危机和政治不稳定的投资者分为两大阵营:
那些抑郁对象看,战略,它预见到
危机。

他们都在等待土地和一般设施更低的价格,
可能发生在明年春天。最大的利益
生产项目,在建设的最后阶段。然而,
据专家介绍,它现在可以便宜,快速“进入市场”
因为买方是一个双赢的局面:有一个选择,它可以
主宰条款。市场改变重点从卖方到买方
据专家介绍,在乌克兰最大的房地产投资额
录得2007年,一个项目资本化率
占10%左右。今年情况发生了巨大变化。 “今天
许多卖家被迫出售,而买家不急于购买的,
等到卖方将更多的血液流下。最期待的魔力
三月...今天,情况显然在买方,投资者的青睐:
还有一个选择,买方不被迫采取的第一个合作伙伴,他是什么
建议,我们来一个正常的情况“, - 说执行合伙人
世邦魏理仕谢尔盖Sergienko。从开发人员的流动性不足
迫使他们卖掉了所有他们可以出售,以继续
接近完成要求的项目提供资金。 “许多项目
开始停止,因为持续的建设是不可能的,
这导致了低估资产的情况,这是
为国际公司最热门的投资机会,“
- 专家说。在同一时间,龙资产管理合作伙伴
弗拉基米尔Timochko认为,建设项目今天已经失去了
上诉,因为这场危机不仅影响到减租
率,又减少了产量。 “这一直是市场所要求的
卖方市场已经成为租户,“ - 说的合作伙伴。虽然国际
投资者,而不是当地很少能达到他认为的成功,
今天是国际项目的好时机:施工成本
可以预期下降,收益率在20%左右。但重点
投资发生了变化。如果前面的流行新建项目
(从头设计),但现在最好是投资于发电设施
公司。一些市场人士在危机和积极的方面。
例如,分析ESTA控股公司部门负责人
美Gromadtsov认为,危机已经从市场上不专业了
球员和工程的质量会更好。这场危机是许多动力
使他们的公司更加透明:开发商转型
企业吸引资金,发展项目和他们的未来
销售。资金来源:不可能是可能的,尽管事实上,在目前
硬条件,吸引资金,机会仍然
存在。该公司高级副«欧华律师事务所乌克兰LLC »阿纳斯塔西Bolkhovitinov
建议分拆又将项目:第一个完成一转
并把它卖给所得将用于建设的第二个
队列。这是一种筹集资金的方式,因为
银行不愿意贷款的建设项目的初始阶段。在
银行可以尝试在获得短期贷款的运气
从1至5年的本国货币(平均3年)(单位:美元银行
没有给出)。债务的规定比例的对象的值是
25-30%。因此,对象的成本大大降低:评估,这
两个月前进行的,现在银行都不满意,所以体积
资金相对较少。此外,银行在乌克兰
现在需要对信贷的最大可能的安全 - 是,首先,
建造及服务放置或接近完成
建设,土地的所有权和公司法
和收入帐户。与此同时,乌克兰银行不希望看到
抵押租赁土地权和建筑物上
最初的施工阶段。作为一个例子,一名律师最近
收到的美元用于住宅和商业房地产建设贷款
为14%,期限为每年的资产负债率从3年价值
对象 - 25%。什么是投资?最有趣的投资者谁
还是愿意投资于房地产,在位于基辅项目
和区域中心(顿涅茨克,第聂伯罗彼得罗夫斯克,利沃夫),其意愿
是80-100%的低风险,确保性能不
低于15%(作为一项规则,有一个良好的租赁合同和填写。)
投资者愿意考虑多功能复合物,零售,酒店,
住房费用。与此同时,专家们说,如果它的零售
开发主要集中在大城市和区域中心后,
2011年零售商将能够扩大到小城镇。 M. Gromadtsov
认为,需求将是最大的商业中心类
“A”在大城市,大型购物中心中心(总面积
十万平方米。米),良好的交通结构,一类会所
豪华,五星级酒店,位于著名的地区山寨村庄。
与此同时,在乌克兰的DTX纳塔利娅Stelmach副主任
相信在不久的将来,我们期望在昂贵的需求急剧下降
办公室的“A”级,特别是在城市中心,并朝着更便宜的转变
办公类“B”,因为该公司将尽量减少浪费
有关处所。据S. Sergienko,在短期内
在最大的好处将是那些开发谁实施多个项目
便宜的办公中心,和长期 - 较高的类。
现在,他建议采取了一个办公中心的建设,如果项目
将支付租金过3年。房东有新的竞争对手
房地产市场参与者的特点他几乎完全没有
新住户的到来。房东正在经历收入下降
租赁和不确定性,由于货币的不断变化
率(在具有约束力的条约的过程中固定)。还有一个风险nezapolnyaemosti
租赁面积。据专家介绍,初步大部分合约
租金是关闭。租户愿意支付合同处罚的,
但不采取新的校舍和扩大现有设施。与此同时
许多租户开始的租赁合同,要求重新谈判
这些都使得长达三年。针对危机的背景下出现在市场上
新趋势 - 在首位转租。该公司是租用
现在大面积调整了战略,并愿意承担
转租的处所配备,以降低成本。因此,
他们成了竞争对手地主,为此,租金是主要的活动
在市场上。据专家介绍,业主谁不愿意降息,
在入住率下降,商业中心的风险。这些谁
准备这样做将能够保持现有的,或接近现有
占用。据M. Stelmach,如果你有2-3个月前办公室
房间出租率比较高(在基辅租金1平方米。米办事处
美元80平均),但现在由于业主愿意需求不足
做出实质性让步,“如果没有崩溃”在首都申办
下降至每“平方”60。据联合主任
“资本市场”,仲量联行赫尔曼Panikar,尽管
在经济放缓和办公室租金下降房地产
在资本的中期有望恢复增长。在
不过,他认为,从长远来看会增加的质量要求
位置和商业中心。 G. Panikar认为,摆在首位,
一个仓库物业市场饱和。与此同时,大多数
商业地产项目将在1-2委托,5
年后比原计划,从而降低了这些对象的输入
在中期。如果前面的写字楼市场饱和
在2012-2013年,现在这样的前景预测资本
推迟一年。 “纵向”市场变了投资者的注意
在乌克兰,在最近几年已经改变了投资者的钱谁投资类型
商业地产。特别是,投资者谁正在寻找抑郁
对象以低廉的价格(资本化率 - 15-16%),以及开发
谁和投资者预期的危机和土地价格的下降。
据Panikar先生,投资者留下了高杠杆的市场,
但也开始出现私人投资基金,愿意
作为合作伙伴进入到一个事实,当合资企业的情况
提高了更换债务权益。据专家介绍,
在乌克兰的商业地产不久的将来,预计抵达德国
养老金和投资基金。此外,现在市场上商业
乌克兰房地产开发企业大量研究,从美国,加拿大,
英国,波兰,匈牙利,保加利亚,比利时,荷兰,葡萄牙,
奥地利。 “什么是一个潜在的投资者在前面的桌子吗?我们
看到,在长期,市场仍然大大nedozapolnennym
和当前的危机提供了一个独特的机会进入市场
很快很优惠的价格“, - 说谢尔盖Sergienko。
而这一点尤其重要,因为对未来前景负面
今年宏观经济表现,这不是一个好兆头
企业代表。专家预测,2009年许多报道
项目建成不会因资金缺乏。在
预计2010年的资本化比率下降为商业项目
房地产。市场人士预计,“在隧道尽头的亮光”出现
仅在2011年,当它成为可能重建经济,并与
它和房地产建设。代表的咨询
在一个声音说,公司为投资者现在是
时间进入乌克兰市场,因为它可以做得相当
便宜。据A. Bolkhovitinov,今天仍有投资者
谁愿意进入市场,因为现在进入成本下降
您可以更少的钱获得最好的项目,找到好的人,
增加顾问之间的竞争。同时,顾问预期
交易后的假期,更接近春天,作为
广大投资者明白,在这个时候将不得不供应高峰
和下降的土地价格。他们建议的刑罚
交易减少,决定必须采取非常迅速,而
像以前的交易结束了3-6个月。合伙人在
DEOL合作伙伴公司Oleksenko认为后危机
高价值的房地产可能下降40-60%。
“市场将抛出了一系列优惠对象浪潮,甚至赚钱的房地产,
它产生的收入。危机发生后,如果我们预期资本化率
在15-16%的水平,如果我们希望减少租金,我们可以放心地
说对象失去利润丰厚的40-60%的市场价值,这
我们在危机之前有,“ - 他说。不过,专家认同一件事:
房地产始终是房地产。而且,尽管这种低液
资产,也可能是长期为许多得救
投资者。

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