יציבות משבר פוליטי מחולק למשקיעים לשני מחנות:
אלה שמחפשים אובייקט דיכאון , אסטרטגי , אשר חזה
משבר .

ושניהם מחכים מחירים נמוכים יותר עבור הקרקע מתקני בכלל,
שעלולות להתרחש באביב של השנה הבאה. הריבית הגדולה ביותר
לייצר פרויקטים הנמצאים בשלבים הסופיים של הבנייה. עם זאת,
לדברי מומחים, אותה ניתן כיום בזול ומהר "להיכנס לשוק"
כי הקונה היה win-win situation: יש בחירה והוא יכול
להכתיב את התנאים. השוק השתנה סדר העדיפויות מהמוכר לקונה
לדברי מומחים, את הסכום המקסימלי של השקעה בתחום הנדל"ן האוקראיני
נרשמה בשנת 2007, עם שיעור היוון של הפרויקט
היוו כ -10%. השנה המצב השתנה באופן דרמטי. "היום
מוכרים רבים נאלצים למכור, והקונים לא ממהרים לקנות,
לחכות עד המוכרים שישפוך דם ועוד. רוב לצפות את הקסם
מרץ ... היום המצב הוא בבירור לטובת הקונה, המשקיע:
יש בחירה, הקונה לא נאלץ לקחת את השותף הראשון שהוא משהו
מציע, אנו מגיעים למצב נורמלי ", - אמר שותף מנהל
של חברת CB ריצ'רד אליס סרגיי Sergienko. חוסר נזילות ממפתחים
מכריח אותם למכור את כל מה שהם יכולים למכור כדי להמשיך
בשלבי סיום של פרויקטים הדורשים מימון. "רבים מן הפרויקטים
להתחיל להפסיק בגלל חוסר האפשרות להמשיך את הבנייה,
מה שמוביל למצב של נכסים המעיטו, אשר
הזדמנויות ההשקעה החמים ביותר עבור חברות בינלאומיות ",
- אומר המומחה. במקביל, השותף של הדרקון Asset Management
ולדימיר Timochko סבור כי פרויקטים של בנייה היום איבדו את שלהם
בערעור, כי המשבר משפיע לא רק על הפחתת שכר דירה
שיעורי, אלא גם כדי להפחית את התשואה. "זה תמיד היה נקרא על ידי השוק
שוק של המוכר הפך הדייר ", - אמר השותף. למרות הבינלאומי
המשקיעים, לעומת ההצלחה לעתים רחוקות להשיג המקומית לדעתו,
היום זמן טוב עבור פרויקטים בינלאומיים: עלויות הבנייה
ירידות ניתן לצפות תשואה סביב 20%. אבל סדר העדיפויות
ההשקעה השתנו. אם הפרויקטים גרינפילד פופולרי מוקדם יותר
(עיצובים מאפס), אבל עכשיו עדיף להשקיע במתקנים דור
החברה. כמה שחקנים בשוק נמצאים במשבר צדדים חיוביים.
לדוגמה, ראש המחלקה האנליטית של החברה esta אחזקות
מקסים Gromadtsov סבור כי המשבר נעלם מן השוק לא מקצועי
השחקנים ואת איכות הפרויקטים יהיה טוב יותר. המשבר היה המניע רבים
להפוך את החברות שלהם שקוף יותר: הם מפתחים מחדש
עסקים כדי למשוך מימון, פרויקטים של פיתוח ועתידם
המכירה. מימון: בלתי אפשרי הוא אפשרי למרות העובדה בהווה
התנאים כדי למשוך מימון קשה, ההזדמנויות עדיין
קיים. עמית בכיר של החברה «DLA פייפר אוקראינה LLC» אנסטסיה Bolkhovitinov
ממליץ על פיצול הפרויקט בתורה: הראשון כדי להשלים סיבוב אחד
ולמכור אותה תמורת להיות שהוצאה על בניית השני
תור. זוהי אחת הדרכים להעלות האוצר, כי
הבנקים אינם מוכנים להלוות לפרויקטים בשלבים הראשונים של הבניה. בתוך
הבנקים יכולים לנסות את מזלם לקבל הלוואות קצרות טווח
1-5 שנים (ממוצע 3 שנים) במטבע הלאומי (בדולרים הבנקים
לא ניתנה). יחס החוב הנדרש על הערך של האובייקט
25-30%. לפיכך העלות של האובייקטים מופחת במידה ניכרת: הערכה, אשר
בוצע לפני חודשיים, עכשיו הבנקים לא מרוצים, ולכן נפח
המימון הוא קטן יחסית. בנוסף, הבנקים באוקראינה
עכשיו דורשים את הביטחון הגדול ביותר האפשרי עבור האשראי - היא, קודם כל,
נבנה להציב השירות, או בשלבי סיום
בנייה, הבעלות על הקרקע ועל דיני חברות
הכנסות חשבונות. במקביל, הבנקים באוקראינה לא רוצים לראות בתור
המשכנתא זכויות החכירה קרקע ומבנים הנמצאים
שלב הבנייה הראשוני. כדוגמה, עורך דין לאחרונה
קיבל הלוואה בדולר ארה"ב לבניית נדל"ן למגורים ולמסחר
לתקופה של 3 שנים ב 14% בשנה מתוך יחס החוב לשווי
אובייקט - 25%. מה הם משקיעים? המעניין ביותר עבור משקיעים אשר
הם עדיין מוכנים להשקיע בפרויקטי נדל"ן הממוקמים קייב
מרכזים אזוריים (דונייצק, דנייפרופטרובסק, לבוב), אשר נכונות
היא 80-100%, עם סיכון נמוך, להבטיח ביצועים לא
פחות מ -15% (ככלל, יש חוזה החכירה ומילא היטב.)
המשקיעים מוכנים לשקול רב תפקודי קומפלקסים, קמעונאות, בתי מלון,
דיור הפרמיה. במקביל, אומרים מומחים, אם זה הקמעונאי
מתפתח בעיקר בערים גדולות ומרכזים אזוריים, לאחר
2011 קמעונאים יוכלו להתרחב עיירות קטנות. מ Gromadtsov
מאמינה כי הביקוש יהיה גדול מרכזי במחלקת עסקים
"A" במרכז ערים גדולות, בקנה מידה גדול ומרכזי קניות (השטח הכולל
100,000 מטרים רבועים. מ ') עם מבנה תחבורה טובה, מועדון הבית של מעמד
דלוקס, מלון חמישה כוכבים, כפרים קוטג' באזורים יוקרתיים.
במקביל, סגן מנהל DTX באוקראינה נטליה Stelmach
מאמין כי בעתיד הקרוב אנו צופים ירידה חדה בביקוש יקר
משרדים של מעמד "A", במיוחד במרכז העיר, ולהעביר לקראת זול
למשרד מחלקה "B", כי החברה תנסה לצמצם פסולת
במקום. לפי ס 'Sergienko, בטווח הקצר
ב היתרון הגדול ביותר יהיו אלה מפתחים אשר ליישם פרויקטים נוספים
משרד מרכזי זול, לטווח ארוך - מעמד גבוה יותר.
עכשיו הוא ממליץ לקחת את הקמת מרכז משרדים, אם הפרויקט
ישתלם מחירי השכירות למשך 3 שנים. בעלי הקרקעות יש מתחרים חדשים
נדל ן המאפיינת שוק המשתתפים היעדר כמעט מוחלט שלו
הגעתו של הדיירים החדשים. בעלי הקרקעות חווים כעת ירידה בהכנסות
השכרת וחוסר ודאות בשל השינויים קבוע במטבע
קצב (קבוע מחייב את הסכמי לקורס). יש גם סיכון nezapolnyaemosti
חכירה בשטח. לדברי מומחים, רוב החוזים ראשוני
השכרה היא הסגירה. הדיירים מוכנים לשלם קנס מתוך חוזים
אבל לא לוקחים את המקום חדשים ולהרחיב את המתקנים הקיימים. במקביל
דיירים רבים החלו לדרוש renegotiation של חוזי חכירה
אשר עשויים עד שלוש שנים. על רקע המשבר הופיעו בשוק
הטרנד החדש - שכירות משנה על המקום הראשון. חברות אשר מושכרים
שטחים גדולים מותאמים עכשיו האסטרטגיה שלהם ומוכנים לקחת
את המקום מצויד שכירות משנה כדי לצמצם עלויות. כך,
הם הפכו המתחרים בעלי הקרקעות, אשר שכר הדירה הייתה הפעילות העיקרית
על השוק. לדברי מומחים, בעלי קרקעות שאינם מוכנים להפחית את הריבית,
בסיכון של ירידת התפוסה במרכזי עסקים. מי
מוכן לעשות כך יוכלו לשמור על הקיים, או קרוב הקיים
התפוסה. לדברי מ 'Stelmach, אם יש לך 2-3 חודשים למשרד
תעריפי השכרת חדר היו גבוהים (בקייב לשכור משרדים 1 מ 'מרובע. היתה
ממוצע של 80 $), אבל עכשיו בגלל חוסר הביקוש בעלי מוכן
לעשות ויתורים משמעותיים, "אם אין קריסה" בהצעה ההון
ליפול על 60 $ "מרובע". לדברי מנהל משותף של
"שוק ההון", ג'ונס לאנג לאסאל הרמן Panikar, למרות
ההאטה וירידה מחירי השכירות עבור משרד נדל"ן אמיתי
בבירה בטווח הבינוני צפויה לחזור לצמיחה. בתוך
עם זאת, הוא מאמין כי בטווח הארוך יגביר את דרישות האיכות
מיקום מרכזי עסקים. ג Panikar סבור כי, מלכתחילה,
הרוויה של השוק רכוש מחסן. במקביל, רוב
פרויקטים בתחום הנדל"ן המסחרי יהיה שהוזמן על 1-2, 5
שנים מאוחר יותר מתוכנן, ובכך להפחית את הקלט של האובייקטים האלה
בטווח הבינוני. אם את הרוויה קודמות של השוק של הנחות המשרד
בתחזית ההון 2012-2013, עכשיו כזה הסיכוי
נדחה בשנה נוספת. "דיוקן" השוק השתנה לב המשקיעים
כי בשנים האחרונות באוקראינה השתנתה סוג של משקיעים להשקיע כסף
נדל"ן מסחרי. בפרט, למשקיעים שמחפשים דיכאון
חפצים עם מחיר זול (שיעור ההיוון - 15-16%), כמו גם מפתחי
משקיעים שציפו המשבר וירידת מחירי הקרקע.
לדברי מר Panikar, משקיעים עזבו את השוק עם ממונפות מאוד,
אלא גם החלו להופיע קרנות השקעה פרטיות אשר מוכנים
בתור שותף נכנס מיזמים משותפים עם העובדה כי כאשר המצב
משופרת על ידי החלפת מניות עבור חובות. לדברי מומחים,
בעתיד הקרוב בתחום הנדל"ן המסחרי באוקראינה צפוי בואם של הגרמנים
פנסיה וקרנות השקעה. בנוסף, בשוק כיום מסחרית
הפיתוח האוקראינית, חברות נדל"ן מחקר גדול מארצות הברית, קנדה,
בריטניה, פולין, הונגריה, בולגריה, בלגיה, הולנד, פורטוגל,
אוסטריה. "מה על השולחן מול משקיע פוטנציאלי? אנו
לראות, בטווח הארוך, השוק נשאר nedozapolnennym משמעותית
ואת המשבר הנוכחי מציע הזדמנות ייחודית להיכנס לשוק
מהר מאוד מאוד במחיר מוזל ", - אומר סרגיי Sergienko.
וזה חשוב במיוחד, לאור תחזית שלילית עבור הבא
שנה על ביצועי המקרו, אשר אינו מבשר טובות
נציגי העסקים. מומחים צופים כי בשנת 2009 רבים דיווחו
פרויקטים לא ייבנה בשל היעדר מימון. ב
2010 צפויה ירידה של שיעורי ההיוון לפרויקטים מסחריים
הנדל"ן. השחקנים בשוק צופים כי "האור בקצה המנהרה" מופיע
רק בשנת 2011, כאשר ניתן יהיה לבנות מחדש את הכלכלה, עם
זאת, הבנייה והנדל"ן. נציגי הייעוץ
חברות בקול אחד לומר עכשיו למשקיעים היא
הזמן להיכנס לשוק האוקראיני, כמו אפשר לעשות את זה די
זול. לדברי א Bolkhovitinov, היום יש עדיין משקיעים
שמוכנים להיכנס לשוק, כי עכשיו את עלות הכניסה נפל
אתה יכול להשיג את הפרויקטים הטובים ביותר עבור פחות כסף, למצוא אנשים טובים,
גדל התחרות בין היועצים. במקביל היועצים צופים
עסקאות אחרי החגים יותר ויותר אל האביב, כפי
רוב המשקיעים מבינים כי בשלב זה יצטרכו לספק שיא
ויורד מחירי הקרקעות. הם מראים כי משפטים
ירידה בעסקאות, ההחלטה יש לנקוט במהירות רבה, תוך
כמו לפני סיום עסקאות לקח 3-6 חודשים. שותף מנהל ב
DEOL שותפים החברה Oleksenko מאמין שאחרי המשבר
ערך גבוה הנדל"ן עשוי טיפה% 40-60.
"השוק יהיה לזרוק גל של אובייקטים מוזלים, אפילו נדל"ן מניב,
אשר מייצר הכנסה. לאחר המשבר, אם אנו צופים שיעור ההיוון
ברמה של 15-16%, אם אנו מצפים להפחית את דמי השכירות, אנחנו יכולים בבטחה
לומר כי חפצים לאבד 40-60% הרווחי שלהם שווי שוק, אשר
היה לנו לפני המשבר ", - אמר. עם זאת, המומחים מסכימים על דבר אחד:
נדל"ן תמיד הנדל"ן. בנוסף, למרות העובדה כי זו נמוכה נוזלי
הנכס, זה עשוי להיות לטווח ארוך ישועה רבים
המשקיעים.

Share This Post: