Krisis ketidakstabilan politik dan pelabur dibahagikan kepada dua kem :
mereka yang mencari objek kemurungan , dan strategik , yang meramalkan
krisis.

Dan mereka berdua sedang menunggu harga yang lebih rendah bagi tanah dan kemudahan secara umum,
yang mungkin berlaku pada musim bunga tahun depan. Faedah terbesar
menghasilkan projek yang dalam peringkat akhir pembinaan. Walau bagaimanapun,
Menurut pakar, ia kini mungkin untuk murah dan cepat "untuk memasuki pasaran,"
kerana pembeli adalah situasi menang-menang: ada pilihan dan ia boleh
untuk menentukan terma. Pasaran berubah keutamaan daripada penjual kepada pembeli
Menurut pakar, jumlah maksimum pelaburan dalam harta Ukraine
dicatatkan pada 2007, dengan kadar modal pelaburan projek
kira-kira 10%. Tahun ini keadaan telah berubah secara dramatik. "Hari ini
Ramai penjual telah dipaksa untuk menjual, dan pembeli tidak terburu-buru untuk membeli,
menunggu sehingga penjual akan menumpahkan darah lebih. Yang mengharapkan keajaiban
Mac ... Hari ini situasi jelas memihak kepada pembeli, pelabur:
ada pilihan, pembeli tidak dipaksa untuk mengambil rakan kongsi pertama yang beliau adalah sesuatu yang
mencadangkan, kita sampai kepada keadaan normal, "- kata Rakan Pengurusan
dari CB Richard Ellis Sergey Sergienko. Kekurangan kecairan daripada pemaju
memaksa mereka untuk menjual apa yang mereka boleh menjual untuk terus
hampir selesai projek-projek yang memerlukan pembiayaan. "Banyak projek-projek
mula berhenti kerana mustahil bagi meneruskan pembinaan,
yang membawa kepada keadaan aset di bawah nilai, yang
peluang pelaburan terhangat untuk syarikat-syarikat antarabangsa, "
- Kata pakar. Pada masa yang sama, rakan kongsi Dragon Asset Management
Vladimir Timochko percaya bahawa projek pembinaan hari ini telah kehilangan mereka
rayuan, kerana krisis menjejaskan bukan sahaja pengurangan sewa
kadar, tetapi juga untuk mengurangkan hasil. "Itu sentiasa dipanggil oleh pasaran
pasaran penjual telah menjadi penyewa, "- kata rakan. Walaupun antarabangsa
pelabur, berbanding dengan kejayaan tempatan jarang mencapai pada pendapatnya,
hari ini masa yang baik bagi projek-projek antarabangsa: kos pembinaan
berkurangan boleh dijangka hasil sekitar 20%. Tetapi keutamaan
pelaburan telah berubah. Jika projek-projek greenfield awal popular
(Bentuk dari awal), tetapi kini adalah lebih baik untuk melabur dalam kemudahan generasi
syarikat. Sesetengah pemain pasaran dalam krisis dan sisi positif.
Sebagai contoh, ketua jabatan analisis syarikat This Holding
Maxim Gromadtsov percaya bahawa krisis ini telah hilang dari pasaran tidak profesional
pemain dan kualiti projek-projek yang akan lebih baik. Krisis ini telah mendorong banyak
membuat syarikat mereka lebih telus: pemaju adalah penyusunan semula
perniagaan untuk menarik pembiayaan, projek-projek pembangunan dan masa depan mereka
dijual. Pembiayaan: itu tak mungkin menjadi mungkin walaupun dalam masa
syarat untuk menarik pembiayaan keras, peluang masih
wujud. Madya Kanan syarikat «DLA Piper Ukraine LLC» Anastasia Bolkhovitinov
mencadangkan pemisahan projek seterusnya: pertama untuk melengkapkan satu pusingan
dan menjual kepada hasil dibelanjakan untuk pembinaan kedua
beratur. Ini adalah salah satu cara untuk mengumpulkan kewangan, kerana
bank-bank tidak bersedia untuk memberi pinjaman kepada projek-projek di peringkat awal pembinaan. Dalam
Bank boleh mencuba nasib mereka untuk mendapatkan pinjaman jangka pendek
1-5 tahun (purata 3 tahun) dalam mata wang nasional (dalam dolar bank
tidak diberikan). Nisbah hutang yang diperlukan untuk nilai objek itu
25-30%. Oleh itu, kos objek dikurangkan: penilaian, yang
dijalankan dua bulan lalu, sekarang bank tidak berpuas hati, maka jumlah
pembiayaan adalah agak kecil. Di samping itu, bank-bank di Ukraine
kini memerlukan keamanan yang lebih mungkin untuk kredit - adalah, pertama sekali,
dibina dan diletakkan dalam perkhidmatan, atau hampir selesai
pembinaan, pemilikan tanah dan undang-undang korporat
akaun dan pendapatan. Pada masa yang sama, bank Ukraine tidak mahu lihat sebagai
pajakan gadai hak untuk tanah dan bangunan yang ada di
pembinaan peringkat awal. Sebagai contoh, seorang peguam baru-baru ini
menerima pinjaman dalam dolar AS bagi pembinaan hartanah kediaman dan komersil
selama 3 tahun pada 14% setahun daripada nisbah hutang kepada nilai
Objek - 25%. Apa yang melabur? Yang paling menarik bagi pelabur yang
masih sanggup untuk melabur dalam projek-projek hartanah yang terletak di Kyiv
dan pusat-pusat serantau (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), yang mana kesanggupan
adalah 8-10%, dengan risiko rendah, memastikan prestasi tidak
kurang daripada 15% (sebagai peraturan, mempunyai kontrak pajakan dan juga diisi.)
Pelabur bersedia untuk mempertimbangkan pelbagai fungsi kompleks, runcit, hotel,
premium perumahan. Pada masa yang sama, pakar berkata, jika ia runcit
membangun terutamanya di bandar-bandar besar dan pusat serantau, selepas
2011 peruncit akan dapat berkembang ke bandar-bandar kecil. M. Gromadtsov
percaya permintaan yang akan perniagaan terbesar pusat kelas
"A" di tengah-tengah bandar-bandar besar, pusat-pusat membeli-belah besar-besaran (jumlah kawasan
100,000 meter persegi. m) dengan struktur pengangkutan yang baik, rumah kelab kelas
mewah, hotel lima bintang, kampung kampung di kawasan yang berprestij.
Pada masa yang sama, Timbalan Pengarah DTX di Ukraine Natalia Stelmach
percaya bahawa dalam masa terdekat kami menjangka penurunan mendadak dalam permintaan bagi mahal
pejabat kelas "A", terutama di pusat bandar, dan peralihan ke arah lebih murah
pejabat kelas "B", kerana syarikat akan cuba mengurangkan sisa
di premis itu. Menurut S. Sergienko, dalam jangka pendek
dalam faedah terbesar akan orang-orang pemaju yang melaksanakan projek-projek yang lebih
pejabat pusat murah, dan jangka panjang - satu kelas yang lebih tinggi.
Sekarang dia mencadangkan untuk mengambil pembinaan pusat pejabat, jika projek
akan membayar kadar sewa selama 3 tahun. Tuan tanah ada pesaing baru
Tanah Peserta Pasaran Harta menyifatkan kekurangan hampir lengkap
kedatangan penyewa baru. Tuan tanah sedang mengalami penurunan hasil
sewa dan ketidaktentuan disebabkan oleh perubahan yang berterusan dalam mata wang
kadar (tetap dalam mengikat perjanjian untuk kursus). Terdapat juga risiko nezapolnyaemosti
pajakan kawasan. Menurut pakar, kebanyakan kontrak awal
Sewa tutup. Penyewa sanggup membayar penalti daripada kontrak,
tetapi tidak mengambil premis baru dan mengembangkan kemudahan sedia ada. Pada masa yang sama
penyewa ramai mula meminta rundingan semula kontrak pajakan
yang dibuat sehingga tiga tahun. Dengan latar belakang krisis muncul di pasaran
trend baru - pada menyewakan lagi tempat pertama. Syarikat-syarikat yang disewa
kawasan besar kini diselaraskan strategi mereka dan bersedia untuk mengambil
menyewakan lagi premis dilengkapi untuk mengurangkan kos. Oleh itu,
mereka menjadi pesaing kepada tuan-tuan tanah, yang mana sewa adalah aktiviti utama
di pasaran. Menurut pakar-pakar, tuan-tuan tanah yang tidak bersedia untuk mengurangkan kadar,
pada risiko penurunan penghunian di pusat-pusat perniagaan. Mereka yang
bersedia untuk berbuat demikian akan dapat mengekalkan yang sedia ada, atau dekat dengan yang sedia ada
penghunian. Menurut M. Stelmach, jika anda mempunyai 2-3 bulan lalu untuk pejabat
kadar bilik sewa adalah tinggi (di Kiev sewa 1 persegi. m pejabat adalah
purata sebanyak $ 80), tetapi sekarang kerana kekurangan permintaan tuan-tuan tanah sanggup
untuk membuat konsesi yang besar dan, "jika tiada runtuh" ​​dalam usaha modal
jatuh ke $ 60 setiap "persegi". Menurut Pengarah bersama
"Pasaran Modal", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, walaupun
kelembapan dan penurunan kadar sewa bagi harta pejabat sebenar
di ibu negara dalam jangka masa sederhana dijangka meneruskan pertumbuhan. Dalam
Bagaimanapun, beliau percaya bahawa dalam jangka panjang akan meningkatkan keperluan kualiti
lokasi dan pusat perniagaan. G. Panikar percaya bahawa, di tempat pertama,
ketepuan pasaran harta gudang. Pada masa yang sama, yang paling
komersial projek hartanah akan ditauliahkan pada 1-2, 5
tahun lewat daripada yang dirancang, akan mengurangkan input objek
dalam jangka sederhana. Jika tepu lebih awal daripada pasaran premis pejabat
dalam ramalan modal untuk 2012-2013, kini seperti prospek
ditangguhkan bagi tahun yang lain. "Potret" pasaran telah berubah perhatian pelabur
bahawa dalam beberapa tahun kebelakangan ini di Ukraine telah mengubah jenis pelabur yang melabur wang
komersil hartanah. Secara khususnya, para pelabur yang mencari kemurungan
objek dengan harga yang murah (kadar permodalan - 15-16%), serta pemaju
dan pelabur yang dijangka krisis dan penurunan harga tanah.
Menurut Encik Panikar, pelabur meninggalkan pasaran dengan sangat dimanfaatkan,
tetapi juga mula muncul dana pelaburan swasta yang sanggup
Sebagai rakan kongsi membuat usaha sama dengan hakikat bahawa apabila keadaan
diperbaiki dengan menggantikan ekuiti bagi hutang. Menurut pakar-pakar,
dalam masa terdekat di estet komersial sebenar di Ukraine dijangka ketibaan Jerman
pencen dan dana pelaburan. Di samping itu, pasaran kini komersial
Ukraine hartanah pemaju syarikat kajian yang besar dari Amerika Syarikat, Kanada,
UK, Poland, Hungari, Bulgaria, Belgium, Belanda, Portugal,
Austria. "Apa yang di atas meja di depan pelabur yang berpotensi? Kami
lihat, dalam jangka panjang, pasaran masih ketara nedozapolnennym
dan krisis semasa menawarkan peluang yang unik untuk memasuki pasaran
sangat cepat dan sangat harga diskaun ", - kata Sergey Sergienko.
Dan ini adalah sangat penting, memandangkan pandangan negatif untuk seterusnya
tahun ke atas prestasi makroekonomi, yang tidak memberikan petanda baik
wakil perniagaan. Pakar meramalkan bahawa pada tahun 2009 banyak dilaporkan
projek-projek tidak akan dibina kerana kekurangan dana. Dalam
2010 dijangka menurun kadar permodalan untuk projek-projek komersial
hartanah. Peserta pasaran menjangkakan "cahaya di hujung terowong" muncul
hanya pada tahun 2011, apabila ia menjadi mustahil untuk membina semula ekonomi, dan dengan
, dan pembinaan hartanah. Wakil-wakil berunding dengan
syarikat-syarikat dalam satu suara mengatakan bahawa sekarang untuk pelabur adalah
masa untuk memasuki pasaran Ukraine, kerana ia boleh dilakukan agak
murah. Menurut A. Bolkhovitinov, hari ini masih terdapat pelabur
yang bersedia untuk memasuki pasaran, kerana sekarang kos kemasukan telah jatuh
Anda boleh mendapatkan projek-projek yang terbaik untuk wang yang kurang, cari orang yang baik,
meningkat persaingan antara penasihat. Pada masa yang sama mengharapkan perunding
transaksi selepas cuti dan lebih dekat dengan musim bunga, sebagai
majoriti pelabur memahami bahawa pada masa ini perlu puncak bekalan
dan jatuh harga untuk tanah. Mereka menyarankan bahawa ayat
mengurangkan transaksi, keputusan harus diambil dengan cepat, manakala
seperti sebelum tamatnya transaksi mengambil 3-6 bulan. Rakan Urusan di
Pasangan Deol Oleksenko Syarikat percaya bahawa selepas krisis
tinggi nilai hartanah boleh singgah 40-60%.
"Pasaran akan membuang gelombang objek diskaun, walaupun hartanah menguntungkan,
yang menjana pendapatan. Selepas krisis itu, jika kita mengharapkan kadar permodalan
pada tahap 15-16%, jika kita mengharapkan untuk mengurangkan sewa, kita boleh selamat
mengatakan bahawa objek yang menguntungkan mereka kehilangan 40-60% daripada nilai pasaran, yang
kami sebelum krisis, "- katanya. Walau bagaimanapun, pakar-pakar bersetuju dengan satu perkara:
Hartanah sentiasa hartanah. Dan, walaupun pada hakikatnya ini rendah cecair
aset, ia mungkin jangka panjang untuk keselamatan banyak
pelabur.

Share This Post: