Kriza dhe jostabilitetit politik ndarë investitorëve në dy kampe:
ata që kërkojnë për një objekt depresive , dhe strategjike , i cili parashikonte
krizës.

Dhe ata të dy janë duke pritur për çmime më të ulëta për tokën dhe objektet në përgjithësi,
që mund të ndodhë në pranverën e vitit të ardhshëm. Interesi më i madh
prodhuar projekte që janë në fazën përfundimtare të ndërtimit. Megjithatë,
Sipas ekspertëve, tani është e mundur të lirë dhe të shpejtë "për të hyrë në treg,"
për shkak se blerësi ishte një situatë të favorshme: nuk është një zgjedhje dhe kjo mund të
të diktojë kushtet. Tregu i ndryshuar prioritetet nga shitësi te blerësi
Sipas ekspertëve, shuma maksimale e investimeve në pasuri të patundshme Ukrainian
është regjistruar në vitin 2007, me një normë të kapitalizimit të projektit
përbënin rreth 10%. Këtë vit situata ka ndryshuar në mënyrë dramatike. "Sot
Shumë shitësit kanë qenë të detyruar për të shitur, dhe blerësit janë në asnjë ngut për të blerë,
prisni derisa shitësit do të hedhë më shumë gjak. Shumica e presin magjike
Mars ... Sot situata është e qartë në favor të blerësit, investitori:
nuk është një zgjedhje, blerësi nuk është i detyruar të marrë partnerin e parë se ai është diçka
sugjeron, kemi ardhur në një situatë normale ", - tha Partner Menaxhues
e CB Richard Ellis Sergej Sergienko. Mungesa e likuiditetit nga zhvilluesit
i detyruar ata të shesin të gjitha që ata mund të shesin në mënyrë që të vazhdojnë
afër përfundimin e projekteve që kërkojnë financim. "Shumë nga projektet
të fillojë të ndaluar për shkak të pamundësisë së vazhdimit të ndërtimit,
e cila çon në një situatë të aseteve nënvlerësuan, të cilat janë
mundësitë më të nxehta të investimeve për kompanitë ndërkombëtare, "
- Thotë eksperti. Në të njëjtën kohë, partner i Dragon Menaxhimi i Aseteve
Vladimir Timochko beson se projektet e ndërtimit sot kanë humbur tyre
ankesë, për shkak se kriza ndikon jo vetëm uljen e qirasë
normat, por edhe për të reduktuar japin. "Kjo ka qenë gjithmonë thirrur nga tregu
shitësit e tregut është bërë qiraxhi, "- tha partner. Edhe pse ndërkombëtare
investitorët, në krahasim me suksesin lokale rrallë të arritur në mendimin e tij,
sot një kohë e mirë për projekte ndërkombëtare: kostot e ndërtimit
zvogëlon mund të pritet që të japin rreth 20%. Por prioritetet
investimeve kanë ndryshuar. Nëse projektet e parë popullore Greenfield
(Designs nga e para), por tani është më e mirë për të investuar në objektet e brezit të
kompanisë. Disa lojtarë të tregut janë në krizë dhe anët pozitive.
Për shembull, kreu i departamentit analitik të kompanisë ESTA Holding
Maksim Gromadtsov beson se kriza ka kaluar nga tregu joprofesionale
lojtarët dhe cilësia e projekteve do të jetë më mirë. Kriza ishte shtysë për shumë
bëjnë kompanitë e tyre më transparente: zhvilluesit janë ristrukturimit
bizneset për të tërhequr financime, projekte të zhvillimit dhe të ardhmen e tyre
shitje. Financimi: e pamundur është e mundur, pavarësisht faktit se në të tashmen
kushte për të tërhequr fonde të vështirë, mundësitë janë ende të
ekzistojnë. Shok i lartë i kompanisë «DLA Piper Ukraine LLC» Anastasia Bolkhovitinov
rekomandon të projektit nga ana e ndarjes: së pari për të përfunduar një kthehet
dhe t'ia shesë atë për të ardhurat do të shpenzohen në ndërtimin e dytë
radhë. Kjo është një mënyrë për ngritjen e financave, për shkak
bankat nuk janë të gatshëm të japin hua për projekte në fazat fillestare të ndërtimit. Në
Bankat mund të provoni fatin e tyre në marrjen e kredi afat-shkurtër
nga 1 në 5 vjet (mesatarisht 3 vjet) në monedhën kombëtare (në dollarë bankat
nuk është dhënë). Raporti kërkuar të borxhit të vlerës së objektit është
25-30%. Kështu, kostoja e objekteve është reduktuar në masë të madhe: të vlerësimit, të cilat
kryer dy muaj më parë, tani bankat nuk janë të kënaqur, kështu që vëllimi
financimi është relativisht i vogël. Përveç kësaj, bankat në Ukrainë
tani kërkojnë siguri më të madhe të mundshme për kredi - është, para së gjithash,
ndërtuar dhe vënë në shërbim, ose në afërsi të përfundimit
ndërtimit, pronësia e tokës dhe të drejtën e korporatave
dhe llogaritë e të ardhurave. Në të njëjtën kohë, bankat Ukrainian nuk duan të shohin si
me qira të drejtat peng për tokën dhe ndërtesat që janë në
fazën fillestare të ndërtimit. Si një shembull, një avokat kohët e fundit
marrë një kredi në dollarë amerikanë për ndërtimin e pasurive rezidenciale dhe komerciale të vërtetë
për një periudhë prej 3 vjet në 14% në vit nga raporti i borxhit për vlerën
Object - 25%. Cilat janë investuar? Më interesante për investitorët, të cilët
janë ende të gatshëm për të investuar në projekte të pasurive të patundshme që janë të vendosura në Kiev
dhe qendrave rajonale (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), të cilit vullneti
është 80-100%, me rrezik të ulët, të siguruar ecurinë e nuk
më pak se 15% (si rregull, të ketë një kontratë të qirasë dhe të mbushur mirë.)
Investitorët janë të gatshëm të marrin në konsideratë shumë-funksionale komplekset, me pakicë, hotele,
premium strehimit. Në të njëjtën kohë, thonë ekspertët, nëse është e shitjes me pakicë
zhvillon kryesisht në qytetet e mëdha dhe të qendrave rajonale, pasi
2011 shitësit do të mund të zgjerohet në qytetet e vogla. M. Gromadtsov
beson se kërkesa do të jetë më e madhe qendra e biznesit klasës
"A" në qendër të qyteteve të mëdha, në shkallë të gjerë qendrat tregtare (sipërfaqe
100 mijë metra katrorë. m) me strukturë të transportit të mirë, shtëpia klubit të një klase
luksoz, hotel me pesë yje, fshatrat vilë në zonat prestigjioze.
Në të njëjtën kohë, zëvendës drejtor i DTX në Ukrainë Natalia Stelmach
beson se në të ardhmen e afërt ne presim një rënie të mprehtë të kërkesës për të shtrenjta
zyrat e klasës "A", sidomos në qendër të qytetit, dhe zhvendosje drejt lirë
Zyra e klasës "B", për shkak se kompania do të përpiqet për të minimizuar mbeturinat
në lokalet. Sipas S. Sergienko, në afat të shkurtër
në përfitim më të madh do të jenë ata zhvilluesve të cilët zbatimin e projekteve më të
qendrave të lirë zyra, dhe afat të gjatë - një klasë më të lartë.
Tani ai rekomandon për të marrë ndërtimin e një qendre zyrë, në qoftë se projekti
do të paguajë në normat me qira për 3 vjet. Pronarët kanë konkurrentët e reja
Pjesëmarrësit e Tregut Real Estate karakterizon mungesa e tij pothuajse të plotë të
ardhjen e qiramarrësve të reja. Pronarët tani janë duke përjetuar rënie në të ardhurat
me qira dhe pasiguria për shkak të ndryshimeve të vazhdueshme në monedhë të
Norma (fikse në traktatet detyruese për kursin). Ekziston gjithashtu një rrezik nezapolnyaemosti
qira zonë. Sipas ekspertëve, shumica e kontratave paraprake
Me qira është e mbylljes. Qiramarrësit janë të gatshëm të paguajnë një gjobë nga të kontratave,
por nuk do të marrë premisa të reja dhe zgjerimin e objekteve ekzistuese. Në të njëjtën kohë
qiramarrësit shumë filloi të kërkojë rinegocim të kontratave të qirasë
të cilat janë bërë deri në tre vjet. Kundruall sfondit të krizës u shfaq në tregun e
prirje e re - në nënqira vendin e parë. Kompanitë që janë marrë me qira
zonat e mëdha janë të përshtatura tani strategjinë e tyre dhe janë të gatshëm për të marrë
objektet nënqira të pajisura për të zvogëluar shpenzimet. Kështu,
ata u bënë konkurrentët për pronarët, për të cilat qiraja ka qenë aktiviteti kryesor
në treg. Sipas ekspertëve, pronarëve të cilët nuk janë të gatshëm për të ulur normat,
në rrezik të rënies së banimit në qendrat e biznesit. Ata të cilët
të gatshëm për ta bërë këtë do të jetë në gjendje të mbajë një ekzistuese, ose në afërsi të ekzistuese
Okupimi. Sipas M. Stelmach, nëse ju keni 2-3 muaj më parë për zyrën
normat dhomë me qira janë të larta (në Kiev me qira 1 katror zyra. m u
një mesatare prej $ 80), por tani për shkak të mungesës së kërkesës për pronarët të gatshëm për të
për të bërë koncesione të konsiderueshme dhe, "nëse nuk ka kolapsi" në ofertën e kapitalit
të bjerë në 60 $ per "katrore". Sipas drejtorit të përbashkët të
"Tregjet e kapitalit", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, pavarësisht
ngadalësimi dhe një ulje në normat e qirasë për zyrën e pasurive të patundshme
në kryeqytet gjatë periudhës afatmesme pritet të rifillojë të rritjes. Në
Megjithatë, ai beson se në afat të gjatë do të rrisë kërkesat e cilësisë
vendndodhjen dhe qendrat e biznesit. G. Panikar beson se, në radhë të parë,
një mbushje të tregut të pronës depo. Në të njëjtën kohë, shumica e
projekte komerciale të pasurive të patundshme do të jetë porositur në 1-2, 5
vjet më vonë se sa ishte planifikuar, duke ulur kontributin e këtyre objekteve
në afat të mesëm. Nëse mbushje më parë i tregut të objekteve zyrës
në parashikimin e kapitalit për 2012-2013, tani e tillë një perspektivë
shtyhet për një vit tjetër. "Portreti" e tregut ka ndryshuar note investitorëve
që në vitet e fundit në Ukrainë ka ndryshuar llojin e investitorëve që investojnë paratë e
pasurive të patundshme komerciale. Në veçanti, investitorët, të cilët janë në kërkim për depressive
objekte me një çmim të lirë (shkalla e kapitalizimit - 15-16%), si dhe zhvilluesit
dhe investitorët, të cilët pritet të krizës dhe të rënies së çmimeve të tokës.
Sipas z. Panikar, investitorët e la në treg me shumë leveraged,
por gjithashtu filluan të shfaqen fondet e investimeve private që janë të gatshëm të
Si një partner hyn në ndërmarrje të përbashkëta me faktin se kur situata
përmirësohet duke zëvendësuar kapitalit për borxhin. Sipas ekspertëve,
në të ardhmen e afërt në pasuri të patundshme komerciale në Ukrainë pritet ardhja e Gjermanisë
pensioneve dhe të fondeve të investimeve. Përveç kësaj, tregu tani është komerciale
Ukrainian zhvillim real estate kompani studim i madh nga Shtetet e Bashkuara, Kanada,
Britania e Madhe, Polonia, Hungaria, Bullgaria, Belgjika, Holanda, Portugalia,
Austri. "Çfarë është në tryezë para një investitor potencial? Ne
parë, në afat të gjatë, tregu mbetet i ndjeshëm nedozapolnennym
dhe kriza aktuale ofron një mundësi unike për të hyrë në tregun e
shumë shpejt dhe shumë çmim të zbritur ", - thotë Sergej Sergienko.
Dhe kjo është veçanërisht e rëndësishme, duke pasur parasysh opinionin negative për të ardhshëm
vit në performancën makroekonomike, e cila nuk ka shenjë e mirë
përfaqësues të biznesit. Ekspertët parashikojnë se në vitin 2009 shumë prej të raportuara
projektet nuk do të ndërtohet për shkak të mungesës së fondeve. Në
2010 pritet të uljen e normave të kapitalizimit për projekte komerciale
pasurive të patundshme. Aktorëve të tregut të presin "dritën në fund të tunelit" shfaqet
vetëm në 2011, kur ajo bëhet e mundur për rindërtimin e ekonomisë, dhe me
atë, dhe të ndërtimit të pasurive të patundshme. Përfaqësuesit e konsultimit
kompanitë në një zë thonë se tani për investitorët është
kohë për të hyrë në tregun ukrainas, pasi ajo mund të bëhet mjaft e
të lirë. Sipas A. Bolkhovitinov, sot ka ende investitorët
që janë të gatshëm për të hyrë në treg, sepse tani koston e hyrjes ka rënë
Ju mund të merrni projektet më të mira për më pak para, të gjeni njerëz të mirë,
rritjen e konkurrencës në mes të këshilltarëve. Në të njëjtën kohë presim konsulentëve
transaksionet pas pushimeve dhe më afër të pranverës, si
shumica e investitorëve të kuptojnë se në këtë kohë do të duhet të pikut të furnizimit
dhe zbritjen e çmimeve për tokën. Ata sugjerojnë se dënimet
transaksionet rënie, vendimi duhet të merret shumë shpejt, ndërsa
si para përfundimit të transaksioneve mori 3-6 muaj. Partner Menaxhues të
Partnerët Deol Company Oleksenko beson se pas krizës
me vlerë të lartë e pasurive të patundshme mund të pakësohet me 40-60%.
"Tregu do të hedh nga një valë e objekteve të zbritur, madje edhe e pasurive të patundshme fitimprurës,
i cili gjeneron të ardhura. Pas krizës, në qoftë se ne presim një shkallë e kapitalizimit
në nivelin e 15-16%, në qoftë se ne presim për të reduktuar qiratë, ne mund të sigurtë
thonë se objektet humbasin% fitimprurëse e tyre 40-60 të vlerës së tregut, e cila
kishim para krizës ", - tha ai. Megjithatë, ekspertët bien dakord në një gjë:
Pasurive të patundshme është gjithmonë e pasurive të patundshme. Dhe, pavarësisht nga fakti që ky të ulët, të lëngshme
aktiv, ai mund të jetë afatgjatë shpëtimit për shumë
investitorët.

Share This Post: