Krise og politisk ustabilitet delt investorer inn i to leire:
de som leter etter en depressiv objekt, og strategisk , som forutså
krise.

Og de begge venter på lavere priser på tomter og anlegg generelt,
som kan oppstå i løpet av våren neste år. Den største interessen
produsere prosjekter som er i sluttfasen av byggingen. Imidlertid
Ifølge eksperter, er det nå mulig å billig og raskt "å gå inn i markedet,"
fordi kjøperen var en vinn-vinn-situasjon: det er et valg og det kan
å diktere betingelsene. Markedet endret prioriteringer fra selger til kjøper
Ifølge eksperter, den maksimale mengden av investeringer i ukrainsk eiendom
ble innspilt i 2007, med en kapitalisering rate av prosjektet
utgjorde om lag 10%. Dette året situasjonen har endret seg dramatisk. "I dag
Mange selgere har blitt tvunget til å selge, og kjøperne er på ingen hast med å kjøpe,
vente til selgerne vil kaste mer blod. De fleste forventer at magien
Mars ... I dag er situasjonen klart i favør av kjøperen, investor:
det er et valg, er kjøperen ikke tvunget til å ta den første partneren at han er noe
antyder, kommer vi til en normal situasjon ", - sier Managing Partner
av CB Richard Ellis Sergey Sergienko. Mangel på likviditet fra utviklere
tvinge dem til å selge alt de kan selge for å kunne fortsette
nær ferdigstillelse av prosjekter som krever finansiering. "Mange av prosjektene
start til stopp på grunn av at det er umulig å fortsette byggingen,
som fører til en situasjon med undervurderte aktiva, som er
de heteste investeringsmuligheter for internasjonale selskaper, "
- Sier eksperten. På samme tid, partner av Dragon Asset Management
Vladimir Timochko mener at byggeprosjekter i dag har mistet
appell, fordi krisen påvirker ikke bare reduksjon av leien
priser, men også å redusere utbyttet. "Det har alltid blitt kalt av markedet
selgers marked har blitt leietaker, "- sa partner. Selv om internasjonal
investorer, i motsetning til lokale sjelden oppnå suksess i hans mening,
i dag et godt tidspunkt for internasjonale prosjekter: byggekostnader
minker kan forventes å gi rundt 20%. Men prioriteringer
investeringen har endret seg. Dersom den tidligere populære greenfield prosjekter
(Tegninger fra scratch), men er nå bedre å investere i generasjon anlegg
selskap. Noen aktører er i krise og positive sider.
For eksempel, leder av analytiske avdeling av selskapet ESTA Holding
Maxim Gromadtsov mener at krisen har gått fra markedet uprofesjonelle
spillere og kvaliteten på prosjektene vil bli bedre. Krisen var drivkraften for mange
gjøre deres bedrifter mer gjennomsiktig: utviklerne er restrukturering
bedrifter å tiltrekke seg finansiering, utviklingsprosjekter og deres fremtidige
salg. Finansiering: Det umulige er mulig til tross for at i den nåværende
vilkår for å tiltrekke seg finansiering hard, mulighetene er fortsatt
eksisterer. Senior Associate of selskapet «DLA Piper Ukraina LLC» Anastasia Bolkhovitinov
anbefaler splitte prosjektet i sin tur: først å fullføre en omdreining
og selge den til provenyet bli brukt på bygging av andre
køen. Dette er én måte å oppdra finans, fordi
Bankene er ikke villig til å låne til prosjekter i de innledende fasene av byggingen. I
Bankene kan prøve lykken i å få kortsiktige lån
1-5 år (gjennomsnittlig 3 år) i den nasjonale valuta (i amerikanske banker er
ikke gitt). De nødvendige forholdet mellom gjeld til verdien av gjenstanden er
25-30%. Dermed kostnaden av objekter er sterkt redusert: vurdering, som
gjennomført to måneder siden, nå banker ikke er fornøyd, så volumet
finansiering er relativt liten. I tillegg banker i Ukraina
Nå krever størst mulig sikkerhet for kreditt - er, først av alt,
konstruert og satt i tjeneste, eller nær ferdigstillelse
konstruksjon, eierskap av land og selskapsrett
og inntekt kontoer. Samtidig gjør ukrainske bankene ikke ønsker å se så
boliglån lease rettigheter til jord og bygninger som er på
første byggetrinn. Som et eksempel, har en advokat nylig
mottatt et lån i amerikanske dollar for bygging av bolig-og næringseiendom
for en periode på 3 år på 14% per år fra forholdet mellom gjeld verdi
Objekt - 25%. Hva er å investere? Det mest interessante for investorer som
er fortsatt villige til å investere i eiendomsprosjekter som ligger i Kiev
og regionale sentre (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), som har vilje
er 80-100%, med lav risiko, sikrer ytelsen ikke
mindre enn 15% (som regel har en kontrakt av leiekontrakt og godt fylt.)
Investorer er villige til å vurdere multi-funksjonelle komplekser, detaljhandel, hoteller,
bolig premie. Samtidig, sier ekspertene, hvis det er detaljhandel
utvikler hovedsakelig i store byer og regionale sentre, etter
2011 forhandlere vil være i stand til å ekspandere inn i små byer. M. Gromadtsov
mener at etterspørselen vil være størst forretningssentrene class
"A" i sentrum av større byer, store kjøpesentre (areal
100 000 kvadratmeter. m) med god transport struktur, klubbhuset til en klasse
deluxe, fem-stjerners hotell, hytte landsbyer i den prestisjefylte områder.
På samme tid, visedirektør for DTX i Ukraina Natalia Stelmach
tror at i nær fremtid forventer vi en kraftig nedgang i etterspørselen etter dyrere
kontorer av klasse "A", spesielt i sentrum, og vridning mot billigere
office klasse "B", fordi selskapet vil prøve å minimere avfall
i lokalene. Ifølge S. Sergienko, på kort sikt
i den største fordelen vil være de utviklere som gjennomfører prosjekter mer
billig kontor sentre, og lang sikt - en høyere klasse.
Nå er han anbefaler å ta opp byggingen av et kontor sentrum, dersom prosjektet
vil betale seg i leiepriser i 3 år. Utleiere har nye konkurrenter
Real Estate Market Deltakerne karakteriserer hans nesten fullstendig mangel på
ankomst av nye leietakere. Utleiere nå opplever nedgang i omsetning
utleie og usikkerhet på grunn av stadige endringer i valutakurser
sats (fast i traktatene bindende for kurset). Det er også en risiko nezapolnyaemosti
lease området. Ifølge ekspertene, de fleste av de foreløpige kontrakter
Rent avsluttes. Leietakere er villige til å betale en bot ut av kontrakter,
men ikke ta de nye lokalene og utvide eksisterende anlegg. Samtidig
mange leietakere begynte å kreve reforhandling av leiekontrakter
som er laget opp til tre år. På bakgrunn av krisen dukket opp på markedet
nye trenden - på første plass fremleie. Selskaper som er leid
store områder er nå justert sin strategi og er villige til å ta
fremleie lokalene rustet til å redusere kostnadene. Dermed
de ble konkurrenter til utleiere, hvor leien var hovedaktiviteten
på markedet. Ifølge eksperter, utleiere som ikke er villige til å kutte priser,
i fare for nedgang i belegget i forretningssentre. De som
klar til å gjøre dette vil være i stand til å opprettholde en eksisterende, eller i nærheten av eksisterende
belegg. Ifølge M. Stelmach, hvis du har 2-3 måneder siden for kontor
room leiepriser var høye (i Kiev leie 1 rute. m kontoret var
et gjennomsnitt på $ 80), men nå på grunn av manglende etterspørsel etter utleiere er villige til å
å gjøre betydelige innrømmelser, og "hvis det ikke er noen kollaps" i hovedstaden bud
faller til $ 60 per "torget". Ifølge felles direktør
"Capital Markets", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, til tross
nedgangen og en nedgang i leiepriser for kontor eiendom
i hovedstaden på mellomlang sikt forventes å fortsette veksten. I
Imidlertid mener han at på sikt vil øke kvaliteten kravene
beliggenhet og forretningssentre. G. Panikar mener at, i første omgang,
en metning av lageret eiendomsmarkedet. Samtidig er de fleste
kommersielle eiendomsprosjekter vil være ferdigstilt ved 1-2, 5
år senere enn planlagt, og dermed redusere input av disse objektene
på mellomlang sikt. Dersom den tidligere metning av markedet for kontorlokaler
i hovedstaden prognose for 2012-2013, som nå er et slikt prospekt
utsatt for et år. "Portrett" Markedet har endret seg investor oppmerksom
som de siste årene i Ukraina har endret type investorer som investerer penger
næringseiendom. Spesielt investorer som leter etter depressiv
objekter med en billig pris (bokstaver rate - 15-16%), samt utviklere
og investorer som forventet krisen og nedgangen i land prisene.
Ifølge Mr. Panikar, forlot investorer markedet med stor gjeld,
men begynte også å dukke opp private investeringsfond som er villige til å
Som partner inngår joint ventures med det faktum at når situasjonen
forbedret ved å erstatte egenkapital for gjeld. Ifølge eksperter,
i nær fremtid i kommersielle eiendomsmarkedet i Ukraina er forventet ankomst av tyske
pensjons-og investeringsfond. I tillegg er markedet nå kommersielt
Ukrainsk eiendomsutvikling selskaper stor studie fra USA, Canada,
Storbritannia, Polen, Ungarn, Bulgaria, Belgia, Holland, Portugal,
Østerrike. "Hva står på bordet foran en potensiell investor? Vi
se, på lang sikt, gjenstår markedet betydelig nedozapolnennym
og den pågående krisen gir en unik mulighet til å gå inn i markedet
svært raskt og svært rabattert pris ", - sier Sergey Sergienko.
Og dette er spesielt viktig, gitt de negative utsiktene for neste
år på makroøkonomiske ytelse, noe som lover ikke godt
representanter fra næringslivet. Eksperter spår at i 2009 mange av de rapporterte
prosjekter vil ikke bli bygget på grunn av manglende finansiering. I
2010 forventes å avta kapitalisering priser for kommersielle prosjekter
eiendom. Aktørene forventer at "lyset i enden av tunnelen" vises
bare i 2011, når det blir mulig å rekonstruere økonomien, og med
den, og eiendomsmegling konstruksjon. Representanter for konsulenttjenester
selskapene i en stemme si at akkurat nå for investorer er
tid til å skrive det ukrainske markedet, som det kan gjøres ganske
billig. Ifølge A. Bolkhovitinov, i dag er det fortsatt investorer
som er klare til å gå inn i markedet, fordi nå kostnadene ved oppføringen har falt
Du kan få de beste prosjektene for mindre penger, finne gode mennesker,
økt konkurranse mellom rådgivere. Samtidig konsulentene forventer
transaksjoner etter ferien og nærmere våren, som
flertallet av investorene forstår at på dette tidspunktet vil måtte peak forsyne
og fallende priser på land. De foreslår at setningene
transaksjoner nedgang, må avgjørelsen tas meget raskt, mens
som før avslutningen av transaksjonene tok 3-6 måneder. Managing Partner i
Deol Partners Firma Oleksenko mener at etter krisen
høy verdi eiendomsmarkedet kan falle med 40-60%.
"Markedet vil kaste ut en bølge av rabattert objekter, selv lønnsom eiendom,
som genererer inntekter. Etter krisen, hvis vi forvente en kapitalisering sats
på nivå med 15-16% hvis vi regner med å redusere husleiene, kan vi trygt
si at objekter mister sine lukrative 40-60% av markedsverdien, noe som
vi hadde før krisen, "- sa han. Men eksperter er enige om én ting:
Fast eiendom er alltid eiendomsmegling. Og, til tross for at denne lave-væske
eiendel, kan det være langsiktig frelse for mange
investorer.

Share This Post: