Krízy a politickej nestability delí investorov na dva tábory :
tých , ktorí hľadajú depresívne objekt , a strategické , ktorý predpokladal
krízy.

A tak sa čaká na nižšie ceny pozemkov a zariadení všeobecne,
ktoré sa môžu objaviť na jar budúceho roka. Najväčší záujem
produkujú projekty, ktoré sú v záverečnej fáze výstavby. Avšak,
Podľa odborníkov je teraz možné lacno a rýchlo ", na trh,"
preto, že kupujúci bol win-win situácia: je tu na výber a môže
diktovať podmienky. Trhu zmenila priority z predávajúceho na kupujúceho
Podľa odborníkov je maximálna výška investícií do ukrajinskej nehnuteľností
bol zaznamenaný v roku 2007, sa miera aktivácie projektu
predstavovali približne 10%. V tomto roku sa situácia dramaticky zmenila. "Dnes
Mnohí predajcovia boli nútení predať, a kupujúci v žiadnom zhone nakúpiť,
počkajte, až sa predávajúci sa vrhnúť viac krvi. Väčšina očakáva kúzlo
Marca ... Dnes je situácia jednoznačne v prospech kupujúceho, investor:
je možnosť voľby, je kupujúci nie je nútený, aby sa prvý partner, že je niečo
napovedá, dostávame sa k normálnej situácii, "- hovorí Managing Partner
z CB Richard Ellis Sergey Sergienko. Nedostatok likvidity od vývojárov
núti je na predaj všetko, čo môžu predať, aby mohol pokračovať
blízko k dokončeniu projektov, ktoré vyžadujú financovanie. "Rad projektov
začiatok zastaviť z dôvodu nemožnosti ďalšieho pokračovania výstavby,
čo vedie k situácii, podhodnotených aktív, ktoré sú
Najhorúcejšie investičných príležitostí pre zahraničné firmy, "
- Hovorí expert. V rovnakej dobe, partner draka Asset Management
Vladimir Timochko sa domnieva, že projekty výstavby dnes stratili
odvolanie, pretože kríza má vplyv nielen na zníženie nájomného
sadzby, ale aj k zníženiu výnosov. "To bol vždy povolaný na trhu
predajca na trhu sa stal nájomcom, "- povedal partner. Aj keď medzinárodné
investorov, na rozdiel od miestnych zriedka dosiahnuť úspech vo svojom stanovisku,
dnes dobrý čas pre medzinárodné projekty: náklady na výstavbu
zníženie možno očakávať, že výnos okolo 20%. Ale priority
investície sa zmenili. Ak sa skôr populárne greenfield projektov
(Vzory od nuly), ale teraz je lepšie investovať do výrobných zariadení
spoločnosť. Niektorí hráči na trhu sú v kríze a kladné stránky.
Napríklad, vedúci analytického oddelenia spoločnosti ESTA holdingu
Maxim Gromadtsov verí, že kríza je preč z trhu neprofesionálne
hráčov a kvalita projektov bude lepší. Kríza bola podnetom pre mnoho
, Aby ich podniky transparentnejšie: vývojári sú reštrukturalizácia
podnikom získať financovanie developerských projektov a ich budúcnosť
predaj. Financovanie: nemožné je možné aj napriek skutočnosti, že v súčasnej
podmienok získať finančné prostriedky ťažké, možnosti sú stále
existujú. Senior Associate spoločnosti "DLA Piper Ukrajina LLC» Anastasia Bolkhovitinov
odporúča rozdelenie projektu v poradí: najprv dokončiť jednu otáčku
a predávať ho na výnosy použiť na stavbu druhej
fronty. To je jeden spôsob, ako zvýšiť financie, pretože
banky nie sú ochotné požičiavať na projekty v počiatočných fázach výstavby. V
Banky môžu skúsiť svoje šťastie pri získavaní krátkodobých úverov
1 až 5 rokov (priemer 3 roky) v národnej mene (v dolároch banky
nie je uvedený). Požadovaný pomer dlhu k hodnote objektu
25-30%. Tak cena predmetov je výrazne obmedzená: hodnotenie, ktoré
vykonané pred dvoma mesiacmi, teraz banky nie sú splnené, takže objem
prostriedkov je relatívne malý. Okrem toho banky na Ukrajine
Teraz požadujú čo najväčšiu bezpečnosť pre úver - je v prvom rade,
konštruované a uvedenie do prevádzky, alebo tesne pred dokončením
výstavby, vlastníctvo pôdy a práva obchodných spoločností
a výnosov. V rovnakej dobe, ukrajinskej banky nechcú vidieť, ako
hypotekárne nájomnej právo k pozemkom a stavbám, ktoré sú na
počiatočnej fázy výstavby. Ako príklad, právnik nedávno
dostal pôžičku v amerických dolároch pre výstavbu bytových a komerčných nehnuteľností
po dobu 3 rokov na 14% ročne z pomeru dlhu k hodnote
Object - 25%. Čo sú investície? Najzaujímavejšie pre investorov, ktorí
sú stále ochotní investovať do realitných projektov, ktoré sú umiestnené v Kyjeve
a regionálnych centier (Doneck, Dnepropetrovsk, Ľvov), ktorého vôľu
je 80-100%, s nízkym rizikom, aby výkonnosť nie je
menej ako 15% (spravidla majú zmluvu o nájme a dobre vyplnené.)
Investori sú ochotní uvažovať multifunkčné komplexy, maloobchod, hotely,
bývania prémie. V rovnakej dobe, odborníci hovoria, či je to maloobchodné
rozvíja predovšetkým vo veľkých mestách a regionálnych centrách, po
2011 maloobchodníci budú môcť expandovať do menších miest. M. Gromadtsov
verí, že dopyt bude najväčšie obchodné centrá triedy
"A" v centre veľkých miest, veľkých nákupných centier (celková plocha
100 tisíc m2. m) s dobrou dopravnou štruktúrou, klubovni triedy
Deluxe, päť-hviezdičkový hotel, chata dediny v prestížnej oblasti.
V rovnakej dobe, zástupca riaditeľa DTX na Ukrajine Natalia Stelmach
verí, že v blízkej budúcnosti očakávame prudký pokles dopytu po drahých
kancelárie triedy "A", a to najmä v centre mesta, a posun smerom k lacnejším
Kancelária triedy "B", pretože spoločnosť sa bude snažiť minimalizovať odpad
v areáli. Podľa § Sergienko, v krátkodobom horizonte
V najväčším prínosom bude tých vývojárov, ktorí realizáciu projektov viac
lacné funkciu centra, a dlhodobé - a vyššej triedy.
Teraz sa odporúča, aby sa na výstavbu kancelárskeho centra, v prípade, že projekt
sa vyplatí do nájomného po dobu 3 rokov. Majitelia majú nové konkurentmi
Účastníci skutočné Estate Market charakterizuje jeho takmer úplný nedostatok
príchod nových nájomníkov. Prenajímatelia sú teraz zažíva pokles tržieb
prenájom a neistota vzhľadom k neustálym zmenám v mene
sadzby (stanovená zmlúv, ktorými je kurz). Je tu tiež riziko, nezapolnyaemosti
prenájom priestorov. Podľa odborníkov, väčšina z predbežnej zmluvy
Nájom sa uzatvára. Nájomcovia sú ochotní zaplatiť penále zo zmlúv,
ale neberte nových priestorov a rozšírenie existujúcich zariadení. V rovnakom čase
mnohí nájomníci začali požadovať dohodnutie nájomných zmlúv
ktoré sú až na tri roky. Na pozadí krízy sa na trhu objavili
nový trend - na prvom mieste podnájme. Spoločnosti, ktoré sú prenajímané
veľké plochy sú teraz nastavené tak ich stratégiu a sú ochotní prijať
podnájme priestory vybavené tak, aby znížili náklady. Tak,
sa stali konkurentmi hospodárovi, u ktorých nájomné bolo stanovené na hlavnú činnosť
na trhu. Podľa odborníkov, majitelia, ktorí nie sú ochotní znižovať ceny,
hrozí pokles obsadenosti v obchodných centrách. Tí, ktorí
pripravený tak budú môcť zachovať existujúce, alebo v blízkosti existujúcej
obsadenie. Podľa M. Stelmach, ak máte 2-3 mesiace pred balíka Office
Ceny prenájmu sadzby boli vysoké (v Kyjeve prenájmu 1 námestí. Kancelárie m bola
priemer $ 80), ale teraz kvôli nedostatku dopytu pre majiteľov ochotní
vynakladať značné ústupky a ", ak nie je kolaps", v hlavnom meste ponuky
klesnúť na 60 USD za "námestie". Podľa spoločnej riaditeľ
"Kapitálové trhy", Jones Lang LaSalle Herman panikári, a to napriek
spomalenie a pokles nájomného za kancelárie realitné
v hlavnom meste v strednodobom horizonte sa očakáva, že obnovenie rastu. V
Avšak, on verí, že v dlhodobom horizonte zvýši požiadavky na kvalitu
umiestnenie a obchodných centier. G. panikári sa domnieva, že na prvom mieste,
nasýtenie trhu skladových nehnuteľností. Súčasne, väčšina
komerčné realitné projekty budú uvedené do 1-2, 5
rokov neskôr, než bolo plánované, čím sa znižuje vstupné týchto objektov
v strednodobom horizonte. Ak predchádzajúci nasýtenia trhu kancelárskych priestorov
v hlavnom meste prognózy 2012-2013, teraz túto perspektívu
odložená o ďalší rok. "Portrét" Trh sa zmenil investor poznámku
že v posledných rokoch na Ukrajine zmenil typ investorov, ktorí investujú peniaze
komerčných nehnuteľností. Najmä investorov, ktorí hľadajú depresívne
objekty s lacnou cenu (miera aktivácia - 15-16%), rovnako ako vývojári
a investorov, ktorí očakávali krízu a poklesu cien pozemkov.
Podľa pána panikári, investori opustili trh vysoko špekulatívne,
ale tiež začali objavovať súkromné ​​investičné fondy, ktoré sú ochotné
Ako partner vstupuje do spoločných podnikov s tým, že ak sa situácia
zdokonaliť nahradením kapitálu pre dlh. Podľa odborníkov
v blízkej budúcnosti v oblasti komerčných nehnuteľností na Ukrajine sa očakáva príchod nemeckých
penzijných a investičných fondov. Navyše, na trhu je teraz komerčne
Ukrajinskej spoločnosti Real Estate Development veľké štúdie zo Spojených štátov, Kanady,
Veľkej Británii, Poľsku, Maďarsku, Bulharsku, Belgicku, Holandsku, Portugalsku,
Rakúsko. "Čo je na stole pred potenciálny investor? My
vidieť, v dlhodobom horizonte, na trhu stále výrazne nedozapolnennym
a súčasná kríza ponúka jedinečnú príležitosť vstúpiť na trh
veľmi rýchlo a veľmi výhodnú cenu ", - hovorí Sergej Sergienko.
A to je dôležité najmä vzhľadom na negatívny výhľad pre ďalšie
rok na makroekonomickej výkonnosti, čo neveští nič dobré
obchodní zástupcovia. Odborníci predpovedajú, že v roku 2009 mnoho hlásených
Projekty sa stavať nebude kvôli nedostatku finančných prostriedkov. V
2010 sa očakáva pokles sadzieb kapitalizácie pre komerčné projekty
nehnuteľností. Subjekty na trhu očakávať, že "svetlo na konci tunela" objaví
až v roku 2011, kedy bude možné rekonštruovať ekonomiky, as
, A výstavba nehnuteľností. Zástupcovia poradenských
spoločností jedným hlasom hovoria, že práve teraz je pre investorov
čas pre vstup na ukrajinský trh, ako to možno urobiť veľmi
lacné. Podľa A. Bolkhovitinov, dnes stále existujú investori
, Ktorí sú pripravení vstúpiť na trh, pretože sa náklady vstupu klesla
Môžete získať najlepšie projekty za menej peňazí, nájsť dobrých ľudí,
väčšia konkurencia medzi poradcami. Zároveň očakávajú, poradcov
transakcie po prázdninách a bližšie k jari, as
Väčšina investorov pochopiť, že v tejto dobe bude mať k vrcholu ponuky
a klesajúce ceny pozemkov. Tie naznačujú, že tresty
transakcií znížiť, musí byť rozhodnutie prijaté veľmi rýchlo, zatiaľ čo
ako pred uzavretím transakcie sa 3-6 mesiacov. Managing Partner v
Deol Partneri spoločnosti Oleksenko verí, že po kríze
s vysokou pridanou hodnotou nehnuteľností môže pokles o 40-60%.
"Trh sa vyhodiť vlnu zľavnené objektov, a to aj ziskový nehnuteľností,
ktorý generuje príjmy. Po kríze, ak očakávame, že miera aktivácia
na úrovni 15-16%, ak očakávame, že k zníženiu nájomného, ​​môžeme v pokoji
hovoria, že prídu o lukratívne predmety, 40-60% trhovej hodnoty, ktoré
sme mali pred krízou, "- povedal. Avšak, odborníci sa zhodujú na jednej veci:
Nehnuteľnosť je vždy nehnuteľností. A to aj napriek skutočnosti, že táto kvapalina s nízkym
majetku, môže byť dlhodobá spása pre mnoho
investorov.

Share This Post: