Nilai indeks perumahan di pasar sekunder Kiev pada bulan Juni 2009 , ketika menghitung
dolar di tahun 1832 $ / sq.m. (1 , 6 % per bulan, -24 , 0 % selama enam bulan ) - ketika menghitung
di UAH 14 025 USD / sq.m ( + 0 , 8 % per bulan, -25 , 8 % selama enam bulan ) . indeks harga
harapan ( dalam dolar ) : 1 , 7 % per bulan ( meningkat 1 % , 6) . Indeks kembali:
5 , 7 Bank / dep . (0 , 4 Bank / dep . )

Semester pertama 2009 akan turun dalam sejarah Pasar Real Estat Kiev
tidak hanya sebagai periode krisis ekonomi yang parah, dan sebagai periode
adaptasi terhadap realitas baru. Dibandingkan dengan semester pertama tahun 2008
, Jumlah transaksi menurun sekitar 2 dan 6 kali (di sini dan selanjutnya menunjukkan
Statistik Transaksi "Planet Obolon"). Rata-rata harga penjualan aktual menurun
sekitar US $ 1, 9 kali dalam UAH - sekitar 14%. Singkat
Powerfull prasejarah krisis yang melanda ekonomi domestik
Pada bulan Oktober 2008, seperti badai. Dia menyapu tidak hanya tercapai
disepakati sebelumnya, dan, tatanan didirikan harga, pekerjaan ... Dalam lingkungan
penjual dan pemegang hipotek menyebabkan kepanikan di antara para calon pembeli
berharap terbangun untuk berubah menjadi lebih baik ... Di pasar ada "sangat bergegas
vendor menawarkan apartemen untuk 30-50% lebih murah daripada serupa. Namun, pembeli
tidak terburu-buru, menunggu untuk diskon yang lebih besar. Dan dengan kas
masalah serius: bank membeku deposito, berbalik hipotek
pinjaman. Jumlah transaksi turun menjadi 4-5. Pada awal 2009,
krisis intensif dan mulai dianggap bukan sebagai badai tiba-tiba terbang,
tetapi sebagai realitas sehari-hari yang ingin Anda sesuaikan.
Pada bulan Januari, kepanikan mereda sedikit, pasar telah beradaptasi dengan kondisi baru,
meraba-raba harga riil. Semua ini cukup sulit. Peserta
pasar sering berubah tidak hanya keputusan mereka, tetapi bahkan pandangan dan pendekatan.
Adaptasi yang menyakitkan terjadi di antara penjual potensial.
Banyak dari mereka kemudian disiapkan untuk dijual di apartemen mereka, kemudian menembak mereka.
Pada bulan Februari, tren pasar baru digambarkan lebih jelas. Kebanyakan
Penjual yang memegangnya sampai harga akhirnya mulai aktif me-reset
mereka. Tapi itu terasa kurang "bergegas penjual" yang siap untuk
menjual dengan harga dumping. Mereka penjual yang berada di November-Januari
bergegas secara dramatis menurunkan harga, semakin menahan mereka, dan dalam beberapa
kasus bahkan sedikit meningkat. Mengurangi jumlah "penjual yang sangat terburu-buru»
telah menyebabkan beberapa pembeli potensial untuk tindakan tegas lebih banyak.
Sebelum itu mereka lebih suka peran "penggemar" yang merawat jatuhnya harga,
sekarang banyak dari mereka telah menjadi pemain aktif. Meningkat secara signifikan
jumlah tawaran untuk pembelian dan menampilkan. Pertama kali di bulan
meningkatkan jumlah transaksi. Dalam pertumbuhan relatif pada bulan Februari
tampak sangat mengesankan (75%). Tapi dalam hal mutlak itu sangat
sederhana (pada bulan Desember dan Januari transaksi jauh lebih kecil daripada sebelumnya
Dalam setiap kasus sebelumnya). Pada bulan Maret, jumlah transaksi meningkat 21% lainnya;
tingkat penurunan harga melambat proposal. Dijual harga di segmen
perumahan massal hampir stabil, yang memungkinkan kita untuk menyimpulkan
harga pasar sekitar di segmen ini telah mencapai "dasar" tertentu (katakanlah, pertama,
namun demikian "bawah"). Sebagai perkembangan selanjutnya menunjukkan, ini
menyimpulkan bahwa calon pembeli banyak bertemu dengan kemarahan,
benar untuk segmen sebagian besar "perumahan yang terjangkau". Ada yang terbaik
proposal pada bulan Januari dan Februari. Dalam bulan-bulan berikutnya, pilihan menawarkan
tajam menyempit. Bahkan harga mulai naik perlahan-lahan. Benar, pertumbuhan
harga di beberapa segmen disertai dengan harga yang lebih rendah pada orang lain. Itulah sebabnya
Para penulis, menganalisis harga hanya pada jenis tertentu dari rumah dan apartemen, jauh
tidak selalu dapat mencapai konsensus tentang "benar" pasar umum
tren. Catatan bahwa ini stratifikasi pasar telah berlangsung
beberapa bulan, dan sulit untuk mengatakan bagaimana hal itu akan berakhir. Hal ini sangat mungkin
bahwa setelah transien, tampak bahwa kita sekarang melihat
tidak begitu banyak bundel pasar sebagai manifestasi lag yang berbeda
spesifik segmen itu. Pada bulan April, jumlah transaksi telah tumbuh bahkan
sebesar 29%. Permintaan telah bergeser ke dua dan tiga kamar tidur apartemen
termasuk dengan perbaikan kualitas (dalam bulan-bulan sebelumnya permintaan utama
dicatat untuk kompak termurah satu kamar apartemen di manusia "mati
negara "). Analisis transaksi bulan April menunjukkan bahwa mereka didasarkan sering
begitu disebut "pertukaran dengan pembayaran tambahan." Dengan menjual berkualitas rendah dekat
perumahan, dan mengambil simpanan dari bank digantung, orang membeli rumah yang lebih
luas. Pada bulan Mei, jumlah transaksi mengalami penurunan sebesar 9%, dan pengurangan utama
terjadi pada segmen perumahan mahal dan berkualitas tinggi. Alasan utama untuk hal ini
- Perubahan tajam nilai tukar, serta anggota parlemen berusaha untuk mengubah "aturan
permainan "(hukum yang telah disahkan melarang benar-benar mengambil apartemen agunan
pemegang hipotek terhutang telah, secara hukum saat ini memveto
presiden). Sebuah rata-rata tingkat kas bulan dolar AS
Bank-bank di Kiev telah menurun sekitar 4, dan 5%. Di pasar sekunder, di mana hampir
Semua harga dalam dolar, ini telah menyebabkan apartemen murah di mata uang nasional. Dengan
Dolar yang sama merosot secara signifikan terhadap euro. Tidak sangat menyadari
pada jenis mata uang yang sesuai untuk fokus, banyak penjual yang dibangkitkan
harga dollar (dalam beberapa kasus oleh 5-8%). Beberapa bahkan melepaskan
datar di lelang, menunggu klarifikasi. Hasil cepat
fluktuasi nilai tukar, serta sebagai upaya untuk mengubah "aturan" di legislatif
tingkat, cukup ditebak: kegagalan kesepakatan yang dicapai dan sudah
dimaksudkan untuk menampilkan kompleksitas yang tajam perdagangan, mengurangi jumlah transaksi.
Pada bulan Juni, jumlah transaksi meningkat sebesar 20%. Apalagi jika di babak pertama
bulan ada penurunan, yang kedua - peningkatan yang signifikan.
Mengurangi waktu rata-rata paparan apartemen dijual dan interval waktu
antara tanggal penandatanganan perjanjian deposito dan pembelian.
Meskipun kenaikan usulan (01/06/09 di dasar saat ini "Obolon Planet"
yang 3584 properti yang akan dijual dan 01.07.09 - 3707 objek), tetapi jelas ada
cukup ke Kiev. Dan ini adalah salah satu alasan kenaikan harga (sesuai
data harga disajikan dalam grafik dan tabel). Menurut data kami,
setidaknya 29% dari pembeli membeli apartemen, menggunakan uang
dari penjualan real estat. Dan tidak kurang dari 42% dari pengecer berencana untuk menghabiskan
uang untuk membeli real estate. Kami percaya bahwa dalam realitas ini
angka jauh lebih tinggi: tidak semua transaksi tersebut memiliki informasi;
mereka tidak selalu pada waktu yang sama dan seringkali di kota-kota yang berbeda (satu sepertiga
pembeli - pengunjung). [Http: / / i.domik.net/_xmlimg/xml_f638a5df3b7525d746cfec1d3c32ffa72102e436.png
] [Http: / / i.domik.net/_xmlimg/xml_6cb00ae980793d374728c0bc6a64b5aad32b6866.png
Data Statistik] pada harga penjualan harga jual yang diberikan dalam
tabel dan grafik. Menganalisis mereka, perlu diketahui bahwa statistik
harga penjualan didasarkan pada jumlah yang sangat terbatas transaksi, karena
itu harus dilihat hanya sebagai proses pembiasan di pasar Kiev
Real Estat di ini transaksi tertentu. Statistik harga
aktual transaksi penjualan, "Planet Obolon" Semua transaksi, yang ada cukup
lengkap dan diverifikasi Febvre informasi. April 2009 Maret 2009. 2009 Mei 2009
Juni 2009 Februari April 2009 Maret 2009. 2009 Mei 2009 Juni 2009 harga rata-rata
penjualan (dalam dolar per meter persegi) 1536 1596 1657 1514 1786 1524 1549
1589 1531 1735 harga penawaran rata-rata apartemen yang sama (dalam dolar
per meter persegi) 2462 2095 2148 1867 2084 2412 2003 2071 1912 2042 Rata-rata
harga jual (dalam UAH per meter persegi) 13 009 13 314 13 395 11 683 13 673
12908 12921 12846 11814 13 283 Harga rata-rata menawarkan apartemen yang sama
(Dalam UAH per meter persegi) 20852 17476 17365 14407 15955 20429 16708
16742 14754 15 633 Selisih harga jual dari harga penawaran apartemen yang sama
-37, -23 6%, 8% -22 9 -18 9% -14, 3% -36, 8% -22, 7% -23, 3% -19% -15 9, 0% ;
Dalam menentukan harga penjualan statistik, kita menggunakan data transaksi
"Planet Obolon", serta data untuk semua kita tahu transaksi. Hal ini memungkinkan
memperluas jumlah flat dianalisis dalam sekitar 2 1 kali. Perbedaan
antara penjualan harga yang ditunjukkan pada grafik dan tabel, karena fakta
bahwa tabel menunjukkan harga rata-rata apartemen dijual tanpa kabupaten, seperti
rumah dan jumlah kamar, dan grafik - Mutasi harga penjualan setelah
parameter untuk membawa flat dan merapikan rata-rata kurva.
Pada bulan Juni, penjualan harga telah meningkat. Alasan utama - kekurangan volume
proposal dan pergeseran permintaan terhadap perumahan yang berkualitas lebih tinggi.
Pembeli, menemukan perumahan untuk kelas tertentu dari array tertentu,
pilihan sangat terbatas. Oleh karena itu, setelah melihat dan penawaran sering disepakati
membayar lebih (di satu sisi, menekan masalah perumahan yang beredar
lain - terus "di bawah kasur" tabungan, yang pada saat krisis
Orang-orang takut untuk menempatkan di deposito atau diinvestasikan dalam bisnis). Signifikan
dampak terhadap harga dan meningkatkan apa yang disebut "obmenschikov" (peserta pasar,
perumahan mereka dan memecahkan masalah keuangan dengan menjual properti
dan membeli) yang lain. Ketika seorang pria berdiri di waktu yang sama dan penjual,
dan pembeli, maka seringkali semacam dikotomi persepsi.
Dia memahami bahwa Kiev harga tidak cocok dengan kualitas perumahan, tidak ada penghasilan
warga negara atau keadaan ekonomi. Tapi dalam prakteknya, bertindak sebagai penjual
"Obmenschik" sering tidak dapat secara signifikan mengurangi harga, karena tidak cukup
uang untuk membeli. Biaya rata-rata per meter persegi dijual
apartemen adalah sebagai berikut: - 1786 $ (13673grn) transaksi "Obolon Planet";
- 1735 (13283grn) untuk semua transaksi, yang cukup lengkap dan diverifikasi
informasi. Setelah mengurangi parameter ke apartemen rata-rata, rata-rata
biaya per meter persegi di apartemen dijual adalah sebagai berikut: - 1765 $
(13513grn.) transaksi "Planet Obolon" - $ 1.720 (13168grn) untuk semua transaksi
yang cukup lengkap dan dapat diandalkan informasi. Signifikan
mengurangi perbedaan harga rata-rata antara harga penjualan dan menawarkan
untuk akomodasi yang sama (pada bulan Februari itu 36-38% pada 14-15 Juni%).
Nilai indeks perumahan di Kiev Indeks Biaya dihitung berdasarkan
secara mendesak, "Planet Obolon" (yaitu, berdasarkan tawaran harga), namun
juga memperhitungkan harga jual dan ukuran perdagangan, serta dinamika perubahan mereka
pada periode sebelumnya. Pada bulan Juni, indeks peningkatan biaya perumahan di Kiev:
- Saat menghitung dolar pada 1, 6% - ketika menghitung di UAH 0, 8%.
Harga statistik kalimat dalam dolar AS selama periode dari 2009/1/6
07/01/2009 pada harga penawaran rata-rata (dalam dolar per meter persegi)
meningkat sebesar 1%, 8. Tergantung pada berapa banyak kamar harga rata-rata
proposal selama periode ini berubah sebagai berikut: - dalam satu ruangan
apartemen naik 2%, 4 - dalam dua kamar tidur apartemen meningkat 2 8%;
- Sebuah apartemen dua kamar tidur meningkat sebesar 1, 6% - ruang multi apartemen
menurun menjadi 0%, 9. Perubahan harga rata-rata dari proposal di masa lalu
setengah oleh kabupaten diberikan di Area Tabel One Bedroom
Dua kamar Tiga kamar Harga per m2 $ Harga Perubahan% di $ per m2
% Perubahan Harga per m2% $ Perubahan 3219 Goloseevsky 01/01/2009
-25 6 ​​3511 -32 3285 8 -32 1 01.07.2009 2395 2361 2229 Darnitsk 01/01/2009
2638 -28, -25 Juli 2466 Mei 2451 -35 1 1881 1835 1591 2009/01/07 Desnyansky 01/01/2009
2672 -36 -33 September 2537, Agustus 2448 -36, 6 1687 1679 1553 2009/01/07 2009/01/01 Dnipro
3098 -33, -27 Maret 2819, Maret 2705 -29, 7 2065 2050 1902 2009/01/07 Obolonskiy 01/01/2009
3121 -28, -27 0 3044, 0 3348 -32 2 01.07.2009 2248 2221 2269 Crypt 2009/01/01
4425 -23 8 5150 -16 6129 5 -32 2 01.07.2009 3373 4300 4156 Podolsky 01/01/2009
3241 -35, 3252 9 -32 3148 6 -36, 6 01.07.2009 2078 2192 1997 Svyatoshinsky
2009/01/01 2740 -33, -35 Agustus 2801 Juli 2613 -34, 7 1814 1801 1706 2009/07/01 Solomensky
2009/01/01 3.174 3.073 -30 -35 2 -28 Januari 2965, 7 2056 2148 2115 2009/01/07 Shevchenko
2009/01/01 3581 -27, -29 34 2 4229 3 4544, 4 01.07.2009 2607 2988 2980
Menurut data kami, selama enam bulan terakhir, harga telah menurun menawarkan untuk
20-35%. Penurunan maksimum (-36, 9%) - di satu kamar apartemen di Desnyanskiy
daerah. Pengurangan minimum (-16, 5%) - dalam dua-kamar apartemen di Crypt
daerah. Harga rasio penawaran dan permintaan untuk itu
menganalisis perbedaan antara harga penawaran dan permintaan, tidak hanya sebagai contoh
apartemen individu, tetapi juga di seluruh pasar, staf informasi dan analitis
Departemen Real Estate Portal www.domik.net [http://www.domik.net] dikembangkan
metodologi untuk menentukan indeks permintaan konsumen untuk satu, dua dan tiga-
apartemen. Dasar dari metodologi ini adalah prinsip pemisahan "sampel inti"
yang digunakan dalam menentukan nilai indeks. Dalam fokus ini
untuk aplikasi yang paling padat berkerumun pada skala harga, menunjukkan
bahwa mereka adalah yang paling khas. Sayangnya, informasi,
Indeks konsumen permintaan tidak terlalu tinggi. Hal ini tidak selalu jelas
harga apa yang dikutip dalam tawaran: paling cocok untuk pembeli
atau maksimum yang diijinkan. Tidak selalu ditentukan rekaman apartemen,
jenis rumah, daerah ... Jumlah aplikasi bervariasi dari minggu ke
minggu. Tapi yang terburuk dari semua, sulit untuk menentukan relevansi dan keandalan
aplikasi, dalam banyak kasus hanya dapat memverifikasi kontak ini
telepon. Dengan ini dalam pikiran dan diserahkan untuk menganalisis
Indeks grafik di bawah ini permintaan pelanggan dan proposal harga, yang mencerminkan tidak
sebagai realitas objektif, sebagai maksud para pihak. [Http: / / i.domik.net/_xmlimg/xml_cab09a01ff564c608100643a5528201a6216cc80.png
] [Http: / / i.domik.net/_xmlimg/xml_44a3ac96edfa2ebadb8533841244e3c7efff6c3e.png
] [Http: / / i.domik.net/_xmlimg/xml_961a2cc86370f0f70ce93c99025c48554bb144e6.png
] Dalam konteks ketidakpastian ekonomi dan politik tidak mungkin untuk
berharap bahwa permintaan dan kurva penawaran berpotongan. Adalah penting bahwa
menyeberang (setidaknya di beberapa bagian mereka) pasokan dan permintaan.
Pandangan, negosiasi, perdagangan secara signifikan dapat menyatukan daerah-daerah.
Dalam kebanyakan, kasus pembeli dan penjual, atau pergi untuk saling bertemu,
atau meninggalkan pasar (yang selama satu bulan, yang selama setahun, dan beberapa yang baik).
Mengubah komposisi usulan pada grafik di bawah ini, menunjukkan
perubahan dalam komposisi di pasar perumahan sekunder. [Http: / / i.domik.net/_xmlimg/xml_30653ff50f7d739a1198c61c7fc3a6a3c9aa2519.png
] Semi-berbagi satu kamar apartemen di proposal turun
hampir 5% dan ruang tiga hampir sama naik. Dijelaskan
adalah bahwa studio lebih bersedia untuk membeli, menjual apartemen besar
daerah sulit. Proporsi satu kamar tidur apartemen, hampir semua waktu adalah
besar (sekitar 35%). Pada bulan Juni, permintaan untuk dua-up, masing-masing
saham mereka dalam proposal jatuh. [Http: / / i.domik.net/_xmlimg/xml_e037bd627ee4c4a638ddefcdfa214a92ae32fa6c.png
] Bagian dari apartemen di rumah-rumah modern tidak meningkat, dan ini menunjukkan
bahwa tidak ada rilis yang signifikan ke pasar yang disebut "investasi
apartemen. " Pasar primer perumahan dan krisis ekonomi yang tajam
pengurangan jumlah investor menyakitkan memukul pasar primer
perumahan. Sebuah lingkaran setan: kurangnya dana paksa
konstruksi membeku, dan membeku di satu uang konstruksi tidak diinvestasikan.
Program bantuan negara untuk pengembang yang telah menyelesaikan lebih
70% karya sejauh ini tetap di atas kertas. Akibatnya, volume selesai
Pada Januari-Mei 2009 pekerjaan konstruksi adalah (menurut Goskomstat)
36, 2% dari periode yang sama tahun 2008. Harapan potensi
investor dalam penurunan tajam dalam harga dan harapan. Pengembang
enggan untuk harga yang lebih rendah, melakukan bagian yang sangat sederhana. Beberapa pengembang,
penurunan harga pada bulan Januari dan Maret pada bulan Juni, mulai mengangkat lagi. Dalam sementara
penurunan harga memperkenalkan "program loyalitas" bagi investor, telah telah membuat
uang. Investor tersebut dapat memperbaharui kontrak untuk apartemen lebih luas
dengan minimal pembayaran bersama. Berbicara tentang tantangan besar bangunan
industri juga harus menyebutkan bahwa di beberapa lokasi konstruksi bekerja
cukup intensif. Dan orang-orang potensial pembeli yang tidak ingin berinvestasi
uang dalam sebuah bangunan yang belum selesai dapat dibeli dari pengembang perumahan real
sudah menyerahkan rumah. Semua pasar pertama perumahan sewa setengah
pasokan melebihi permintaan, menyewa sebuah apartemen setiap bulan lebih sulit.
Namun, tidak semua pemilik apartemen adalah penurunan yang signifikan
harga. Terutama enggan untuk harga berkurang pemilik satu-kamar tidur malometrazhnyh
flat di wilayah pemukiman. Mereka menggunakan fakta satu-satunya keuntungan
apartemen mereka dan cara termurah. Penyewa yang mengalami signifikan
kesulitan keuangan, biasanya setuju untuk membayar hryvnia untuk 2000-2200
apartemen, meskipun, menambahkan hryvnia beberapa ratus bisa menyewa apartemen
jauh lebih terhormat. Sesuatu yang serupa diamati di segmen pasar lainnya.
Akibatnya, secara signifikan mengurangi perbedaan dalam sewa studio,
satu dan dua kamar tidur apartemen. Pada bulan Juni, dua-dan tiga sewa-
Apartemen kelas ekonomi dimulai dengan masing-masing 2500 dan 3000 hryvnia.
Real estat komersial sewa komersial harga real estat
menurun semua babak pertama. Dan lebih mahal dan memiliki ruangan
lebih intensif untuk menurunkan harga. Bisnis dilipat, pendapatan turun, dan
banyak perusahaan dipaksa untuk pindah ke perkantoran lebih sederhana. Karena relatif
permintaan yang kuat untuk ruang hanya 100 meter persegi di daerah
dengan infrastruktur yang baik dan jaringan transportasi yang baik.



Setelah
























Share This Post: