Prima della crisi , gli analisti hanno facilmente emesso la propria relazione nella dinamica dei prezzi al quadrato
metro alloggi. Ora appartamenti messi in vendita su un " prezzo variabile " -
attualizzati al 5,30% . Come in queste condizioni può garantire l'accuratezza degli analisti
conteggio ? .

Determinare il costo per metro quadrato di residenziale, mercato immobiliare oggi
molto difficile. Tutti i costruttori offrono oggi grandi
sconti ai clienti di grandi dimensioni. In "Don Story", per esempio, ora piazza
metro business-class alloggio a Mosca può essere acquistato per 100 mila rubli, e questo
senza sconto. In una conversazione telefonica l'agente ha lasciato intendere corrispondente BFM.ru,
che le relazioni personali può ottenere uno sconto. Agenti che vendono
edifici residenziali di PIK, come dire che l'appartamento può essere definito
ottenere uno sconto, anche a prescindere dalle azioni indicate. Come regola generale, è data da
Pagamento 100 per cento. Con gli annunci privati ​​sono ancora più semplici con i proprietari
appartamenti e case al telefono si può negoziare sconti del 15%, e ulteriormente
venditori asta promessa durante l'ispezione. Con il prezzo di un metro quadrato in diversi segmenti
Immobiliare può essere trovato in una varietà di relazioni analitiche
che rappresentano l'azienda. Il problema è che i dati spesso non è
corrispondono alla situazione reale. I partecipanti al mercato intervistato BFM.ru,
sostengono che quasi tutte le aziende nella preparazione di analisi
report utilizza il cosiddetto prezzo di offerta. In altri agenti immobiliari
chiamato la loro "Lista dei desideri". Cioè, il prezzo di offerta - vale a dire, che questa figura
vuole ottenere un venditore metri quadrati stesso. Informazioni per obiettivo
relazione analitica da parte di esperti indipendenti e agenzie semplicemente non sanno dove prenderla.
Perché si scopre che le aziende interessate (gli sviluppatori e gli agenti immobiliari)
operare in merito all'offerta, mentre indipendente cercando di ottenere "il marchio".
Le autorità di registrazione non forniscono informazioni. E anche se dato, allora la registrazione
operazioni non sempre specificare il prezzo effettivo. Ad esempio, per appartamenti che sono
proprio meno di 3 anni, il prezzo del contratto di sottovalutare, per non pagare
una tassa enorme. Ci sono alcune sfumature, quindi l'unico modo per conoscere
costo effettivo per metro quadrato - di prendere il prezzo di offerta e sottrarre
percentuale approssimativa di mestieri. In questo modo, dicono gli esperti indipendenti. Oleg
Repchenko, responsabile del centro analitico "Indicatori del mercato immobiliare"
dice che una relazione obiettiva sul costo al metro quadrato
in Russia è molto difficile da fare. "Non abbiamo dati, anche in termini di transazioni,
che si svolgono sul mercato, - lamenta uno dei più famosi e obiettiva
Gli analisti metropolitane del mercato immobiliare. - Mosregistratsiya fornisce un rapporto
il numero di operazioni con un lungo ritardo. Quindi la grande domanda, che cosa esattamente
crediamo. Nella compilazione del rapporto, abbiamo il prezzo di offerta, il potenziale
opzione per modificare questo prezzo. La banca dati offerti appartamenti in vendita sono
opzioni duplicati sono i cosiddetti. "Garbage", che è la proposta valida.
Per un quadro oggettivo, si confrontano e report aziendali. " Ai rapporti
aziende, come si trova BFM.ru, non è possibile inserire molte speranze - quasi tutti
sono i suoi studi sul prezzo delle abitazioni è effettuata in base al prezzo
proposta. Mosca più grandi società immobiliari preferiscono non
fornisce dati sui prezzi delle transazioni effettive. In "Consulenza Analitica
Miel centro "di indicatori relativi ai prezzi, secondo la metodologia
le istruzioni, utilizzando il prezzo di offerta, prezzo di mercato, cioè, che
esposto da parte del venditore. "Questa tecnica - afferma il direttore generale del" ASC Miel "
Vladislav Lutskov - si applica a tutti, senza eccezione di segmenti di immobili residenziali.
Se il prezzo indicato in valuta e tassi di cambio dati, il calcolo è basato sulla specifica
tasso. Spesso, i venditori, così abilmente giocato dal prezzo di attrarre
clienti. In tutti gli altri casi la conversione è fatta in base alla Banca Centrale.
I prezzi sono veri affari, sconti e sconto individuale non viene presa in considerazione. "
Circa i rapporti stessi analitici sono a INCOM. Rappresentante
Anton detto che la società Gololobov BFM.ru, che vengono utilizzati nei rapporti esterni
Solo le proposte, e di rapporti interni riflettono la dinamica del prezzo del quadrato
metri per il vero affare. Le relazioni interne non sono presentati al pubblico.
Intestata Natalia, società di marketing "Relight Invest", spiega BFM.ru,
dove gli analisti stanno prendendo i dati per le sue conclusioni: "Costo per piazza
strumento è calcolato sulla base Vincitore di base, che prende in considerazione gli oggetti posti
a Winner database, «Prezzi Real Estate", "Hand in Hand" e "Navigator". Calcoli
dei progetti di nuove costruzioni e mercato immobiliare secondario sono effettuate separatamente. Per determinare
prezzo medio al mese è assegnato un intervallo di date, con gli annunci che
pubblicato nei tempi svariati mesi, registrata l'ultima pubblicazione.
Dal campione vengono tagliati il ​​fondo (gli oggetti sono in realtà già in
Regione di Mosca, o gli annunci che differiscono in modo significativo dai principali
sull'oggetto) e superiore (nuova élite) valore. Quindi calcolato
prezzo medio per metro quadrato per ogni tipo di appartamento (1 -, 2 -, 3 - e multi-room).
Il prezzo medio ponderato mensile per metro quadrato è calcolato come segue:
il rapporto tra il prezzo medio dei prodotti del numero di proposte per ogni
tipo di appartamenti alla somma di suggerimenti per ogni tipo di appartamento. " Così
modo, si scopre che i rapporti "Peresvet" ignora qualsiasi possibile
sconti e promozioni. Tuttavia, le aziende tentare di dire ai clienti circa la reale
i prezzi delle operazioni: "La dimensione di un possibile sconto viene calcolato il monitoraggio diretto
(Rung), e attraverso il monitoraggio della stampa e altre fonti pubbliche. "
Denis Kolokolnikov, CEO di RRG società di consulenza, conferma
BFM.ru, che utilizza solo la proposta dei dati. Inoltre, l'analista
non condivide il nuovo edificio e gli oggetti secondari, per quanto riguarda il residenziale
Real Estate: "I prezzi di questi due segmenti sono interdipendenti e riflettono il pieno
immagine della possibilità di acquistare casa. In termini di prezzi massimi,
consideriamo solo l'alloggiamento classe economica, che si stima si
Circa l'80% del mercato di Mosca nedvizhimosi e questo segmento è il principale
indicatore del mercato. Come per gli alloggi di lusso e di classe aziendale alloggi, la
è difficile parlare di statistiche, sia a causa del numero limitato offerte
e perché prezzi individuali. " Dipartimento di Consulenza Strategica
di "Kalinka-Realty", lavorando sul mercato immobiliare nel loro
rapporti e analisi dei costi della proposta, e il costo reale del carcere
transazioni, portando a due cifre del risultato. PR-direttore Igor Ladychuk sottolinea
che l'azienda ha un vasto database di siti di vendita
e informazioni su operazioni chiuse. Nella preparazione di relazioni analitiche utilizzando
dati come il più "Kalinka-Realty", ed i dati generali del mercato. L'azienda,
lavora con elite immobiliare, non nascosto, e il numero di transazioni: "Secondo le nostre
Secondo il mercato totale dello scorso mese di alloggi di alta qualità urbana
è stato chiuso circa 25 operazioni, - dice Igor Ladychuk - e possiamo in base alla
questi dati da analizzare e il valore medio delle transazioni, e il costo medio di
effettivamente venduti al metro quadrato. Costo medio di fornitura è derivata
il database, dove ci sono circa 280 oggetti del mercato secondario
e 50 siti del mercato primario di alloggi di alta qualità, che si realizza
1-1, 5 mila e 2 mila appartamenti, rispettivamente. " Direttore marketing
Becar Realty Group conferma Natalia Chereyskaya BFM.ru, che gli indici di prezzo
mercato immobiliare residenziale sono determinate sulla base della proposta. "Uscita
statistiche oggettive sui prezzi delle transazioni reali fino ad oggi non è
possibile, in quanto questi dati per tutte le transazioni che si svolgono sono chiusi, e ha fornito
solo i partecipanti della transazione. L'uscita è il prezzo medio di queste transazioni, che
speso una sola società, quindi dare al mercato i dati di parte, "
- Ha detto. Inoltre, le aziende non possono fornire una cifra esatta lo sconto medio
Mercato immobiliare. Dal momento che il tasso di sconto può variare anche per un
lo stesso oggetto a seconda, ad esempio, da parte del cliente. "Parlare al approssimativo
tasso di sconto, così come chiamano i prezzi approssimativi medio delle transazioni effettive
possono permettersi solo gli analisti e gli esperti di mercato, che sono basate
sul loro senso soggettivo del mercato "- dice Chereyskaya. Ma
Realtors stessi spesso non mi piace questa situazione, quando il prezzo
metro quadrato è noto solo approssimativamente. Oleg Samoilov, Amministratore Delegato
Regista di "Relayt Real Estate", afferma con franchezza che oggi
pochi dati statistici riflettono la situazione reale. "Queste incoerenze soprattutto
pronunciato per l'analisi del mercato secondario immobiliare, dove si trova
un'ampia variazione nella qualità degli alloggi e grande componente psicologica
prezzi. Per quanto riguarda l'analisi di mercato, al fine di determinare i prezzi
suggestioni di un oggetto, poi io uso un solo oggetto di base
immobiliare. Sulla base di questo quadro può essere compreso per quello prezzo di offerta
sistemazione di questa categoria in questo settore, e poi fare una "correzione" per
prendendo in considerazione i pro ei contro di questo oggetto, così come il numero effettivo di simili
proposte in questo momento "- ha detto Samoilov. Ora il mercato si è sviluppato
questa situazione è che gli appartamenti sono venduti a un prezzo inferiore a quello dichiarato. Testa
analitici centro "Indicatori del mercato immobiliare", Oleg Repchenko ricorda
che dal 2006 a metà 2008 il mercato degli appartamenti venduti
"Advance Price". "Questo è quando il mercato sale, il prezzo del reale sledki
al di sopra del prezzo di offerta. Siamo nel "gap di prezzo" di mercato, cioè
gli appartamenti sono vendute con uno sconto di grandi dimensioni. Monitoriamo varie fonti di
ottenere un quadro oggettivo e scoprire che cosa gli sconti sono dato venditori. Si
del quadro reale non mostra. La situazione è molto simile al 1998.
E poi c'era un default nel mese di agosto (nel 2008 sentito l'impatto della crisi
dall'inizio di settembre) e prezzi in generale sono diminuiti del 35%. E fino a quando le offerte del nuovo anno
c'era un po ', e nei primi mesi del 1999, il mercato appena alzato e prezzi sono
è andato giù. Nel 2008-2009, c'è la stessa immagine. E cercando di calcolare
dinamica dei prezzi al metro quadro oggi, ci affidiamo, comprese le tendenze
10 anni fa. Il mercato si comporta quasi come 10 anni fa. "

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