Покупці дешевого житла ризикують залишитися без квартир ?

Столичний ринок почали наповнювати недорогі квартири. Велика частина пропозицій зі знижкою, за даними торговців нерухомістю, припадає на сегменти з високим попитом. В основному це однокімнатні квартири площею 3235 м2, двокімнатні 4555 м2 і трикімнатні до 75 м2.

КВАРТИРИ задешево Левова частка аномально дешеві квадратні метри іпотечні застави, які можуть пропонуватися зі знижкою до 30% від ринкової вартості. «Зростання пропозицій з продажу заставних квартир на ринку обумовлений тим, що значна частка іпотечного майна не була реалізована через органи державної виконавчої служби в кінці минулого року. В результаті квартири були уцінені та викинуті на ринок за ціною, як правило, на 2025% нижче ринкової », розповів« Коментарям »начальник управління примусового стягнення АТ« Ерсте Банк »Богдан Кузняк. «Якщо заставлене майно реалізується у примусовому порядку органами ДВС, закон надає можливість знизити ціну його на 30% (якщо майно не було реалізовано на публічних торгах), а також на 50% від початкової вартості якщо воно не було реалізовано протягом 30 днів після першої уцінки. Багато реальні покупці перебувають в нерішучості через нового порядку оформлення права власності. А тому іпотечне майно зараз часто міняє своїх старих власників на нових, більшість яких особи, «дружні» іпотекодержателям », розповідає керівник департаменту, адвокат, АФ« Грамацький і партнери »Ігор Реутов. Збільшення кількості пропозицій заставних квартир зумовив і нові методи роботи банкірів з неплатниками: клієнтам пропонують списати частину заборгованості, якщо ті погодяться добровільно продати заставну квартиру. В іншому випадку банки без вагань відбирають нерухомість. «Протягом року банки працювали над погашенням таких позичок. Накопичені до кінця року проблемні кредити були закриті за рахунок прийняття на баланс заставленого майна, яке було виставлено через агентства і прямо банками на продаж », говорить директор департаменту роздрібного бізнесу банку« Хрещатик »Марина Нестеровська. В результаті за підсумками року фінустановам удалося скоротити відрахування в резерви під «проблемку» на 36%. «Велика кількість нерухомості викинули на ринок і банки, що купили портфелі проблемних кредитів з великим дисконтом за 1015% від розміру заборгованості по тілу кредиту. Продаючи нерухомість зі знижкою, вони спробують максимально швидко повернути вкладені кошти », говорить адвокат, старший партнер АК« Кравець і партнери »Ростислав Кравець. Незважаючи на уявну дешевизну квадратних метрів, експерти не радять купувати заставні квартири. Адже незалежно від схеми їхнього продажу така угода з великою часткою ймовірності може бути оскаржена. Враховуючи потенційні проблеми і витрати на судові розгляди, придбання заставної квартири може обійтися набагато дорожче, ніж покупка «вільної» нерухомості, що не перебуває в забезпеченні за кредитом. СХЕМА ПЕРША: ДОБРОВІЛЬНА ПРОДАЖ Досить багато позичальників піддаються спокусі отримати знижку по кредиту і в кінці кінців погоджуються на добровільну продаж застави. У цьому випадку покупець зазвичай вносить до каси банку суму боргу позичальника і фактично гасить його кредит. Потім банк звертається в державну реєстраційну службу із заявою про виключення обтяжень на майно. Тільки після цього укладається договір купівлі такої нерухомості. «Тобто майно залишається деякий час без заборони відчуження і може бути продано третій особі, яка не пов'язана з покупцем, який фактично погасив борг. Щоб уникнути цього, необхідно укласти попередній договір купівлі даного об'єкта нерухомості з одночасним укладанням договору позики на суму боргу, яка погашається покупцем, строком на один день. У цьому випадку при відмові власника від укладення договору у покупця буде можливість у судовому порядку зобов'язати продавця укласти договір або стягнути суму, отриману в якості позики », радить керуючий партнер ЮК VIVA LEX Віктор Дубовик. Суцільно й поруч зустрічаються ситуації, коли позичальник, продавши квартиру добровільно, пізніше починає оспорювати угоду. Наприклад, може заявити, що був змушений продати житло на невигідних для себе умовах під тиском банку і загрозою втратити закладене майно. «Стаття 233 ЦКУ прямо встановлює можливість оскарження договору, укладеного під впливом тяжких обставин і на вкрай невигідних умовах. Всі ці обставини й умови носять оціночний характер і будуть встановлюватися судом в індивідуальному порядку. Тому результат судового розгляду може бути непередбачуваний для покупця квартири », пояснює Ігор Реутов. СХЕМА ДРУГА: НЕРУХОМІСТЬ ПРОДАЄ БАНК Якщо неплатник відмовляється добровільно продавати квартиру, клопоти з її реалізації може взяти на себе банк. Перш ніж клюнути на щедру пропозицію, покупцеві варто переконатися, що банк чистий перед позичальником і виконав усі умови іпотечного договору. Так, за Законом «Про іпотеку» іпотекодержатель зобов'язаний письмово повідомити про майбутню угоду боржника та всіх осіб, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не пізніше ніж за 30 днів до моменту укладення договору купівлі-продажу. «Тобто банк може здійснити продаж, тільки якщо протягом 30 днів не отримає заяв від зазначених осіб про намір придбати предмет іпотеки. Порушення процедури в подальшому може спричинити визнання недійсним договору купівлі-продажу », говорить партнер ПГ« Павленко і Побережнюк »Лариса Побережнюк. Перед укладанням угоди необхідно детально ознайомитися з правовстановлюючими документами на об'єкт нерухомості. «Важливо, щоб у квартирі не були прописані неповнолітні діти і було згоду на продаж майна другого чоловіка. В іншому випадку уникнути судових позовів буде вкрай складно », стверджує юрист ЮК« Алексєєв, Боярчуков і Партнери »Дар'я Мантюк-Кирилова. СХЕМА ТРЕТЯ: ПРИМУСОВА ПРОДАЖ Одним з найнебезпечніших варіантів придбання заставної нерухомості юристи вважають покупку з публічних торгів. Тут у позичальника є маса можливостей визнати угоду недійсною від оскарження процедури проведення аукціону до претензій до оцінки нерухомості. Згідно з роз'ясненням Верховного суду України, якщо торги будуть визнані проведеними з порушенням законодавства, набувач не є добросовісним і придбане майно може бути витребуване. За словами правознавців, такі ситуації зараз виникають часто-густо. «Наприклад, навесні минулого року були внесені зміни до інструкції про виконавче провадження, згідно з якими виконавча служба не має права без дозволу органів опіки виставляти на торги нерухомість, право власності або право користування якою мають неповнолітні діти. Однак на практиці держвиконавці порушують цей пункт інструкції, що є підставою для визнання торгів недійсними », говорить Ростислав Кравець. Деякою утіхою для покупців мають стати нові правила реєстрації права власності на нерухомість та передача функцій реєстраторів приватним нотаріусам. Тепер при купівлі нерухомого майна з публічних торгів і отриманні у нотаріуса свідоцтва про його придбання покупець може тут же зареєструвати право власності на куплений об'єкт, після чого заперечити угоду буде вже складніше.
джерело www.realt5000.com.ua
blog comments powered by Disqus