Khủng hoảng chính trị và bất ổn các nhà đầu tư chia thành hai phe:
những người tìm kiếm một đối tượng trầm cảm , và chiến lược, tiên đoán
khủng hoảng.

Và cả hai đều đang chờ đợi mức giá thấp hơn đối với đất và các cơ sở nói chung,
có thể xảy ra vào mùa xuân năm tới. Sự quan tâm lớn nhất
sản xuất các dự án đang trong giai đoạn cuối của xây dựng. Tuy nhiên,
Theo các chuyên gia, đó là bây giờ có thể với giá rẻ và nhanh chóng "để nhập vào thị trường",
bởi vì người mua là một win-win tình: có một sự lựa chọn và nó có thể
ra lệnh điều kiện. Thị trường đã thay đổi ưu tiên từ người bán sang người mua
Theo các chuyên gia, số tiền tối đa đầu tư vào bất động sản Ucraina
được ghi nhận trong năm 2007, với tỷ lệ vốn của dự án
chiếm khoảng 10%. Năm nay tình hình đã thay đổi đáng kể. "Hôm nay
Nhiều người bán hàng đã được buộc phải bán và người mua không vội vàng để mua,
chờ cho đến khi người bán sẽ đổ máu nhiều hơn. Hầu hết các mong đợi sự kỳ diệu
Tháng Ba ... Hôm nay tình hình rõ ràng là có lợi cho người mua, nhà đầu tư:
có một sự lựa chọn, người mua không phải là buộc phải có đối tác đầu tiên rằng ông là cái gì
cho thấy, chúng tôi đi đến một tình hình bình thường ", - cho biết Tổng Giám Đốc
của CB Richard Ellis Sergey Sergienko. Thiếu thanh khoản từ các nhà phát triển
buộc họ phải bán tất cả những gì họ có thể bán để tiếp tục
gần hoàn thành của dự án cần tài trợ. "Nhiều dự án
bắt đầu dừng lại vì việc không thể tiếp tục xây dựng,
dẫn đến tình trạng tài sản bị định giá thấp, được
nóng nhất cơ hội đầu tư cho các công ty quốc tế ",
- Chuyên gia nói. Đồng thời, đối tác quản lý tài sản của Dragon
Vladimir Timochko tin rằng dự án xây dựng hiện nay đã mất của mình
kháng cáo, bởi vì cuộc khủng hoảng ảnh hưởng đến không chỉ là giảm tiền thuê
tỷ giá, mà còn làm giảm năng suất. "Điều đó đã luôn luôn được gọi là bởi thị trường
người bán của thị trường đã trở thành người thuê nhà, "- cho biết đối tác. Mặc dù quốc tế
nhà đầu tư, trái với sự thành công hiếm khi đạt được địa phương theo ý kiến ​​của mình,
ngày nay là thời điểm tốt cho các dự án quốc tế: chi phí xây dựng
giảm có thể được dự kiến ​​năng suất khoảng 20%. Nhưng ưu tiên
đầu tư đã thay đổi. Nếu các dự án Greenfield trước đó phổ biến
(Thiết kế từ đầu), nhưng bây giờ là tốt hơn để đầu tư vào cơ sở thế hệ
công ty. Một số cầu thủ thị trường đang trong cuộc khủng hoảng và hai bên tích cực.
Ví dụ, người đứng đầu bộ phận phân tích của công ty Tổ chức ESTA
Maxim Gromadtsov tin rằng cuộc khủng hoảng đã đi từ thị trường không chuyên nghiệp
cầu thủ và chất lượng của dự án sẽ được tốt hơn. Cuộc khủng hoảng là động lực cho nhiều người
làm cho công ty của họ minh bạch hơn: các nhà phát triển đang chuyển dịch cơ cấu
các doanh nghiệp để thu hút tài trợ, dự án phát triển và tương lai của họ
bán hàng. Kinh phí: không thể là có thể bất chấp thực tế là trong hiện tại
điều kiện để thu hút tài trợ khó khăn, cơ hội vẫn còn
tồn tại. Senior Associate của công ty «DLA Piper Ukraine LLC» Anastasia Bolkhovitinov
đề nghị tách dự án lần lượt: thứ nhất để hoàn thành một lượt
và bán nó cho tiền thu được chi cho xây dựng thứ hai
hàng đợi. Đây là một cách để nâng cao tài chính, bởi vì
các ngân hàng không sẵn sàng cho vay đối với các dự án trong giai đoạn đầu xây dựng. Trong
Các ngân hàng có thể thử vận ​​may của họ trong việc có được khoản vay ngắn hạn
1-5 năm (trung bình 3 năm) trong tiền tệ quốc gia (trong các ngân hàng Mỹ
không được). Tỷ lệ nợ yêu cầu với giá trị của đối tượng được
25-30%. Như vậy chi phí của các đối tượng sẽ giảm đáng kể: đánh giá, trong đó
thực hiện cách đây hai tháng, bây giờ ngân hàng không hài lòng, vì vậy khối lượng
tài trợ là tương đối nhỏ. Ngoài ra, các ngân hàng ở Ukraine
hiện nay yêu cầu bảo mật tốt nhất có thể cho tín dụng - là, trước hết,
xây dựng và được đặt trong dịch vụ, hoặc gần hoàn thành
xây dựng, quyền sở hữu đất đai và pháp luật của công ty
và thu nhập tài khoản. Đồng thời, các ngân hàng Ucraina không muốn thấy như
thế chấp quyền thuê đất và các tòa nhà được trên
giai đoạn xây dựng ban đầu. Ví dụ, một luật sư gần đây đã
nhận được một khoản vay bằng đô la Mỹ để xây dựng bất động sản khu dân cư và thương mại
trong thời gian 3 năm ở mức 14% mỗi năm từ tỷ lệ nợ với giá trị
Đối tượng - 25%. Những gì đang đầu tư? Thú vị nhất cho nhà đầu tư
vẫn sẵn sàng đầu tư vào các dự án bất động sản được đặt tại Kiev
và khu vực trung tâm (Donetsk, Dnipropetrovsk, Lviv), người có sẵn sàng
là 80-100%, với nguy cơ thấp, đảm bảo hiệu suất không
ít hơn 15% (như một quy luật, có hợp đồng thuê và cũng đầy.)
Các nhà đầu tư sẵn sàng xem xét đa chức năng phức hợp, bán lẻ, khách sạn,
nhà ở cao cấp. Đồng thời, các chuyên gia nói rằng, nếu nó bán lẻ
phát triển chủ yếu ở các thành phố lớn và các trung tâm khu vực, sau khi
2011 các nhà bán lẻ sẽ có thể mở rộng vào các thị trấn nhỏ. Gromadtsov M.
tin rằng nhu cầu sẽ được các trung tâm kinh doanh lớn nhất lớp
"A" ở trung tâm của thành phố lớn, quy mô lớn các trung tâm mua sắm (tổng diện tích
100.000 mét vuông. m) với cơ cấu vận chuyển tốt, các câu lạc bộ của một lớp
sang trọng, khách sạn năm sao, làng tiểu thủ trong các lĩnh vực có uy tín.
Đồng thời, Phó Giám đốc DTX ở Ukraine Natalia Stelmach
tin rằng trong tương lai gần chúng tôi mong đợi một giảm mạnh trong nhu cầu đắt tiền
Văn phòng của lớp học "A", đặc biệt là ở trung tâm thành phố, và chuyển dịch theo hướng rẻ hơn
văn phòng hạng "B", bởi vì công ty sẽ cố gắng giảm thiểu chất thải
trên cơ sở. Theo S. Sergienko, trong ngắn hạn
trong lợi ích lớn nhất sẽ là những nhà phát triển thực hiện dự án hơn
giá rẻ văn phòng trung tâm, và dài hạn - một lớp học cao hơn.
Bây giờ anh đề nghị nên để mất việc xây dựng một trung tâm văn phòng, nếu các dự án
sẽ trả hết trong tỷ lệ cho thuê trong 3 năm. Chủ nhà có đối thủ cạnh tranh mới
Bất động sản tham gia thị trường đặc điểm thiếu của ông gần như hoàn toàn
sự xuất hiện của người thuê nhà mới. Chủ nhà đang trải qua suy giảm doanh thu
cho thuê và không chắc chắn do sự thay đổi liên tục trong tiền tệ
tỷ lệ (cố định trong các điều ước quốc tế ràng buộc cho khóa học). Ngoài ra còn có nguy cơ nezapolnyaemosti
cho thuê khu vực. Theo các chuyên gia, hầu hết các hợp đồng sơ bộ
Giá thuê là đóng cửa. Người thuê nhà sẵn sàng trả một hình phạt ra khỏi hợp đồng,
nhưng không có cơ sở mới và mở rộng cơ sở hiện có. Đồng thời
nhiều người thuê nhà bắt đầu yêu cầu đàm phán lại hợp đồng cho thuê
đó được thực hiện đến ba năm. Trong bối cảnh của cuộc khủng hoảng xuất hiện trên thị trường
Xu hướng mới - trên cho thuê lại vị trí đầu tiên. Các công ty đang thuê
khu vực rộng lớn đang điều chỉnh chiến lược của họ và sẵn sàng chấp nhận
cho thuê lại cơ sở được trang bị để giảm chi phí. Như vậy,
họ đã trở thành đối thủ cạnh tranh để chủ nhà, mà tiền thuê nhà là hoạt động chính
trên thị trường. Theo các chuyên gia, chủ nhà không phải là người sẵn sàng cắt giảm lãi suất,
có nguy cơ suy giảm trong phòng tại các trung tâm kinh doanh. Những người
sẵn sàng làm như vậy sẽ có thể duy trì một trong hiện tại, hoặc gần với hiện tại
phòng. Theo M. Stelmach, nếu bạn có 2-3 tháng trước đây cho văn phòng
Giá phòng cho thuê đã cao (ở Kiev thuê 1 m vuông văn phòng. được
trung bình $ 80), nhưng bây giờ do thiếu nhu cầu đối với chủ nhà sẵn sàng
có những nhượng bộ đáng kể và, "nếu không có sự sụp đổ" trong giá vốn
giảm xuống $ 60 mỗi "vuông". Theo giám đốc của doanh
"Thị trường vốn", Jones Lang LaSalle Herman Panikar, mặc dù
suy thoái và giảm tỷ lệ cho thuê bất động sản văn phòng
ở thủ đô trong trung hạn dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng trưởng. Trong
Tuy nhiên, ông tin rằng trong dài hạn sẽ làm tăng yêu cầu chất lượng
vị trí và các trung tâm kinh doanh. G. Panikar tin rằng, ở nơi đầu tiên,
có độ bão hòa của thị trường bất động sản nhà kho. Đồng thời, hầu hết
các dự án bất động sản thương mại sẽ được đưa vào 1-2, 5
năm sau so với kế hoạch, do đó làm giảm đầu vào của các đối tượng này
trong trung hạn. Nếu độ bão hòa trước đó của thị trường mặt bằng văn phòng
trong dự báo vốn 2012-2013, bây giờ như một triển vọng
hoãn lại thêm một năm nữa. "Chân dung" Thị trường đã thay đổi lưu ý nhà đầu tư
rằng trong những năm gần đây ở Ukraine đã thay đổi loại hình nhà đầu tư đầu tư tiền
thương mại bất động sản. Đặc biệt, nhà đầu tư đang tìm kiếm trầm cảm
các đối tượng với một mức giá rẻ (tỷ lệ vốn hóa - 15-16%), cũng như các nhà phát triển
và nhà đầu tư mong đợi cuộc khủng hoảng và suy giảm trong giá đất.
Theo ông Panikar, nhà đầu tư trái với các thị trường có đòn bẩy cao,
nhưng cũng bắt đầu xuất hiện các quỹ đầu tư tư nhân sẵn sàng
Như một đối tác đi vào liên doanh với thực tế là khi tình hình
cải thiện bằng cách thay thế công bằng cho nợ. Theo các chuyên gia,
trong tương lai gần bất động sản thương mại tại Ukraine dự kiến ​​sẽ xuất hiện của Đức
lương hưu và các quỹ đầu tư. Ngoài ra, thị trường hiện nay thương mại
Ucraina bất động sản phát triển nghiên cứu các công ty lớn của Hoa Kỳ, Canada,
Anh, Ba Lan, Hungary, Bulgaria, Bỉ, Hà Lan, Bồ Đào Nha,
Áo. "Có gì trên bàn trước mặt một nhà đầu tư tiềm năng? Chúng tôi
thấy, trong dài hạn, thị trường vẫn còn đáng kể nedozapolnennym
và cuộc khủng hoảng hiện nay cung cấp một cơ hội duy nhất để vào thị trường
rất nhanh chóng và rất giá giảm giá ", - ông Sergey Sergienko.
Và điều này đặc biệt quan trọng, đưa ra triển vọng tiêu cực đối với kế tiếp
năm về hoạt động kinh tế vĩ mô, mà không phải là điềm lành
đại diện kinh doanh. Các chuyên gia dự đoán rằng trong năm 2009 rất nhiều các báo cáo
dự án sẽ không được xây dựng do thiếu kinh phí. Trong
2010 dự kiến ​​sẽ suy giảm của tỷ lệ vốn cho các dự án thương mại
bất động sản. Thị trường cầu thủ mong đợi "ánh sáng ở cuối đường hầm" xuất hiện
chỉ trong năm 2011, khi nó trở thành có thể xây dựng lại nền kinh tế, và với
nó, và xây dựng bất động sản. Đại diện tư vấn các
các công ty trong một giọng nói nói rằng ngay bây giờ cho các nhà đầu tư là
thời gian để nhập vào thị trường tiếng Ukraina, vì nó có thể được thực hiện khá
giá rẻ. Theo A. Bolkhovitinov, hôm nay vẫn còn có những nhà đầu tư
người đã sẵn sàng để nhập vào thị trường, bởi vì bây giờ chi phí nhập cảnh đã giảm
Bạn có thể có được những dự án tốt nhất cho tiền ít hơn, tìm thấy những người tốt,
tăng cạnh tranh giữa các cố vấn. Đồng thời các nhà tư vấn mong đợi
giao dịch sau khi các ngày lễ và gần gũi hơn với mùa xuân, như
phần lớn các nhà đầu tư hiểu rằng tại thời điểm này sẽ phải cao điểm cung cấp
và giảm giá cho đất. Họ cho rằng những câu
giảm giao dịch, quyết định phải được thực hiện rất nhanh chóng, trong khi
như trước khi ký kết giao dịch mất 3-6 tháng. Quản lý đối tác ở
Deol Oleksenko Đối tác Công ty tin rằng sau khủng hoảng
cao giá trị bất động sản có thể giảm 40-60%.
"Thị trường sẽ ném ra một làn sóng của các đối tượng giảm giá, thậm chí lợi nhuận bất động sản,
mà tạo ra thu nhập. Sau cuộc khủng hoảng, nếu chúng ta mong đợi một tỷ lệ vốn hóa
ở cấp độ 15-16%, nếu chúng ta mong đợi để giảm tiền thuê, chúng ta có thể một cách an toàn
nói rằng đối tượng bị mất 40-60% sinh lợi của họ về giá trị thị trường, mà
chúng tôi đã có trước khi cuộc khủng hoảng, "- ông nói. Tuy nhiên, các chuyên gia đồng ý về một điều:
Bất động sản luôn luôn là bất động sản. Và, mặc dù thực tế này thấp lỏng
tài sản, có thể lâu dài cho sự cứu rỗi nhiều
nhà đầu tư.

Share This Post: