Krizi in politična nestabilnost razdeljen investitorjev v dva tabora :
tiste, ki iščejodepresivna objekt , in strateško , ki je predvidel
krizo .

In tako čakajo na nižje cene za zemljišča in objekte na splošno,
ki se lahko pojavijo v spomladi prihodnje leto. Največji interes
izdelavo projektov, ki so v zaključni fazi gradnje. Vendar pa
Po mnenju strokovnjakov, je zdaj mogoče, da poceni in hitro "za vstop na trg,"
ker kupec je win-win situacijo: je mogoče izbirati in ga lahko
narekujejo pogoji. Trg spremenila prioritete od prodajalca do kupca
Po mnenju strokovnjakov, najvišji znesek naložbe v ukrajinskih nepremičnin
je bil posnet leta 2007, s kapitalizacijo stopnjo projekta
predstavlja okoli 10%. V letošnjem letu so se razmere dramatično spremenilo. "Danes
Mnogi prodajalci so bili prisiljeni prodajati, in kupci se ne mudi za nakup,
počakajte, da bodo prodajalci shed več krvi. Največ pričakujejo magic
Marec ... Danes je situacija očitno v korist kupca, investitor:
je mogoče izbirati, je kupec ni prisiljen vzeti prvi partner, ki mu je nekaj
predlaga, smo prišli v normalno stanje ", - je dejal Managing Partner
CB Richard Ellis Sergey Sergienko. Pomanjkanje likvidnosti od razvijalcev
jih sili k prodajajo vse, kar lahko prodajo, da bi še naprej
blizu dokončanja projektov, ki zahtevajo finančna sredstva. "Veliko projektov
začetek ustaviti zaradi nezmožnosti nadaljevanja gradnje,
, ki vodi v situacijo podcenjenih sredstev, ki so
najbolj vročih naložbenih priložnosti za mednarodna podjetja, "
- Pravi strokovnjak. Ob istem času, partner Dragon Asset Management
Vladimir Timochko meni, da gradbenih projektov so danes izgubile
pritožbo, ker kriza ne vpliva le na znižanje najemnine
stopnje, temveč tudi za zmanjšanje pridelka. "To je bil vedno imenovan na trgu
prodajalca na trgu je postala najemnik, "- je dejal partner. Čeprav mednarodna
investitorjev, v nasprotju z lokalnim redko doseže uspeh po njegovem mnenju,
danes dober čas za mednarodne projekte: Stroški izgradnje
zmanjšanje mogoče pričakovati, da bo prinesla približno 20%. Vendar pa prednostne naloge
investicije so se spremenile. Če je prejšnja priljubljena greenfield projektov
(Modeli iz nič), zdaj pa je bolje, da vlagajo v proizvodne objekte
podjetju. Nekateri udeleženci na trgu, so v krizi in pozitivne strani.
Na primer, vodja analitičnega oddelka podjetja ESTA Holding
Maxim Gromadtsov meni, da je kriza izginila s trga nestrokovnega
igralcev in kakovost projektov, bo bolje. Kriza je spodbuda za številne
da bodo podjetja bolj pregledno: razvijalci so prestrukturiranje
podjetja, da bi pritegnili financiranje, razvojnih projektov in njihova prihodnost
prodajo. Financiranje: nemogoče je mogoče, kljub dejstvu, da je v obravnavani
pogojev za privabljanje finančnih sredstev trdi, priložnosti so še vedno
obstajajo. Višji sodelavec podjetja «DLA Piper Ukrajina LLC» Anastasia Bolkhovitinov
priporoča razdelitev projekta v vrsti: najprej izpolniti enega pa
in se prodajajo za dohodke, porabljen za gradnjo drugega
čakalne vrste. To je eden od načinov za povečanje financiranja, saj
banke niso pripravljeni posoditi za projekte v začetnih fazah gradnje. V
Banke bodo lahko preizkusili srečo pri pridobivanju kratkoročnih posojil
1-5 let (povprečno 3 leta), v nacionalni valuti (v ameriških bankah, so
ne given). Zahtevana razmerje med javnim dolgom na vrednost predmeta
25-30%. Tako so stroški predmetov močno zmanjša: ocena, ki
opravi pred dvema mesecema, zdaj so banke niso zadovoljni, zato je obseg
financiranje je relativno majhen. Poleg tega so banke v Ukrajini
zdaj zahtevajo najvišjo stopnjo varnosti za kredit - je, najprej,
izdelani in dani v promet, ali bliža h koncu
gradnja, lastništvo zemljišč in gospodarskega prava
in dohodki računov. Ob istem času, ukrajinski banke ne želijo videti kot
hipotekarnih zakup pravice do zemljišč in stavb, ki so na
začetni fazi gradnje. Kot primer, odvetnik je v zadnjem času
prejel posojilo v ameriških dolarjih za gradnjo stanovanjskih in poslovnih nepremičnin
za obdobje 3 let na 14% letno od razmerja med dolgom in vrednostjo
Object - 25%. Kaj so vlaganje? Najbolj zanimiva za vlagatelje, ki
so še vedno pripravljeni vlagati v nepremičninske projekte, ki se nahajajo v Kijevu
in regionalnih središč (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), katerih pripravljenost
je 8-10%, z nizkim tveganjem, zagotoviti delovanje ne
manj kot 15% (kot pravilo, imajo pogodbo o najemu in dobro napolnjena.)
Vlagatelji so tudi pripravljene razmisliti večnamenski kompleksi, trgovina na drobno, hoteli,
ohišje premium. Hkrati pa, pravijo strokovnjaki, če je trgovina na drobno
razvija predvsem v velikih mestih in regionalnih središčih, po
2011 trgovci na drobno bodo lahko razširili v majhnih mestih. M. Gromadtsov
meni, da se bo povpraševanje največje centre v poslovnem razredu
"A" v središču velikih mestih, velikih nakupovalnih središč (skupna površina
100.000 kvadratnih metrov. m), z dobro strukturo prometa, klub hiša razred
deluxe, hotel s petimi zvezdicami, koči vasi v prestižni območjih.
Ob istem času, namestnik direktorja DTX v Ukrajini Natalia Stelmach
meni, da v bližnji prihodnosti pričakujemo znaten upad povpraševanja po dragih
uradi razreda "A", še posebej v središču mesta, in premik v smeri cenejših
Urad razreda "B", saj bo podjetje poskušali čim bolj zmanjšati odpadke
na kraju samem. Po mnenju S. Sergienko, v kratkem času
v največjo korist bodo tisti razvijalci, ki izvajajo projekte več
poceni centrov pisarni, in dolgoročno - višji razred.
Zdaj pa priporoča, da prevzame izgradnjo pisarne center, če projekt
bo izplačalo v najem obrestne mere za 3 leta. Najemodajalci so novi tekmeci
Real Estate udeleženci na trgu opisujejo svoje skoraj popolna odsotnost
prihodom novih najemnikov. Najemodajalci so zdaj doživlja upad prihodkov
najem in negotovost zaradi nenehnih sprememb v valuti
mera (določena v pogodbah zavezujoče za tečaj). Obstaja tudi tveganje nezapolnyaemosti
najem območju. Po mnenju strokovnjakov, večina predhodnih pogodb
Rent je zapiranje. Najemniki so pripravljeni plačati kazen iz pogodb,
vendar ne vzemite novih prostorov in razširitev obstoječih zmogljivosti. Hkrati
mnogi najemniki začeli zahtevati ponovnega pogajanja o najemnih pogodb
, ki so narejeni do treh let. V luči krize na trgu pojavila
nov trend - na prvem mestu podnajem. Podjetja, ki so v najemu
velika območja so zdaj prilagoditi svojo strategijo in so pripravljeni sprejeti
podnajem prostorih, opremljenih za zmanjšanje stroškov. Tako
so postali konkurenti k lastnikom zemljišč, za katera se najemnina je bila glavna dejavnost
na trgu. Po mnenju strokovnjakov, lastnikom zemljišč, ki niso pripravljeni za zmanjšanje stopnje,
tveganje za padec zasedenosti v poslovnih centrih. Tisti, ki
pripravljen za to bodo mogli ohraniti obstoječo, ali v bližini obstoječih
zasedenosti. Po mnenju M. Stelmach, če imate 2-3 mesece nazaj, za pisarne
soba najem mere so bile visoke (v Kijevu najemnino 1 kvadratni. pisarne m je bil
povprečno $ 80), vendar sedaj zaradi pomanjkanja povpraševanja po najemodajalci pripravljeni
naj čim več koncesij in, "če ni propad" v kapitalu ponudbi
padel na 60 $ na "kvadratni". V skladu s skupnim direktorja
"Capital Markets", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, kljub
umiritev in padec obrestne mere za najem nepremičnin pisarni
v glavnem mestu, je na srednji rok pričakuje, da bo nadaljevala rasti. V
Vendar pa je prepričan, da bo na dolgi rok povečujejo zahteve glede kakovosti
lokacija in poslovna središča. G. Panikar meni, da je na prvem mestu,
zasičenosti trga nepremičnin skladišča. Ob istem času, najbolj
poslovnih nepremičnin, projekti pa bodo naročena na 1-2, 5
let kasneje kot je bilo načrtovano, s čimer se zmanjša vnos teh predmetov
v srednjeročnem obdobju. Če je prejšnja zasičenost trga pisarniških prostorov
v kapitalu napoved za 2012-2013, ki je zdaj na primer možnost
odloži za eno leto. "Portret" se je trg spremenil investitor seznanjen
da se je v zadnjih letih v Ukrajini spremenila vrsto vlagateljev, ki vlagajo denar
poslovne nepremičnine. Še posebej, vlagatelje, ki iščejo depresivne
predmetov s poceni cena (kapitalizacija stopnje - 15-16%), kot tudi razvijalci
in investitorjev, ki pričakuje krize in padec cen zemlje.
Po mnenju g. Panikar, investitorji zapustil trg z visoko vzvodom,
ampak tudi začeli pojavljati zasebni investicijski skladi, ki so pripravljeni
Kot partner vstopi v skupna podjetja z dejstvom, da, če razmere
izboljšali z zamenjavo kapitala za dolga. Po mnenju strokovnjakov,
v bližnji prihodnosti v poslovnih nepremičnin v Ukrajini se pričakuje prihod nemških
pokojninskih in investicijskih skladov. Poleg tega se je trg sedaj komercialno
Ukrajinski prave družbe za razvoj nepremičnin veliki študiji iz Združenih držav Amerike, Kanadi,
Velika Britanija, Poljska, Madžarska, Bolgarija, Belgija, Nizozemska, Portugalska,
Avstrija. "Kaj je na mizi pred potencialnih vlagateljev? Mi
glej, na dolgi rok, na trgu še vedno precej nedozapolnennym
in sedanje krize ponuja edinstveno priložnost za vstop na trg
zelo hitro in zelo znižani ceni ", - pravi Sergey Sergienko.
In to je še posebej pomembno, glede na negativne napovedi za naslednje
leto na makroekonomsko uspešnost, kar ne pomeni nič dobrega
predstavniki gospodarstva. Strokovnjaki napovedujejo, da v letu 2009 veliko poročalo
projektov ne bo zgrajena zaradi pomanjkanja finančnih sredstev. V
2010 se pričakuje, da upad stopnje kapitalizacije za komercialne projekte
nepremičnin. Udeleženci na trgu pričakujejo, da "luč na koncu tunela" pojavi
samo v letu 2011, ko postane mogoče rekonstruirati gospodarstvo, in s
jo, in nepremičnin gradnje. Predstavniki svetovanje
podjetij v en glas rekli, da zdaj za vlagatelje, je
Čas za vstop na ukrajinski trg, saj ga je mogoče narediti precej
poceni. Po mnenju A. Bolkhovitinov, danes še vedno obstajajo investitorji
ki so pripravljeni na vstop na trg, saj ima zdaj strošek vstopa padla
Lahko dobite najboljše projekte, za manj denarja, našli dobri ljudje,
večja konkurenca med svetovalci. Hkrati pričakujejo svetovalci
transakcije po praznikih in bližje pomladi, kot
Večina investitorjev razumeti, da bo v tem času so se na vrh ponudbe
in Padanje cen zemljišč. Ti kažejo, da kazni
transakcij zmanjšalo, je treba odločitev sprejeti zelo hitro, medtem ko
kot pred sklenitvijo poslov je 3-6 mesecev. Managing Partner pri
Deol Partners Company Oleksenko verjame, da je po krizi
visoke vrednosti nepremičnin lahko zmanjšala za 40-60%.
"Bo trg vrgel ven val diskontirani predmetov, celo dobičkonosno poslovanje z nepremičninami,
ki ustvarja dohodek. Po krizi, če pričakujemo, da bo stopnja kapitalizacije
na ravni 15-16%, če pričakujemo, da bomo zmanjšali najemnin, lahko varno
pravijo, da predmeti izgubili donosen 40-60% tržne vrednosti, ki
smo imeli pred krizo, "- je dejal. Vendar pa se strokovnjaki strinjajo v eni stvari:
Poslovanje z nepremičninami je vedno nepremičnin. In kljub dejstvu, da to malo tekočine
sredstvo, je lahko dolgoročno rešitev za številne
investitorjev.

Share This Post: