa, että kun tilanne
parantaa korvaamalla omalla pääomalla velkaa. Asiantuntijoiden mukaan
lähitulevaisuudessa kaupallisten kiinteistöjen Ukrainan odotetaan saapumista Saksan
eläke-ja sijoitusrahastot. Lisäksi markkinoilla on nyt kaupallisesti
Ukrainan kiinteistökehitys yritysten laaja tutkimus Yhdysvalloista, Kanadasta,
Britannia, Puola, Unkari, Bulgaria, Belgia, Hollanti, Portugali,
Itävalta. "Mitä pöydällä edessä potentiaalinen sijoittaja? Me
ks. pitkällä aikavälillä markkinat ovat edelleen merkittävästi nedozapolnennym
ja nykyinen kriisi tarjoaa ainutlaatuisen mahdollisuuden päästä markkinoille
hyvin nopeasti ja hyvin alennettuun hintaan ", - sanoo Sergei Sergienko.
Ja tämä on erityisen tärkeää, koska negatiiviset näkymät ensi
vuoden talouskehityksestä, joka ei lupaa hyvää
yritysten edustajia. Asiantuntijat ennustavat, että vuonna 2009 monet raportoitu
hankkeita ei rakenneta, koska rahoituksen puute. Vuonna
2010 odotetaan laskevan pääomittavan hinnat kaupallisia hankkeita
kiinteistöjä. Markkinatoimijat odottavat "valoa tunnelin päässä" ilmestyy
vasta vuonna 2011, kun se on mahdollista rekonstruoida talouteen, ja
se, ja kiinteistöjen rakentaminen. Edustajat konsultointi
Yritykset yhdellä äänellä sanoa, että juuri nyt sijoittajille on
aika tulla Ukrainan markkinoilla, koska se voidaan tehdä melko
halpa. Mukaan A. Bolkhovitinov, tänään on vielä sijoittajien
jotka ovat valmiita tulla markkinoille, koska nyt kustannukset merkintä on laskenut
Saat parhaat hankkeet vähemmän rahaa, löytää hyviä ihmisiä,
lisääntynyt kilpailu neuvonantajia. Samalla konsultit odottavat
liiketoimia loman jälkeen ja lähemmäs keväänä
Valtaosa sijoittajia ymmärtämään, että tällä hetkellä huippu saavutetaan tarjonta
ja laskevien hintojen maa. Ne viittaavat siihen, että lauseet
transaktioiden väheneminen, päätös on tehtävä nopeasti, kun taas
kuin ennen liiketoimien kesti 3-6 kuukautta. Managing Partner at
Deol Kumppanit Yritys Oleksenko uskoo, että kriisin jälkeen
Arvokkaiden kiinteistöjen voi pudota 40-60%.
"Markkinat heittää ulos aalto edullisia kohteita, jopa kannattava kiinteistö,
joka tuottaa tuloa. Kriisin jälkeen jos odotamme Korkoprosenttina
tasolla 15-16%, jos odotamme vähentää vuokria, voimme turvallisesti
sanoa, että esineet menettävät tuottoisan 40-60% markkina-arvosta, joka
meillä oli ennen kriisiä "- hän sanoi. Asiantuntijat kuitenkin samaa mieltä yhdestä asiasta:
Kiinteistö on aina kiinteistöjä. Ja vaikka tämä matalan neste
hyödyke, se voi olla pitkän aikavälin pelastus monelle
sijoittajille.

Share This Post: