Krīzes un politiskās nestabilitātes sadalīts investori divās nometnēs :
tiem, kas meklēdepresijas objektu, un stratēģisko, kas paredzēja
krīzi.

Un viņi abi gaida zemākas zemes cenas un iekārtām kopumā,
kas var rasties pavasarī nākamajā gadā. Vislielākā interese
rada projekti, kas atrodas noslēguma stadijā būvniecība. Tomēr,
Pēc ekspertu domām, tas tagad ir iespējams lēti un ātri ", lai ieietu tirgū,"
jo pircējs bija win-win situācija: ir izvēle, un tas var
diktēt noteikumus. Tirgus mainījies prioritātes no pārdevēja pircējam
Pēc ekspertu domām, maksimālais ieguldījumu apjoms ir Ukrainas nekustamo īpašumu
tika reģistrēta 2007, ar kapitalizācijas likmi projektu
veidoja aptuveni 10%. Šogad situācija ir dramatiski mainījusies. "Šodien
Daudzi pārdevēji ir spiesti pārdot, un pircēji ir ne steigā, lai nopirktu,
pagaidiet, līdz pārdevēji būs shed vairāk asiņu. Lielākā daļa sagaida burvju
Marts ... Šodien situācija ir skaidri atbalsta pircēja, ieguldītājs:
ir izvēle, pircējam nav spiests ņemt pirmo partnerim, ka viņš ir kaut
ierosina, mēs nonākam pie normāla situācija ", - sacīja vadošais partneris
CB Richard Ellis Sergejs Sergienko. Likviditātes trūkums no izstrādātājiem
liekot viņiem pārdot visu, ko viņi var pārdot, lai turpinātu
tuvu projektu pabeigšanu nepieciešams finansējums. "Daudzi no projektiem
sāk pārtraukt, jo nav iespējams turpināt būvniecību,
kas noved pie situācijas nenovērtēts aktīvi, kas
karstākie ieguldījumu iespējas starptautiskiem uzņēmumiem, "
- Saka eksperts. Tajā pašā laikā, partneris Dragon Asset Management
Vladimirs Timochko uzskata, ka celtniecības projekti šodien ir zaudējuši savus
apelācijas sūdzību, jo krīze ietekmē ne tikai samazināt nomas
likmes, bet arī lai samazinātu ražu. "Tas vienmēr ir saukts par tirgus
pārdevēja tirgus ir kļuvis īrnieks, "- teica partneris. Lai gan starptautiskā
investoriem, nevis vietējo reti sasniegt panākumus, pēc viņa domām,
Šodien labs laiks starptautiskos projektos: būvniecības izmaksas
samazinās, var sagaidīt, lai iegūtu aptuveni 20%. Bet prioritātes
investīcijas ir mainījušies. Ja agrākā tautas greenfield projekti
(Modeļi no nulles), bet tagad ir labāk ieguldīt ražošanas iekārtām
uzņēmums. Daži tirgus dalībnieki ir krīze un pozitīvās puses.
Piemēram, galvenā uzņēmuma ESTA Holding analītiskā nodaļa
Maksima Gromadtsov uzskata, ka krīze ir aizgājuši no tirgus neprofesionāla
spēlētāji un projektu kvalitāte būs labāka. Krīze ir stimuls daudziem
padarīt savus uzņēmumus pārredzamāku: izstrādātāji ir pārstrukturēšanas
uzņēmumiem, lai piesaistītu finansējumu, attīstības projektiem un to turpmāko
tirdzniecība. Finansējums: impossible is ir iespējams, neskatoties uz to, ka pašreizējā
nosacījumus, lai piesaistītu finansējumu grūti, iespējas vēl ir
pastāv. Vecākais jurists no kompānijas "DLA Piper Ukraina LLC» Anastasia Bolkhovitinov
iesaka sadalīšanas projektu, savukārt: pirmkārt, lai pabeigtu vienu pagriezienu
un pārdot to peļņu izlietot būvēt otro
rindā. Tas ir viens veids, kā piesaistīt finansējumu, jo
bankas nav gatavas sniegt aizdevumus projektiem sākotnējā būves posmiem. In
Bankas var izmēģināt savu veiksmi iegūt īstermiņa aizdevumu
1-5 gadu laikā (vidēji 3 gadi) valsts valūta (ASV bankas ir
nav norādīti). Nepieciešamo parāda attiecība pret objekta vērtība ir
25-30%. Tādējādi objektu izmaksas ir ievērojami samazināta: novērtējums, kas
veica divus mēnešus atpakaļ, tagad bankas nav izpildīti tā tilpums
finansējums ir salīdzinoši neliels. Turklāt Ukrainas bankās
tagad prasa pēc iespējas lielāku drošību kredīts - ir, pirmkārt,
konstruētai un novietotai tā pakalpojumu, vai gandrīz pabeigti
celtniecība, zemes un sabiedrību tiesību
un ieņēmumu kontos. Tajā pašā laikā Ukrainas bankām negribu redzēt, kā
hipotēku nomas tiesības uz zemi un ēkām, kas atrodas
sākotnējais būvniecības stadijā. Piemēram, advokāts nesen
Noformējot kredītu ASV dolāros uz būvniecības dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu
uz 3 gadiem par 14% gadā no parāda attiecība vērtības
Objekts - 25%. Kas iegulda? Visbiežāk interesants investoriem, kas
joprojām vēlas ieguldīt līdzekļus nekustamā īpašuma projektos, kas atrodas Kijevā
un reģionālajiem centriem (Doņeckā, Dņepropetrovskā, Lviv), kuras vēlas
ir 80-100%, ar zemu riska pakāpei nodrošina, efektivitātes rādītājs nav
mazāks par 15% (kā likums, ir līgums, nomas un labi piepildīta.)
Investori ir gatavi izskatīt daudzfunkcionālu kompleksu, mazumtirdzniecība, viesnīcas,
mājokļa piemaksu. Tajā pašā laikā, eksperti saka, ja tas ir mazumtirdzniecības
attīstās galvenokārt lielajās pilsētās un rajonu centros, pēc tam
2011 mazumtirgotāji varēs izvērsties mazpilsētās. M. Gromadtsov
uzskata, ka pieprasījums būs lielākais biznesa centru klases
"A" centrā lielajās pilsētās, liela mēroga iepirkšanās centri (kopējā platība
100.000 kvadrātmetru. m) ar labu transporta struktūru, kluba māja klases
deluxe, pieczvaigžņu viesnīca, brīvdienu māja ciemati prestižās jomās.
Tajā pašā laikā, direktora vietnieks DTX Ukrainā Natalia Stelmach
uzskata, ka tuvākajā nākotnē mēs sagaidām, pieprasījuma straujā pazemināšanās par dārgu
biroji klases "A", jo īpaši pilsētas centrā, un par labu lētākiem maiņu
biroja klase "B", jo uzņēmums mēģinās samazināt atkritumu
telpās. Saskaņā ar S. Sergienko, kas īstermiņā
vislielāko ieguvumu būs tie attīstītāji, kuri īsteno projektus,
lēti biroju centros, un ilgtermiņā - augstākas klases.
Tagad viņš iesaka uzsākt būvniecību biroju centru, ja projekta
atmaksāsies nomas maksas uz 3 gadiem. Namīpašnieki ir jaunu konkurentu
Nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki raksturo viņa gandrīz pilnībā trūkst
ierašanās jaunā īrniekiem. Namīpašnieki šobrīd piedzīvo kritumu ieņēmumi
noma un nenoteiktība, ko rada nemitīgas pārmaiņas valūtas
likmi (kas noteikta līgumos saistošas ​​protams). Pastāv arī risks, nezapolnyaemosti
nomas jomā. Saskaņā ar ekspertu, lielākā daļa sākotnējo līgumu
Rent tiek slēgts. Īrnieki ir gatavi maksāt soda naudu no līgumiem,
bet nelietojiet jaunas telpas un paplašināt esošās ēkas. Tajā pašā laikā
daudzi īrnieki sāka pieprasīt jaunas sarunas par nomas līgumiem
kas ir izgatavotas līdz trim gadiem. Ņemot vērā krīzes tirgū parādījās
jauna tendence - par pirmo vietu apakšnomas. Uzņēmumi, kas tiek iznomāti
lielām telpām pašlaik pielāgo savu stratēģiju un ir gatavi uzņemties
apakšnomā telpas aprīkotas, lai samazinātu izmaksas. Tādējādi,
viņi kļuva konkurentiem zemes īpašniekiem, kuru nomas maksa pamatdarbības
tirgū. Pēc ekspertu domām, zemes īpašniekiem, kuri nevēlas samazināt likmes,
riska samazināšanās noslogojums biznesa centriem. Tie, kuri
gatavs to darīt, varēs uzturēt esošo, vai tuvu esošo
noslogojums. Pēc M. Stelmach, ja jums ir 2-3 mēnešus pirms Biroja
telpu īre rādītāji bija augsti (Kijevā īre 1 kvadrātmetru. m birojs tika
vidēji 80 $), bet tagad trūkuma dēļ pieprasījums pēc zemes īpašniekiem, kas vēlas
panākt būtisku koncesijas, un, "ja nav sabrukumu" kapitāla piedāvājumu
samazinās līdz vienam "Kvadrāts" 60 $. Saskaņā ar kopīgo direktors
"Capital Markets", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, neskatoties uz
palēnināšanās, un jo īres cenas samazināsies par biroja nekustamā īpašuma
kapitāla vidējā termiņā ir paredzams pieaugums atjaunosies. In
Tomēr viņš uzskata, ka ilgtermiņā palielinās kvalitātes prasības
atrašanās vietu un biznesa centriem. G. Panikar uzskata, ka, pirmkārt,
piesātinājuma noliktavu nekustamā īpašuma tirgū. Tajā pašā laikā lielākā daļa
komerciālo nekustamo īpašumu projektiem tiks uzdots pie 1-2, 5
gadus vēlāk nekā plānots, tādējādi samazinot ieguldījumu šo objektu
vidējā termiņā. Ja agrāk piesātinājuma biroju tirgū
kapitāla prognoze 2012-2013, tagad šādu perspektīvu
atliek uz vienu gadu. "Portrets" tirgus ir mainījies investors, ņemiet vērā,
ka pēdējos gados Ukrainā ir mainījusi veidu, investori, kas ieguldītu naudu
komerciālo nekustamo īpašumu. Jo īpaši, investori, kuri meklē depresijas
objekti ar lētu cenu (kapitalizācijas likme - 15-16%), kā arī izstrādātājiem
un investoriem, kuri cerēja, ka krīzes un zemes cenu samazināšanos.
Saskaņā ar Mr Panikar, investori ir atstājuši tirgu ar augsti parādi,
bet arī sāka parādīties privāto investīciju fondi, kuri ir gatavi
Kā partneris slēdz kopuzņēmumus ar faktu, ka, ja situācija
uzlabot, aizstājot pašu kapitāla parādu. Pēc ekspertu domām,
tuvākajā nākotnē komerciālā nekustamā īpašuma Ukrainā ir sagaidāmās vācu
pensiju un investīciju fondiem. Bez tam, tirgus tagad ir komerciāli
Ukrainas nekustamā īpašuma attīstības uzņēmumi lielu pētījumu, no Amerikas Savienotajām Valstīm, Kanādu,
Lielbritānija, Polija, Ungārija, Bulgārija, Beļģija, Holande, Portugāle,
Austrija. "Kas uz galda priekšā potenciālo investoru? Mēs
redzēt, ka ilgtermiņā, tirgus joprojām ir būtiski nedozapolnennym
un pašreizējā krīze piedāvā unikālu iespēju ienākt tirgū
ļoti ātri un ļoti diskontētās cenas ", - saka Sergejs Sergienko.
Un tas ir īpaši svarīgi, ņemot vērā negatīvu perspektīvu nākamajam
gadā par makroekonomikas rezultātiem, kas nav bode arī
uzņēmumu pārstāvji. Eksperti prognozē, ka 2009.gadā daudzi ziņojumi
projekti netiks veidota, jo finansējuma trūkums. In
2010 kritīsies kapitalizācijas likmes komerciāliem projektiem
nekustamo īpašumu. Tirgus dalībniekiem sagaida "gaismu tuneļa galā" šķiet
tikai 2011, kad kļūst iespējams atjaunot ekonomiku, un ar
tas, un nekustamā īpašuma būvniecību. Pārstāvji konsultāciju
uzņēmumi vienā balsī saka, ka tieši tagad investoriem ir
laiku, lai ievadītu Ukrainas tirgū, jo to var izdarīt diezgan
lēti. Pēc A. Bolkhovitinov, šodien vēl joprojām ir investori
kuri ir gatavi ienākt tirgū, jo tagad, kad cenas ir kritušās
Jūs varat saņemt labāko projektu par mazāku naudu, atrast labi cilvēki,
palielinoties konkurencei starp konsultantiem. Tajā pašā laikā konsultanti sagaidīt
darījumi pēc brīvdienām un tuvāk pavasarim, jo
ieguldītāju daļa saprot, ka šajā laikā būs pīķa piegādi
un uz zemes cenas. Tie liecina, ka sodu
darījumu samazināšanās, lēmums ir jāpieņem ļoti ātri, bet
kā pirms darījumu noslēgšanas bija 3-6 mēnešiem. Vadošais partneris
Deol Partneri Company Oleksenko uzskata, ka pēc krīzes
augstvērtīgu nekustamais īpašums var samazināties par 40-60%.
"Tirgus izsviest vilnis diskontētās objektu, pat ienesīgs nekustamo īpašumu,
, kas rada ienākumus. Pēc krīzes, ja mēs sagaidām kapitalizācijas likmi
līmenī 15-16%, ja mēs sagaidām, lai samazinātu īres maksu, mēs varam droši
saka, ka objekti zaudē ienesīgu 40-60% no tirgus vērtības, kas
mums bija pirms krīzes, "- viņš teica. Tomēr, eksperti vienojas par vienu lietu:
Nekustamais īpašums vienmēr ir nekustamais īpašums. Un, neskatoties uz to, ka šī nelielā šķidruma
aktīvu, tā var būt ilgtermiņa pestīšanu daudzu
ieguldītājiem.

Share This Post: