Crisis en politieke instabiliteit verdeeld beleggers in twee kampen :
die op zoek zijn naar een depressieve object, en strategische , die voorzag
crisis.

En ze allebei wachten op lagere prijzen voor land en voorzieningen in het algemeen,
die zich kunnen voordoen in de lente van volgend jaar. Het grootste belang
produceren projecten die in de laatste stadia van de bouw. Echter,
Volgens deskundigen, is het nu mogelijk om goedkoop en snel "tot de markt,"
omdat de koper was een win-win situatie: er is een keuze en het kan
dicteren voorwaarden. De markt gewijzigde prioriteiten van de verkoper naar de koper
Volgens deskundigen, het maximale bedrag van de investeringen in het Oekraïens vastgoed
werd opgenomen in 2007, met kapitalisatie tegen een rentevoet van het project
goed voor ongeveer 10%. Dit jaar is de situatie drastisch veranderd. "Vandaag
Veel verkopers zijn gedwongen te verkopen, en kopers zijn in geen haast om te kopen,
wachten tot het de verkopers zullen meer bloed vergoten. De meeste verwachten dat de magie
Maart ... Vandaag de dag is de situatie duidelijk in het voordeel van de koper, de belegger:
Er is een keuze, is de koper niet gedwongen om de eerste partner te nemen dat hij iets
suggereert, komen we tot een normale situatie ", - zei Managing Partner
van CB Richard Ellis Sergey Sergienko. Gebrek aan liquiditeit van ontwikkelaars
dwingen hen om alles wat ze kunnen verkopen om verder te gaan verkopen
dicht bij de voltooiing van projecten die financiering. "Veel van de projecten
beginnen te stoppen vanwege de onmogelijkheid van de voortzetting van de bouw,
wat leidt tot een situatie van ondergewaardeerde activa, die worden
de heetste investeringsmogelijkheden voor internationale bedrijven, "
- Zegt de expert. Op hetzelfde moment, de partner van Dragon Asset Management
Vladimir Timochko mening dat bouwprojecten hebben vandaag hun verloren
beroep, omdat de crisis beïnvloedt niet alleen de vermindering van de huurprijs
tarieven, maar ook vermindering van de opbrengst. "Dat is altijd al geroepen door de markt
verkopersmarkt is uitgegroeid tot de huurder, "- zei partner. Hoewel de internationale
beleggers, in tegenstelling tot de lokale zelden te bereiken succes in zijn mening,
vandaag een goede tijd voor internationale projecten: de bouwkosten
vermindert kan worden verwacht dat rendement ongeveer 20%. Maar de prioriteiten
investering zijn veranderd. Als de vroegere populaire greenfield-projecten
(Designs from scratch), maar nu is het beter om te investeren in productie-installaties
bedrijf. Sommige marktpartijen zijn in crisis-en positieve kanten.
Bijvoorbeeld, het hoofd van de analytische afdeling van het bedrijf ESTA Holding
Maxim Gromadtsov van mening dat de crisis is gegaan van de markt onprofessionele
spelers en de kwaliteit van de projecten beter zal zijn. De crisis was de aanzet voor veel
hun bedrijven meer transparant: de ontwikkelaars zijn herstructurering
bedrijven aan de financiering, de ontwikkeling van projecten en hun toekomst aan te trekken
verkoop. Financiering: het onmogelijke mogelijk is, ondanks het feit dat in de huidige
voorwaarden om hard aan te trekken financiering, de mogelijkheden zijn nog steeds
bestaat. Senior Associate van het bedrijf "DLA Piper Ukraine LLC» Anastasia Bolkhovitinov
beveelt het splitsen van de project op zijn beurt: als eerste een beurt te voltooien
en verkopen om de opbrengsten worden besteed aan de bouw van de tweede
wachtrij. Dit is een manier van het verhogen van financiën, omdat de
banken zijn niet bereid om projecten te lenen in de eerste stadia van de bouw. In
Banken kunnen proberen hun geluk in het verkrijgen van kortlopende leningen
1-5 jaar (gemiddeld 3 jaar) in de nationale munt (in Amerikaanse banken
niet gegeven). De vereiste ratio van schuld aan de waarde van het object is
25-30%. Dus de kosten van objecten is sterk verminderd: evaluatie, die
verrichtte twee maanden geleden, nu banken niet wordt voldaan, zodat het volume
financiering is relatief klein. Daarnaast hebben banken in Oekraïne
vereisen nu de grootst mogelijke zekerheid voor kredieten - is in de eerste plaats,
gebouwd en geplaatst in de dienst, of dicht bij afronding
bouw, eigendom van grond en ondernemingsrecht
en inkomen rekeningen. Op hetzelfde moment, doe Oekraïense banken niet willen zien als
hypotheek lease rechten op land en gebouwen die op
de eerste bouwfase. Als voorbeeld, een advocaat heeft onlangs
ontving een lening in dollars voor de bouw van woningen en commercieel onroerend goed
voor een periode van 3 jaar met 14% per jaar vanaf de verhouding van de schuld tot de waarde
Object - 25%. Wat zijn te investeren? Het meest interessant voor beleggers die
zijn nog steeds bereid om te investeren in onroerend goed projecten die zijn gevestigd in Kiev
en regionale centra (Donetsk, Dnjepropetrovsk, Lviv), waarvan de bereidheid
is 80-100%, met een laag risico, zorgen voor de prestaties niet
minder dan 15% (in de regel, hebben een contract van lease en goed gevuld.)
Beleggers zijn bereid om multi-functionele complexen, winkels, hotels overwegen,
woningen premie. Op hetzelfde moment, zeggen de experts, als het retail
ontwikkelt zich voornamelijk in de grote steden en regionale centra, na
2011 retailers in staat zal zijn om uit te breiden in kleine steden. M. Gromadtsov
meent dat de vraag zal het grootst zijn business centers class
"A" in het centrum van grote steden, op grote schaal winkelcentra (totale oppervlakte
100 duizend vierkante meter. m) met goede transport structuur, het clubhuis van een klasse
deluxe, vijf-sterren hotel, cottage dorpen in de prestigieuze gebieden.
Op hetzelfde moment, de adjunct-directeur van de DTX in Oekraïne Natalia Stelmach
gelooft dat in de nabije toekomst zullen we een sterke daling in de vraag naar dure verwachten
kantoren van klasse "A", in het bijzonder in het stadscentrum, en de verschuiving naar goedkopere
office klasse "B", omdat het bedrijf zal proberen om afval te beperken
op het terrein. Volgens S. Sergienko, op de korte termijn
in het grootste voordeel zal zijn die ontwikkelaars die projecten uitvoeren meer
goedkope office centra, en de lange termijn - een hogere klasse.
Nu is hij adviseert tot het nemen van de bouw van een kantoor centrum, indien het project
zullen betalen in de verhuur tarieven voor 3 jaar. Verhuurders hebben nieuwe concurrenten
Real Estate Market Deelnemers karakteriseert zijn bijna volledig ontbreken van
de komst van nieuwe huurders. Verhuurders zijn nu ervaren daling van de omzet
verhuur en onzekerheid als gevolg van de voortdurende veranderingen in de valuta
tarief (vastgesteld in de verdragen bindend voor de cursus). Er is ook een risico nezapolnyaemosti
lease gebied. Volgens de deskundigen, de meeste van de voorcontracten
Huurprijs is gesloten. Huurders zijn bereid om een ​​boete betalen van contracten,
maar niet de nieuwe lokalen en uitbreiding van bestaande faciliteiten. Tegelijkertijd
veel huurders begonnen heronderhandeling van huurcontracten vraag
die zijn ingediend tot drie jaar. Tegen de achtergrond van de crisis op de markt verschenen
nieuwe trend - op de eerste plaats onderverhuring. Bedrijven die worden verhuurd
grote gebieden zijn nu aangepast hun strategie en bereid zijn te nemen
onderverhuren het terrein uitgerust om de kosten te verlagen. Dus,
werden ze concurrenten van verhuurders, waarvan de huur was de belangrijkste activiteit
op de markt. Volgens deskundigen, verhuurders, die niet bereid zijn om tarieven te verlagen,
het risico van de daling van de bezettingsgraad in business centers. Degenen die
klaar om dat te doen staat zal zijn om een ​​bestaande, of dicht bij de bestaande te behouden
bezetting. Volgens M. Stelmach, als je 2-3 maanden geleden voor kantoor
kamer huurprijzen zijn hoog (in Kiev huur een plein. m kantoor
een gemiddelde van $ 80), maar nu wegens gebrek aan vraag naar verhuurders bereid zijn om
aanzienlijke concessies en maken "als er geen ineenstorting" in de hoofdstad bod
dalen tot $ 60 per "square". Volgens de directeur van de gezamenlijke
"Capital Markets", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, ondanks
de vertraging en een daling van de huurprijzen voor kantoren vastgoed
in de hoofdstad op de middellange termijn wordt verwacht dat de groei te hervatten. In
Toch gelooft hij dat op de lange termijn zal de kwaliteitseisen
locatie en zakelijke centra. G. Panikar is van mening dat in de eerste plaats,
een verzadiging van de warehouse vastgoedmarkt. Op hetzelfde moment, de meeste
commerciële vastgoedprojecten zal opdracht worden gegeven bij 1-2, 5
jaar later dan gepland, waardoor de input van deze objecten
op de middellange termijn. Als de vroegere verzadiging van de markt van kantoren
in de hoofdstad prognose voor 2012-2013, nu een dergelijk vooruitzicht
uitgesteld voor een jaar. "Portret" De markt is veranderd investeerder opmerking
dat de afgelopen jaren in Oekraïne is veranderd de aard van de beleggers die geld te investeren
commercieel vastgoed. In het bijzonder, beleggers die op zoek zijn naar depressieve
objecten met een goedkope prijs (kapitalisatie rate - 15-16%), evenals ontwikkelaars
en beleggers die verwacht dat de crisis en de daling van de grondprijzen.
Volgens de heer Panikar, investeerders verlieten de markt met veel vreemd vermogen,
maar begon ook op particuliere investeringsfondsen die bereid zijn te verschijnen
Als een partner aangaat joint ventures met het feit dat als de situatie
verbeterd door het vervangen van het eigen vermogen voor de schulden. Volgens de deskundigen,
in de nabije toekomst in commercieel vastgoed in Oekraïne is verwachte aankomst van de Duitse
pensioen-en beleggingsfondsen. Daarnaast is de markt nu commercieel
Oekraïense vastgoedontwikkeling bedrijven grote studie uit de Verenigde Staten, Canada,
Groot-Brittannië, Polen, Hongarije, Bulgarije, België, Nederland, Portugal,
Oostenrijk. 'Wat staat er op de tafel voor een potentiële investeerder? Wij
zien, op de lange termijn, blijft de markt aanzienlijk nedozapolnennym
en de huidige crisis biedt een unieke kans om de markt te betreden
zeer snel en zeer gereduceerde prijs ", - zegt Sergey Sergienko.
En dit is vooral belangrijk, gezien de negatieve vooruitzichten voor de komende
jaar op de macro-economische prestaties, die niet veel goeds
vertegenwoordigers van het bedrijfsleven. Experts voorspellen dat in 2009 veel van de gerapporteerde
projecten zullen niet worden gebouwd door gebrek aan financiering. In het
2010 zal naar verwachting van kapitalisatie sprake van een daling voor commerciële projecten
onroerend goed. Marktpartijen verwachten dat de "licht aan het einde van de tunnel" verschijnt
pas in 2011, wanneer het mogelijk wordt om te reconstrueren van de economie, en met
het, en vastgoed bouw. Vertegenwoordigers van de consulting
bedrijven in een stem zeggen dat op dit moment voor beleggers is de
tijd om de Oekraïense markt te betreden, want het kan behoorlijk worden gedaan
goedkoop. Volgens A. Bolkhovitinov, vandaag zijn er nog investeerders
die bereid zijn om de markt te betreden, omdat nu de kosten van binnenkomst is gedaald
U kunt het beste projecten krijgen voor minder geld, vinden van goede mensen,
toegenomen concurrentie tussen adviseurs. Op hetzelfde moment dat de consultants verwacht
transacties na de feestdagen en dichter bij de lente, als
de meerderheid van de beleggers begrijpen dat in deze tijd zal moeten leveren piek
en dalende prijzen voor land. Ze suggereren dat de zinnen
transacties te verminderen, moet de beslissing zeer snel worden genomen, terwijl de
als voor het sluiten van transacties nam 3-6 maanden. Managing Partner bij
DEOL Partners Bedrijf Oleksenko gelooft dat na de crisis
hoogwaardige onroerend goed kunnen dalen met 40-60%.
"De markt zal gooien een golf van scherp geprijsde objecten, zelfs winstgevend vastgoed,
dat genereert inkomsten. Na de crisis, als we verwachten dat kapitalisatie tegen een rentevoet
op het niveau van 15-16%, als we verwachten dat de huurprijzen te verlagen, kunnen we veilig
zeggen dat de voorwerpen hun lucratieve 40-60% van de marktwaarde, die verliezen
we hadden voor de crisis, "- zei hij. Echter, de deskundigen over een ding eens:
Onroerend goed is altijd onroerend goed. En, ondanks het feit dat deze lage-vloeistof
actief, kan het op lange termijn redding voor vele
investeerders.

Share This Post: