Sinossi del gestore rapporto Oleg IRN.RU Repchenko fatto alla mostra
" Immobiliare 2009".

Il fatto che il mercato immobiliare della procedura di Mosca e la Russia è surriscaldato, i parametri analitici
centro "Indicatori del mercato immobiliare" ha iniziato ad avvertire un lungo periodo. Così,
ma riassumendo il mercato immobiliare nel 2006, è stato già segnalato inadeguata
modello di crescita dei prezzi delle abitazioni provocati artificialmente costringendo deficit
proposte, così come l'introduzione di mutui maggiore mercato scarse. In
all'inizio del 2008, quando i prezzi sono saliti di nuovo, testa IRN.RU
Oleg Intervista Repchenko con un nome che parla da sé - il "Nuovo
ondata di crescita dei prezzi porterà ad una crisi sul mercato immobiliare. " E nel giugno 2008
sul quotidiano Vedomosti ha pubblicato il suo articolo "La formula della crisi sui
mercato immobiliare ", che dimostra che, in sostanza, un periodo di sette anni
lo sviluppo del mercato nel 2001-2008 è sorprendentemente simile a quello 1991-1998. A
Per completare il quadro manca solo una nuova crisi nel mese di agosto 2008, per analogia
con il default del 1998. Come sappiamo, l'analogia è stato quello di
sorprendentemente completo, questo è buono o cattivo. Casualmente, una nuova crisi del 2008
manifesta in molti modi, lo stesso nel mese di agosto, e l'anno scorso l'appartamento
a Mosca nel prezzo del dollaro è sceso in media di un terzo, proprio come
e dopo il default del 1998. Possiamo vedere in questo grafico sottostante
- Da un picco di poco più di $ 6.000 per metro quadrato su indice medio Guadagna
livello dei prezzi delle case nella capitale è sceso a fine estate - inizio autunno 2009
anno a circa 4.000 $, stabilizzando vicino al marchio. E le principali
motivo di preoccupazione per tutti in questo momento, è come si comporteranno i prezzi
ulteriormente. [Http: / / i.domik.net/_xmlimg/xml_ca5168def453e4dd166e0951a486af7ccaa52f0a.png
] Tre scenari, infatti, il mercato può essere solo tre principali
modi: per spostarsi in alto, spostare verso il basso o rimanere sul posto. Formuliamo
nel modo seguente: 1 SCENARIO. "Rimbalzo" dei prezzi fino al livello di supporto a $ 4.000
e un rapido recupero di livelli pre-crisi ($ 6.000), cioè inizio di una nuova
crescita in autunno e proseguito fino al prossimo anno. SCENARIO 2.
Stabilizzazione prolungata del mercato a circa 4.000 dollari al metro quadrato, con lievi
variazioni e, possibilmente, a lungo termine con una crescita molto lenta, a livello di inflazione
(Circa il 10% di un anno dal prossimo anno). 3 scenari. Ulteriore forte
o graduale declino dei prezzi, a quanto pare, per il prossimo livello di supporto
a 2.000 dollari al metro quadro (il secondo "bottom"). Per cercare di non sull'emozione
ed obiettivamente rispondere alla domanda di quale di questi tre modi
sarà il mercato immobiliare a Mosca, secondo il capo della analitico
Centro www.irn.ru Oleg Repchenko bisogno di capire e questo è il motivo
movimenti di mercato tra l'ex indicate sul "passi" grafico - prezzo
livelli. Le cause dei movimenti dei prezzi, Fall 1998-1999 (con
$ 1000 e $ 650) Cause dei problemi non causano la crisi nel paese, il crollo
sistema bancario, perdita di risparmi, il reddito ridotto, un forte
svalutazione del rublo. -La crescita 2001-2002 (da $ 650 a $ 1.000)
Risultato di una graduale ripresa economica in Russia dopo il default 1998
anni, l'insorgenza di stabilità politica, un ritorno al pre-crisi dei prezzi
livello 4 anni dopo. -La crescita 2002-2004 (da $ 1.000 a $ 2.000)
Ulteriore sviluppo dell'economia del paese, il contesto macroeconomico positivo
di fondo (relativamente alta in quel momento, i prezzi del petrolio), l'inizio della "fuga
il dollaro "(del dollaro 90 è stato il mezzo principale di risparmio accumulato e
in Russia, ma all'inizio del 2003 per la prima volta è andato giù il corso), la comparsa
Numero di primo investimento nel mercato immobiliare. -Aumento del 2005-2006
(Da $ 2.000 a $ 4.000) I principali motivi: una riduzione significativa del numero
edifici del libero mercato, lo spostamento della costruzione di una classe economica
in business class, l'apogeo del mutuo (un mutuo non è più
esotici e "è andato alle masse"), un marcato aumento del numero di acquisti di investimento.
La crescita a fine 2007 - inizio 2008 (da 4.000 $ a $ 6.000)
Flusso di denaro di investimento dal mercato azionario (che, dopo
diversi anni di forte crescita si trasferì in una fase oscillatoria), "fuori scala"
prezzi del petrolio, una fuga dalla "cache" (voci di una "denominazione di soldi"), la liberalizzazione
mutuo (la comparsa di alcun prestito acconto, un minimo storico
Russia tasso del 7% -9% all'anno), gli sviluppatori alloggio, nel segno di "albero"
investimento acquisti. La caduta-fine 2008 - inizio 2009 (con
$ 6.000 a $ 4.000), New crisi, perdita di investimenti e mutui
shopping, reddito familiare declino, la mancanza di stabilità e di comprensione delle prospettive
in economia e finanza. Infatti adeguate o economicamente
crescita del prezzo ragionevole si è svolta prevalentemente prima del 2005,
al livello di 2.000 dollari al metro quadrato. E 'chiaro che la ricostruzione del paese dopo
1998 i prezzi degli immobili di default anche dovuto tornare al pre-crisi
livello - $ 1.000 per metro quadrato. Inoltre, il primo prezzo è andato a segno ancora
nel 1995 sull'onda di denaro soluzione comune per la "nuova Russia". Naturalmente,
che la Russia nel periodo 2002-2004 e in Russia a metà degli anni '90 - e di diversi paesi,
di conseguenza, i prezzi nelle nuove condizioni dovevano essere superiore
livello di $ 1.000. Tuttavia, secondo www.irn.ru, l'aumento dei prezzi degli immobili
dal 2005, in gran parte indossava già inadeguata, a causa di due
fattori fondamentali sintesi: 1 FACTOR. Sovrabbondanza di denaro gratuito
nel paese. Ciò può essere attribuito, e un'alta percentuale di acquisti di investimento nel mercato
immobiliare e dei mutui deshevevshuyu, bonus alto e top manager, e il denaro
mercato azionario, e grandi investimenti stranieri in Russia, e il forte aumento dei prezzi
olio nel periodo pre-crisi anni, ecc, ecc Fattore 2. Scarico divario
alloggi. Questi includono la scomparsa di edifici di classe un'economia nuovo a Mosca
FL 214 Introduzione al capitale detenuto nella costruzione (rallentano lo sviluppo di
molti siti in costruzione), la crescita della quota di edilizia sociale, attaccare
venditori volume e sviluppatori ecc Che cosa ha portato la crisi?
Quanto sopra due fattori hanno portato al fatto che nel 2005-2008 i prezzi immobiliari
Mosca, in un primo momento è passato da $ 2.000 a $ 4.000 per metro quadrato, e poi con 4.000 $
a $ 6.000. La crisi finanziario successivo, di fatto, eliminato la prima causa
aumento anormale dei prezzi degli immobili prima - un surplus di fondi disponibili.
Di conseguenza, il costo degli alloggi a Mosca rapidamente regolata a $ 6,000
a $ 4,000 per metro quadrato. Ora diventa ovvia risposta a
la questione di quello che serve per i prezzi delle case ancora abbastanza rapidamente
giocato fino a 6.000 dollari al metro quadrato. Necessarie per riprendere l'investimento precedente
eccitazione, liquidità in eccesso nuovi e su scala globale: grande
investimenti in Russia, la forte riduzione di prezzo del mutuo, una nuova ondata di espansione
aziende grandi e medie imprese, la crescita dei salari e dei bonus, i prezzi del petrolio, le quotazioni
nel mercato azionario, ecc Tenendo conto del quadro macroeconomico attuale
di fondo difficilmente può essere previsto che nel prossimo anno o due. Una nuova crescita, piuttosto
tutti, prima o poi, ma in base alla durata tipica
cicli economici mondiali, ci si può aspettare in futuro attraverso
5-10 anni, ma certamente non ora. E così, secondo gli esperti www.irn.ru,
sceneggiatura e rapido di rimbalzo dei prezzi ora torna a prendere in considerazione non devono.
Rimane una versione lunga della stabilizzazione del mercato, eventuali ulteriori
scivolare verso il basso il prezzo. E la "switch" tra questi due scenari è
Il secondo fattore - la mancanza di alloggi. Se un tempo due fattori - l'eccesso
fondi disponibili e la carenza di offerta - i prezzi delle case guidata nella capitale
da $ 2.000 a $ 6.000 per metro quadrato, e poi la scomparsa di uno di loro corretto
i prezzi di nuovo fino a $ 4.000, il rollback possibile di prezzi ancora più bassi a $ 2.000, così come la loro
stabilizzazione a 4.000 dollari, dipenderà interamente se continuare
una carenza dell'offerta nel mercato immobiliare di Mosca o meno. Mentre la carenza di alimentazione
conservati, in modo che il corpo di Mosca ed economico solo un terzo (da 6.000 dollari
a $ 4.000), piuttosto che a 3 volte (da $ 6.000 a $ 2.000 schiena.) Dopo tutto, in un modo o nell'altro,
Tutti i principali indicatori macroeconomici - il prezzo del petrolio, il rublo a
dollaro, ecc - Conosci adesso il periodo del 2003-2005, quando media
livello dei prezzi per gli appartamenti a Mosca è stato di circa $ 2.000, non 2007, quando
appartamento metro quadro nella capitale costo in media d'intesa 4.000 dollari
Questa circostanza ci permette di anticipare il futuro con chiarezza
movimento dei prezzi per immobiliare di Mosca. Se il divario di fornitura saranno
persistono, allora i prezzi più bassi rimarrà vicino al marchio a 4,000 dollari
per metro quadrato. E se per qualche motivo, in una forma o nell'altra, il divario di alimentazione
saranno eliminate, poi il metro Piazza Mosca ha tutte le possibilità scivolo
più vicino a $ 2.000. Ma in ogni modo, un movimento significativo dei prezzi non può iniziare
fino al prossimo anno - dopo la riduzione del prezzo di un terzo negli ultimi anni il mercato
In ogni caso, abbiamo bisogno di una pausa. Dopo tutto, anche l'investimento in evidente
boom immobiliare, è aumentato di prezzo "passo" - dopo il salto next up
mercato aveva bisogno di un periodo di "tregua" e portare avanti il ​​momento di stagnazione.
Fenomeno Marfino domanda e capacità in vendita in nuovi edifici in grado Marfino
immaginare questi processi graficamente. Ci vendono appartamenti nelle nuove costruzioni
è iniziato con un prezzo di 70.000 rubli al metro quadrato, quando il dollaro era
circa 35 rubli (fine inverno - primavera 2009), cioè a partire da $ 2.000 per
metro. Ora, con il dollaro debole e un po 'cresciuti i costi (come l'edificio
e sviluppo di quartiere) è già circa 2.500 dollari al metro quadrato, con un prezzo medio
per gli appartamenti a Mosca circa 4000 $. Va notato che a questi prezzi
in Marfino stata massiccia domanda - vendite di diverse centinaia di appartamenti
al mese, proprio come ai vecchi tempi, anche di recente ha detto il capo di Mosca
complesso edilizio in resina Vladimir. Allo stesso tempo, sul mercato secondario in media
prezzo del parametro d'ordine 4.000 dollari al metro quadro, così come gli edifici più costosi nuovi
business class (prezzi a partire da $ 5.000 e soprattutto) appartamenti in vendita è un singolo carattere
e l'attività dei clienti è minima. Ciò significa che, a questi prezzi
la domanda è minima, mentre a $ 2,000 -2,500 $ al metro quadrato è massiccia domanda
e anche di natura speculativa. In altre parole, se il prezzo di mercato di offerta
ora spalmato da $ 2.000 a $ 10.000 per metro quadrato o più (alloggi di lusso
una storia a parte), poi la vendita al mercato di massa solo a prezzi
$ 2,000 -2,500 4,000 $ $ per un mercato più alta e non c'è molto, quanti
acquisto e vendita di singoli alloggi. Di conseguenza, se il numero di
nuovo quartiere uno Marfino la aumenterà e il volume dell'offerta
il mercato immobiliare a prezzi tali - a crescere, verrà automaticamente cadere il principale
quota di mercato è più vicino a $ 2.000 per metro quadrato. Forse, a circa 2.000 dollari sarà
non può essere il prezzo medio di un metro, e la sua soglia più bassa, ma in questo caso
e il prezzo medio di una casa in città e nuovi edifici più costosi di Mosca
dovrà essere rivisto al ribasso ulteriore. La presenza di proposte a basso costo
Classe economica rischia di essere demolita e il resto della proposta -
questo è lo scenario di ulteriori scostamenti dei prezzi. Ma se Marfino
e rimarrà un esempio, poi come le sue vendite sul mercato rimarranno
solo proposta più costosi, e la struttura dei prezzi corrente viene automaticamente salvato.
Questo è lo scenario di stabilizzazione del mercato del costo attuale delle abitazioni.
Stabilizzazione o diminuzione - non importa Scelta del mercato immobiliare
uno dei due scenari si trova non tanto in termini economici come
l'arena politica e quindi difficile da prevedere. Da un lato,
carenza di alloggi e prezzi elevati per gli appartamenti sono vantaggiosi per i venditori e gli investitori
alcune autorità locali comunali, che sono in grado di più
vendere al sito sviluppatori per la costruzione di case. D'altra parte,
a livello federale, le autorità chiaramente definito vettore nella direzione di risolvere l'appartamento
problemi del Paese (il progetto "case disponibili e confortevole") e la capacità di
in costruzione. Ricordati di almeno 2 dello stato di Vladimir Putin
che la Russia dovrebbe basarsi su un metro quadrato per persona per anno (vale a dire
quasi tre volte più di adesso) e che il prezzo metro di abitazioni in classe economica nel paese
dovrebbero essere 30.000 rubli. Tuttavia, senza entrare in politica
analitici centro "Indicatori di mercato immobiliare" ritiene necessario ricordare
che per la maggioranza dei partecipanti al mercato non hanno molta differenza quale scenario
dinamica dei prezzi realizzati alla fine. Così, nel 1999-2004, gli sviluppatori di guadagnato,
principalmente sul retro, costruzione e vendita di centinaia di migliaia di metri quadrati.
Allo stesso tempo, guadagni da 1 metro è stata minima - da $ 20 a $ 50. Nel periodo 2005-2008
degli anni hanno costruito e venduto piccole quantità, ma il forte aumento dei prezzi ha permesso di ricevere
profit - da diverse centinaia a diverse migliaia di dollari al metro.
E 'comprensibile che tutti vorrebbero guadagnare profitti in eccesso su grandi volumi
ma questo non accade ... se il mercato rimarrà deficit dell'offerta
e una quantità limitata di prezzi di costruzione e gli appartamenti a Mosca sono stabilizzate
circa 4.000 $, vorrà dire lavorare sul progetto nel periodo 2005-2008 -
fare più soldi con un metro, ma per costruire un po '. Se la tensione di gap
saranno superati e il crescere dei volumi di costruzione, vorrà dire una transizione
lavorare sullo schema di 1999-2004 - per vendere di meno e guadagnano meno
con ogni metro, ma su scala più ampia. Tenendo conto che la maggior parte
gli sviluppatori hanno avuto l'esperienza e lo stesso modello, e dall'altro, scelgono
mercato o che lo scenario significherebbe non una crisi e del crollo
e, in molti modi, modificare il formato di lavoro, cambiamento di strategia. Dovrebbe essere
notare che nella maggior parte delle regioni della Russia, tra Mosca e il costo del
lavori di costruzione (SMR) è in gran parte rientrano in Putin ha espresso
30.000 rubli al metro quadro. Un'altra cosa è che gli sviluppatori costo totale ex
anni si è rivelato significativamente più alto a causa della terra elevate (in primo luogo
a Mosca) e degli oneri diversi, che sono stati ricoperti di progetti di costruzione.
Mentre il paese ha un boom degli investimenti, e tutti si alzarono di prezzo, il mercato è consentito ad aumentare
costi di costruzione. Ora le autorità comunali saranno costretti a
ridurre significativamente l'onere per gli sviluppatori, in quanto alla luce della politica generale
Vettore federale, che mira ad aumentare il volume di costruzione, è improbabile
una regione vuole evitare una significativa riduzione delle loro prestazioni in
compresi, e Mosca. È interessante notare che recentemente il capo del capitale
settore delle costruzioni ha già annunciato il ritorno del precedente volume di costruzione in
Mosca nel 2011. Come più volte sottolineato think tank udito www.irn.ru
congelamento di un gran numero di cantieri e di fermare l'industria delle costruzioni
molto in mente. Maggiori dettagli su questo tema è stata dedicata alla "Will
fornitura carenza nel mercato immobiliare ". Va inoltre notato che anche prima
crisi, al culmine dei prezzi, gli sviluppatori di immobili da vendere nuova costruzione nella periferia di
prezzo di $ 2,000 -2,500 $ al metro, non il pannello, e gettato in mattoni.
Esempi specifici comprendono un gran numero di ricerche di mercato
edifici di Mosca e Provincia di IRN.RU. E questo livello di prezzi nel mercato
non interferire con gli sviluppatori di proprietà per fare un buon prezzo, perché la terra in periferia
era significativamente più economico a Mosca. Così, in un considerevole screditato
crisi nei materiali terreni, fabbricati e del lavoro per costruire e vendere
abitative nella regione di Mosca, anche 2.000 dollari al metro sarà ancora redditizia,
per non parlare delle altre regioni. Infatti, con l'avvento della crisi in
sciopero ha colpito solo le aziende che hanno sostituito i loro pre-crisi anni
vettore di sviluppo come sviluppatori, il gioco speculativo nel mercato fondiario e
progetti di investimento in virtù del finanziamento del debito. Così molti dei "big
sviluppatori "in passato non è tanto costruire e masterizzato i mezzi a loro
zona, cercando di acquistare sempre nuovi, e non da sola,
e sul denaro preso in prestito, poi rivenduti sul sito amico sempre amato
altri, impegnati in un ampliamento attivo della sua presenza geografica, alimentata
personale e poco diverso da quello delle imprese magazzino speculativo
di mercato. L'unica differenza è che gli speculatori in borsa sono ben consapevoli della possibilità di
incidente (il che accade regolarmente lì ...) e molta attenzione alla gestione del rischio,
e "la fede sviluppatori grandi 'della domanda eterna alta di immobili,
così come il fatto che un metro quadrato, come l'entropia del mondo non possono che aumentare.
Non sorprende che i prezzi immobiliari provenienti crisi e di caduta reale
divenne per loro una rivelazione. Allo stesso tempo, molti di medie dimensioni sviluppatori che
non amava gigantomania eccessivo e di non aumentare la leva più
misure ancora continuare a costruire attivamente e vendere i loro progetti, ottenendo
possibilità di espandere la propria quota di mercato a scapito della ex "leader". In particolare,
che lo sviluppatore della zona Marfino sopra, infatti, la prima attuazione
raccomandazioni del centro analitico IRN.RU di lavorare in un mercato in calo, come previsto
Articolo Oleg Repchenko "Do reale correzione del mercato immobiliare a prezzi verso il basso".
Questo articolo è stato pubblicato ad inizio autunno del 2008, quando molti
non erano nemmeno a conoscenza dei cambiamenti della realtà economica.
Va inoltre notato che per la Realtors, che sono gli altri leader
categoria di partecipanti al mercato immobiliare, insieme con gli sviluppatori, lavorando su
giro d'affari è più vantaggioso rispetto alla singola transazione al mercato attuale. Così













2.







Share This Post: