Незалежний експерт із нерухомості Ярослав Цуканов розповів, як відбитися
на ринку нерухомості прийняття Податкового кодексу.

Як зміниться ринок нерухомості з внесенням змін до Податкового кодексі?
Стане проблематично працювати з досить дрібними агентствами, так як
з другого кварталу всі витрати спдешніков не будуть відносити до валових витрат.
Це означає, що весь ринок, крім великих гравців дуже похитнеться. Виходить
їм просто доведеться працювати «по білому»? Абсолютно вірно. Їм доведеться або
брати гроші і не боятися, а це недопустимо великим гравцям, вони зіпсують
і свій імідж, і чесно зароблене ім'я. Як зміни в Податковий кодекс
вплинуть на приватних ріелторів? В основному вони надають послуги фізособам
і приватні брокери так і залишаться на єдиному податку або будуть брати гроші
з іншим формулюванням, просто списуючи їх на інші витрати. Не думаю, що
на цей сектор новвоведенія сильно вплинуть. На які агентства зараз доводиться
левова частка всіх угод на ринку? Склалася така ситуація, що більшість
угод проходить у низькому ціновому сегменті до $ 100 - $ 120 тисяч (порядку
85% всіх угод). 65% угод закриває одне агентство «Благовіст» ну і їх
ж структура - «Парклейн». Далі за ними йдуть також досить великі
компанії, але більшість операцій на ринку нерухомості все одно доводиться
на ці дві. Ці два гіганти можуть диктувати свої правила на ринку, може
вносити якісь зміни, боротися зі змінами до Податкового кодексу? Я
думаю, вони стануть піонерами зі створення схеми з юрособами з оптимізації
оподаткування. Це буде чесна легальна схема. Яка саме, я не знаю,
поки рано говорити про це. Друга категорія - це ті, хто працює з фізособами,
як я вже казав, вони, як працювали, так і будуть працювати. Інше питання,
хто все-таки зможе вижити в цій ситуації. Лідерам доведеться все-таки важче
з-за великих операційних витрат. Тому, що навіть зміст місця рієлтора
обходиться дуже дорого. Для «Парклейна», наприклад, воно обходиться в $ 500.
А якщо офіс не свій, а орендований, то цей показник доходить і до $ 600.
Тепер уявіть, скільки має отримувати агентство доходу, щоб оплачувати
всі свої операційні витрати, платити всі податки та ще заробляти гроші.
Тобто в такій ситуації виграє той, у кого офіс не в оренду, а власний?
Безумовно. З ринку можуть піти компанії середнього рівня. Звичайно, може
залишитися бренд, власник агентства, бухгалтер і кілька брокерів. Такі
компанії можуть вижити, але не як структура генеруюча дохід. Що кажуть
експерти щодо ринку нерухомості в 2011 році? Йому ще рано оживати. Про
підйомі говорять хіба, що тільки забудовники, мотивуючи це лише будівельним
дефіцитом. І наступний рік, теж буде проходити без особливих змін. Як
повинні змінитися ціни, щоб нерухомість стала інвестиційно привабливою?
Вони повинні знизитися приблизно на 20%. Проблема в тому, що забудовники,
які зараз ведуть свої проекти, стверджували їх давно і дорого. Тому
вони і будуть тримати ринок, створюючи дефіцит і поширюючи старі об'єкти.
В іншому випадку вони втратять дуже великі гроші. У такій ситуації на
ринок будуть вириватися нові гравці, які будуть намагатися зайняти цю
нішу. Але це дуже довгий процес. Скільки має коштувати квартира, щоб
на неї був хороший попит? У клієнтів свої пріоритети: вони готові купити
квартиру меншою площею, але дешевше. Тому такі квартири і потрібно будувати.
Можна ж побудувати 35 метрову квартиру і продавати її по тисячі метрів
за квадратний метр. І повірте, такі об'єкти будуть користуватися відмінним
попитом. Багато аналітиків дуже категорично налаштовані, кажучи, що зміни
до Податкового кодексу мало не остаточно доб'ють весь ринок нерухомості.
Я з ними згоден. Навіть реєстрація договорів нежитлової нерухомості зажадає
оплату податків, тобто потрібно буде доповідати державі про те, що ти
здав об'єкт в оренду. Також орендодавці будуть намагатися перекласти на орендаря
всі свої витрати. У сегменті житлової нерухомості контроль також збільшуватиметься.
Я так розумію, що зараз місткість ринку взагалі маленька? Зараз і конкурувати
нема за що. Попиту немає ні в одному з сегментів. До кризи БТІ видавала 500
- 700 довідок-характеристик на день, зараз 600 на місяць. Зазвичай, таке падіння
обсягів вважається повним вимиранням ринку.

Share This Post: