La crise de liquidité dans le marché intérieur sera le principal obstacle à
bureaux de prêt cette année. Les banques ont déjà gonflé le prix pour ce type de prêts
et resserré les exigences pour les emprunteurs. Cependant, ce n'est pas la limite : ils vont
le faire à nouveau dans quelques mois . Donc, ne vous attendez pas à
des résultats modestes pour des performances en 2008 - une augmentation de «bureau»
portefeuille de 25-30% .

Recevoir un prêt une fois que le schéma classique de transformer l'appartement
d'espace de bureau dans l'année en cours a été particulièrement difficile. Aujourd'hui, nous allons
sur les caractéristiques de ces prêts, «métamorphose». Donc, dès que les financiers
problèmes ont commencé à se développer avec les ressources, ils ont commencé à établir des priorités, et
également accorder plus d'attention aux projets d'évaluation de crédit. "Pour les banques, ce
sous forme de prêts risqués: il est très probable que
l'emprunteur ne peut pas refaire l'appartement au bureau, et en raison de remboursements de prêts
peut être discutable. Par conséquent, bien que nos prêts bancaires et l'émission de tels
espèces, mais en général seulement des emprunteurs fiables qui ont déjà une grande
expérience positive dans cette affaire », - dit le conseiller du président
Conseil "Ukrgasbank" Alexander Okhrimenko. «Certaines banques ne délivrent pas
prêts pour de telles opérations », - complété par son président LLC" de construction d'immobilisations
technologie »Poddubny Dmitry. Par diverses estimations, dans ce segment de la gauche
seulement 10-15 banques, qui sont plus ou moins actif en fournissant des prêts. Autres
ou refusent ouvertement aux emprunteurs ou utiliser aucune excuse.
Besoins suffira pour tous, en principe, il est bien établi dans le phénomène de l'Ukraine
institutions financières: la détérioration du marché approche de plus en plus difficiles
l'évaluation des risques. Et en prêtant leur reconstruction d'appartements aux bureaux
plus que suffisant. Et la majorité est de nature juridique. «Ils sont connectés
avec le processus bureaucratique de transfert des locaux de résidentielle à non résidentiels.
Nous ne devons pas oublier que le bureau est non résidentiels. Par conséquent, la banque exigera
les documents confirmant la légalité de la transformation, comme pour la conception
des accords de garantie nécessitent un notaire les documents pertinents », - a dit
Directeur du Trésor Bureau des MTD "Khreschatyk" Kozyrev Alexey. «En règle générale, ces
le type de transfert de propriété d'un groupe à un autre prend environ trois ans,
et des procédures dans le risque pour objet d'hypothèque de la banque peut s'arrêter
dans sa détermination (et non plus de vie, mais pas locaux non résidentiels), et la banque
perdre la garantie ", - d'accord avec sa banque collègue indépendant
Expert: Alyabyev. Non moins importante pour les risques financiers dans l'évaluation
projets de modification aux appartements - les conditions sur le marché locatif. Après tout, la plupart
espace de bureaux à louer aujourd'hui, sont, ne sont pas vendus sous le marteau à la première
opportunité. Et pour calculer les conditions du marché à l'avance sous la force n'est pas
tout. Par conséquent, la banque a à réfléchir et à la volatilité du marché. Même
si la banque aujourd'hui et prend du crédit bureau, puis dans le même temps soulève
des exigences très strictes. Un vrai coup dur pour les entrepreneurs de cette année
était de réduire la durée du prêt - appartement retravailler normalement
maintenant financés pour les 2-3 ans, tandis qu'un autre en 2007, les emprunteurs pourraient
comptent pour les 5-7 ans. Et puis les accords de crédit ont été calculés principalement
des délais. En cette année les banquiers ont soulevé le minimum
contribution initiale de 15 à 20 à 30% de la valeur de l'immobilier, ce qui
réduire l'éventail des emprunteurs potentiels. «Un montant du crédit est calculé au taux de
50% de la valeur de marché du futur bureau, "- a déclaré Alexander Okhrimenko Dans le même temps.
avec l'institution financière des prix gonflés pour les prêts à 3-6% par an. Ainsi, le coût
hryvna sur ce type de prêt est dans le couloir de 22-24%, le dollar
- 15-17%, l'euro - 11-12% par an. Parmi les coûts additionnels d'aujourd'hui
comprennent aussi les frais d'assurance et les nuances juridiques. »Plus
les banques peuvent exiger de l'emprunteur à payer pour l'assurance de titres (risque
les droits de changement de propriété), d'autres due diligence, ainsi que
il est possible qu'il puisse y avoir des besoins financiers supplémentaires
garantis par la caution ", - a déclaré Dmitry Poddubny Parfois les emprunteurs.
peut économiser de l'argent sur les taux d'intérêt - lors de la conversion plate
Bureau des programmes crédités pour les petites et moyennes entreprises. Dans ce cas,
«Rabais» peut atteindre 0, 5-1% par an. Certes, il la plupart du temps résolu
banques à capitaux étrangers. Mais même dans ce cas, l'entrepreneur
encore besoin d'assurances et une pile de papiers. L'avantage de ces programmes
- La disponibilité des fonds et un examen rapide des demandes de prêt. Kiev
Un autre système est dominant, sont encore utilisés pour financer la restructuration
Appartements à bureaux, d'abord réduite à un prêt hypothécaire ordinaire. L'emprunteur prépare
prêts banale pour acheter un appartement et après avoir reçu de l'argent
Banque de pioches déjà sur leurs économies, de réparation globale. Parfois, les financiers
ne découvrent plus tard qu'ils ont promis est déjà locaux non résidentiels.
Il est vrai que les banquiers eux-mêmes ne recommande pas de jouer à cache-cache avec eux, car elle se heurte à
conséquences graves, avec des nuances claires financiers. «Le contrat de prêt hypothécaire
condition que, en cas de changements concernant le sujet de l'hypothèque, l'emprunteur
doit soit fournir une garantie équivalente ou rembourser la somme forfaitaire
crédit. Banques périodiquement, en moyenne une fois par an, vérifier l'état du réel
hypothécaire ", -., a déclaré Alexander Alyabyev Financiers n'hésitez pas à utiliser
les peines les plus sévères pour les clients indisciplinés. Dans le même temps, les banquiers reconnaissent
que dans la plupart des cas interdisent aux emprunteurs de convertir en appartements
espace bureau, quand il vient à une telle demande. Peut-être c'est pourquoi
Les applications récentes de ce type est enregistré très peu. "Cases,
lors de l'achat appartement et réédité sous un des locaux non résidentiels, en
Notre banque a enregistré un petit peu. Il n'est pas exclu que certains clients
n'a pas demandé la permission pour un tel renouvellement, mais ce sont des cas isolés "
- Explication de la situation pour développer les clients spécialiste des prêts aux entreprises », ProCredit
Banque "Victor Kharkovets. Généralement les prêts se réarrangements appartements aux bureaux
Cette année a commencé à décliner. En Janvier-mai 2007, le volume de ces financements,
banquiers estimés ont augmenté de 45-50%, au cours de la même période de
année - seulement 15-20% en moyenne sur le marché. Dans la plupart des cas, ce phénomène
explique la détérioration des termes les banques sont maintenant en mesure d'effectuer
pas beaucoup. La part du lion de ces opérations en compte pour les grands
ville. «À Kiev - environ 80% du total des prêts pour la conversion d'appartements, d'Odessa
- 5-8%, Lviv - 3-5%, Kiev - 2-3%, Donetsk, Zaporozhye, et Sumi -
2% ", - a déclaré Dmitry Poddubny revérifier Emprunteur moins tragique.
La situation des bureaux de prêt "from scratch". "La plus grande part dans le marché aujourd'hui
prendre bureaux prêts prêts ", - a déclaré M. Poddubny Si le financement.
ces projets de normes utilisées plus indulgent que la conversion
appartements en construction non résidentielle de l'immobilier. La contribution minimale initiale est
au niveau de 20-30%, la valeur des collatéraux peut tomber à 150% du montant du prêt,
Bien que familier aux clients (non déjà travaillé avec la banque) peut être faite
et les exigences de la norme - 200-250%. Les conditions de crédit maximales varient
dans les 5-8 ans. "Le niveau de revenu devrait être au moins deux à trois
fois la taille de rembourser le prêt. En outre, la banque peut exiger
présence de garant solvable ou collatéraux plus liquide. Plus
on prétendre - l'assurance des biens "- a déclaré Alexey Kozyrev.
«La Banque envisage de financer de telles installations, en fonction de leur valeur de marché
avec les investissements nécessaires par le client pour la réparation », - il a complété avec des
Victor Kharkovets. Cependant, malgré la condition fidèles à première vue
et l'émission de prêts pour l'achat de nouveaux bureaux, en avril et mai ont également été observées
des problèmes. Les banques, qui manquent de moyens financiers,
maximale des forces concentrées au travail avec des individus, mais parce que le secteur privé
aux personnes morales et les entrepreneurs se voient souvent refuser des prêts. «Les institutions financières refusent de
prêter le soi-disant "point zéro de l'entreprise" pour acheter leurs bureaux. Dans le futur,
possible pour un prêt pour acheter le bureau sera en mesure d'obtenir seule
entreprise avec un flux de trésorerie stables et seulement si l'achat
bureau n'affectera pas la détérioration de sa situation financière, "- dit que la situation
Alexander Okhrimenko. En outre, les agents de crédit à la fois mettre en garde
qui sera plus proche qu'elle ne l'a jamais été, de se pencher sur l'emprunteur
et de bien vérifier sa situation financière. Il va être apprécié globalement,
d'étudier non seulement des revenus mais aussi de tous les coûts supplémentaires et des
les dépenses dans les situations critiques et les conditions changeantes du marché. Crédit
s'effondrer, toutefois, malgré les exigences déjà strictes, les banquiers admettent
Bientôt, une autre de les serrer. Et la promesse d'aller à droite sur tous les plans.
"Attendez-vous une autre taux d'intérêt soulever sur ce type de prêts
avant la fin de 2008, qui peut généralement faire ce genre d'activités non rentables,
que l'altération des appartements en bureaux, "- a déclaré Alexander Okhrimenko." Plutôt,
probablement dû à l'augmentation des coûts des intrants dans la seconde moitié du taux de cette année
sur les prêts s'élèvera hryvnia encore pour 2-3% de taux, de change annuels - à 0, 5-1, 5%
pa »- Alexey Kozyrev a ajouté Parmi les surprises.
Ukrainiens pourrait être une autre augmentation du montant minimum de l'original
paiement - par 5-10% selon l'évaluation de l'emprunteur. Permettent également de financeurs
resserrement de la valeur de nantissement. La relation stricte
à des emprunteurs qui font un pari sur les immeubles de bureaux, selon les financeurs,
peut conduire à des pénuries de liquidité du marché. Ne l'écart
avec les banques ne peuvent pas jusqu'en Novembre et Décembre, et tandis que sur le marché peu de ressources
raisons d'être optimiste. Surtout après la Banque Nationale est particulièrement indiqué clairement
Confiance ne va pas régulièrement à la demande de leur prêter des fonds.
Le dernier numéro d'une commande (№ 236-p), il est jusqu'à 10 fois par mois, en quantité limitée
applications possibles pour NBU banque de refinancement. En outre, conformément
avec un nouvel instrument, son volume total ne doit pas dépasser 40% formé
institution financière de réserves obligatoires pour la période précédente. «Actions
régulateur sont claires. En effet, ces dernières années les banques ont été régulièrement
communiquer avec la Banque centrale pour le financement, même si cela ne
avait pas de besoin immédiat pour le moment. Grandes et moyennes institutions financières d'aujourd'hui
rentable de prendre l'argent pour une utilisation future: NBU financé à 15% par an, et ces ressources
peuvent être revendus sur le marché interbancaire à 18-20% par an sur les petites banques, qui
ne peut pas compter sur l'argent d'achat direct, le régulateur ", - a expliqué la situation
premier vice-président de la banque Kravets "NRB" Vladislav. Et malgré le fait que plus tôt
La Banque centrale a suscité des espoirs dans les salles - liste élargie des garanties acceptées
refinancer: pour y ont été ajoutés à la part des banques, qui sont
dans les portefeuilles de leurs propriétaires respectifs. Auparavant, la Banque Nationale de prendre activement
cautions à une dette publique intérieure. "Les plus actifs
refinancement, à mon avis, devraient être des banques, le contrôle
les actions sont concentrées dans un seul actionnaire. Après tout, si la part institution financière
réparti entre plusieurs actionnaires, la décision de transférer ses actions
en garantie peut être très longue. Premièrement, en raison du fait que les actionnaires devraient
accepté de prendre une décision sur cette question, et d'autre part - à titre purement organisationnelles
raisons, à cause de la nécessité de tenir la réunion du conseil de surveillance "
- A dit le vice-président du conseil d'administration de l'un de Kiev
banques. En outre, le régulateur le mois dernier mis en place un marché déjà sur le supérieur
taux sur les prêts. NBU a examiné l'ensemble des taux de base, tout d'abord relevé de 2%
taux d'intérêt (jusqu'à 12% par an), puis à 0, 5-1% par an - le coût de refinancement.
Le financement garanti par la NBU des obligations du gouvernement du 21 avril est
15%, non garanties durant la nuit - 16%. Dans la phase aiguë
manque d'argent dans les financiers de marché ne peut pas trouver un appui dans le dépôt
segment, à travers laquelle il a géré jusqu'à récemment alimenté.
Particulièrement éloquent sur les échecs des financiers a déclaré les dernières statistiques
NB: selon lui, le portefeuille total du dépôt du système bancaire
Mai a diminué de 0, 8% (2, 6 milliards USD). La rareté des ressources a provoqué une autre
hausse des prix des prêts automobiles et prêts hypothécaires - à 0, 5-1% par an. Donc au début
Prêts Juin coûts hryvnia variait au sein de 20-22%, USD -
14, 5-16%, EUR - 12, 5-15% par an. Modestement mais efficacement dans ces conditions
les experts du marché du crédit ne les projections les plus optimistes pour
perspectives pour les chirurgies de financement supplémentaire pour les bureaux et les appartements de prêt
de nouveaux bureaux à l'état pur. "Etant donné que les banques sont maintenant en raison du manque de
ressources ont considérablement réduit le taux d'augmentation des portefeuilles de prêts,
y compris tous les types de prêts hypothécaires, une augmentation significative, comme
dans les années précédentes (70-100% par an) ne se produira pas. Je pense qu'en 2008, l'augmentation
s'élèvent à un maximum de 30% », - a déclaré Alexey Kozyrev experts ont sans aucun doute.
que, comme toujours, dominent dans ce segment est de Kiev, qui a représenté
compteront pour 75% de tous les prêts de bureau. En deuxième place serait
Odessa, de 10% au troisième trimestre - Lions (6%), suivie par Dnepropetrovsk - 2-3%, Donetsk,
Kiev et Sumy - 2%.

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