Kris och politisk instabilitet uppdelad investerare i två läger:
dem som letar efter en depressiv objekt och strategiska, som förutsåg
kris.

Och de båda väntar på lägre priser för mark och anläggningar i allmänhet,
som kan uppstå under våren nästa år. Det största intresset
producera projekt som är i slutskedet av byggandet. Men
Enligt experter är det nu möjligt att billigt och snabbt "för att komma in på marknaden"
eftersom köparen var en win-win situation: det finns ett val och det kan
att diktera villkor. Marknaden ändrade prioriteringar från säljaren till köparen
Enligt experter det maximala beloppet för investeringar i ukrainska fastigheter
spelades in under 2007, med en kapitalisering av projekten
stod för cirka 10%. I år har situationen förändrats dramatiskt. "Idag
Många säljare har tvingats sälja, och köparna är ingen brådska att köpa,
vänta tills säljarna kommer att fälla mer blod. De flesta förväntar sig magi
Mars ... Idag är situationen klart för köparen, investeraren:
det finns ett val, är köparen inte tvungen att ta den första partnern att han är något
föreslår, kommer vi till en normal situation ", - säger Managing Partner
av CB Richard Ellis Sergey Sergienko. Brist på likviditet från utvecklare
tvingar dem att sälja allt de kan sälja för att kunna fortsätta
nära att fullborda projekt som kräver finansiering. "Många av projekten
start till stopp på grund av omöjligheten att fortsätta konstruktion,
vilket leder till en situation med undervärderad tillgång som
de hetaste investeringsmöjligheter för internationella företag, "
- Säger experten. Samtidigt, partner på Dragon Asset Management
Vladimir Timochko anser att byggprojekt idag har förlorat sin
överklagande, eftersom krisen påverkar inte bara en minskning av hyran
räntor, men också att minska avkastningen. "Det har alltid kallats av marknaden
säljarens marknad har blivit hyresgästen, "- sade partner. Även internationellt
investerare, i motsats till lokala sällan nå framgång i sitt förslag till avgörande,
idag en bra tid för internationella projekt: byggkostnaderna
minskningar kan förväntas ge cirka 20%. Men prioriteringar
investeringar har förändrats. Om den tidigare populära helt nya projekt
(Mönster från början), men nu är det bättre att investera i produktionsanläggningar
företag. Vissa aktörer på marknaden är i kris och positiva sidor.
Till exempel chefen för analytiska avdelningen av företag ESTA Holding
Maxim Gromadtsov tror att krisen har gått från marknaden oprofessionellt
spelare och kvaliteten på projekten kommer att bli bättre. Krisen gav impulsen till många
göra deras företag mer öppet: utvecklarna är omstruktureringen
företag att attrahera finansiering, utvecklingsprojekt och deras framtid
försäljning. Finansiering: det omöjliga är möjligt trots att det i detta
förutsättningar för att locka finansiering hårt, möjligheterna är fortfarande
finns. Senior Associate i företaget «DLA Piper Ukraina LLC» Anastasia Bolkhovitinov
rekommenderar att dela upp projektet i sin tur: först att fullfölja ett varv
och sälja det till intäkterna användas till byggandet av det andra
kö. Detta är ett sätt att skaffa finansiering, eftersom
Bankerna är inte villiga att låna ut pengar till projekt i de inledande faserna av konstruktion. I
Banker kan pröva lyckan i att få kortfristiga lån
1 till 5 år (i genomsnitt 3 år) i nationell valuta (i dollar banker
ej anges). Den erforderliga skuld som andel av värdet på objektet
25-30%. Därmed kostnaden för objekten är mycket mindre: bedömning, som
genomförts för två månader sedan, nu bankerna inte är nöjda, så volymen
finansiering är relativt liten. Dessutom banker i Ukraina
nu kräver största möjliga säkerhet för kredit - är i första hand,
byggas och tas i bruk, eller nära färdigställande
byggande, ägande av mark-och bolagsrätt
och inkomst konton. Samtidigt så vill ukrainska bankerna inte se så
inteckning hyra rättigheter till mark och byggnader som finns på
det inledande byggskedet. Som ett exempel har en advokat nyligen
fått ett lån i amerikanska dollar för byggande av bostäder och kommersiella fastigheter
för en period av tre år på 14% per år från skuldsättningen i förhållande till värdet
Objekt - 25%. Vad investerar? De mest intressanta för investerare som
är fortfarande villiga att investera i fastigheter projekt som är belägna i Kiev
och regionala centra (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lvov), vars vilja
är 80-100%, med låg risk, säkerställa prestanda inte
mindre än 15% (som regel har ett kontrakt av hyresavtal och välfylld.)
Investerare är beredda att överväga multifunktionella komplex, detaljhandel, hotell,
bostäder premie. Samtidigt, experter säger, om det är detaljhandeln
utvecklar främst i storstäder och regionala centra, efter
2011 återförsäljare kommer att kunna expandera till små städer. M. Gromadtsov
tror att efterfrågan kommer att vara störst affärscentra klass
"A" mitt i stora städer, stora köpcentra (total yta
100 tusen kvadratmeter. m) med goda struktur, klubbhuset i en klass
Deluxe, femstjärnigt hotell, stuga byar i den prestigefyllda områden.
Samtidigt, ställföreträdande chef för DTX i Ukraina Natalia Stelmach
tror att inom en snar framtid räknar vi med en kraftig nedgång i efterfrågan på dyra
kontor av klass "A", speciellt i centrum och förskjutning mot billigare
kontoret klass "B", eftersom företaget kommer att försöka minimera avfall
i lokalerna. Enligt S. Sergienko, på kort sikt
de största vinsterna kommer att vara de utvecklare som genomför projekt mer
billiga kontorscentra och lång sikt - en högre klass.
Nu rekommenderar han att ta upp byggandet av ett kontor centrum, om projektet
kommer att löna sig Hyrespriser för 3 år. Hyresvärdar har nya konkurrenter
Fastigheter marknadsaktörer präglar hans nästan fullständig brist på
ankomsten av nya hyresgäster. Hyresvärdar nu upplever nedgång i intäkter
uthyrning och osäkerhet på grund av de ständiga förändringarna i valuta
ränta (fast i fördrag som är bindande för kursen). Det finns också en risk nezapolnyaemosti
leasa området. Enligt experter, de flesta av de preliminära avtal
Hyra avslutas. Hyresgästerna är villiga att betala en straffavgift av avtal,
Men ta inte de nya lokalerna och utöka befintliga anläggningar. Samtidigt
många hyresgäster började kräva omförhandling av hyreskontrakt
som görs upp till tre år. Mot bakgrund av krisen dykt upp på marknaden
nya trenden - på första plats andrahandsuthyrning. Företag som hyrs
stora områden har nu justerat sin strategi och är villiga att ta
andrahandsuthyrning av lokaler som utrustats för att minska kostnaderna. Således
de blev konkurrenter till hyresvärdar, där hyran var den huvudsakliga verksamheten
på marknaden. Enligt experter hyresvärdar som inte är villiga att sänka räntan,
med risk för nedgång i beläggning i affärscentrum. De som
redo att göra detta kommer att kunna behålla en befintlig, eller nära befintliga
beläggning. Enligt M. Stelmach, om du har 2-3 månader sedan för kontor
rum hyra var hög (i Kiev hyra en kvadrat. m kontor
ett genomsnitt $ 80), men nu på grund av bristande efterfrågan på hyresvärdar är villiga att
att göra betydande eftergifter och, "om det inte finns någon kollaps" i huvudstaden bud
falla till $ 60 per "square". Enligt den gemensamma chef för
"Capital Markets", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, trots
nedgången och en nedgång i priser för kontor fastigheter
i huvudstaden på medellång sikt förväntas återuppta tillväxten. I
Däremot anser han att på lång sikt kommer att öka de kvalitetskrav som
plats och affärscentra. G. Panikar anser att i första hand,
en mättnad av lagret fastighetsmarknaden. Samtidigt, mest
kommersiella fastighetsprojekt kommer att tas vid 1-2, 5
år senare än planerat, vilket minskar tillförseln av dessa objekt
på medellång sikt. Om den tidigare mättnaden av marknaden för kontorslokaler
i huvudstaden prognos för 2012-2013, som nu sådant framtidsperspektiv
skjutas upp ett år till. "Porträtt" Marknaden har förändrats investerare notera
som på senare år i Ukraina har förändrat den typ av investerare som investerar pengar
kommersiella fastigheter. I synnerhet placerare som söker för depressiva
Objekt med ett billigt pris (kapitalisering ränta - 15-16%), liksom utvecklare
och investerare som förväntas krisen och nedgången i markpriser.
Enligt Mr Panikar lämnade investerare på marknaden med högt belånade,
men också började dyka upp privata investeringsfonder som är villiga att
Som partner ingår joint ventures med det faktum att när situationen
förbättrades genom att byta ut aktier för skuld. Enligt experter
inom en snar framtid i kommersiella fastigheter i Ukraina är förväntade ankomsten av tyska
pensions-och investeringsfonder. Dessutom är marknaden nu kommersiellt
Ukrainska fastighetsutveckling företag stor studie från USA, Kanada,
Storbritannien, Polen, Ungern, Bulgarien, Belgien, Holland, Portugal,
Österrike. "Vad är det på bordet framför en potentiell investerare? Vi
se, på lång sikt är marknaden betydligt nedozapolnennym
och den nuvarande krisen erbjuder en unik möjlighet att komma in på marknaden
mycket snabbt och mycket rabatterat pris ", - säger Sergey Sergienko.
Och detta är särskilt viktigt med tanke på de negativa utsikterna för nästa
året om makroekonomiska resultat, vilket inte bådar gott
företrädare för näringslivet. Experter förutspår att år 2009 många av de rapporterade
projekt kommer inte att byggas på grund av bristande finansiering. I
2010 förväntas minska med versaler priser för kommersiella projekt
fastigheter. Marknadens aktörer förväntar sig "ljuset i slutet av tunneln" visas
först 2011, när det blir möjligt att rekonstruera ekonomin, och med
den och fastighets konstruktion. Företrädare för konsulttjänster
företag i en röst säga att just nu för investerare är den
tid att gå in den ukrainska marknaden, eftersom det kan göras helt
billigt. Enligt A. Bolkhovitinov, idag finns det fortfarande investerare
som är redo att träda in på marknaden, för nu kostnaden för posten har minskat
Du kan få de bästa projekten för mindre pengar, hitta bra folk,
ökad konkurrens mellan rådgivare. Samtidigt konsulterna förväntar
transaktioner efter semestern och närmare våren, så
majoriteten av investerarna att förstå att vid denna tid kommer att behöva topp leverera
och fallande priser för mark. De föreslår att meningarna
transaktioner minskar, måste beslut fattas mycket snabbt, medan
som tidigare att ingå transaktioner tog 3-6 månader. Managing Partner på
Deol Partners Företaget Oleksenko tror att efter krisen
värdefulla fastigheter kan sjunka med 40-60%.
"Marknaden kommer att kasta ut en våg av rabatterade objekt, även lönsamma fastigheter,
som genererar intäkter. Efter krisen, om vi förväntar oss en kapitalisering kurs
på nivån 15-16% om vi räknar med att sänka hyrorna, kan vi säkert
säger att föremål förlorar sin lukrativa 40-60% av marknadsvärdet, vilket
vi hade före krisen, "- sade han. Men experter är överens om en sak:
Fastigheter är alltid fastigheter. Och trots att detta låg flytande
tillgångar kan det vara långsiktiga räddning för många
investerare.

Share This Post: