Trumpa apžvalga ataskaitos vadybininkas Olegas IRN.RU Repchenko padarė parodoje
" Nekilnojamasis turtas 2009 ".

Tai, kad nekilnojamojo turto rinkoje Maskvos ir Rusijos procedūra yra perkaitinti, analizės
centras "rodikliai būsto rinkos" pradėjo įspėti ilgą laiką. Taigi,
dar Apibendrinant nekilnojamojo turto rinkoje 2006 m., jau buvo pranešta apie netinkamas
Augimo modelis būsto kainų sukeltas dirbtinai priversti deficitas
pasiūlymus, taip pat sustiprinto hipotekos Įvadas trūksta rinkoje. Į
2008 m. pradžioje, kai pabrango dar kartą, galvos IRN.RU
Olegas Repchenko Interviu su pavadinimu, kuris kalba pats už save - "Naujos
banga augimo kainos bus apie nekilnojamojo turto rinkos krizės. " Ir 2008 m. birželio
dienraštyje Vedomosti paskelbė savo straipsnį "krizės formulė
nekilnojamojo turto rinkoje ", kuris rodo, kad, iš esmės, septynerių metų laikotarpiui,
rinkos plėtros 2001-2008 yra stebėtinai panašus į 1991-1998.
Norėdami susidaryti išsamų vaizdą trūksta tik naujos krizės 2008 m. rugpjūčio mėn, pagal analogiją
su 1998 nutylėjimą. Kaip mes dabar žinome, analogiškai buvo
stebėtinai pilnas, tai yra gera ar bloga. Netyčia, nauja krizė 2008
pasireiškia daugeliu būdų, tas pats rugpjūtį, o pernai butas
Maskvoje dolerio kainos sumažėjo vidutiniškai 1 / 3, kaip
ir po 1998 nutylėjimą. Mes matome šiame grafike žemiau
- Nuo šiek tiek daugiau nei $ 6000 už kvadratinį metrą piko vidutiniškai indeksą Pažintys
lygio būsto kainos sostinėje nukrito vasaros pabaigoje - rudens pradžioje, 2009
metais iki maždaug 4,000 $, stabilizuoti šalia ženklo. Ir pagrindinė
klausimas rūpi visiems dabar, yra tai, kaip kainos veiks
toliau. [Http: / / i.domik.net/_xmlimg/xml_ca5168def453e4dd166e0951a486af7ccaa52f0a.png
] Trys scenarijai Iš tiesų, rinkoje gali būti tik trys pagrindinės
būdais: judėti aukštyn, žemyn ar buvimo vietą. Mes suformuluoti
juos taip: 1 scenarijus. "Metimas" kainas iki paramos lygis 4000 $
ir kuo greičiau pasveikti prieš krizę buvusį lygį ($ 6,000), ty pradžioje naujo
augimo sumažėjimą ir toliau į kitais metais. 2 scenarijus.
Ilgalaikis stabilizavimas rinkos maždaug $ 4000 už kvadratinį metrą, su nedideliais
variantai ir, galbūt, per ilgą laiką su labai vangus augimas infliacijos lygį
(Apie 10% nuo ateinančių metų metus). 3 scenarijus. Daugiau aštrių
arba laipsniškai mažėja kainos, matyt, į kitą lygį paramos
vienam kvadratiniam metrui 2000 $ (antrasis "iš apačios"). Norėdami išbandyti, o ne emocijos
ir objektyviai atsakyti, kuri iš šių trijų būdų klausimas
Ar nekilnojamojo turto rinka Maskvoje, atsižvelgiant į analizės vadovas
Centras www.irn.ru Olegas Repchenko reikia suprasti, ir kad yra priežastis,
rinkos pokyčius tarp buvusių diagramoje pažymėtos "žingsniai" - kaina
lygius. Priežastys kainų judėjimą, Fall 1998-1999 (su
$ 1000 iki $ 650) priežastys klausimus nesukelia šalyje krizė, žlugimas
bankininkystės sistema, nuostolių santaupų, sumažėjęs pajamų, aštrių
Devalvacija rublis. -Augimo 2001-2002 m. (nuo $ 650 iki $ 1000)
Rezultatai laipsniškas ekonomikos kilimas Rusijoje po 1998 nutylėjimą
metų, politinio stabilumo pradžia, grįžti į prieš krizę kainos
4 lygis metų. -Augimo 2002-2004 (nuo 1000 $ iki 2000 $)
Toliau plėtojant šalies ekonomiką, teigiamą makroekonominį
fone (gana didelis, tuo metu, naftos kainos), kad "skrydžio pradžios
doleris "(iš 90 doleris buvo pagrindinė priemonė kaupti santaupas ir
Rusijoje, bet 2003 m. pradžioje pirmą kartą jis sumažėjo žinoma), išvaizdą
Balsų pirmosios investicijos į būsto rinkoje. -Prisikėlimo 2005-2006
(Nuo 2000 $ iki 4000 $), pagrindinė priežastis: žymiai sumažinti skaičių
pastatų laisvosios rinkos, iš ekonominės klasės statybos pamainą
verslo klasė, hipotekos klestėjimo (hipotekos nebėra
egzotiškas ir "nuėjo į mases") labai padidėjo investicijų pirkimo numeris.
Augimą iki 2007 m. pabaigos - 2008 m. pradžioje jo (nuo 4000 $ iki 6000 $)
Pakankamą srautą investicijų pinigus iš akcijų rinkos (kuri, po
kelerių metų spartaus augimo persikėlė svyravimo fazės), "išjungti masto"
naftos kainos, iš "Cache" (gandai apie "nominalo pinigų"), pabėgti, liberalizavimo
hipotekos (ne Pradinė įmoka paskolas išvaizda, rekordiškai žemas
Rusijos norma 7% -9% per metus), būsto kūrėjams, prilipti prie "velenas"
investicijų pirkimai. Rudenį-2008 m. pabaigoje - 2009 m. pradžioje (su
6000 $ iki 4000 $), nauja krizė, sumažėjęs investicijų ir hipotekos
parduotuvės, namų ūkių pajamos mažėja, stabilumo stokos ir supratimo perspektyvas
ekonomika ir finansai. Iš tiesų pakankamai ar ekonomiškai
pagrįstų kainų augimas vyko daugiausia iki 2005 m.,
į vienam kvadratiniam metrui 2000 $ lygio. Akivaizdu, kad šalies atstatymo po
1998 nutylėjimą nekilnojamojo turto kainos taip pat turėjo grįžti į prieš krizę
lygis - vienam kvadratiniam metrui 1000 $. Be to, kainą teko ženklas dar
1995 m. komunalinių atsiskaitymų pinigų banga "naujų rusų". Žinoma,
ir skirtingose ​​šalyse, - kad 2002-2004 ir Rusijos viduryje 90-ųjų Rusija
Taigi, kainos prie naujų sąlygų turėjo būti didesnis nei
lygis 1000 $. Tačiau, pasak www.irn.ru, kylančios nekilnojamojo turto kainos
nuo 2005 m., daugiausia nešiojo jau dabar yra neadekvatus, dėl dviejų
pagrindinių veiksnių santrauka: 1 veiksnys. Perteklių laisvųjų pinigų
šalyje. Tai gali būti priskirti ir didelę investicijų pirkimai rinkoje
nekilnojamojo turto ir būsto deshevevshuyu, aukštos premijoms ir aukščiausio lygio vadovai, ir pinigų
akcijų rinkoje, ir didelių užsienio investicijų Rusijoje, ir staigaus kainų šuolio
naftos iki krizės metų ir tt, ir tt 2 kartus. Iškrovimo atotrūkis
būstą. Tai apima ekonominės klasės naujos statybos Maskvoje išnykimo
FL 214 Įvadas į dalyvavimą kapitale statybos (lėtina plėtrą
daug svetainių, under construction), augimas socialinio būsto dalis, klijuoti
tomas pardavėjų ir kūrėjų ir tt Ką atnešė krizę?
Šie du veiksniai lėmė tai, kad 2005-2008 m. nekilnojamojo turto kainos
Maskvos pradžių šoktelėjo nuo $ 2000 iki vienam kvadratiniam metrui 4000 $, o paskui su 4,000 $
iki 6000 $. Ateinančiais finansų krizės, iš esmės, pašalinti pirmoji priežastis
nenormalus pabrangimas nekilnojamojo turto prieš - turimų lėšų perteklius.
Kaip rezultatas, būsto Maskvoje kaina greitai pritaikyti $ 6000
vienam kvadratiniam metrui 4000 $. Dabar tampa akivaizdu, atsakymas į
, ką ji mano, kad būsto kainos vėl gana greitai klausimą
žaidžiamas iki vienam kvadratiniam metrui 6000 $. Būtina atnaujinti ankstesnių investicinių
įspūdžių, naujos likvidumo perteklius, ir pasauliniu mastu: didelis
investicijas Rusijoje, labai sumažėjo kainos, hipoteka, naujosios bangos plėtra
didelių ir vidutinių įmonių, augimą atlyginimų ir premijų, naftos kainos, citatos
akcijų rinkoje, ir tt Atsižvelgiant į dabartinę makroekonominę
fone vargu ar galima tikėtis, kad per ateinančius metus ar dvejus. Naujų augimo, o
visi, anksčiau ar vėliau, bet remiantis būdinga trukmė
pasaulinės ekonomikos ciklus, galite tikėtis, kad ateityje per
5-10 metų, bet tikrai ne dabar. Ir taip, anot ekspertų www.irn.ru,
scenarijų ir greitai šoktelėjimą kainos dabar vėl svarstyti nereikia.
Ji išlieka ilgą versija rinkos stabilizavimas, bet toliau
slystelint kainą. Ir "persijungti" tarp šių dviejų scenarijų
Antrasis veiksnys - būsto stoka. Jei vienu metu du veiksniai - perteklius
turimų lėšų ir energijos trūkumo - varomas būsto kainos sostinėje
nuo $ 2000 iki $ 6000 už kvadratinį metrą, o tada vieną iš jų išnykimo ištaisyti
kainos vėl iki 4000 $, galima atmesti kainas dar mažesnis iki $ 2000, taip pat jų
stabilizacijos 4000 $, visiškai priklausys, ar tęsti
pasiūlos trūkumo Maskvos nekilnojamojo turto rinkoje, ar ne. Nors pasiūlos trūkumo
konservuoti, todėl Maskvos būsto ir pigiau tik 1 / 3 (nuo $ 6,000
iki 4000 $), o ne 3 kartus (nuo 6000 $ iki 2000 $ atgal.) Juk vienaip ar kitaip,
Visi pagrindiniai makroekonominiai rodikliai - naftos kainos, rublis į
dolerio, ir tt - Dabar įvykdyti 2003-2005 m., kai vidutinė
lygį butų kainos Maskvoje buvo apie 2000 $, o ne 2007 m., kai
kvadratinių metrų bute sostinėje kainavo $ 4000 Supratimo vidutiniškai
Ši aplinkybė leidžia mums tikėtis ateityje gana aiškiai
judėjimo kainos Maskvoje nekilnojamąjį turtą. Jei pasiūlos atotrūkis bus
išlieka, tada mažesnes kainas liks šalia ženklo $ 4,000
vienam kvadratiniam metrui. Ir jei dėl kažkokių priežasčių, viena ar kita forma, pasiūlos atotrūkis
bus panaikintos, tada Maskvos kvadratinį metrą turi visas galimybes Pristatymas
arčiau $ 2000. Tačiau bet kuriuo atveju, didelis kainų judėjimas negali prasidėti
iki kitų metų - po to, kai kaina sumažės 1 / 3 pastarųjų metų rinkos
Bet kokiu atveju, mes turime sustabdyti. Galų gale, net jei akivaizdu, investicijoms
nekilnojamojo turto bumo, padidėjo kainos "žingsnis", - po kito pašokti
rinkoje reikia iš "atokvėpis" ir skatinant stagnacijos laikotarpį.
Fenomenas Marfino paklausos ir pajėgumų pardavimo naujuose pastatuose gali Marfino
įsivaizduoti šiuos procesus grafiškai. Yra pardavimo butų naujuose pastatuose
prasidėjo nuo 70.000 rublių vienam kvadratiniam metrui kainą, kai doleris buvo
apie 35 rublių (žiemos pabaigoje - pavasario pradžioje 2009), ty nuo $ 2,000 už
metrą. Dabar, kai susilpnėjo dolerio ir šiek tiek išaugo išlaidos (kaip pastato
ir plėtrą kaimynystėje) jau apie vienam kvadratiniam metrui 2500 $, su vidutine kaina
butų Maskvoje apie 4000 $. Reikia pažymėti, kad šios kainos
į Marfino buvo masiškai paklausa - pardavimo kelių šimtų butai
per mėnesį, kaip ir senais laikais, net neseniai sakė Maskvoje vadovas
pastatų komplekso Vladimiras derva. Tuo pačiu metu antrinėje rinkoje vidutiniškai
kainą, kad parametras vienam kvadratiniam metrui 4000 $, taip pat brangesnis naujų pastatų
verslo klasės (kainos nuo $ 5000 ir daugiau) Butai yra vieno simbolio
ir kliento veikla yra minimalus. Tai reiškia, kad per šias kainas
paklausa yra minimalus, tuo $ 2,000 -2,500 $ už kvadratinį metrą yra didžiulis poreikis
ir netgi spekuliatyvaus pobūdžio. Kitaip tariant, jei rinkos kaina siūlome
dabar smeared nuo $ 2000 iki $ 10.000 už kvadratinį metrą ar daugiau (prabangos būstą
atskira istorija), tada pardavimo masinę rinką tik kainomis
$ 2,000 -2,500 4,000 $ $ už aukščiau ir nėra daug rinkos, kiek
atskirų pirkimo ir pardavimo būstą. Todėl, jei skaičius
naujos kaimynystės La Marfino didės ir tiekimo apimtis
būsto rinkoje tokiomis kainomis - augti, jis bus automatiškai sumažėti pagrindinis
rinkos dalis yra arčiau $ 2000 už kvadratinį metrą. Patikrinkite, maždaug 2000 $ bus
negali būti vidutinė kaina metrą, o jo žemutinę ribą, tačiau tokiomis aplinkybėmis
, o vidutinė namo kaina mieste ir brangesnis naujų pastatų Maskvos
turės būti pakoreguota toliau žemyn. Pigių pasiūlymų buvimas
Ekonominė klasė gali būti nugriauta ir pasiūlymu poilsio -
Tai dar labiau nukrypimų kainų scenarijumi. Bet jei Marfino
ir liks vienas pavyzdys, tada jos pardavimo rinkoje išliks
tik brangesnis pasiūlymas, ir dabartinis kainų struktūra yra automatiškai išsaugomas.
Tai yra rinkos stabilizavimo scenarijų šiuo metu būsto kainos.
Stabilizavimasis arba mažėjimas - nesvarbu pasirinkimas nekilnojamojo turto rinkoje
vienas iš dviejų scenarijų, yra ne tiek ekonominis, kaip
politinėje arenoje, todėl sunku prognozuoti. Viena vertus,
būsto trūkumas ir didelės butų kainos yra naudingi pardavėjų ir investuotojų
kai kurios vietos savivaldos institucijų, kurie gali daugiau
parduoti kūrėjai svetainę namų statyba. Kita vertus,
federaliniu lygmeniu, valdžios institucijos aiškiai apibrėžti vektoriaus sprendimo butas kryptimi
problemų šalyje (projekto "Prieinamas ir patogus būstas") ir pajėgumų
statybos. Atminkite, kad Vladimiro Putino pareiškimą, ne mažiau kaip 2
, kad Rusija turėtų remtis kvadratinių metrų vienam asmeniui per metus (ty
beveik tris kartus daugiau nei dabar), ir kad metro kaina ekonominės klasės būsto šalyje
turėtų būti 30.000 rublių. Tačiau, nesikreipiant į politiką
analitinis centras "rodikliai būsto rinkos" mano, kad būtina atkreipti dėmesį
kad rinkos dalyvių dauguma neturi daug skirtumu, kuris scenarijus
Kainų dinamika realizuoti pabaigos. Taigi, 1999-2004, kūrėjai uždirbo,
daugiausia ant nugaros, statybos ir pardavimo šimtai tūkstančių kvadratinių metrų.
Tuo pačiu metu pajamos iš 1 metro buvo minimalus - nuo $ 20 iki $ 50. 2005-2008 m.
metų pastatytas ir parduodami mažais kiekiais, tačiau staigaus kainos leido gauti
pelnas - nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių dolerių per metrą.
Suprantama, kad kiekvienas norėtų užsidirbti viršija pelną dėl didelių apimčių
bet taip neatsitinka ..., jei rinkos išliks pasiūlos deficitas
ir riboto dydžio ir statybos butų kainos Maskvoje yra stabilizavosi
aplink 4,000 $, tai reikš darbo dėl schemą 2005-2008 m. -
uždirbti daugiau pinigų su metro, tačiau sukurti mažai. Jei pasiūlos atotrūkis
bus įveikti ir statybos apimtys augs, tai reikš perėjimą
darbo dėl 1999-2004 schema - parduoti mažiau ir uždirba mažiau
su kiekvienam skaitikliui, bet platesniu mastu. Atsižvelgiant į tai, kad dauguma
kūrėjai turėjo patirties ir tą patį modelį, ir, kita vertus, jie pasirenka
rinka arba kad scenarijus reikštų, ne krizė ir žlugimas
ir daugeliu būdų, pakeisti darbo formatas, pakeisti strategiją. Ji turėtų būti
dėmesį, kad daugelyje Rusijos regionų, įskaitant Maskvą ir išlaidos
statybos darbai (SMR) daugiausia tilptų į Putinas išreiškė
30.000 rublių už kvadratinį metrą. Kitas dalykas yra tai, kad bendros išlaidos kūrėjai buvęs
metų pasirodė esąs gerokai didesnis dėl didelio žemės (į pirmąją vietą
Maskvoje) ir daug mokesčių, kurie buvo apaugusi statybos projektus.
Nors šalies investicijų bumas, ir visi išaugo kainos, rinkos leidžiama eskaluoti
statybos išlaidas. Dabar savivaldybių institucijos bus priverstos
žymiai sumažinti Developers našta, nes, atsižvelgiant į bendrąsias politikos
Federacinės vektorius, kuria siekiama padidinti statybos darbų apimties, mažai tikėtina,
regione nori išvengti žymiai sumažinti jų efektyvumą
įskaitant ir Maskvą. Pažymėtina, kad pastaruoju metu kapitalo galvos
statybos sektoriuje jau paskelbė praėjusių apimties statybos mainais
Maskvoje 2011 metais. Kaip ne kartą pažymėjo, Think Tank www.irn.ru klausos
įšaldymas daug statybvietėse ir sustabdyti statybos pramonei
daug proto. Plačiau ši tema buvo skirta "Ar
pasiūlos trūkumo būsto rinkoje. " Taip pat reikėtų pažymėti, kad net prieš
krizės, tuo kainų piko nekilnojamojo turto vystytojai parduoti naujos statybos į priemiesčius
kaina $ 2,000 už metrą -2,500 $, o ne grupės, o dauguma-plytų.
Konkretūs pavyzdžiai apima daugybę rinkos tyrimų
pastatų Maskvoje ir Maskvos regione IRN.RU. Ir šis kainų lygio rinkoje
netrukdanti nuosavybės kūrėjams padaryti gerus pinigus dėl to, kad priemiesčiuose žemės
buvo žymiai pigiau nei Maskvoje. Taigi, žymiai cheapened
krizė žemės, statybinių medžiagų ir darbo, siekiant sukurti ir parduoti
būsto Maskvos regione, net $ 2000 vienam metrui dar bus pelninga,
jau nekalbant apie kitus regionus. Tiesą sakant, su krizės atėjimas pagal
streiko nukentėjo tik toms bendrovėms, kurios pakeitė savo prieš krizę metų
vektoriaus vystymosi kūrėjai, spekuliacinių žaidimas žemės rinkos ir
investicinius projektus pagal skolos finansavimo. Taigi daugelis "didžiojo
kūrėjai "praeityje yra ne tiek pastatyti ir įvaldę tai jų
srityje, kaip bando įsigyti daugiau naujų, o ne savo,
ir skolintų pinigų, po to perparduodamos svetainėje nuolat branginti draugui
kitų, užsiima aktyvią plėtrą savo geografinės buvimo, važinėti
darbuotojų ir šiek tiek skiriasi nuo spekuliacinių akcijų įmonės
rinkoje. Vienintelis skirtumas yra tai, kad spekuliantai biržoje gerai žino galimybę
avarijos (kuri vyksta nuolat ten ...) ir daug dėmesio rizikos valdymui,
ir "didžiųjų kūrėjų tikėjimą amžina didelę paklausą nekilnojamojo turto,
taip pat tai, kad kvadratinių metrų, kaip pasaulio entropija gali tik didėti.
Nenuostabu, kad ateinančiais krizė ir mažėjanti nekilnojamojo turto kainos
tapo jiems apreiškimą. Tuo pačiu metu daugelis vidutinių kūrėjams, kurie
ne mėgsta pernelyg gigantomania, o ne padidinti sverto daugiau
priemonės vis dar aktyviai kurti ir parduoti savo projektus, gauti
galimybę išplėsti savo rinkos dalį buvusios sąskaita "lyderių." Pažymėtina, kad
kad pirmiau plotas Marfino kūrėjas, iš tiesų, įgyvendinama pirmą kartą
rekomendacijas analizės centras IRN.RU dirbti mažėjančių rinkos, kaip nurodyta
Straipsnio Olegas Repchenko "Ar nekilnojamojo turto rinkos korekcija kainas."
Šis straipsnis buvo paskelbtas ankstyvą rudenį 2008 m., kai daugelis
net nebuvo informuoti apie ekonominės realybės pokyčių.
Taip pat reikėtų pažymėti, kad Realtors, kurie yra kitų pirmaujančių
Kategorija nekilnojamojo turto rinkos dalyvių, kartu su kūrėjų, dirbančių
Taip













2.







Share This Post: