Kriżi u instabbilità politika maqsuma investituri f'żewġ kampijiet :
dawk li qed ifittxu oġġett depressivi , u strateġiċi , li ppreveda
kriżi .

U tnejn li huma qegħdin jistennew għal prezzijiet aktar baxxi għall-art u faċilitajiet b'mod ġenerali,
li jistgħu jseħħu fir-rebbiegħa tas-sena d-dieħla. L-akbar interess
jipproduċu proġetti li huma fl-aħħar fażijiet ta 'kostruzzjoni. Madankollu,
Skond l-esperti, huwa issa possibbli li b'mod irħis u malajr "biex jidħlu fis-suq,"
minħabba li l-xerrej kienet sitwazzjoni fejn jirbaħ kulħadd: hemm għażla u jista '
li jiddettaw termini. Is-suq inbidel prijoritajiet mill-bejjiegħ lix-xerrej
Skond l-esperti, l-ammont massimu ta 'investiment fil-proprjetà immobbli Ukraina
ġie rreġistrat fl-2007, b'rata ta 'kapitalizzazzjoni tal-proġett
ammontaw għal madwar 10%. Din is-sena s-sitwazzjoni inbidlet b'mod drammatiku. "Illum
Bejjiegħa ħafna kienu mġiegħla tbiegħ, u x-xerrejja l-ebda għaġla li jixtru,
stenna sakemm il-bejjiegħa l-se jitfa aktar demm. Ħafna jistennew li l-maġija
Marzu ... Illum is-sitwazzjoni hija b'mod ċar favur l-xerrej, l-investitur:
hemm għażla, l-xerrej ma jkunx imġiegħla tadotta l-ewwel imsieħba li huwa xi ħaġa
jissuġġerixxi, niġu għal sitwazzjoni normali ", - qal Managing Partner
ta 'Sergienko Richard Ellis BĊ Sergey. Nuqqas ta 'likwidità mill-iżviluppaturi
jġegħluhom li jbiegħu kollha li jistgħu jbigħu sabiex tkompli
qrib il-tlestija ta 'proġetti li jeħtieġu finanzjament. "Ħafna mill-proġetti
tibda tieqaf minħabba l-impossibilità li jkomplu l-kostruzzjoni,
li twassal għal sitwazzjoni ta 'assi sottovalutati, li huma
l-opportunitajiet ta 'investiment sħan għal kumpaniji internazzjonali, "
- Jgħid l-espert. Fl-istess ħin, l-imsieħeb tal Dragon Asset Management
Vladimir Timochko jemmen li proġetti ta 'kostruzzjoni illum tilfu tagħhom
appell, minħabba l-kriżi taffettwa mhux biss it-tnaqqis tal-kera
rati, imma wkoll biex inaqqsu l-produzzjoni. "Dan dejjem ġie msejjaħ mill-suq
suq bejjiegħ sar l-kerrej, "- qal msieħba. Għalkemm internazzjonali
investituri, għall-kuntrarju għas-suċċess rari jiksbu lokali fl-opinjoni tiegħu,
illum żmien tajjeb għall-proġetti internazzjonali: ispejjeż tal-kostruzzjoni
tnaqqis jistgħu jkunu mistennija li jagħtu madwar 20%. Iżda l-prijoritajiet
investiment inbidlu. Jekk il-proġetti greenfield preċedenti popolari
(Disinni mill-bidu nett), iżda issa huwa aħjar li tinvesti fil-faċilitajiet ta 'ġenerazzjoni
kumpanija. Xi atturi fis-suq fi kriżi u aspetti pożittivi.
Per eżempju, il-kap ta 'dipartiment tal-kumpanija analitiċi ESTA Holding
Maxim Gromadtsov jemmen li l-kriżi marret mis-suq mhux professjonali
atturi u l-kwalità tal-proġetti se tkun aħjar. Il-kriżi kien l-impetu għal ħafna
jagħmlu l-kumpaniji aktar trasparenti tagħhom: l-iżviluppaturi ta 'ristrutturar
negozji biex jattiraw finanzjament, proġetti ta 'żvilupp u l-futur tagħhom
bejgħ. Finanzjament: l-impossibbli huwa possibbli minkejja l-fatt li fil-preżent
kondizzjonijiet biex jattira finanzjament iebes, l-opportunitajiet għadhom
jeżistu. Assoċjat Anzjan tal-kumpanija «DLA Piper Ukraina LLC» Anastasia Bolkhovitinov
jirrakkomanda l-qsim tal-proġett min-naħa tagħha: l-ewwel biex jitlesta wieħed dawran
u jbiegħu lill-rikavat jintefqu fuq il-kostruzzjoni tat-tieni
kju. Dan huwa mod wieħed ta 'jiġbru finanzjamenti, peress li
banek ma jkunux lesti li jsellef għal proġetti fl-istadji inizjali ta 'kostruzzjoni. Fl-
Banek jistgħu jittantaw xortihom fil jkollna Self għal żmien qasir
1-5 snin (medja ta '3 snin) fil-munita nazzjonali (fil-banek Istati Uniti huma
ma jingħatax). Il-proporzjon ta 'dejn meħtieġ għall-valur ta' oġġett ikun
25-30%. B'hekk l-ispiża ta 'oġġetti hija mnaqqsa ħafna: il-valutazzjoni, li
mwettqa xahrejn ilu, issa banek ma jkunux sodisfatti, sabiex il-volum
finanzjament huwa relattivament żgħir. Barra minn hekk, il-banek fl-Ukraina
issa jeħtieġu l-garanzija possibbli għall-kreditu - hija, qabel kollox,
mibni u mqiegħed fis-servizz, jew qrib li jitlestew
kostruzzjoni, proprjetà ta 'art u l-liġi korporattiva
dħul u l-kontijiet. Fl-istess ħin, il-banek Ukraini ma tridx tara kif
ipoteki drittijiet kirja ta 'art u bini li huma fuq
l-istadju inizjali tal-kostruzzjoni. Bħala eżempju, avukat reċentement
rċeviet self f'dollari Amerikani għall-kostruzzjoni ta 'proprjetà immobbli residenzjali u kummerċjali
għal perjodu ta '3 snin għal 14% fis-sena mill-proporzjon ta' dejn mal-valur
Għan - 25%. X'inhuma l-investiment? L-aktar interessanti għall-investituri li
għadhom lesti li jinvestu fi proġetti ta 'proprjetà immobbli li jinsabu fi Kyiv
u ċentri reġjonali (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), li r-rieda
huwa 80-100%, b'kontenut baxx ta 'riskju, jiżguraw l-imġieba ma jkunx
inqas minn 15% (bħala regola, għandhom kuntratt ta 'kera u mimlija sew.)
Investituri huma lesti biex jikkunsidraw multi-funzjonali kumplessi, bl-imnut, lukandi,
primjum akkomodazzjoni. Fl-istess ħin, l-esperti jgħidu, jekk huwa bl-imnut
tiżviluppa aktar fl-ibliet kbar u ċentri reġjonali, wara
2011 bejjiegħa bl-imnut se jkun jista 'jespandi fil-bliet żgħar. M. Gromadtsov
jemmen li d-domanda se jkun l-akbar ċentri kummerċjali klassi
"A" fiċ-ċentru ta 'bliet kbar, ċentri tax-xiri fuq skala kbira (erja totali
100 elf metru kwadru. m) bl-istruttura tat-trasport tajba, l-dar klabb ta 'klassi
deluxe, ħames stilel tal-lukandi, villaġġi domestika fl-oqsma prestiġjużi.
Fl-istess ħin, id-deputat direttur tal DTX fl-Ukraina Natalia Stelmach
jemmen li fil-futur qarib nistennew waqgħa qawwija fid-domanda għall għaljin
uffiċċji tal-klassi "A", speċjalment fil-ċentru tal-belt, u l-bidla lejn orħos
uffiċċju klassi "B", għaliex il-kumpannija se jippruvaw jimminimizzaw l-iskart
fuq il-post. Skond S. Sergienko, fi żmien qasir
fl-akbar benefiċċju se jkunu dawk l-iżviluppaturi li jimplimentaw il-proġetti aktar
ċentri irħas uffiċċju, u fit-tul - fi klassi ogħla.
Issa hu jirrakkomanda li jieħu l-kostruzzjoni ta 'ċentru ta' l-uffiċċju, jekk il-proġett
se tħallas fir-rati ta 'kiri għal 3 snin. Sidien jkollhom kompetituri ġodda
Parteċipanti Real Estate Suq jikkaratterizza nuqqas kważi komplet tiegħu ta '
il-wasla tal-kerrejja ġodda. Sidien issa qegħdin jesperjenzaw tnaqqis fid-dħul
kiri u l-inċertezza minħabba l-bidliet kostanti fil-munita
rata (iffissata f 'l-irbit trattati għall-kors). Hemm ukoll riskju nezapolnyaemosti
kirja qasam. Skond l-esperti, ħafna mill-kuntratti preliminari
Kera hija l-għeluq. Kerrejja huma lesti li jħallsu penali mill-kuntratti,
iżda ma jieħdu l-bini l-ġdid u jespandu l-faċilitajiet eżistenti. Fl-istess ħin
kerrejja ħafna bdew domanda negozjar mill-ġdid ta 'kuntratti ta' kiri
li huma magħmula sa tliet snin. Fl-isfond tal-kriżi dehru fis-suq
xejra ġdida - fuq il-sullokazzjoni ewwel post. Kumpanniji li huma mikrija
żoni kbar issa huma aġġustati l-istrateġija tagħhom u huma lesti li jieħdu
il-post sullokazzjoni mgħammra biex inaqqsu l-ispejjeż. Għalhekk,
dawn saru kompetituri lill-proprjetarji, li għalihom il-kera kien l-attività prinċipali
fis-suq. Skond l-esperti, sidien li mhumiex lesti li tnaqqas ir-rati,
f'riskju ta 'tnaqqis fl-okkupazzjoni fl-ċentri tan-negozju. Dawk li
lest li jagħmel hekk se tkun kapaċi żżomm waħda eżistenti, jew qrib eżistenti
okkupanza. Skond M. Stelmach, jekk għandek 2-3 xhur ilu għall-uffiċċju
rati tal-kamra tal-kiri kienu għoljin (fi Kiev kera 1 uffiċċju m kwadru. kien
medja ta '$ 80), iżda issa minħabba nuqqas ta' domanda għall-sidien li huma lesti li
li jagħmlu konċessjonijiet sostanzjali u, "jekk ma jkunx hemm kollass" fl-offerta tal-kapital
jaqgħu għal $ 60 kull "kwadru". Skond id-direttur konġunt ta '
"Swieq Kapitali", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, minkejja
it-tnaqqis u tnaqqis fir-rati ta 'kiri għall-uffiċċju tal-proprjetà immobbli
fil-kapital fuq żmien medju huwa mistenni li jerġa 'jibda t-tkabbir. Fl-
Madankollu, huwa jemmen li fit-tul ser tiżdied il-ħtiġijiet ta 'kwalità
post u ċentri ta 'negozju. G. Panikar jemmen li, fl-ewwel post,
saturazzjoni tas-suq tal-proprjetà maħżen. Fl-istess ħin, l-aktar
proġetti kummerċjali proprjetà immobbli se tkun ikkummissjonat fuq 1-2, 5
snin iktar milli ppjanat, u b'hekk jitnaqqas l-input ta 'dawn l-oġġetti
fit-terminu medju. Jekk il-saturazzjoni ta 'qabel tas-suq tal-bini l-uffiċċju
fil-previżjoni kapital għal 2012-2013, issa tali prospett
pospost għal sena oħra. "Portrait" Is-suq inbidel nota investitur
li fis-snin reċenti fl-Ukraina bidlet it-tip ta 'investituri li jinvesti l-flus
proprjetà immobbli kummerċjali. B'mod partikolari, l-investituri li qed ifittxu għall depressiv
oġġetti bi prezz irħis (rata ta 'kapitalizzazzjoni - 15-16%), kif ukoll bħala żviluppaturi
u l-investituri li mistenni l-kriżi u tnaqqis fil-prezzijiet tal-art.
Skond l-Sur Panikar, investituri jħallu s-suq ma 'ħafna spekulazzjoni,
iżda wkoll bdew jidhru fondi privati ​​ta 'investiment li huma lesti li
Bħala msieħba jidħol fis-intrapriżi konġunti ma 'l-fatt li meta s-sitwazzjoni
mtejjeb billi tbiddel ekwità għal dejn. Skond l-esperti,
fil-futur qarib fil-proprjetà immobbli kummerċjali fl-Ukraina hija mistennija wasla tal-Ġermaniż
pensjoni u fondi ta 'investiment. Barra minn hekk, is-suq issa hija kummerċjalment
Ukrain proprjetà immobbli iżvilupp kumpaniji studju kbir mill-Istati Uniti, Kanada,
Gran Brittanja, il-Polonja, l-Ungerija, il-Bulgarija, il-Belġju, Olanda, Portugall,
Awstrija. "X'hemm fuq il-mejda quddiem ta 'investitur potenzjali? Aħna
ara, fit-tul, is-suq jibqa 'sinifikanti nedozapolnennym
u l-kriżi attwali toffri opportunità unika biex jidħlu fis-suq
malajr ħafna u ħafna prezz skontat ", - tgħid Sergey Sergienko.
U dan huwa speċjalment importanti, minħabba l-prospetti negattivi għall-jmiss
sena fuq ir-rendiment makro-ekonomiku, li ma bode ukoll
rappreżentanti tan-negozju. Esperti jbassru li fl-2009 ħafna mill-rrappurtati
proġetti mhux ser ikunu mibnija minħabba nuqqas ta 'finanzjament. Fil-
2010 hija mistennija li tonqos ta 'rati ta' kapitalizzazzjoni għal proġetti kummerċjali
proprjetà immobbli. Atturi tas-suq jistennew li l-"dawl fit-tarf tal-mina" tidher
biss fl-2011, meta jsir possibbli li jirrikostitwixxu l-ekonomija, u ma '
dan, u l-kostruzzjoni tal-proprjetà immobbli. Rappreżentanti tal-konsultazzjoni
kumpaniji vuċi waħda ngħid li issa dritt għall-investituri hija l-
ħin li jidħlu fis-suq Ukranjan, kif dan jista 'jsir pjuttost
irħis. Skond A. Bolkhovitinov, illum għad hemm investituri
li huma lesti li jidħlu fis-suq, minħabba li issa l-ispiża tad-dħul naqas
Tista 'tikseb l-aħjar proġetti għall-inqas flus, issib nies tajba,
żieda fil-kompetizzjoni bejn il-konsulenti. Fl-istess ħin il-konsulenti jistennew
tranżazzjonijiet wara l-vaganzi u l-eqreb għall-rebbiegħa, kif
il-maġġoranza ta 'investituri jifhmu li f'dan iż-żmien se jkollhom quċċata provvista
u li jaqgħu l-prezzijiet għall-art. Huma jissuġġerixxu li s-sentenzi
transazzjonijiet tnaqqis, id-deċiżjoni għandha tittieħed malajr ħafna, filwaqt li
bħal qabel il-konklużjoni tat-transazzjonijiet ħa 3-6 xhur. Sieħeb Maniġerjali fuq
Imsieħba Deol Kumpanija Oleksenko jemmen li wara l-kriżi
ta 'valur għoli proprjetà immobbli tista' tinżel minn 40-60%.
"Is-suq se tarmi mewġa ta 'oġġetti skontati, anki proprjetà immobbli profittabbli,
li jiġġenera dħul. Wara l-kriżi, jekk nistennew rata kapitalizzazzjoni
fil-livell ta 15-16%, jekk nistennew li jitnaqqas il-kirjiet, nistgħu sikur
jgħidu li l-oġġetti jitilfu qligħ tagħhom 40-60% tal-valur tas-suq, li
kellna qabel il-kriżi, "- qal. Madankollu, l-esperti jaqblu fuq ħaġa waħda:
Proprjetà immobbli huwa dejjem proprjetà immobbli. U, minkejja l-fatt li din baxx likwidu
assi, jista 'jkun fit-tul salvazzjoni għal ħafna
investituri.

Share This Post: