Instabilitate politică şi criză împărţit în două tabere investitori :
cei care caută un obiect depresive , şi strategice , care prevedea
criză .

Şi ambele sunt în aşteptare pentru preţuri mai mici pentru terenuri şi facilităţi, în general,
care pot să apară în primăvara anului viitor. Cel mai mare interes
produc proiecte care se află în etapele finale de construcţie. Cu toate acestea,
Potrivit experţilor, acum este posibil să simplu avantajos şi rapid "pentru a intra pe piaţă,"
deoarece cumpărătorul a fost o situatie win-win: există o alegere şi se poate
să impună condiţii. Piaţă a schimbat priorităţile de la vânzător la cumpărător
Potrivit expertilor, suma maximă de investiţii în imobiliare ucraineană
a fost înregistrată în anul 2007, cu o rată de capitalizare de proiect
reprezentat aproximativ 10%. În acest an situaţia sa schimbat dramatic. "Astăzi
Vanzatori Mulţi au fost forţaţi să vândă, iar cumpărătorii sunt în nici o grabă de a cumpăra,
aşteptaţi până când vânzătorii vor vărsat mai mult sânge. Cei mai mulţi se aşteaptă ca magia
Martie ... Astăzi, situaţia este în mod clar în favoarea cumpărătorului, investitorul:
există o alegere, cumparatorul nu este obligat să ia primul partener că este ceva
sugerează, ajungem la o situaţie normală ", - a declarat Managing Partner
de CB Richard Ellis, Serghei Sergienko. Lipsa de lichiditate din dezvoltatori
forţându-i să vândă toate că pot vinde, în scopul de a continua
aproape de finalizarea unor proiecte care necesită finanţare. "Multe din proiectele
începe să se oprească din cauza imposibilităţii de a continua construcţia,
ceea ce conduce la o situaţie de active subevaluate, care sunt
cea mai tare oportunitati de investitii pentru companii internaţionale, "
- Spune expertul. În acelaşi timp, partenerul de Dragon Asset Management
Vladimir Timochko consideră că proiectele de construcţie de astăzi şi-au pierdut
recurs, deoarece criza afectează nu numai reducerea de inchiriere
rate, dar, de asemenea, pentru a reduce randamentul. "Asta a fost întotdeauna chemaţi de piaţă
piaţa vânzătorului a devenit chiriaş, "- a spus partenerul. Deşi internaţionale
investitorilor, spre deosebire de succes locale rareori realiza, în opinia sa,
astăzi un moment bun pentru proiecte internaţionale: costurile de construcţie
scăderi poate fi de aşteptat să randament în jurul valorii de 20%. Dar priorităţile
de investiţii s-au schimbat. În cazul în care proiectele anterioare populare greenfield
(Modele industriale de la zero), dar acum este mai bine să investească în instalaţii de generare
societate. Unii jucatori pe piaţă sunt în situaţii de criză şi laturile pozitive.
De exemplu, şeful departamentului de analiză al companiei ESTA Holding,
Maxim Gromadtsov consideră că criza a trecut de pe piaţă neprofesionist
jucători şi de calitate a proiectelor va fi mai bine. Criza a fost un impuls pentru mulţi
face din companiile lor mai transparente: dezvoltatorii sunt de restructurare
întreprinderile să atragă finanţare, proiectele de dezvoltare şi a viitorului lor
vânzare. Finanţare: imposibilul este posibil, în ciuda faptului că, în prezent
condiţiile de atragere a finanţării greu, oportunităţile sunt încă
există. Senior Associate al firmei «DLA Piper Ucraina SRL» Anastasia Bolkhovitinov
recomandă divizarea proiectului, la rândul său: în primul rând pentru a finaliza o tură
şi vinde-l la încasările fi cheltuiţi pe construirea celei de a doua
coadă. Acesta este un mod de a obţinere de finanţare, deoarece
băncile nu sunt dispuse să acorde împrumuturi pentru proiecte din stadiile iniţiale de construcţie. În
Băncile pot încerca norocul în obţinerea de credite pe termen scurt
1 - 5 ani (medie de 3 ani) în moneda naţională (în băncile americane sunt
nu dat). Normei datoriilor la valoarea obiectului este
25-30%. Astfel, costul de obiecte este redus foarte mult: de evaluare, care
efectuat două luni în urmă, acum băncile nu sunt îndeplinite, astfel încât volumul
de finanţare este relativ mic. În plus, băncile din Ucraina
necesită în prezent cea mai mare de securitate posibil pentru credit - este, în primul rând,
construite şi puse în funcţiune, sau aproape de finalizare
construcţia, dreptul de proprietate asupra terenurilor şi drept societar
venituri şi conturile. În acelaşi timp, băncile ucrainene nu doriţi să vedeţi cum
drepturile de ipoteca de leasing pentru terenuri şi clădiri care sunt pe
iniţială de construcţie scena. Ca un exemplu, un avocat a fost recent
a primit un împrumut în dolari SUA pentru construirea de proprietăţi imobiliare rezidenţiale şi comerciale
pentru o perioadă de 3 ani, la 14% pe an, de la raportul dintre datoria la valoarea
Obiect - 25%. Ce sunt investesc? Cele mai interesante pentru investitorii care
sunt inca dispusi sa investeasca in proiecte imobiliare care se află în Kiev
şi centre regionale (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), a căror disponibilitate
este de 80-100%, cu risc redus, asigura o performanţă nu
mai puţin de 15% (ca o regulă, au un contract de leasing şi bine umplut.)
Investitorii sunt dispuşi să ia în considerare multi-functionale complexe, de vânzare cu amănuntul, hoteluri,
locuinţelor premium. În acelaşi timp, spun expertii, daca este de vânzare cu amănuntul
dezvoltă în principal în oraşele mari şi centrele regionale, după
2011 comercianţii cu amănuntul vor putea să se extindă în oraşele mici. M. Gromadtsov
consideră că cererea va fi cea mai mare clasa business centre de
"A" în centrul oraşelor mari, pe scară largă centre comerciale (suprafaţa totală
100 de mii de metri pătraţi. m), cu structura de bune de transport, casa clubului a unei clase
de lux, de cinci stele, sate cabana în zonele de prestigiu.
În acelaşi timp, directorul adjunct al DTX în Ucraina Natalia Stelmach
consideră că, în viitorul apropiat, ne aşteptăm la o scădere bruscă a cererii pentru scumpe
birouri de clasa "A", în special în centrul oraşului, şi trecerea la mai ieftin
de birouri clasa "B", deoarece compania va încerca să reducă la minimum a deşeurilor
la faţa locului. Potrivit lui S. Sergienko, pe termen scurt
în cele mai mari beneficii vor fi cei care dezvoltatorii pună în aplicare mai multe proiecte
centre de avion ieftine de birou, şi pe termen lung - o clasă mai mare.
Acum, el recomandă pentru a prelua construirea unui centru de birou, în cazul în care proiectul
se va achita în rate de inchiriere de 3 ani. Proprietarii au concurenţi noi
Participantii pe piata imobiliara caracterizează lipsa lui aproape completă a
sosirea de noi chiriasi. Proprietarii sunt acum confruntă cu scăderea veniturilor în
de închiriere şi de incertitudine din cauza modificări permanente în valută
Rata (stabilită în tratatele cu caracter obligatoriu pentru curs). Există de asemenea, un risc nezapolnyaemosti
leasing zonă. Potrivit expertilor, cele mai multe contracte preliminare
Chiria este de închidere. Chiriasii sunt dispuşi să plătească o penalizare din contractele,
, dar nu luaţi noului sediu al extinde şi instalaţiilor existente. În acelaşi timp,
chiriaşilor mulţi au început să ceară renegocierea contractelor de leasing
care sunt făcute de până la trei ani. Pe fondul crizei aparut pe piata
nouă tendinţă - pe subînchirierea primul loc. Companiile care sunt inchiriate
zone mari sunt ajustate acum strategia lor şi sunt dispuşi să ia
subinchiriere premisele echipat pentru a reduce costurile. Astfel,
ei au devenit concurenţi la proprietarii de terenuri, pentru care chiria a fost domeniul principal de activitate
pe piaţă. Potrivit experţilor, proprietarii care nu sunt dispuşi să reducă tarifele,
la risc de declin în ocupare in centre de afaceri. Cei care
gata să facă acest lucru va fi capabil să menţină o uneia existente, sau aproape existente
de ocupare. Potrivit lui M. Stelmach, dacă aveţi 2-3 luni în urmă pentru birou
Ratele cameră de închiriere au fost ridicate (în Kiev închiriat 1 m patrat de birouri. a fost
o medie de $ 80), dar acum din cauza lipsei de cerere pentru proprietari care doresc să
de a face concesii substanţiale şi, "dacă nu există nici un colaps" în oferta de capital
va scădea la 60 dolari pe "patrat". Potrivit directorului comun al
"Piete de Capital", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, în ciuda
încetinirea ritmului de creştere şi de un declin în tarifele de închiriere pentru imobil de birouri
în capitală pe termen mediu este de aşteptat pentru a relua creşterea. În
Cu toate acestea, el crede că, pe termen lung va creşte cerinţele de calitate
Locul de amplasare şi centre de afaceri. G. Panikar consideră că, în primul rând,
o saturare a pieţei imobiliare depozit. În acelaşi timp, cele mai multe
comerciale proiecte imobiliare vor fi comandat la 1-2, 5
ani mai târziu decât a fost planificat, reducând astfel de intrare a acestor obiecte
pe termen mediu. Dacă saturaţia anterioare de piaţă de spaţii de birouri
în prognoza de capital pentru 2012-2013, acum o astfel de perspectivă
amânată pentru încă un an. "Portret" de piaţă sa schimbat nota investitor
că, în ultimii ani în Ucraina şi-a schimbat tipul de investitori care investesc bani
comerciale in real estate. În special, investitorii care sunt în căutarea pentru depresive
obiecte cu un preţ (rata de capitalizare - 15-16%), cât şi pentru dezvoltatori
şi investitori care aşteaptă de criză şi scăderea preţurilor terenurilor.
Potrivit dlui Panikar, investitorii au părăsit piaţa cu înalt de îndatorare,
dar, de asemenea, au început să apară fonduri private de investiţii care sunt dispuşi să
În calitate de partener intră în joint-venture cu faptul că, atunci când situaţia
îmbunătăţit prin înlocuirea capitaluri proprii pentru datorie. Potrivit experţilor,
în viitorul apropiat în imobiliare comerciale în Ucraina este de aşteptat sosirea de limba germană
de pensii şi fondurile de investiţii. În plus, piaţa este acum comercial
Ucrainean imobiliare dezvoltare studiu de marile companii din Statele Unite ale Americii, Canada,
Marea Britanie, Polonia, Ungaria, Bulgaria, Belgia, Olanda, Portugalia,
Austria. "Ce se află pe masă în faţa unui potenţial investitor? Noi
a se vedea, pe termen lung, piaţa rămâne semnificativ nedozapolnennym
şi criza actuală oferă o oportunitate unică de a intra pe piaţă
foarte repede şi foarte preţ redus ", - spune Serghei Sergienko.
Şi acest lucru este deosebit de important, având în vedere perspectivele negative pentru următorii
ani privind performanţa macroeconomice, care nu duce la nimic bun
de afaceri reprezentanţi. Experţii prezic că în 2009 multe dintre raportate
proiecte nu vor fi construite din cauza lipsei de fonduri. În
2010 este de aşteptat să scadă de ratele de capitalizare pentru proiecte comerciale
imobiliare. Actorii de pe piaţă se aşteaptă ca "lumina de la capătul tunelului" apare
numai în 2011, când devine posibil pentru a reconstrui economia, şi cu
ea, şi construcţii imobiliare. Reprezentanţii de consultanta
societăţi într-o singură voce spune că acum pentru investitori este
timp pentru a intra pe piaţa ucraineană, după cum se poate face destul de
zboruri ieftine. Potrivit lui A. Bolkhovitinov, astăzi există încă investitori
care sunt gata sa intre pe piata, deoarece acum costurile de intrare a scăzut
Aveţi posibilitatea să obţineţi cele mai bune proiecte pentru bani mai puţin, găsi oameni buni,
concurenţa sporită între consilierii. În acelaşi timp, consultanţii se aşteaptă
tranzacţiilor după sărbători şi mai aproape de primăvară, după cum
majoritatea investitorilor să înţeleagă că în acest moment va trebui să de vârf de aprovizionare
şi scăderea preţurilor pentru terenuri. Ei sugereaza ca Exemple
tranzacţiilor scădere, decizia trebuie să fie luată foarte repede, în timp ce
ca înainte de încheierea de tranzacţii au avut 3-6 luni. Managing Partner la
Deol Parteneri Compania Oleksenko consideră că, după criza
de mare valoare imobiliare ar putea scadea cu 40-60%.
"Piaţa va arunca un val de obiecte de preţ redus, chiar şi bunuri imobiliare profitabile,
care generează venituri. După criză, dacă ne aşteptăm la o rata de capitalizare
la nivelul de 15-16%, dacă ne aşteptăm să reducă chiriile, putem în condiţii de siguranţă
spun că obiectele îşi pierd lor scop lucrativ 40-60% din valoarea de piaţă, care
am avut înainte de criză ", - a spus el. Cu toate acestea, expertii sunt de acord asupra unui singur lucru:
Imobiliară este întotdeauna imobiliar. Şi, în ciuda faptului că această low-lichid
activ, acesta poate fi pe termen lung mântuire pentru mulţi
investitorilor.

Share This Post: