Instabilidade política e crise dividido investidores em dois campos:
aqueles que procuram um objeto depressivos, e estratégico , que previa
crise.

E ambos estão à espera de preços mais baixos para terrenos e instalações em geral,
que podem ocorrer na primavera do próximo ano. O maior interesse
produzir projetos que estão em fase final de construção. No entanto,
De acordo com especialistas, é agora possível barata e rápida "para entrar no mercado",
porque o comprador era uma situação ganha-ganha: não é uma escolha e pode
de ditar os termos. O mercado mudou as prioridades do vendedor para o comprador
De acordo com especialistas, o montante máximo do investimento em imóveis ucraniano
foi gravado em 2007, com uma taxa de capitalização do projeto
responsável por cerca de 10%. Este ano a situação mudou dramaticamente. "Hoje
Muitos vendedores foram forçados a vender e os compradores não estão com pressa para comprar,
esperar até que os vendedores a vontade derramou mais sangue. A maioria espera que a magia
De março ... Hoje a situação é claramente a favor do comprador, o investidor:
há uma escolha, o comprador não é obrigado a tomar o primeiro parceiro que ele é algo
sugere, chegamos a uma situação normal "- disse Managing Partner
da CB Richard Ellis Sergey Sergienko. Falta de liquidez dos desenvolvedores
forçando-os a vender tudo o que eles podem vender para continuar
perto da conclusão de projectos que requerem financiamento. "Muitos dos projetos
começa a parar por causa da impossibilidade de continuar a construção,
o que leva a uma situação de ativos subvalorizados, que são
mais quentes as oportunidades de investimento para as empresas internacionais ",
- Diz o especialista. Ao mesmo tempo, o parceiro de Dragon Asset Management
Vladimir Timochko acredita que projetos de construção de hoje perderam sua
recurso, porque a crise afeta não só a redução do aluguel
taxas, mas também para reduzir o rendimento. "Isso sempre foi chamado pelo mercado
mercado vendedor tornou-se o inquilino, "- disse parceiro. Embora internacionais
investidores, ao contrário de sucesso raramente conseguir locais em sua opinião,
hoje um bom momento para projetos internacionais: os custos de construção
diminui se pode esperar que o rendimento em torno de 20%. Mas as prioridades
investimento mudaram. Se os projetos greenfield anterior populares
(Designs a partir do zero), mas agora é melhor investir em instalações de geração
da empresa. Alguns agentes de mercado estão em crise e os lados positivos.
Por exemplo, o chefe do departamento de análise da empresa ESTA Segurando
Maxim Gromadtsov acredita que a crise passou de mercado não-profissional
jogadores e da qualidade dos projetos será melhor. A crise foi o impulso para muitos
tornar suas empresas mais transparentes: os desenvolvedores estão de reestruturação
empresas para atrair financiamento, projetos de desenvolvimento e seu futuro
venda. Financiamento: o impossível é possível, apesar do fato de que no presente
condições para atrair financiamento difícil, as oportunidades são ainda
existe. Associado Sênior da empresa «DLA Piper LLC Ucrânia» Anastasia Bolkhovitinov
recomenda dividir o projeto por sua vez: primeiro a completar uma volta
e vendê-lo para o produto ser gasto na construção do segundo
fila. Esta é uma forma de obtenção de financiamento, porque
os bancos não estão dispostos a conceder empréstimos para projectos em fase inicial de construção. Em
Os bancos podem tentar a sua sorte na obtenção de empréstimos de curto prazo
1-5 anos (média de 3 anos) em moeda nacional (em bancos dos EUA são
não dado). O rácio da dívida exigida para o valor do objeto é
25-30%. Assim, o custo dos objetos é muito reduzida: avaliação, que
realizada há dois meses, agora os bancos não estão satisfeitos, então o volume
financiamento é relativamente pequeno. Além disso, os bancos na Ucrânia
agora exigem a maior segurança possível para o crédito - é, antes de tudo,
construído e colocado em serviço, ou em fase de conclusão
propriedade de construção, de terra e direito societário
e de rendimentos. Ao mesmo tempo, os bancos ucranianos não querem ver como
direitos de arrendamento de hipoteca para terrenos e imóveis que estão no
a fase de construção inicial. Como exemplo, um advogado recentemente
recebeu um empréstimo em dólares dos EUA para a construção de residenciais e imóveis comerciais
por um período de três anos em 14% ao ano a partir da relação entre a dívida ao valor
Objeto - de 25%. O que estão a investir? O mais interessante para os investidores que
ainda estão dispostos a investir em projetos imobiliários que estão localizados em Kiev
e centros regionais (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), cuja disposição
é 80-100%, com baixo risco, garantir o desempenho não
menos de 15% (como regra, tem um contrato de arrendamento e bem cheio.)
Investidores estão dispostos a considerar multi-funcionais complexos, varejo, hotéis,
prêmio de habitação. Ao mesmo tempo, dizem os especialistas, se for varejo
desenvolve principalmente nas grandes cidades e centros regionais, depois
2.011 varejistas será capaz de se expandir para cidades pequenas. M. Gromadtsov
acredita que a demanda será maior business class centers
"A" no centro das grandes cidades, centros de grande escala comercial (área total
100 mil metros quadrados. m) com estrutura de transporte, a casa do clube de uma classe
deluxe, cinco estrelas, cottage aldeias nas áreas de prestígio.
Ao mesmo tempo, o vice-diretor do DTX na Ucrânia Natalia Stelmach
acredita que no futuro próximo, esperamos uma queda acentuada na demanda por caro
escritórios de classe "A", especialmente no centro da cidade, e mudança no sentido mais barato
de escritório classe "B", porque a empresa tentará minimizar o desperdício
nas instalações. De acordo com S. Sergienko, no curto prazo
na maior benefício serão aqueles desenvolvedores que implementar mais projetos
barato centros de escritório e de longo prazo - uma classe superior.
Agora, ele recomenda que o leve até a construção de um centro de escritórios, se o projeto
vai pagar em taxas de aluguer de 3 anos. Senhorios têm novos concorrentes
Participantes do Mercado Imobiliário caracteriza a sua quase total ausência de
a chegada de novos inquilinos. Senhorios estão agora experimentando declínio na receita
aluguer e incerteza, devido às constantes mudanças na moeda
taxa (fixa na ligação tratados para o curso). Há também um risco nezapolnyaemosti
arrendamento da área. De acordo com especialistas, a maioria dos contratos preliminares
O aluguel é de fechamento. Inquilinos estão dispostos a pagar uma multa de contratos,
mas não tome as novas instalações e ampliar as instalações existentes. Ao mesmo tempo
muitos inquilinos começaram a exigir renegociação de contratos de locação
que são feitas até três anos. No contexto da crise apareceram no mercado
nova tendência - a sublocação primeiro lugar. Empresas que são alugados
grandes áreas estão agora ajustado a sua estratégia e estão dispostos a assumir
sublocação das instalações equipadas para reduzir custos. Assim,
tornaram-se concorrentes aos senhorios, para o qual a renda foi a principal atividade
no mercado. De acordo com especialistas, os proprietários que não estão dispostos a cortar as taxas,
em risco de declínio da ocupação em centros de negócios. Aqueles que
pronto para fazê-lo será capaz de manter um já existente, ou perto existentes
ocupação. De acordo com M. Stelmach, se você tiver 2-3 meses atrás para o escritório
taxas de aluguer de sala foram elevados (em Kiev 1 quadrado aluguel. escritório foi m
uma média de US $ 80), mas agora devido à falta de demanda para os proprietários dispostos a
a fazer concessões substanciais e, "se não houver um colapso" na oferta de capital
cair para US $ 60 por "quadrado". De acordo com a diretora-adjunta da
"Mercado de Capitais", a Jones Lang LaSalle Herman Panikar, apesar
a desaceleração e uma queda das taxas de aluguer de escritório imobiliário
na capital a médio prazo, espera-se retomar o crescimento. Em
No entanto, ele acredita que a longo prazo irá aumentar os requisitos de qualidade
localização e centros empresariais. G. Panikar acredita que, em primeiro lugar,
uma saturação do mercado imobiliário armazém. Ao mesmo tempo, a maioria
empreendimentos imobiliários comerciais serão comissionados em 02/01, 5
anos depois do previsto, reduzindo a entrada desses objetos
a médio prazo. Se a saturação do mercado antes de instalações de escritório
na previsão de capital para 2012-2013, agora, uma tal perspectiva
adiada por mais um ano. "Retrato" O mercado mudou nota investidor
que nos últimos anos na Ucrânia mudou o tipo de investidores que investem dinheiro
imóveis comerciais. Em particular, os investidores que estão procurando depressivos
objetos com um preço barato (taxa de capitalização - 15-16%), bem como desenvolvedores
e investidores que esperavam que a crise eo declínio dos preços da terra.
Segundo o Sr. Panikar, os investidores saíram do mercado com altamente alavancadas,
mas também começaram a surgir fundos de investimento privados que estão dispostos a
Como um parceiro entra em joint ventures com o fato de que quando a situação
melhorada através da substituição de capital por dívidas. De acordo com especialistas,
em um futuro próximo em imóveis comerciais na Ucrânia é esperada a chegada do alemão
de pensão e fundos de investimento. Além disso, o mercado está agora comercialmente
Ucraniana de incorporação imobiliária estudo de grandes empresas dos Estados Unidos, Canadá,
Grã-Bretanha, Polônia, Hungria, Bulgária, Bélgica, Holanda, Portugal,
Áustria. "O que está sobre a mesa em frente a um potencial investidor? Nós
ver, a longo prazo, o mercado continua a ser significativamente nedozapolnennym
ea atual crise oferece uma oportunidade única para entrar no mercado
muito rápida e preço com desconto ", - diz Sergey Sergienko.
E isso é especialmente importante, dada a perspectiva negativa para os próximos
ano sobre o desempenho macroeconômico, o que não augura nada de bom
representantes das empresas. Os especialistas prevêem que em 2009 muitos dos relatados
projetos não serão construídas devido à falta de financiamento. No
2010 espera-se que o declínio das taxas de capitalização para projetos comerciais
imobiliário. Agentes do mercado esperam que a "luz no fim do túnel" aparece
apenas em 2011, quando se torna possível reconstruir a economia, e com
lo, e construção de imóveis. Representantes da consultoria
empresas em uma só voz dizer que agora para os investidores é o
tempo para entrar no mercado ucraniano, como pode ser feito com bastante
barato. De acordo com A. Bolkhovitinov, hoje ainda há investidores
que estão prontos para entrar no mercado, porque agora o custo de entrada caiu
Você pode obter os melhores projetos por menos dinheiro, encontrar pessoas boas,
aumento da concorrência entre os conselheiros. Ao mesmo tempo, os consultores esperam
transações após as férias e mais perto de primavera, como
a maioria dos investidores entendem que neste momento terá de pico de oferta
e queda dos preços de terra. Eles sugerem que as sentenças
redução das operações, a decisão deve ser tomada muito rapidamente, enquanto
como antes da conclusão das operações levou 3-6 meses. Managing Partner em
DEOL Empresa Parceiros Oleksenko acredita que depois da crise
de alto valor imobiliário pode cair em 40-60%.
"O mercado vai jogar fora uma onda de objetos com desconto, mesmo de propriedade rentável real,
que gera renda. Após a crise, se nós esperamos uma taxa de capitalização
no nível de 15-16%, se esperamos reduzir as rendas, podemos seguramente
dizer que os objetos perdem a 40-60% do valor de mercado lucrativo, que
que tínhamos antes da crise, "- disse ele. No entanto, os especialistas concordam em uma coisa:
Imobiliário é sempre imobiliário. E, apesar do fato de que este líquido de baixa
ativos, pode ser de longo prazo a salvação para muitos
investidores.

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