Пропозиція купити житло в півтора - два рази дешевше за середні ціни може
бути саме тим випадком , коли забудовник зібрався на ПМП з твоїми грішми.

Якщо ти думаєш, що за гроші все купується і продається, то глибоко помиляєшся.
Ще залишилися цінності вище матеріальних благ. Наприклад, новобудови. Можна
купити хоч весь поверх у будинку, що будується і не отримати жодної квартири.
Тут покупець - квола неміч перед всесильним забудовником. І якщо
ти все ще збираєшся віддати сотню-дві тисяч доларів за це сумнівне
задоволення, тоді наші поради обов'язково тобі знадобляться. Перш, ніж
віддавати гроші, непогано б дізнатися, кому саме. Не факт, що хитрий дядько
в касці - продавець житла. Отже, продати квартиру, а вірніше - право на квартиру
в новобудові мають право: • генеральний інвестор будівництва, співінвестори;
• забудовник; • субпідрядник; • агентство нерухомості, у якого є
підтверджуючий документ про те, що їм або викуплені саме стільки квадратних
метрів таких квартир відповідно до генплану, або воно представляє інтереси однієї
з вищевказаних організацій. Про реальний, а не віртуальному існуванні
будівельної компанії, можна дізнатися в Інтернеті, для чого крім сайту компанії
бажано відвідати сайт Міністерства будівництва та регіонального розвитку.
Там обов'язково знайдеш (або вже не знайдеш) номер ліцензії будівельної
компанії (цей документ люб'язно покажуть в офісі самої компанії, а його реквізити
повинні бути розміщені на сайті і вказані у договорі - див. нижче). Не зайве
відшукати на сайті Державної комісії з регулювання фінансових послуг
дозвіл на фінансову діяльність компанії-продавця житла. У твоїх же
інтересах несміливо поцікавитися наявністю правовстановлюючих документів:
• на продаж прав на квартиру в споруджуваному будинку, • дозволом на будівництво
будинку саме за конкретною адресою, • інвестиційним контрактом, підписаним
між забудовником і замовником (інвестором будівництва). Можна м'яко
попросити продемонструвати план забудови ділянки, поверховий план будинку,
план квартир. Все це на ознайомлення нададуть у поважаючої себе компанії,
а ріелтери з АН і зовсім зобов'язані повідомити про такі «дрібниці». І важливо пам'ятати:
на якому б етапі будівництва будинку (заливка фундаменту або ж ведення
внутрішніх робіт перед здачею) не довелось би укладати угоду, продавець
жорстко вимагатиме повністю сплатити купуються квадратні метри. Пам'ятай:
чим дешевше вдалося знайти квартиру, тим вище твої ризики. Рівень цін склався
в силу багатьох обставин, і коливання припустимі не більше + / - 5%. Пропозиція
купити житло в півтора - два рази дешевше за середні ціни може бути саме
тим випадком, коли забудовник зібрався на ПМП з твоїми грішми. Квартира
(А не право претендувати на неї) стане твоєю тільки після отримання свідоцтва
про право власності. А поки здобувається право претендувати на квартиру
в новобудові. Варіантів договорів всього два. У першому випадку ти стаєш
учасником фонду фінансування будівництва, підписавши договір про участь
у ФФБ з банком або інвестиційною компанією. У другому підписуєш договір
бронювання квартири і договір про викуп лота облігацій, за якими закріплюється
кількість квадратних метрів заброньованої квартири. Інвестиційний договір
дольової участі в будівництві вже три роки «поза законом», але іноді ще
при покупці квартир можна «нарватися» на таку міну сповільненої дії.
Строго між нами: самому читати договір не тільки нудно, але й безглуздо.
Не пошкодуй скромного гонорару для юриста. Перевірено: з ним договір легко
перетворюється на цікаве чтиво, не рідко з елементами детективного жанру.
Крім того, хитрий забудовник може не відразу викласти всі козирі і запропонувати
підписати ще якісь дві-три білі папірці в момент покупки. Поки юрист
буде грати на тонких нервових струнах будівельників, уточнюючи зміст формулювань,
ти можеш пройтися по головних больовим точкам договору. Повинні бути вказані
чітко і ясно: • всі реквізити компаній (забудовника і продавця), номери
їх ліцензій; • точну адресу будинку, що будується; • точний опис об'єкта
будівництва; • точний опис об'єкта інвестування (квартири, паркомісця:
площа, поверх, планування, порядковий номер згідно з генпланом), в якому
стані вводиться в експлуатацію; • терміни будівництва та введення будинку в
експлуатацію; • хто несе відповідальність за виконання і якість робіт,
хто усуває недоліки; • хто і чим відповідає за невиконання будівельних
робіт в позначені договором терміни; • вартість квадратного метра (бажано,
щоб вона була фіксованою і не змінювалася в процесі договірних відносин);
• умови компенсації коштів у випадку, якщо площа об'єкта згідно техпаспорту
виявиться менше або більше зазначеної в договорі; • хто і за які кошти
оформляє документи про право власності на квартиру (часто на себе цю
турботу бере забудовник, іноді вартість послуги вже закладена у вартість
квадратного метра), в які терміни. Ось і непомітно пролетів день. Тепер
можна приступати до розрахунків. Адже з моменту повної оплати квадратних метрів
купується за договором квартири ти здобуваєш право на отримання зазначеної
житлоплощі і право на оформлення її у власність, що стає можливим
тільки після завершення всього інвестиційного циклу, тобто здачі в експлуатацію
будинку або всього житлово-торгового комплексу. І при цьому твоя правова обов'язок
як покупця - заплатити гроші. ОСОБИСТИЙ ДОСВІД Рішення купити квартиру в
споруджуваному будинку Ігор прийняв з кількох причин. По-перше, депозити
в банках істотно поступалися на той момент темпам зростання цін на житло. По-друге,
накопиченої суми було недостатньо для покупки готового житла. Ну і, звичайно
ж, підвернулося вигідну пропозицію - купити житло за переуступкою трохи
дешевше, ніж в середньому ціни на ринку. Продавець непогано заробляв на цій
угоді, навіть скинувши сотню на квадратному метрі. Насамперед Ігор, перегорнувши
не одну сотню сторінок Інтернету, склав портрет компанії-забудовника -
і відправився в офіс. Там показали Статут, дозвіл на будівництво саме
за даною адресою. Всі папери були в порядку. Єдиний нюанс - будинок почали
будувати в 2005 році, а дозвіл датована 2006-им, тобто отримано через
рік. Ну, зрозуміло, тяганина, бюрократія, хабарі ... Покупка з переуступки відбулася
з повідомленням забудовника і навіть з його участю, хай і опосередкованим.
Навесні 2007-ого Ігор вніс 100% суми, зазначеної в договорі. І хоча залучав
тоді забудовник кошти інвесторів через ФФС, Ігор підписав договір пайової
участі в будівництві - такий договір підписав перший набувач прав
на цю квартиру, а в компанії запевнили, що документ «не має терміну давності»
і дійсний практично вічно, поки забудовник не виконає своїх зобов'язань.
Будинок повинен бути зданий до кінця 2007 р. "У договорі все було чітко вказано,
- Каже Ігор, - і номер квартири, і поверх, і планування. Правда, поки
вносив частинами гроші, площа квартири змінилася - майже на 10 кв. м стала
більше. Всі додаткові метри встиг сплатити ще за «старою» ціною. Про
підвищення вартості не повідомили, як написано в договорі, за два тижні,
а поставили перед фактом, мовляв, з учорашнього дня ціна «більше». Відповідальність
за подібні порушення прав і обов'язків у договорі не прописані. Але по-справжньому
Ігор пошкодував про це, коли напередодні нового 2008 року компанія повідомила
про перенесення термінів здачі будинку на II квартал 2008 року. Звичайно, Ігор намагається
«Контролювати» будівельний процес як може: він уже завсідник форумів
нерухомості, а в програму вихідного дня ввійшла «екскурсія» на будмайданчик.
Коли побачив «свій» поверх - трохи заспокоївся, але пізніше зауважив, що робота
не кипить як колись. А коли в квітні оголосили про перенесення термінів здачі об'єкта
вже на II квартал 2009 року, знайшов ріелтера і виставив «квартиру» на продаж.
Не зупинили навіть уповільнені роботи на будмайданчику (вже побудована перша
чергу, добудовується друга і розпочато третя). Через місяць з великими труднощами
знайшли покупця, але він запропонував суму, практично рівну торішньої
інвестиції, і розрахунок повинен був би відбуватися в гривні. «Несподівано впав
долар, - пояснює свою відмову продати тоді за переуступкою вже в принципі
побудовану квартиру Ігор, - так я втрачав 3% від вкладеного, плюс ще потрібно
було б сплатити штраф за переуступку ». Зараз «квартира» знову продається.
Ігорю залишається дочекатися або покупця, або моменту, коли забудовник
все ж таки виконає свої зобов'язання і здасть будинок в експлуатацію. Юристи ж
рекомендують для підстрахування звернутися до прокуратури із заявою про порушення
прав покупця.

Share This Post: