Криза и политичка нестабилност поделени инвеститори во два табора:
оние кои бараат депресивно објект, и стратешки, кој го предвиде
криза.

И двајцата чекаат пониски цени за земјиште и објекти во целина,
дека може да се случи во пролет следната година. Најголем интерес
производство на проекти кои се во завршна фаза на изградба. Сепак,
Според експертите, тоа е сега возможно да се поевтино и брзо "да влезат на пазарот",
бидејќи купувачот е win-win ситуација: постои избор и може да
да ги диктираат условите. На пазарот се промени приоритети од продавачот на купувачот
Според експертите, максималниот износ на инвестиции во Украина недвижности
беше снимен во 2007 година, со стапка на капитализација на проектот
изнесува околу 10%. Оваа година ситуацијата е драматично променета. "Денес
Многу продавачи се принудени да го продаде, и купувачите не брзаат да ги купат,
почекајте додека продавачите ќе фрли повеќе крв. Повеќето очекуваат магија
Март ... Денес ситуацијата е јасно во корист на купувачот, инвеститор:
постои избор, купувачот не е принуден да го направи првиот партнер дека е нешто
сугерира, доаѓаме до една нормална ситуација ", - изјави Управниот партнер
на благајнички Ричард Елис Сергеј Sergienko. Недостаток на ликвидност од програмерите
принудувајќи ги да го продаде сето она што тие можат да ги продадат со цел да се продолжи
блиску до реализација на проектите се бара финансирање. "Многу од проектите
започне да се запре поради неможноста за продолжување на изградбата,
што доведува до состојба на потценета средства, кои се
најжешките инвестициските можности за меѓународни компании, "
- Вели експерт. Во исто време, партнер на змеј Асет Менаџмент
Владимир Timochko верува дека градежни проекти денес ги загубија своите
жалба, бидејќи кризата влијае не само на намалување на киријата
стапки, но, исто така, за да се намали родот. "Тоа секогаш се нарекува од страна на пазарот
пазарот на продавачот стана кираџија, "- рече партнер. Иако меѓународната
инвеститори, како што се противат на локалните ретко се постигне успех во своето мислење,
денес е добро време за меѓународни проекти: изградба на трошоците
намалува може да се очекува да даде околу 20%. Но приоритети
инвестиции се промени. Ако порано популарна гринфилд проекти
(Дизајни од нула), но сега е подобро да се инвестира во производни капацитети
компанија. Некои играчи на пазарот се во криза и позитивни страни.
На пример, главата на аналитички оддел на компанијата ESTA холдинг
Максим Gromadtsov верува дека кризата нема од пазарот непрофесионално
играчи и на квалитетот на проектите ќе биде подобро. Кризата беше поттик за многу
да ги направат своите компании потранспарентни: програмерите се реструктуирање
бизниси да привлечат финансиски средства, развој на проекти и нивните идни
продажба. Финансирање: невозможното е возможно и покрај фактот што во моментов
услови за привлекување на финансирање тешко, можности се уште
постои. Виш соработник на компанијата «DLA Пајпер Украина ДОО» Анастасија Bolkhovitinov
препорачува разделување на проектот за возврат: прво да се заврши една возврат
и го продаде на средствата да бидат потрошени за изградба на втората
задача. Ова е еден начин на зголемување на финансиите, бидејќи
Банките не се подготвени да ја дадат на проекти во почетните фази на изградба. Во
Банките можат да ја испробаат среќата во добивање на краткорочни кредити
1-5 години (во просек 3 години) во националната валута (во американски банки
не е дадена). Потребните односот на долг со вредноста на објектот е
25-30%. Така цената на објекти е значително намалена: проценка, која
врши пред два месеца, сега банките не се задоволни, така што обемот на
финансирање е релативно мал. Покрај тоа, банките во Украина
сега бараат најголема можна сигурност за кредит - е, пред сè,
изградени и ставени во употреба, или блиску до завршување
изградба, сопственост на земјиштето и корпоративното право
и приходи сметки. Во исто време, украински банки не сакаат да видат како
хипотека закуп права на земјиштето и зградите, кои се на
почетна изградба фаза. Како пример, адвокат неодамна
добиено заем во американски долари за изградба на станбени и комерцијални недвижности
за период од 3 години 14% на годишно ниво од односот на долг да вредност
Објект - 25%. Што се инвестира? Најинтересен за инвеститори кои
се уште се подготвени да инвестираат во проекти за недвижнини кои се наоѓаат во Киев
и регионални центри (Донецк, Dnipropetrovsk, Лавов), чија волја
е 80-100%, со низок ризик, да се обезбеди извршување не
помалку од 15% (како по правило, имаат договор за закуп и добро пополнети.)
Инвеститори се подготвени да се разгледа мулти-функционални комплекси, продавници, хотели,
домување премија. Во исто време, велат експертите, ако е мало
развива главно во големите градови, а регионални центри, по
2011 трговците на мало ќе биде во можност да се прошири во мали градови. М. Gromadtsov
верува дека побарувачката ќе биде најголемата бизнис центри класа
"А" во центарот на големите градови, големи трговски центри (вкупна површина
100 илјади квадратни метри. м) со добри транспортни структура, клуб куќа на класа
Делукс, хотел со пет ѕвездички, Колибата на села во престижниот области.
Во исто време, заменик-директор на DTX во Украина Наталија Stelmach
верува дека во блиска иднина се очекува остар пад на побарувачката за скапи
канцеларии на класата "А", особено во центарот на градот, и промена кон поевтини
канцеларија класа "Б", бидејќи компанијата ќе се обиде да се минимизира отпадот
во просториите. Според С. Sergienko, на краток рок
во најголема корист ќе бидат оние програмери кои имплементираат проекти повеќе
евтини канцеларија центри, и долгорочни - повисока класа.
Сега тој препорачува да се изградбата на канцеларија центар, ако проектот
ќе се исплати во изнајмување стапки за 3 години. Земјопоседници има нови конкуренти
Недвижности на учесниците на пазарот го карактеризира неговиот речиси комплетен недостиг на
доаѓањето на нови станари. Земјопоседници сега се соочуваат со пад на приходите
изнајмување и несигурност се должи на постојани промени во валута
стапка (фиксна во договорите обврзувачки за се разбира). Исто така постои и ризик nezapolnyaemosti
закуп област. Според експертите, повеќето од прелиминарни договори
Изнајмување е затворање. Станари се подготвени да платат казна од договорите,
Но, не земам на новите простории и да ги прошират постоечките објекти. Во исто време
многу станарите почнале да бараат renegotiation на лизинг договори
кои се направени до три години. Наспроти позадината од кризата на пазарот се појави
нов тренд - на прво место договор на пренаемане. Компаниите кои се издаваат
големи површини се сега прилагоди својата стратегија и се подготвени да ги преземат
договор на пренаемане просториите опремени да се намалат трошоците. Така,
тие станаа конкуренти да земјопоседници, за кои киријата беше главна активност или дејност
на пазарот. Според експертите, сопственици кои не се подготвени да ги намалат стапките,
изложени на ризик од опаѓање на искористеност во бизнис центри. Оние кои
подготвена да го стори тоа ќе бидат во можност да го задржат постојниот, или блиску до постојните
човек. Според М. Stelmach, ако имате 2-3 месеци за канцелариски
соба за изнајмување стапки се високи (во Киев изнајмување 1 квадратен. m канцеларија беше
просек од 80 $), но сега поради недостаток на побарувачката за сопственици се подготвени да
да се направи значителни отстапки и "ако не постои колапс" во главниот град понуда
падне на 60 $ "плоштад". Според заедничкиот директор на
"Пазари на капитал", Џонс Ланг LASALLE Херман Panikar, и покрај
на застој и пад на изнајмување стапки за канцелариски недвижности
во главниот град на среден рок се очекува да продолжи растот. Во
Сепак, тој верува дека на долг рок ќе се зголеми барањата за квалитет
Локација и деловни центри. Г. Panikar верува дека, на прво место,
на заситеноста на магацин сопственост на пазарот. Во исто време, повеќето
комерцијални недвижности проекти ќе биде овластена на 1-2, 5
години подоцна од планираното, со што се намалува на внесување на овие објекти
на среден рок. Ако порано сатурација на пазарот на работните простории
во главниот град прогноза за 2012-2013, сега една таква замисла
одложено за уште една година. "Портрет" На пазарот има промени инвеститор белешка
дека во последниве години во Украина го смени видот на инвеститори кои инвестираат пари
комерцијални недвижности. Особено, инвеститори кои се во потрага по депресивни
објекти со евтина цена (стапка на капитализација - 15-16%), како и програмери
и инвеститори кои се очекува кризата и падот во цените на земјиштето.
Според г-дин Panikar, инвеститорите го напушти пазарот со високо балон,
но, исто така, почнаа да се појавуваат приватни инвестициски фондови кои се подготвени да
Како партнер влегува во заеднички вложувања со фактот дека кога ситуацијата
подобрена со замена на капитал поради долг. Според експертите,
во блиска иднина во комерцијални недвижности во Украина се очекува доаѓањето на германски
пензиски и инвестициските фондови. Покрај тоа, на пазарот сега е комерцијално
Украина развој на недвижен имот компании голема студија од САД, Канада,
Велика Британија, Полска, Унгарија, Бугарија, Белгија, Холандија, Португалија,
Австрија. "Она што е на маса пред потенцијалните инвеститори? Ние
види, на долг рок, на пазарот останува значително nedozapolnennym
и сегашната криза нуди единствена можност да влезат на пазарот
многу брзо и многу намалена цена ", - вели Сергеј Sergienko.
И ова е особено важно, со оглед на негативен изглед за следната
година на макроекономските перформанси, кој не на добро,
претставниците на бизнисот. Експертите предвидуваат дека во 2009 многу од пријавените
проекти нема да се гради поради недостаток на средства. Во
2010 година се очекува да се намали на капитализација стапки за комерцијални проекти
недвижен имот. Играчите на пазарот се очекува на "светлина на крајот од тунелот" се појавува
само во 2011 година, кога станува можно да се реконструира економија, и со
тоа, и недвижниот имот конструкција. Претставниците на консултации
компании во еден глас велат дека во моментов за инвеститорите е
време за да влезат на украинскиот пазар, како што може да се направи сосема
евтини. Според А. Bolkhovitinov, денес се уште има инвеститори
кои се подготвени да влезат на пазарот, бидејќи сега цената на влез опадна
Можете да го добиете најдоброто проекти за помалку пари, најдете добри луѓе,
зголемена конкуренција меѓу советници. Во исто време на консултантите се очекува
трансакции по празниците и поблиску до пролет, како
поголемиот дел од инвеститорите се разбере дека во ова време ќе треба да снабдување врв
и паѓање на цените за земјиштето. Тие укажуваат на тоа дека казните
трансакции се намалува, одлуката мора да се преземат многу брзо, додека
како и пред склучување на трансакции се 3-6 месеци. Управување со партнер во
DEOL Партнери компанијата Oleksenko верува дека по кризата
висока вредност на недвижен имот може да се намали од 40-60%.
"На пазарот ќе исфрли бранот на намалена објекти, па дури и профитабилен недвижен имот,
која генерира приход. По кризата, ако очекуваме стапка на капитализација
на ниво од 15-16%, ако ние очекуваме да се намали изнајмува, можеме да безбедно
велат дека објектите ги загубат своите профитабилен 40-60% од пазарната вредност, што
имавме пред криза ", - рече тој. Сепак, експертите се согласуваат за едно нешто:
Агенција за недвижности е секогаш недвижен имот. И покрај фактот дека ова ниско-течна
средства, тоа може да биде долгорочен спас за многу
инвеститори.

Share This Post: